上海家标堂房地产经纪有限公司与刘雷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：代建宁，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴登全，男。
　　委托诉讼代理人：刘晓君，上海中筑律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：刘雷，男，1983年12月15日出生，汉族，户籍地云南省宣威市。
　　委托诉讼代理人：崔中宝，上海铭寰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：向伟佳，上海铭寰律师事务所律师。
　　原告上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称家标公司)与被告刘雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日第一次公开开庭进行了审理。审理中，被告刘雷提出反诉，本院合并进行审理，于2019年6月10日、2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告家标公司的委托诉讼代理人吴登全(第三次未到庭)、刘晓君(第一、二次未到庭)、被告刘雷及其委托诉讼代理人崔中宝(第二次到庭)、向伟佳(第三次到庭)到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
　　原告家标公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告就上海市静安区陕西北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》于2019年1月28日解除；2、被告支付2019年1月15日至2019年1月28日期间的租金3,826元；3、被告支付2019年1月29日至2019年4月3日期间的房屋使用费18,040元；4、被告支付违约金8,200元。事实与理由：2015年7月19日，原告与案外人周新明就系争房屋签订《房屋出租委托合同》。2015年9月15日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，租期自2015年9月15日至2020年9月14日，被告向原告支付租金。2019年1月15日被告应支付租金16,400元，然经原告多次催讨，被告均未支付。同时，被告实际租赁系争房屋用于经营酒店，违反了合同约定的居住用途。因被告行为严重违反合同约定，故起诉至法院。
　　被告刘雷到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2018年12月开始，系争房屋所在大楼原物业公司撤离，导致系争房屋无法正常供应热水、暖气，电梯经常停运，对系争房屋适用产生巨大影响。2018年12月18日在与原告公司员工沟通无果的情况下，被告就实际搬离系争房屋。被告认为系原告违约，被告不应当承担违约责任。
　　反诉原告刘雷向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告就系争房屋签订的《租赁合同》于2018年12月18日解除；2、反诉被告退还2018年12月18日至2019年1月15日期间的租金7,917元；3、反诉被告退还押金7,500元；4、反诉被告支付违约金8,200元。事实与理由：2015年9月15日，反诉原、被告签订《租赁合同》，反诉原告按照合同约定支付了2018年11月16至2019年1月15日期间的租金，但系争房屋自2018年12月开始无法正常供应热水及暖气，当时正值冬天，系争房屋无法正常居住，反诉原告就上述问题多次向反诉被告反映，但未得到有效解决，反诉原告于2018年12月18日搬离系争房屋。反诉原告认为反诉被告的行为已经构成违约。
　　反诉被告辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。系争房屋可以正常使用，且热水、暖气等问题系整幢大楼的物业管理范围，不能作为拖欠租金的理由。反诉原告所称于2018年12月18日搬离系争房屋，未提供相应的依据，亦不构成解除合同的依据。故反诉原告要求解除合同、退还押金、租金及支付违约金的请求，缺乏依据，应予驳回。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋产权人为吴征、吴海燕。吴海燕委托周新明办理系争房屋租赁事宜。
　　2015年7月19日，周新明(甲方、委托方)与家标公司(乙方、受委托方)签订《房屋出租委托合同》，约定甲方委托乙方出租系争房屋，委托期自2015年7月19日起，不少于60个月且不超过68个月。
　　2015年9月15日，家标公司(甲方、租赁代理机构)与刘雷(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定系争房屋租赁用途为居住，居住人数不超过2人。租赁期限自2015年9月15日至2020年9月14日，共计60个月。租金标准为7,500元/月，付二押一，合同总租金481,200元。押金7,500元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜。租赁期限内，甲乙双方应共同保障租赁房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、未按约定支付租金达7日的；……3、擅自改变房屋用途、拆改变动或损害房屋主体结构的；……。在合同解除当日，乙方应依据本合同之附件二《房屋交割清单》，将租赁房屋及设施交还甲方。违约金标准为月租金的100%。合同还约定，第2年租金标准为8,000元/月，第3至5年的租金标准为8,200元/月。同日，双方签订《房屋交割清单》。
　　合同签订后，刘雷按约支付了2019年1月14日前的租金。
　　2018年11月20日，案外人上海星海时尚物业经营管理有限公司(以下简称星海公司)发布通告，将于2018年11月29日正式退出上海市静安区陕西北路XXX号金富得商业广场的物业管理服务工作。2018年11月30日，星海公司与上海联讯物业管理有限公司(以下简称联讯公司)办理交接手续。
　　2018年12月起，系争房屋所在大楼无法正常供应热水及暖气，部分电梯曾出现故障，同时因出现火警报警，经派出所要求，系争房屋所在大楼不得使用取暖设备。
　　2018年12月23日，联讯公司发布通知：“由于金富得商业广场主要公共设施设备常年缺乏维保，绝大部分达不到使用功能，尤其主用锅炉处于瘫痪状态……工程部人员加班加点对供暖、供热水设施设备二台锅炉进行排摸检查，……都属于瘫痪状态。工程部人员通过七天时间对一台备用锅炉进行检修，基本能达到带病使用状态，……在无法修复主用锅炉的前提下，也为了备用锅炉能够顺利的每天运行……暂定每天提供相应暖气开放时间：17：00至次日9：00，如遇特殊天气另行通知”。
　　2019年1月24日，家标公司员工向刘雷发送微信：“你好，租金已经逾期14天了，你下午在家吧，我去看下”。刘雷向家标公司员工回复：“……你的房子从11月30日开始，就出现停热水、停电梯、停空调和空调暖气到现在只是晚上开，白天不开，对我们居住产生了很大影响，……，按照合同你方已经违约，我方有权终止合同，并有权追究你方违约责任……”。家标公司员工回复：“你要把房屋尽快还给我们，押金问题后续我来跟房东协商，如果拒不交租和交还房屋，公司会安排起诉”。刘雷回复：“是你房子设施问题，导致不能居住。你解决不了设施问题，你就押金马上退我，我把房子马上还你”。
　　2019年1月28日，家标公司向刘雷发送短信：“……按照合同约定，第21次付款2019年1月15日应付16,400元，现已逾期14天未缴纳租金，按照合同第九条第四项约定已经构成违约，烦请你尽快归还房屋，否则我司会走法律途径来索赔……”。
　　2019年4月3日，刘雷交还系争房屋。
　　另查，2018年11月30日起至2019年3月期间，刘雷及案外人王嘉明通过微信和家标公司沟通房屋居住使用问题。
　　审理中，刘雷提供其与案外人吴征就上海市静安区陕西北路XXX号1301室、2302室房屋签订的租赁合同及因大楼设施问题达成的调解协议一份，并表示吴征与本案系争房屋产权人周新明系夫妻关系。家标公司对上述证据真实性不予认可，并表示上述证据仅系案外人吴征对刘雷的让利，与本案无关。另原、被告均确认系争房屋的暖气及热水系由物业统一供给。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。首先，家标公司作为出租人，应当保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，但本院注意到，自2018年12月起，系争房屋暖气、热水处于无法正常供应的状态，确对系争房屋的使用产生影响，故家标公司存在履行瑕疵。其次，刘雷作为承租人，应当按约支付系争房屋的租金，但刘雷自2019年1月15日起未支付租金，违反了合同约定，但考虑到冬季暖气、热水未能完全修复的影响以及双方的沟通过程，刘雷未付租金的行为不应认定为根本违约；再次，家标公司主张刘雷改变系争房屋用途，将系争房屋用于经营酒店，考虑到双方租赁合同已经履行3年有余，而家标公司提供的证据难以支持其主张，故本院难以采信；最后，考虑双方在合同履行中均有过错，且系争房屋于2019年4月3日交接完毕，《租赁合同》已无实际履行之必要，故本院认定《租赁合同》应于2019年4月3日解除，双方互不负担违约责任。对于2018年12月18至2019年4月3日期间的费用，考虑到系争房屋的问题及刘雷租金支付情况，本院酌定刘雷应当向家标公司支付租金9,759元。此外，因双方合同解除，家标公司应当退还刘雷押金7,500元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海家标堂房地产经纪有限公司与被告(反诉原告)刘雷就上海市静安区陕西北路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年4月3日解除；
　　二、被告刘雷支付原告上海家标堂房地产经纪有限公司租金9,759元；
　　三、反诉被告上海家标堂房地产经纪有限公司返还反诉原告刘雷押金7,500元；
　　四、原告上海家标堂房地产经纪有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持；
　　五、反诉原告刘雷的其余诉讼请求，本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费510.60元，减半收取计255.30元，反诉案件受理费195.22元，合计450.52元，由原告(反诉被告)上海家标堂房地产经纪有限公司负担225.26元，被告(反诉原告)刘雷负担225.26元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：罗海鸣

书记员：乔续宁