上海家平物业管理有限公司、吴家华与上海申瀛木业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：吴家华，男，1969年3月15日生。
　　原告(反诉被告)：上海家平物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：吴阿陈，经理。
　　以上两原告共同委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　以上两原告共同委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海申瀛木业有限公司，住所地上海青港经济小区西区170号。
　　法定代表人：陈良刚，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)吴家华、上海家平物业管理有限公司(以下简称家平物业)与被告(反诉原告)上海申瀛木业有限公司(以下简称申瀛木业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用普通程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。吴家华、家平物业的委托诉讼代理人孙一天和申瀛木业的法定代表人陈良刚及委托诉讼代理人徐叶花到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。
　　吴家华和家平物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金200,000元；2、判令被告赔偿装修房屋费用1,493,295.48元；3、判令被告支付居间费400,000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系专业从事房产租赁行业。2016年4月19日，原告与被告签订厂房租赁合同，租赁产权属于被告的位于上海市奉贤区青村镇沿钱公路XXX号的厂房，租赁期限为2O16年6月1日至2O26年6月1日。取得系争房屋后，原告对所租赁的厂房进行了改造、装修装潢，花费了近3O0万元的装修费用，同时又支付了60余万元的居间费用用于招揽客户。2017年5月间，青村镇人民政府、朱店村村委会多次以告知书的形式告知原告，由于该房屋系违章建筑，因此要求原告限期搬离，否则一切后果自负。原告多次就原告的装修、装潢损失、停产停业损失与被告进行协商，被告根本不予理睬。原告无奈，只得具状诉至法院，寻求法律救济。恳请法院根据事实和有关法律规定，准许原告的诉讼请求。
　　申瀛木业辩称，保证金应在结清所有费用后予以返还，但原告尚欠租金、水电费，故不同意返还保证金；租赁期间，原告也未有添附，要求赔偿没有依据；居间费与被告无关。
　　申瀛木业向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2016年4月19日签订的《租赁合同》无效；2、判令原告向被告支付房屋占用使用费1,138,611元；三、判令原告向被告支付逾期付款利息(1、以600,000元为本金，自2017年2月13日起至实际付款日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、以281,346元为本金，自2017年5月16日起至实际付款日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息)；四、判令原告向被告支付自2017年6月1日起至2017年9月15日止，按超出面积558平方米，以每年100,000元的标准，计算的房屋占用使用费29,166元；五、判令原告支付水费10,469元；六、判令原告支付电费19,299.5元；七、判令原告支付向第三人收取的押金60,068元；八、判令原告赔偿厂房原有设备损失费177,255元；九、诉讼费等由原告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月19日签订《租赁合同》，由原告租赁被告位于上海市奉贤区青村镇沿钱公路XXX号厂房，面积12,370平方米。合同还约定了租赁费用、支付方式及违约责任等。
　　合同签订后，被告按约交付厂房，原告却未能足额按期支付租金，其行为已经构成违约。经被告催讨未果，特提起诉讼。
　　吴家华和家平物业辩称，系争租赁房屋没有产权证，租赁合同确属无效。系争租赁房屋在2017年5月25日有关部门发出拆除通知起已经不具备使用条件，原告已经返还了房屋，且足额支付了占用使用费，不应再承担占用使用费。对被告的其余诉讼请求不予认可。
　　本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定甲方(申瀛木业)将位于上海市奉贤区青村镇沿钱公路XXX号，建筑面积12,370平方米，包括厂房内外空地供乙方(吴家华、家平物业)使用。租期十年，自2016年6月1日至2026年6月1日止。厂房年租金2,400,000元，乙方付款方式为付三个月房租另加一个月保证金200,000元。甲方允许乙方分租给朋友生产使用。在租赁期内，甲方应保证厂房乙方能够正常使用，租赁期间，如未能正常使用而影响到乙方正常经营而造成的损失，由甲方承担一切责任，赔偿乙方经济损失。甲方保证若三年内乙方遇国家政策拆迁，甲方赔偿乙方一切损失，三年后因国家政策拆迁，不可抗力因素，须终止合同，乙方的拆迁损失按国家标准赔偿给乙方，根据乙方使用时间按日扣除费用后，退还乙方剩余租金及押金。
　　上述协议签订后，双方按约履行了各自义务。被告租赁厂房进行分割后对外出租。
　　2017年5月25日，上海市奉贤区青村镇人民政府发出《限期搬离告知书》，认为租赁使用的建筑未依法通过消防设计审核、消防验收或消防备案，存在未报批环评建设项目环评审批，并存在较大安全隐患，要求在2017年5月25日做好搬离工作。2017年6月10日，上海市奉贤区青村镇朱店村村民委员会发出《告知书》，称根据建设用地减量化和违章建筑拆除工作进程，沿钱公路XXX号处厂房将于7月20日起全面拆除，请在此日期前全部搬离。
　　由于双方对赔偿事宜未能达成合意，原告诉讼来院。
　　审理期间，原告曾申请对其在系争租赁厂房内的添附物进行评估。经上海众华资产评估有限公司评估，A：无争议部分1、大门伸缩门7,514.64元；2、大门口门卫室及卫生间7,816.34元；3、北侧一层厂房外墙涂料2,983.50元；4、自用办公室29,522.80元；5、道路水泥地坪42,840元。B：有争议部分1、2号车间夹层298,564.58元；2、6号车间夹层搭建147,522.21元；3、西门口简易工棚18,468元；4、办公楼二楼宿舍装修工程116,985.94元；5、西面一层厂房内装修工程34,974.91元；6、北侧厂房内搭建工程100,640.38元；7、北侧车间环氧地面漆7,560元；8、车间隔断215,784元；9、宿舍楼底车间隔断22,724.28元；10、车间门窗加装21,420元；11、厂区监控系统17,973元。
　　另审理期间，由于系争厂房面临拆除，而有五户承租户(上海新磊电子机械有限公司、上海为靓建材有限公司、上海斌汇紧固件有限公司、上海朗利机械模具有限公司、上海硕翔塑胶有限公司)未搬离，为此，原、被告和该五户承租户经本院调解。经三方确认：上海新磊电子机械有限公司租赁面积1,100平方米，租金支付至2017年6月30日；上海为靓建材有限公司租赁面积1,100平方米，租金支付至2017年6月18日；上海斌汇紧固件有限公司租赁面积550平方米，租金支付至2017年8月16日；上海朗利机械模具有限公司租赁面积153平方米，租金支付至2017年8月25日；上海硕翔塑胶有限公司租赁面积1,100平方米，租金支付至2017年6月30日。被告同意上述租赁面积的租金计算同上述租金的截止日。被告和五户承租户达成意见，由被告直接向五户承租户补偿装饰装修、机械设备等方面的所有损失合计300,000元，五户承租户于2017年9月10日前全部搬离。
　　另查明，系争租赁厂房于2017年9月15日起开始拆除，现已经拆除完毕。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原、被签订的《租赁合同》涉及的厂房无产权证和建设工程规划许可证，故该协议无效。
　　本案争议焦点：1、为评估报告中的装修和添附部分是否全部由原告出资及处理方案存在争议。被告认为：对于无争议部分：大门伸缩门在双方现场核实时未见；大门口门卫室及卫生间原先就有，原告搭建的门卫在北侧，无卫生间，且尺寸应为2.8米*2.3米*2.5米，评估草稿也没有卫生间；北侧一层外墙涂料长度应为126米；自用办公室结构部分尺寸应为7.6米*4.5米*2.8米，立柱应为6米，地板梁横向应为8根，塑钢移门为1扇，该区域不在被告出租范围内，系原告擅自使用，室外楼梯是被告所有，评估草稿注明阁楼地板未见；混凝土地坪没有找平，只是简单做法。有争议部分除确存在隔断外，其余部分应为承租人自己搭建，被告已经给予补偿，且评估时也未见，不予再行计算。原告对评估报告没有异议，仅认可自用办公室室外楼梯利用了被告原有的部分楼梯再加建。评估单位认为，现场一共去过二次，第一次为2017年9月8日，原告参与了现场勘测；第二次为2017年9月15日，原、被告均到场。评估按照第一次现场勘测的。第二次去时确如被告所说的现场好多未见，包括大门和列入争议项目的内部搭建，材料也没有了。本院认为，本案在评估单位评估过程中，虽第二次有部分装修和添附未见，但由于系争租赁房屋因减量化和违章需拆除，并不排除已被拆除的可能。被告称可能系实际使用人的装修、添附，但未能提供相关证据予以佐证。本院采信上述装修和添附为原告进行。自用办公室室外楼梯利用被告部分本院酌情扣除一半价格计2,475元。
　　上述装修和添附的处理，从合同效力、有无合法手续及过错责任进行考虑。评估报告上的装修和添附中，部分为改扩建项目。改扩建项目为：大门口门卫室及卫生间7,816.34元；自用办公室29,522.80元(扣除2,475元)；2号车间夹层298,564.58元；6号车间夹层搭建147,522.21元；西门口简易工棚18,468元；西面一层厂房内装修工程34,974.91元；北侧厂房内搭建工程100,640.38元。其余部分为装饰装修部分。对于装修部分，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案导致合同无效的主要原因系租赁房屋没有产权证也没有建设规划许可证；而原告作为承租人，未做到审慎的注意义务，在没有看到原告提供产权证也没有建设规划许可证的情况下，进行装饰装修，也有一定过错，故被告作为出租人应承担70%的过错责任计319,050.38元，原告承担30%的过错责任计136,735.88元。对于改扩建部分，原告在扩建前应该办理合法建设手续的，但原告未办理，该扩建造价费用由原告承担70%的过错责任计444,523.95元，被告承担30%的过错责任计190,510.27元。
　　争议焦点2，原告是否应当承担占用使用费。原告认为，原告已经足够支付占用使用费；且2017年5月25日，有关部门发出限期拆除通知书后，厂房已经不具备使用条件，原告已经返还房屋，不应当再支付占用使用费。被告认为，原告至系争租赁厂房拆除未返还房屋，应当承担至拆除日止的占用使用费，但鉴于被告曾承诺对原告转租的五户承租户租赁的房屋同意计算至租金支付截止日，故分别计算的占用使用费，法院应予支持。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽有关部门在2017年5月25日曾通知要求系争厂房做好搬离的工作，但实际系争租赁厂房最后搬离日期为2017年9月10日，也意味着有关可以返还租赁厂房的日期最早也在2017年9月10日。故对于原告应承担的占用使用费可计算至2017年9月10日止。五户承租户租赁的房屋被告同意计算至租金支付截止日，本院予以认可。故原告应当承担的占用使用费合计为1,116,355元。
　　对于原告主张要求被告返还保证金200,000元的请求，于法无悖，本院予以支持。对于原告主张的居间费400,000元，首先原告未提供足够依据证明该支付的款项为居间费用；其次，该费用如何支付，也为原告转租过程中自愿承担的相关费用，与原、被告之间的租赁合同无直接关联性，故本院不予支持。对于被告提出的逾期付款利息的主张，鉴于合同无效，被告的该请求本院亦不予支持。对于被告主张的超面积部分的占用使用费，双方在本院调解时均确认已经支付至2017年2月底，被告主张100,000元每年的标准也低于双方合同约定的价格，本院予以认可，自2017年3月1日至2017年9月10日期间，该部分的占用使用费应为52,877元。对于被告主张的代付的水电费，于法无悖，本院予以支持。对于被告主张的向第三人支付的押金，应由第三人主张，与被告无关。对于被告主张的厂房设备损失，主要是由于系争租赁厂房违章被拆除造成，其要求原告承担，无事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)吴家华、上海家平物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海申瀛木业有限公司于2016年4月19日签订的《租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海申瀛木业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴家华、上海家平物业管理有限公司保证金200,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海申瀛木业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)吴家华、上海家平物业管理有限公司装修和添附物损失510,303.15元；
　　四、原告(反诉被告)吴家华、上海家平物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海申瀛木业有限公司占用使用费合计1,169,232元；
　　五、原告(反诉被告)吴家华、上海家平物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海申瀛木业有限公司水费10,469元；
　　六、原告(反诉被告)吴家华、上海家平物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海申瀛木业有限公司电费19,229.5元；
　　七、驳回原告(反诉被告)吴家华、上海家平物业管理有限公司的其余诉讼请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)上海申瀛木业有限公司的其余反诉请求。
　　本诉案件受理费人民币11,400元；反诉案件受理8,856.50元，均由原、被告各半负担。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　
　　

审判员：屠朝辉

书记员：张  英