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上海家仕摩贸易有限公司与上海包装科学研究所房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告:上海家仕摩贸易有限公司,住所地上海市徐汇区。
  法定代表人:张金明,总经理。
  委托诉讼代理人:曹国华,上海市申中律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:张某某,男。
  被告:上海包装科学研究所,住所地上海市静安区。
  法定代表人:陆立新,副所长。
  委托诉讼代理人:张琦,上海市欣隆律师事务所律师。
  原告上海家仕摩贸易有限公司与被告上海包装科学研究所房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年10月10日立案,依法适用简易程序,于2018年11月7日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  上海家仕摩贸易有限公司向本院提出诉讼请求:判令被告履行2013年3月1日签订的转租同意书,房屋租赁合同到2023年3月15日止。事实和理由:2008年6月,被告的法定代表人楼璟向原告提出,由于单位经营不佳,愿意将被告的房屋租赁给原告。原告遂以承租方的名义,于2008年6月30日与被告签订了房屋租赁合同。租赁合同约定,被告将上海市徐汇区陕西南路XXX号底层(不含101室及门厅粪池间,以下简称系争房屋)出租给原告,租赁期限自2008年8月1日至2018年7月31日,月租费为58,000元。原告在租赁期间按时交纳月租费,并承担电压扩容等项目。租赁合同约定,原告在租赁期限内,须事先征得被告的书面同意,方可将系争房屋部分或全部转租给他人。2013年2月期间,原告与被告的法定代表人楼璟协商,欲转租系争房屋,楼璟表示同意。2013年3月1日,原、被告签订转租同意书,载明被告同意原告将系争房屋转租第三方,租期最长至2023年3月15日。但是,被告未按转租同意书之约定履行,于2018年5月11日向原告发出告知书,通知原告租赁合同于2018年7月31日到期,不再续约。由于被告的违约行为,造成原告与案外人上海网鱼襄北网络上网服务有限公司(以下简称网鱼公司)已签订的租赁合同不能履行,原告遭受经济损失。2018年8月28日,被告隐瞒原告,径直与网鱼公司签订租赁合同。原、被告签订的租赁合同合法有效,被告应当继续履行租赁合同,故原告提起上述诉请。
  上海包装科学研究所辩称,不同意原告的诉讼请求。转租的前提是有租赁合同的存在,现租赁合同已到期终止,所以转租无法继续履行。关于转租同意书,因原告担心租赁合同到期后,若续签合同被告不同意其转租,故双方订立了转租同意书,即被告只要签订续租合同,就同意原告转租。关于租赁期限到2023年3月15日,是按照租赁合同的期限,以租赁合同为基础,只可以短不可以长。现租赁合同已到期,双方并未续签合同。
  本院认定事实如下:被告系上海市陕西南路XXX号房屋的所有权人。
  2008年6月13日,被告(甲方)与案外人张某某(乙方)签订《会商备忘录》,甲乙双方就乙方关于对其所租陕西南路XXX号底层改变经营内容申请及相关事宜,在2008年5月30日进行了会商。甲乙双方经协商就以下各点达成一致:1.租赁合同。乙方提出因此次变更的投入较大,回报周期较长,所以希望在原有合同基础上新签合同,租期为十年,为配合厨房与营业厅的比配新合同的租赁面积由实际的500㎡写为450㎡。甲方同意满足乙方的要求。双方协商后,同意新合同租金为58,000元,并从第五年起递增,年递增量为年租金的5%。此租金已含盖乙方对门楣、门厅两侧墙、走道南侧墙的使用费,但乙方的使用权仅限于底层经营宣传,不得用于实际营业、不得转租给他人、不可对本楼其他租户造成妨碍。新签合同签订后从2008年7月1日起执行。双方还就用电扩容、用水计划、装修及正常经营中的注意事项、化粪池的定期清理事宜达成一致,载于备忘录。
  2008年6月30日,原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将系争房屋出租给乙方使用,建筑(使用)面积共500平方米。租赁期限自2008年8月1日起至2018年7月31日止。租赁期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方应如期交还。乙方如要求续租,则必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面意向,经甲方同意后,重新签订租赁合同。该房屋月租费用为58,000元。此月租费用涵盖乙方对门楣、门厅两侧墙、走道南侧墙的使用费。其中租金为38,600元,物业管理费为19,400元。该房屋月租用费五年内不变。乙方必须在每月5日前支付当月租用费。除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定的外,乙方在租赁期限内,须事先征得甲方的书面同意,方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人。但同一间房屋,乙方不得部分或以铺位转租给他人,或同时转租给二个以上的承租人。乙方转租该房屋,订立的转租合同应符合以下规定:1.转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期;……3.转租期间,本合同发生变更、解除或终止时,转租合同也应随之相应变更、解除或终止。乙方转租该房屋,订立的转租合同应经本合同甲方签署同意,方可生效。补充条款:在签订合同时,乙方应向甲方支付相当于二个月租用费的预付租金116,000元(此费用在合同期满乙方退房时,如不发生账务拖欠,则全部退还)。
  嗣后,原告经被告同意,将系争房屋出租给案外人上海巴贝拉意舟餐饮管理有限公司,从2008年8月1日至2018年7月31日。后,原告与上海巴贝拉意舟餐饮管理有限公司因故终止了租赁关系。
  2013年3月1日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《转租同意书》,约定:1.甲方同意乙方将其陕西南路XXX号底层(建筑面积650㎡,不包括门厅及101室)转租第三方。(租期最长至2023年3月15日)2.乙方将按租赁合同约定,履行义务,确保第三方在转租期内遵守有关法律法规,依照租赁合同和安全协议,安全使用陕西南路XXX号底层。3.乙方与第三方签订的租赁合同应送甲方备案。乙方与第三方签订租赁合同应涵盖甲乙双方所签订的租赁合同的内容,如有逾越,甲方不予认可、不承担责任。4.甲乙双方同意如发生本书未及事宜,另行协商解决。原告遂将系争房屋转租给案外人。
  2015年11月18日,原、被告签订《关于调整房租的补充条款》,载明:“根据甲乙双方签订的陕西南路XXX号底层十年租赁合同中约定:租金于2015年12月1日起调整为每月62,000元(大写:陆万贰仟元整/月)。”
  2018年5月11日,被告向原告发送《告知书》,载明租赁合同将于2018年7月31日到期,我所决定不再与你公司签约,请做好退租准备。
  2018年7月20日,被告再次向原告发送《告知函》,载明:根据我单位上级公司要求,续租需重新签订租赁合同,且由上级公司批复、备案。贵公司如有意续租,在和我单位协商一致的前提下,请与2018年7月27日前签订新的租赁合同,否则原租赁合同到期,我单位将自动解除与贵公司在陕西南路XXX号底层的租赁关系,并收回原出租房屋,特此告知。若贵公司对转租、租期等问题有任何异议,协商不成的话可通过司法途径解决。
  租赁合同到期后,原告分别于2018年8月27日、9月21日向被告支付2018年8月、9月租金,被告均予退回。2018年10月,原告遂提起本案诉讼。
  以上事实,除原、被告庭审陈述外,另有上海市房地产权证、会商备忘录、房屋租赁合同、备忘录、转租同意书、关于调整房租的补充条款、告知书、告知函、银行交易明细截图等证据证实,本院予以确认。
  诉讼过程中,原、被告均确认,原告曾经向被告支付相当于两个月租用费的预付租金116,000元。被告表示若双方租赁关系终止,同意按照合同约定将该预付租金返还原告。原告则表示不同意该预付租金在本案中一并予以处理。
  本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,合法、有效,双方均应秉持诚实、恪守承诺。法律规定,当事人协商一致,可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更。本案中,租赁合同约定,租赁期自2008年8月1日起至2018年7月31日止。2013年3月1日,原、被告签订《转租同意书》,约定:被告同意原告将其陕西南路XXX号底层转租第三方(租期最长至2023年3月15日)。现原、被告对“租期最长至2023年3月15日”的含义存有歧义。审理中,原告称双方以《转租同意书》的形式,延长租赁期限至2023年3月15日。被告则称2023年3月15日并非确定的时间概念,而是以租赁合同为基础,若原、被告双方就系争房屋签订续租合同,则被告同意原告继续转租,现租赁合同已到期终止,所以转租无法继续履行。结合原、被告于2015年11月18日签订的《关于调整房租的补充条款》之约定:“根据甲乙双方签订的陕西南路XXX号底层十年租赁合同中约定:租金……”,若双方已就延长租赁期限至2023年3月15日达成一致,则补充条款使用“十年租赁合同”的措辞便存在不妥之处,且原告对该措辞亦未提出异议。故本院推定“租期最长至2023年3月15日”,意指在原告对系争房屋仍享有使用权(即双方续签租赁合同)的情况下,在2023年3月15日前,原告无需另行书面报请被告,即可将系争房屋转租给第三方。综上,原、被告并未变更租赁合同中关于租赁期限之约定,原告主张被告继续履行转租同意书,房屋租赁合同到2023年3月15日止的诉讼请求,本院不予支持。就原告支付的预付租金116,000元,因原告不同意在本案中一并予以处理,本院不予处理,原告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条规定,判决如下:
  驳回上海家仕摩贸易有限公司的诉讼请求。
  案件受理费80元,减半收取计40元,由上海家仕摩贸易有限公司负担。
  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员:李嶔操

书记员:金  雯

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