上海宝龙康骏房地产开发有限公司与于海全房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(本诉被告)：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：许健康，执行董事。
　　委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李响，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：于海全，男，1983年10月12日生，汉族，住辽宁省凌源市。
　　委托诉讼代理人：李茂，上海天闻世代律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称康骏公司)诉被告(反诉原告)于海全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卉独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人汪俊、被告(反诉原告)委托诉讼代理人李茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告康骏公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年5月6日解除；二、判令被告向原告支付2016年10月1日至2017年5月6日期间的租金56,252.79元(按10,573.07元/月计算)及逾期付款违约金11,277.86元(以11,914.11元为基数，自2016年7月19日起算；以31,719.21元为基数，自2016年12月25日起算；以12,619.47元为基数，自2017年3月25日起算；均按日千分之一暂计算至2017年6月30日，实际计至租金付清之日止)；三、被告向原告支付房屋占有使用费11,277.94元(自2017年5月6日至2017年5月21日，按租金的两倍即21,146.14元/月计算)；四、被告向原告支付合同解除违约金23,260.74元；五、被告向原告支付逾期办理证照等注销或迁出手续的违约金17,621.78元(自2017年6月6日暂计至2017年6月30日，按租金的两倍即21,146.14元/月计算，实际计至证照注销或迁出之日止)。审理中原告明确第五项诉请为被告向原告支付逾期办理证照等注销或迁出手续的违约金107,845.30元(自2017年6月6日至2017年11月8日，按租金的两倍即21,146.14元/月计算)。
　　事实和理由：2016年7月5日，原、被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场第1层编号为M1-1F-1083、1085的商铺(以下简称系争商铺)，租赁面积为73.17平方米，租赁期限为三个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，第一个租赁年度的月租金为10,573.07元，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁场所。2017年10月1日，嘉定宝龙城市广场与租赁场所同时开业。租赁期限内，原告及物业管理公司上海华瞻商业管理有限公司(以下简称华瞻公司)多次向被告催缴租金，被告均未予支付。2017年5月2日，原告向被告发出《解约函》，通知被告自2017年5月6日起双方签署的商铺租赁合同解除，要求被告支付租金、逾期付款违约金等费用并返还租赁场所。2017年5月21日，被告将租赁场所返还给原告。2017年11月8日，被告将注册在租赁场所的执照注销。原告认为被告拒不支付租金等行为已构成根本违约，故诉至法院，要求判如所请。
　　被告于海全辩称，原告未能交付合格的商铺，又未能及时对商铺进行修缮，导致被告产生直接经济损失，且至今未能兑现赔付，原告的行为已构成严重违约，且给被告造成的实际经济损失已远超被告未付部分的租金。第一，合同应于2017年5月21日解除，原告交付的房屋严重漏水，不符合适租的基本要求，已构成根本违约，作为违约方的原告无权单方解除合同；但基于原告根本违约的事实，以及其拒绝修缮等其他违约行为，客观上已经造成合同无法继续履行，故被告同意于2017年5月21日退还店铺并解除合同。第二，原告的行为已经构成根本违约，被告行使同时履行抗辩权、拒付部分租金的行为合法有据，具体如下：1、原告交付的房屋漏水，且未能及时维修墙体，导致被告店铺遭遇数次漏水事故，最严重一次造成107,863元的经济损失，原告对此进行了确认却迟迟未能赔偿；2、原告施工过程中损坏了被告店铺内的轻钢龙骨(装修)，后被告自行维修产生了23,435元的经济损失，并且影响了被告的正常营业，同样，原告对此进行了确认却迟迟不予赔偿或解决；3、原告至今仍违约扣留被告已支付的履约保证金29,194.90元。因此，被告拒付部分租金并不构成违约，原告的租金主张无事实和法律依据。第三，原告无权主张逾期付款违约金，被告拒付部分租金的行为属于行使合法抗辩权，并不构成违约；该违约金条款属于原告预设的格式条款，且金额过高，被告的合法抗辩并未给原告造成实际损失，原告主张违约金没有事实和法律依据，金额也过高而显失公允。第四，原告无权主张房屋占有使用费。被告于2017年5月21日退还商铺并解除合同，不存在房屋占有使用费；即使合同于2017年5月6日解除，原告于4月28日断水断电，被告5月3日收到解约通知并于5月21日退出商铺，被告在断水断电情况下仅用半个月的时间处理剩余货物及其他事项已实属不易，该时间属于合理时间；合同解除系原告根本违约所致，短期的货物出清已给被告造成了巨大损失，因此原告无权主张房屋占有使用费。第五，被告不应支付任何合同解除违约金，被告未支付部分租金的行为是对原告交付不合格房屋、未尽及时修缮义务及赔偿义务的合法抗辩，不属于违约；相反，合同的解除系被告于2017年5月21日同意并退还店铺方才生效，因此，原告根本违约而导致的合同解除，其无权主张违约金；另外，合同中多处约定违约金格式条款，且金额过高，而原告并无任何损失，却在本案中多处重复主张，于法无据，不应得到支持。第六，被告不应支付逾期注销证照违约金，证照注销需要合理的时间，被告一直在积极办理，且已于2017年11月8日完成注销；原告利用格式条款多处重复主张违约金，本案中被告无任何违约行为，且系争商铺至今并未出租，原告并无实际损失，主张违约金没有事实和法律依据。
　　被告于海全提出反诉请求：一、判令原告赔偿因交付商铺质量不合格及施工给被告造成的经济损失131,298元；二、原告返还被告已支付的履约保证金29,194.90元。事实和理由：2016年7月5日，原、被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场的系争商铺。合同签订后，因原告所交付商铺存在严重质量瑕疵，短短几个月内竟发生三次漏水事故，导致被告遭受重大经济损失，最严重一次给被告造成107,863元的经济损失。另外，原告在一次施工过程中导致被告店铺内的装修(轻钢龙骨)损坏，产生23,435元维修费损失，以上事实及损失均已得到原告的确认，但至今未能兑现赔偿。鉴于原告一直没能有效修缮店铺并赔偿损失，以及存在欺诈招商等其他重大违约情形，导致被告确已无法正常经营，合同的目的亦无法实现，故被告于2017年5月21日同意解除合同并退还店铺，但原告却扣留被告已支付的履约保证金29,194.90元至今未予退还。
　　原告康骏公司辩称，不同意于海全的反诉请求，系争商铺不存在严重质量问题，2016年10月18日的漏水是由于店铺“天空之城”现场施工地面积水造成，相应损失应由“天空之城”承担，原告对此无任何责任。被告所列损失清单是其仓库内的全部衣物，而仅有少数因漏水受到影响，故对损失金额不予认可。被告所主张的维修费损失缺乏事实依据，原告在施工前取得被告同意而进行维修，事实上施工仅造成了约1平方米的物品损坏，而被告却要求赔偿整个屋顶的损失，故原告不予认可。原告从未就招商向被告进行任何的承诺，不存在招商欺诈和违约行为。根据租赁合同的约定，因被告违约导致合同提前解除，原告有权没收履约保证金，被告拖欠物业费、租金已构成根本违约，无权要求返还。
　　审理中，双方对于下列事实均没有争议：
　　一、2016年7月5日，于海全(乙方)与康骏公司(甲方)就位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场第1层编号为M1-1F-1083、1085的商铺签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，其中约定：1.2条：租赁面积暂计73.17平方米。具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准。……3.1条：双方约定的租赁期限为三个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度。3.2条：租赁起始日按第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。3.3条：双方约定的租赁场所交付日为2016年7月15日(以下简称“约定交付日”)。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应达到的交付条件为：按本合同附件2所述的交付条件。3.4条：乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于如下日期：该广场的统一开业日(暂定为2016年9月23日。如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日。如甲方另行书面通知同意开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面通知乙方)。3.5条：若非甲方原因，乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、综合物业服务费及其他费用外，乙方每逾期一日应按照本合同约定的最后一个租赁年度日保底租金2倍的金额作为违约金。……3.6条：甲方同意给予乙方45天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所最迟开业日之前一日的期间。除因甲方原因导致逾期交付或逾期装修而装修期予以相应顺延的外，该装修期不因其他原因而延期。3.6.1条：装修期内，乙方应按约定承担有关费用：装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误后三十日内将装修保证金无息退还乙方。乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外，乙方还应向物业管理公司支付第C、D项费用：C.整体开业前装修期管理费1,463.40元；D.其他费用(《商户手册》等20元；灭火器租用费押金150元/个、租金100元/个，可自备；施工人员出入证押金50元/人、工本费15元/人)。……4.1.1条：除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。4.1.2条：租金标准：第一年为144.50元/㎡/月，月租金额10,573.07元，年租金额126,876.78元；第二年为144.50元/㎡/月，月租金额10,573.07元，年租金额126,876.78元；第三年为158.95元/㎡/月，月租金额11,630.37元，年租金额139,564.46元。4.2.1条：乙方应按照租赁面积向物业管理公司支付综合物业管理费，标准为55元/㎡/月，该费用包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。……4.4.1条：乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方档期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2条：乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日的次日(详见每次的付款通知书)，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票。4.4.3条：双方同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定内容为准：第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起1个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为10,573.07元；……自第一个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4条：乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付31,719.30元租金(以下简称预付租金，该预付租金的金额不得低于本合同第4.1.2条约定的第1个租赁年度两个完整月的租金之和)，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。……4.5.1条：乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。……4.5.3条：乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付12,073.05元综合物业服务费(以下简称预付管理费，该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和)，该预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。……4.7条：根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的千分之五作为违约金。若乙方延迟达30日且经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同。……5.1条：为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同生效后5日内向甲方支付29,194.90元作为履约保证金(该履约保证金不得低于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度的两个完整月的租金及本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费的金额之和)。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金，经催告后5日内仍未缴纳的，甲方有权解除本合同并将租赁场所另租他人，乙方应承担导致合同解除的违约责任。5.2条：履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵)无息退还给乙方：(1)乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，并按本合同约定退还租赁场所；(2)乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。5.3条：任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.4条：为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计3,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。……本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退还给乙方。……7.5条：乙方同意，若甲方在交付时存在一定瑕疵，但不影响乙方进场开始装修的，则应视为租赁场所符合交付条件，乙方应按本合同的约定办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，而甲方应在交付后继续对上述瑕疵予以修补和完善，且甲方的修复完善工作不得影响乙方正常装修进展，否则乙方的装修期、租赁起始日、租赁期限相应顺延。……7.7条：双方特别同意，如乙方已实际进场开始或准备开始租赁场所的装修，或乙方已实际接收租赁场所的，则应视为租赁场所已交付，但甲方仍应履行本合同第7.5条的义务。8.1条：……因甲方原因导致乙方不能进场装修的，本合同约定的装修期、租金起计日相应顺延。……10.1条：租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方或经营管理有限公司出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的许可证和其他证书，包括但不限于营业执照等证件。甲方应协助向乙方提供办理上述证件需要甲方提供或出具的相关文件资料。……甲方未能提供乙方办理上述证据有关的文件资料致使乙方不能及时取得营业执照等证件进而影响乙方经营的，甲方免收不能营业期间的租金或租金起计日顺延，……10.10条：乙方不得以本合同或物业管理服务纠纷或时间或其他任何理由拒绝向甲方或物业管理公司支付租金、综合物业服务费及其他应支付的款项，但甲方或物业管理公司负有先履行义务而违反的除外。……11.1条：甲方负责租赁场所的主体结构以及广场的公共设施和公共区域的维护维修(双方另有约定的除外)。……若因甲方原因未按本合同约定履行其维修义务，在接到乙方报修通知后无正当理由仍不履行其维修义务且影响乙方正常营业的，则乙方可在书面通知甲方后聘请具有相应资质的第三方进行维修，由此产生的合理维修费用由甲方据实承担(乙方应提供由第三方开具的该等维修费用发票之原件)。……13.1条：本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状，……14.1条：除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：(1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用等)，逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司书面催告后仍未支付的；……14.2条：如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。……14.5条：双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。14.6条：双方约定，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。……17.3条：任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：……(2)如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12：00，……如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上：该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并为乙方已经知悉。在该合同中，于海全在《宝龙城市广场商铺租赁合同》中约定的地址为“上海市嘉定区墨玉路XXX号”。
　　二、2016年7月15日，于海全与康骏公司签订《租赁场所交付确认书》，内容为：双方对涉案商铺进行了交接验收。经现场核实确认，康骏公司交付的租赁场所符合租赁合同及其附件“交付条件”的约定，于海全对此没有异议；自本确认书签署之日起，康骏公司正式移交且于海全正式接收租赁场所。
　　三、于海全共向原告及华瞻公司交付59,485.12元，其中49,000元由原告收取，其余10,485.12元由华瞻公司收取；原告收取的49,000元中29,194.90元为履约保证金，余款19,805.10元为租金。于海全确认自2016年10月1日至2017年5月6日期间未付租金数额为56,252.79元。
　　四、2017年4月6日，康骏公司向于海全发送《催款函》，内容为：贵方至今尚拖欠经营保证金3,000元，2016年11月1日至2016年12月31日期间之租金11,914.11元，2017年1月1日至2017年3月31日期间之租金31,719.21元，2017年4月1日至2017年6月30日期间之租金31,719.21元，2016年10月1日至2017年6月30日期间之综合物业服务费36,219.15元；上述合计114,571.68元，贵方拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关约定，并给我司及物业管理公司造成了严重损失。……现我司再次正式函告贵方如下：请于2017年4月11日前缴清所有拖欠费用及相应的逾期付款违约金，并按租赁合同的约定支付；否则，我司有权按照租赁合同约定追究贵方的违约责任，由此造成的一切责任及损失均由贵方承担，并保留追究贵方法律责任的权利。该《催款函》于2017年4月7日通过中国邮政EMS送达至于海全地址，即“上海市嘉定区墨玉路XXX号”。
　　五、2017年4月26日，康骏公司再次向于海全发送《催款函》，内容与4月6日《催款函》基本相同，将支付时间改为“请于2017年4月30日前缴清所有拖欠我司及物业管理公司的所有款项及相应的逾期付款违约金，……”，该函件于次日到达于海全处。
　　六、2017年5月2日，康骏公司向于海全发送《解约函》，内容为：经我司及物业管理公司多次催告，贵方仍拖欠经营保证金3000元，部分预付租金11,914.11元、预付综合管理费12,073.06元，2017年1月1日至2017年5月5日租金43,997.61元、2017年1月1日至2017年5月5日综合物业服务费16,746.49元，合计87,731.26元。贵方拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关约定，并给我司及物业管理公司造成了严重损失。另，我司已于2017年4月5日及2017年4月26日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付拖欠的款项。为此，根据租赁合同之相关约定，现我司正式函告贵方如下：自2017年5月6日起，双方签署的租赁合同解除；我司不退还贵方已付未用的履约保证金29,194.90元；贵方应于2017年5月12日前，一次性向我司支付欠付的部分预付之租金11,914.11元及逾期付款之违约金17,215.89元，2017年1月1日起至2017年5月5日期间之租金43,997.61元及逾期付款之违约金23,293.15元，并向我司支付合同解除损失赔偿金23,260.74元，合计119,681.50元；贵方应于2017年5月12日前，一次性向物业管理公司支付欠付的预付之综合物业管理服务费12073.05元及逾期付款之违约金17,445.56元，2017年1月1日至2017年5月5日期间之综合物业服务费16,746.49元及逾期付款之违约金8,865.91元，质量保证金3,000元及逾期付款违约金4,500元，合计62,630.01元；贵方应于2017年5月12日或之前，按租赁合同相关约定向我司返还商铺，并应于包括2017年6月6日或之前按照租赁合同相关约定办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址手续等。若逾期返还商铺的，则贵方应向我司支付逾期还房之违约金及逾期占用费，届时我司有权自行收回商铺，并且我司还有权自行处理商铺之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于赔偿我司所有损失)。该《解约函》于2017年5月3日通过中国邮政EMS送达至于海全地址，即“上海市嘉定区墨玉路XXX号”。2017年5月14日，康骏公司向于海全发送《关于清场之通知函》，内容为：根据合同约定，我司将于2017年5月25日上午10时自行进入商铺，处理贵方遗留在商铺内的物品、货品，以便收回商铺；同时，由此产生的清理、拆除、还原等费用及相关损失均由贵方承担。该《关于清场之通知函》于次日通过中国邮政EMS送达至于海全处。
　　七、2017年5月21日，于海全搬离系争商铺，康骏公司出具《商户撤场确认单》、《商户退铺验收表》。
　　八、2017年1月18日，康骏公司向于海全转账10,613.15元，双方确认该款系赔付于海全开业前装修期间的漏水损失。于海全确认反诉主张的损失是开业后的损失。
　　本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　本院认为，原被告双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据租赁合同的约定，于海全应于每个自然季度末月的25日或之前向康骏公司支付下一个自然季度的租金，审理中双方确认于海全自2016年10月1日至2017年5月期间仅支付了租金19,805.10元，其余部分未予支付，康骏公司在催要无果后向于海全发出解除通知，康骏公司要求解除合同的请求符合租赁合同的约定，合法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，康骏公司根据于海全在合同中约定的地址发送解除通知，合同自通知到达于海全时解除，故本院确定合同解除的时间为2017年5月3日。合同因于海全的违约而解除，应由于海全承担相应的违约责任。康骏公司要求于海全支付2016年10月1日至2017年5月3日期间的未付租金的诉请符合双方合同约定，予以支持，经计算，该部分租金为55,229.59元。合同解除后，于海全作为承租人未交还租赁物的，理应向康骏公司自2017年5月4日至5月21日期间的占用使用费，康骏公司要求按合同约定即租金的两倍计算，于海全认为过高，本院参照双方合同约定的租金标准确定为6,139.20元。于海全提出合同解除违约金过高的抗辩，结合本案租赁合同的履行情况等事实，本院确定于海全应赔偿康骏公司合同解除违约金10,573.07元。至于逾期付款违约金，合同因于海全逾期交付租金而解除，康骏公司主张的合同解除违约金已能弥补其损失，康骏公司再行主张逾期交付租金的违约金的诉请本院不予支持；同理，康骏公司要求于海全赔付逾期办理证照的注销或迁出手续的违约金的诉请本院亦不予支持。于海全认为康骏公司未能交付合格的商铺、未能及时对商铺进行修缮，故不支付租金系行使同时履行抗辩权。即便在开业后系争商铺发生漏水等问题且康骏公司未按约修复的情况，于海全也未积极地自行修复并向康骏公司据实主张维修费，而是径自以不支付租金来抗辩，同时履行抗辩不能成立，故对于海全的相关辩称意见，本院难以采纳。
　　反诉部分，合同解除后，康骏公司应当将履约保证金返还给于海全，故对于海全要求退还履约保证金的反诉请求予以支持。关于于海全主张的漏水及装修损失，系争商铺依约交付后，于海全装修并开始营业符合合同约定，但于海全未充分举证漏水的原因形成以及其因漏水所造成的实际损失，而于海全所主张的康骏公司因施工致其装修受损的损失部分，因其也未能充分举证其因此所造成的实际损失，故本院对于海全的该项诉请难以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司与被告于海全签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年5月3日解除；
　　二、被告于海全应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付自2017年10月1日至2017年5月3日期间的未付租金人民币55,229.59元；
　　三、被告于海全应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付自2017年5月4日至2017年5月21日期间的房屋占有使用费人民币6,139.20元；
　　四、被告于海全应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付合同解除违约金人民币10,573.07元；
　　五、反诉被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告于海全履约保证金人民币29,194.90元；
　　六、驳回原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司的其余诉讼请求；
　　七、驳回反诉原告于海全的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费4,448.72元，减半收取2,224.36元，由原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担1,462.03元，被告于海全负担762.33元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉受理费1,754.93元，由反诉原告于海全负担1,435.69元，反诉被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担319.24元(反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  卉

书记员：孙  鸯