上海富林新能源汽车销售服务有限公司与上海平强贸易有限公司、上海涛宝汽车租赁服务有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海富林新能源汽车销售服务有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：周来林，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王庆英，上海福一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：苏传云，上海福一律师事务所律师。
　　被告：上海平强贸易有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：吴桂祥，总经理。
　　委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邢放，上海汇银律师事务所律师。
　　被告：上海涛宝汽车租赁服务有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：何先芳，执行董事。
　　被告：上海驰量汽车服务有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：张宇峰，董事长。
　　原告上海富林新能源汽车销售服务有限公司(以下简称“富林公司”)与被告上海平强贸易有限公司(以下简称“平强公司”)、上海涛宝汽车租赁服务有限公司(以下简称“涛宝公司”)、上海驰量汽车服务有限公司(以下简称“驰量公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序进行审判，公开开庭进行了审理。原告富林公司的委托诉讼代理人王庆英、苏传云，被告平强公司的委托诉讼代理人於飞，被告驰量公司的法定代表人张宇峰到庭应诉。被告涛宝公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
　　原告富林公司向本院提出诉讼请求：一、确认平强公司与富林公司于2017年4月10日签订的上海市普陀区真陈路XXX号(以下简称“真陈路XXX号房屋”)《厂房场地租赁合同》于2019年2月20日解除；二、判令平强公司立即支付2017年5月18日至2019年2月20日期间拖欠富林公司的房屋租金人民币1,904,082元(以下币种均为人民币)(2019年2月17日前拖欠租金1,886,000元,2019年2月18日至20日期间租金18,082元);三、判令平强公司以拖欠租金数额为基数,按中国人民银行同期贷款利率标准的两倍向富林公司支付逾期付款违约金(暂计至2019年3月17日为219,020元,各期欠付租金及违约金见附表);四、判令涛宝公司对平强公司上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、判令涛宝公司、驰量公司立即将真陈路XXX号房屋腾空后交还给富林公司;六、判令涛宝公司、驰量公司向富林公司支付自2019年2月20日起至实际腾空并交还真陈路XXX号房屋之日止的逾期腾房占有使用费。审理中，富林公司变更诉讼请求：第二项诉讼请求中的拖欠租金金额变更为1,886,264元(2019年2月17日前拖欠租金金额为1,868,182元，含开票税款178,182元)；第五项诉讼请求变更为：判令平强公司、涛宝公司、驰量公司立即将真陈路XXX号房屋腾空后交还给富林公司；第六项诉讼请求变更为：判令平强公司、涛宝公司、驰量公司向富林公司支付自2019年2月20日起至实际腾空并交还真陈路XXX号房屋之日止的逾期腾房占有使用费(按照年租金2,200,000元计算)。事实与理由：2017年4月10日，富林公司与平强公司就真陈路XXX号房屋签订《厂房场地租赁合同》。合同履行中，厂房实际由涛宝公司使用，一楼大厅又擅自转租给驰量公司。平强公司长期拖欠租金，富林公司多次催讨未果。富林公司遂于2019年2月19日发送《租赁合同解除通知》，并于次日送达平强公司，后又要求涛宝公司、驰量公司立即腾退房屋。涛宝公司与平强公司系关联企业，实际控制人均为吴桂祥，吴桂祥虽以平强公司名义承租房屋，但却以涛宝公司名义在承租房屋内经营车辆修理、保养业务。平强公司支付的租金绝大多数系以吴桂祥个人名义支付，平强公司实际为空壳公司，鉴于涛宝公司与平强公司存在人格混同，故涛宝公司应对平强公司的全部债务承担连带责任。涉案房屋由平强公司、涛宝公司、驰量公司共同使用，无法明确各自的使用面积，故应共同承担腾退房屋及给付占有使用费的义务。因多次协商未果，故富林公司诉至法院，请求判如所请。
　　被告平强公司辩称，平强公司与富林公司所签订的《厂房场地租赁合同》系无效合同，合同中所约定的“真陈路XXX号(分号)厂房场地”并不存在，租赁场地范围不明，实际交付的场地与合同约定不符，且富林公司并不享有租赁房屋的出租权，导致平强公司无法办理工商登记注册。此外，承租房屋的实际面积大于产证记载的面积，表明平强公司承租的大部分部位都是违章建筑。因此，不同意富林公司的诉讼请求。
　　被告涛宝公司未答辩。
　　被告驰量公司辩称，驰量公司与平强公司签订有《房屋租赁合同》，系合法占有房屋，故不同意搬离，也不同意承担占有使用费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　原上海市普陀区真陈路XXX号(幢号1-8)共有一层砖木或混合结构房屋八幢，建筑面积合计1,685.39平方米，房地产权登记权利人为上海洲洲鞋业有限公司(以下简称“洲洲公司”)。后该房屋改建为整体四层(局部五层)的房屋一幢，建筑面积约8,700平方米，即为现真陈路XXX号房屋。上海洲洲鞋业有限公司与富林公司签订有《房屋租赁合同》，约定真陈路XXX号房屋出租给富林公司作为运作比亚迪4S店及办公使用。
　　2017年4月10日，富林公司与平强公司分别作为甲方、乙方，签订《厂房场地租赁合同》。该合同主要约定：甲方出租乙方的场地为“真陈路XXX号(分号)厂房场地”，一楼为大厅、夹层办公、二楼汽车维修厂房，总面积约4,700平方米，具体以实测为准；场地房屋指乙方获得使用权的上述4,700平方米及公用场地；乙方承诺租赁场地用途限于运作汽车服务行业及办公使用；未经甲方书面同意，乙方不得转租转让合同项下租赁场地房屋，若违约，甲方有权单方面解除合同，并追究乙方违约责任；租金为每年2,000,000元，物业管理费为200,000元；租金每3个月支付一次，下次租金应在上次租金期满提前7天支付，甲方在收到乙方款项同时开具发票，另加税点，如过期未付按每天银行同等贷款利息支付2倍滞纳金；乙方在签约时支付租赁保证金200,000元；甲方交付场地厂房时，乙方应向甲方支付3个月租金500,000元、3个月物业管理费50,000元；双方约定2017年4月11日为起租日；厂房是甲方出资建造的，厂房及其配套设施权属在租赁期内乙方拥有使用权，合同终止后，完全交还甲方；乙方应在租赁合同终止或租赁期满后的30日内返还租赁场地厂房，未经甲方书面同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按合同当日租金的双倍向甲方支付场地厂房的使用费至返还终止；乙方逾期支付租金满3个月的，甲方有权终止合同，并追还所欠租金。上述合同签订后，平强公司向富林公司给付款项合计2,360,000元(包括租赁保证金200,000元及租金2,160,000元)。富林公司向平强公司出具金额合计1,960,000元的《上海市增值税普通发票》(应税项目为租赁费)共20份，其中载明税额合计178,181.84元。
　　驰量公司占有使用真陈路XXX号房屋一层部分区域用于经营汽车维修等业务。驰量公司持有出租人为平强公司、承租人为胡宗杰的《房屋租赁合同》(复印件)，其中载明平强公司出租给胡宗杰“真陈路XXX号乙”(未注明建筑面积，未附图)用于车辆维修，月租金为54,166.67元。平强公司对该《房租租赁合同》真实性予以认可。
　　2019年2月19日，富林公司向平强公司出具《租赁合同解除通知》，载明：“……贵公司在合同签订后，长期拖欠租金及物业费……而且，未经我公司书面同意擅自转租厂房……现我公司很遗憾的通知贵司：解除贵司与我公司于2017年4月签订的真陈路XXX号(分号)《厂房场地租赁合同》，本解除通知送达贵司时即生效！希望贵司收到本解除通知后立即支付拖欠我公司的租金，并在七日内将厂房腾退后交还给我公司”。该通知通过中国邮政EMS快递，于2019年2月20日送达至平强公司。
　　2019年2月26日，平强公司向富林公司出具《沟通联系函》，载明：“……对于贵司解除合同的行为，我司不能同意。由于合同履行中，贵司也多有违约行为，我司对此有同时履行抗辩权……我司希望能够通过友好协商的方式解决双方争议……”。富林公司已收到该函。
　　落款日期为2017年8月23日的《经营场所租赁协议》，载明协议人为洲洲公司(甲方)、上海旦济汽车销售服务有限公司(乙方)，主要内容为：甲方向乙方出借办公用房20平方米，租金为每月1,500元；协议落款处有洲洲公司公章及“吴桂祥”字样签名，协议文本标识有“仅供工商办证之用，不作它用”的内容。洲洲公司于2019年9月2日出具《情况说明》一份，主要内容为：富林公司曾于2017年提出申请，请求配合次承租人平强公司的实际控制人吴桂祥在普陀区真陈路XXX号7幢B区注册关联公司上海旦济汽车销售服务有限公司提供相关工商登记所用的材料，洲洲公司同意申请，于2018年8月23日与吴桂祥签订《经营场所租赁协议》，仅是配合办理工商登记所用；洲洲公司与吴桂祥及上海旦济汽车销售服务有限公司从未发生直接的真实租赁关系，亦从未收取其任何合同项下记载的“租金”。
　　以上事实，有《上海市房地产权证》、《厂房场地租赁合同》、《房屋租赁合同》、《租赁合同解除通知》、《沟通联系函》、《情况说明》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。富林公司与平强公司自愿签订《厂房场地租赁合同》，对承租房屋的坐落及租金标准等内容予以约定。但依据已查明的事实，原上海市普陀区真陈路XXX号房屋原为八幢一层砖木或混合结构房屋，建筑面积1,685.39平方米，而目前真陈路XXX号房屋已进行整体改建，原有房屋结构已无法区分，实际建筑面积远大于产权登记记载的建筑面积。目前并无证据表明现真陈路XXX号房屋有合法建造手续，富林公司无法出具建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的其他手续。因此，富林公司就真陈路XXX号房屋与平强公司所签订的《厂房场地租赁合同》无效。
　　针对富林公司所实际交付平强公司的场地范围，上述《厂房场地租赁合同》中载明的“真陈路XXX号(分号)厂房场地”，虽然无法与产权登记的具体坐落或房屋门牌号对应，但已明确说明承租部位为“一楼为大厅、夹层办公、二楼汽车维修厂房，总面积约4,700平方米，具体以实测为准”，并注明“场地房屋指乙方获得使用权的上述4,700平方米及公用场地”，故应认为合同约定的承租场地范围已明确具体。平强公司对实际承租的场地范围存在异议，但并未提供证据证明其实际承租的部位，而结合实地踏勘的情况，本院采纳富林公司的意见，即以富林公司所提供的房屋平面图中标明的场地范围为准，认定该场地范围已向平强公司实际交付。
　　鉴于上述《厂房场地租赁合同》无效，平强公司应腾空上述场地范围内的真陈路XXX号房屋部分区域并向富林公司返还，而富林公司有权主张平强公司给付占有使用费。因合同无效，故合同中针对租金标准及给付期限的约定亦无法律效力，现富林公司主张平强公司给付租金，依法可以占有使用费予以认定，并参照租金标准支付。故平强公司应给付自2017年5月18日起至房屋实际腾空并返还之日止的占有使用费，并扣除平强公司已支付的款项2,160,000元。针对富林公司主张应由平强公司承担的税款及逾期付款违约金，因合同自始无效，故缺乏相应依据，本院难以支持。针对富林公司主张涛宝公司承担连带清偿责任的意见，依据已查明的事实，并无充足直接证据表明涛宝公司与平强公司之间存在人格混同，故本院对该意见亦难以支持。
　　针对腾退房屋的义务，平强公司与富林公司直接签订有《厂房场地租赁合同》，且已实际接收房屋，故应承担腾退并向富林公司返还房屋的义务。而结合已查明的事实，并无充分的直接证据表明涛宝公司实际占有使用房屋或与平强公司存在租赁合同关系，故本院对富林公司主张涛宝公司承担腾退义务的主张，难以支持。驰量公司实际占有使用真陈路XXX号房屋部分区域，且驰量公司与平强公司确认双方签订有《房屋租赁合同》，故在本院认定上述《厂房场地租赁合同》无效的前提下，该合同亦属无效，故驰量公司应自其所占有使用的区域内迁出。此外，鉴于本院已支持由平强公司给付占有使用费的主张，富林公司主张涛宝公司、驰量公司共同与平强公司共同承担该给付义务，缺乏事实和法律依据，本院对此难以支持。
　　此外，因上述《厂房场地租赁合同》无效，富林公司向平强公司收取的租赁保证金200,000元，应予以返还。
　　被告涛宝公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉,视为放弃答辩权利，不影响本案依法处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海富林新能源汽车销售服务有限公司与被告上海平强贸易有限公司于2017年4月20日签订的《厂房场地租赁合同》无效；
　　二、被告上海平强贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海富林新能源汽车销售服务有限公司占有使用费(按照每年人民币2,200,000元的标准，自2017年5月18日起计算至房屋实际返还之日止，扣除被告上海平强贸易有限公司已支付的人民币2,160,000元)；
　　三、被告上海平强贸易有限公司、被告上海驰量汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日自上海市普陀区真陈路XXX号房屋[一楼大厅(部分)、夹层(部分)、二楼及公用场地(部分)]内迁出，被告上海平强贸易有限公司将房屋腾空后返还原告上海富林新能源汽车销售服务有限公司；
　　四、原告上海富林新能源汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海平强贸易有限公司租赁保证金人民币200,000元；
　　五、对原告上海富林新能源汽车销售服务有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行付清金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　案件受理费人民币23,784元，由被告上海平强贸易有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：俞妙康

书记员：于  凯