上海富电汽车销售有限公司与上海坤厦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海富电汽车销售有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：庞雷，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘成龙。
　　委托诉讼代理人：耿亮。
　　被告：上海坤厦物业管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。
　　法定代表人：王孝清，总经理。
　　委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
　　第三人：上海新珑多实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：潘丐多，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　原告上海富电汽车销售有限公司(以下简称“富电公司”)诉被告上海坤厦物业管理有限公司(以下简称“坤厦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用简易程序于2018年1月9日公开开庭进行了审理。审理中，根据被告坤厦公司申请，本院依法追加上海新珑多实业有限公司(以下简称“新珑多公司”)作为第三人参与诉讼。另，根据原告申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)就系争房屋内原告进行的装饰装修残值进行司法鉴定。因案情复杂，本案转为普通程序，并于2018年8月31日再次公开开庭审理。原告富电公司的委托诉讼代理人刘成龙及被告坤厦公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加两次庭审，原告的委托诉讼代理人耿亮到庭参加第一次庭审。第三人新珑多公司经本院传票传唤，未参加第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告富电公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租赁保证金17,000元；2、被告赔偿原告装修损失318,546元，人工损失198,969元，房租损失102,000元，设备搬迁损失50,000元，财产保全担保费3,015元。事实和理由：2017年6月29日，原、被告签订《租赁合同》，由原告租赁被告位于上海市松江区梅家浜路XXX号厂房XXX-XXX-XXX号(以下简称“系争房屋”)，面积500平方米，租期从2017年7月10日至2019年7月9日，租金每月17,000元，3月一付。租赁保证金17,000元。签订合同时，被告提供了房产证和排水许可证复印件，原告依约支付保证金和租赁费。2017年11月初，系争房屋所在园区被政府断电，经被告解释系排水不符合规定，等被告整改结束可供电，大约需一个半月，同时被告提供了发电机供原告继续装修。2017年11月22日，原告接到政府通知，载明因园区未取得排水许可手续，要求区域内所有企业停止营业，待排水许可证办理后可开展经营活动。2017年11月24日，政府进一步张贴告知书，载明园区主体未取得排水许可，先告知相关企业和个人，切勿盲目签约入驻园区避免后期遭受严重损失。2017年11月24日，原告函告被告，要求其明确园区正常供电时间，否则于2017年12月1日解除合同。被告接到通知后既不签字也不提供供电时间，致使原告无法使用房屋，被告构成根本违约。据此，原告认为因被告违约，双方合同已经解除，故诉至本院，请求判如所请。
　　被告坤厦公司辩称：被告已按合同约定交付租赁房屋，合同约定租赁期内因原告在消防等方面承担的责任由原告承担。另，被告仅为系争房屋的转租方，因此环境整改的义务不在被告，要么在房屋实际产权人，要么在原告。综上，被告不同意原告的全部诉请。
　　第三人新珑多公司陈述：本案属于合同违约纠纷之诉，诉请均与第三人无关。被告与第三人签订的合同中对房屋附属设施进行了约定。
　　经审理查明：上海市松江区梅家浜路209、309号房屋产权人为第三人新珑多公司。
　　2015年6月29日，第三人新珑多公司作为出租方(甲方)、被告坤厦公司作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，甲方将上海市松江区茸北工业区梅家浜路XXX号，建筑面积12,315平方米出租给乙方。双方约定该房屋租赁自2015年7月1日起至2021年6月30日止。该合同第5-2条约定，租赁期间，厂房及其附属设备因老化或自然损坏，乙方应及时自行负责维修并承担费用。合同第5-3条约定，租赁期间，甲方保证提供给乙方在该房屋现有使用的水、消防、供电等有关附属设施。乙方确认：现有的水、电等容量已经满足乙方要求，若需要增容的，增容费由乙方自行承担。该合同还对双方权利义务、合同解除等条款进行了约定。
　　2017年6月29日，被告坤厦公司作为出租方、甲方，原告富电公司作为承租方、乙方，双方签订《租赁合同》。合同第一条约定，甲方将位于上海市松江区梅家浜路XXX号厂房内编号为6-1-1号，租赁面积500平方米(含公摊)出租给乙方作为厂房使用。租赁期限为两年，从2017年7月10日至2019年7月9日止。合同第二条约定，1、每月租金17,000元人民币，租金应三个月支付一次，实付金额51,000元人民币。每次付租金必须提前十天，先付后用，甲方开具增值税普通发票给乙方。2、租赁合同签订时，乙方应向甲方支付17,000元人民币作为租赁保证金。租赁期限满后，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；若乙方提前解除合同或违约，则不退还租赁保证金。3、乙方每月必须缴付使用的水、电费，水费以7元/吨，电费以1.5元/度计算，工业垃圾由乙方自理。合同第三条第2款约定，厂区内所有建筑物、水电、消防配套设施及其他生活工作设施和绿化归甲方所有，乙方不得损坏。租赁期满后，乙方应完好交还甲方，如有损坏或缺失，乙方应全额赔偿。合同第四条中约定，任何一方违约，将以一个月租金作为违约金赔偿另一方。……该合同还对违约责任、合同解除等内容进行了约定。
　　2017年7月7日，原告支付被告68,000元房租(含17,000元租赁保证金)。2017年10月12日，原告支付被告房租51,000元。
　　2017年11月22日,松江区中山街道环境综合整治推进领导小组办公室向各有关企业发布《告知书》，载明，因园区主体排污单位未取得排水许可手续，存在直接通过暗管、渗井、渗坑或雨水排放口等方式排放污水等情形，该区域内所有企业必须一律停止生产和经营活动，待排水许可手续办理后可继续开展生产经营活动。经查，区域内现有14台各类发电机组用于有关企业生产经营活动。根据环保违法违规项目整治工作要求，责令有关企业立即停止经营生产活动，即日起一经发现将采取没收发电机组等措施。
　　2017年11月24日，松江区中山街道环境综合整治推进领导小组办公室再次发布《告知书》，载明梅家浜路XXX号地块处于中山街道环保违法违规项目和“五违四必”专项整治中，园区主体排污单位(上海坤厦物业管理有限公司)尚未取得排污许可证。现告知相关企业和个人知悉，切勿盲目签约入驻园区避免后期遭受严重损失，相关企业或者个人置若罔闻，一切后果由你方自负。
　　2017年11月24日，原告向被告发函，要求被告于11月30日前明确回复园区可以正常供电的准确时间，若未能按期回复，则12月1日起解除合同，原告另找经营场所。该函件被告拒收。
　　2017年12月8日，松江区中山街道环境综合整治推进领导小组办公室向各有关企业发布《告知书》，载明，当前梅家浜路XXX号地块处于中山街道环保违法违规项目和“五违四必”专项整治行动中，园区主体排污单位尚未取得排水许可。现告知相关企业或者个人知悉，切勿盲目签约入驻园区避免后期遭受严重损失。相关企业或者个人置若罔闻，一切后果由你方自负。经查，区域内现有14台各类发电机组用于有关企业生产经营活动。根据环保违法违规项目整治工作要求，责令有关企业立即停止经营生产活动，即日起一经发现将采取没收发电机组等措施。
　　2017年12月26日，松江区中山街道环境综合整治推进领导小组办公室向梅家浜路XXX号内各仓储办公贸易汽修类所有企业发布《告知书》，告知梅家浜路XXX号内各仓储办公贸易汽修类所有企业，必须一律停止生产和经营活动，必须尽快搬离期限至2017年12月31日。逾期街道将联合相关执法部门采取集中整治强制清退，关闭园区，禁止一切车辆进出，强制清退，所造成后果损失自负。
　　2018年1月2日，松江区中山街道环境综合整治推进领导小组办公室向梅家浜路XXX号内各仓储办公贸易汽修类所有企业发布《告知书》，告知梅家浜路XXX号内各仓储办公贸易汽修类所有企业，必须一律停止生产和经营活动，必须尽快搬离期限至2018年1月9日。逾期街道将联合相关执法部门采取集中整治强制清退，关闭园区，禁止一切车辆进出，强制清退，所造成后果损失自负。
　　本案起诉后原告申请进行财产保全，由中国大地财产保险有限公司上海分公司进行担保，并支付保险费3,015.86元。
　　审理中，本院向上海市松江区水务局发送调查函，该函件载明我院受理了富电公司与坤厦公司房屋租赁合同纠纷一案。该案中，富电公司向坤厦公司承租位于上海市松江区梅家浜路XXX号6幢的500平方米的厂房。租赁后，由于园区主体排污单位未取得排水许可证，政府部门要求所有租赁户停产停业，据此富电公司诉至本院向坤厦公司主张违约责任。审理中，坤厦公司提出富电公司作为系争房屋实际使用人，应当自行办理相关手续，故不同意原告损失主张。经审理查明，上海市松江区梅家浜路XXX号、309号共有9幢房屋，房屋产权人为新珑多公司，该公司曾经办理过排水许可证，许可证号为沪水务牌证字第SJPC1042号。而，被告坤厦公司租赁了上海市松江区梅家浜路XXX号、309号的3、6、9幢房屋。为本案事实，特向你局发函，请你局收到函件后回复本院：1、新珑多办理的排水许可证是否还有效？2、本案中所涉房屋如需重新办理排水许可证，能否单独承租区域单独办理，还是需要就梅家浜路XXX号、309号统一进行办理？申请办理排水许可证的主体应当是实际使用人富电公司、承租人坤厦公司还是产权人上海新珑多公司？如有相关规定，也请提供。上海市松江区水务局回复称，经调查，松江区梅家浜路209、309号由上海新珑多实业有限公司于2006年8月24日取得《排水许可证》，有效期至2011年8月23日，现处于无效状态。根据《城镇排污排入排水管许可管理办理》第六条第二款规定集中管理的建筑或者单位内有多个排水户的，可以由产权单位或者其委托的物业服务企业统一申请领取排水许可证，并由领证单位对排水户的排水行为负责。因此，可由产权人或坤厦公司对209、309内的9幢厂房统一办理《排水许可证》，也可以由使用人富电公司办理其承租的3、6、9幢的《排水许可证》。本院于2018年6月12日至上海市松江区供排水管理所进行调查。该所工作人员就系争房屋给排水许可证的办理主体回复称，产权人、产权人委托的物业公司、承租户都可以办理该证书。但是集中管理的有多个排水户的，可以由产权人统一办理或统一委托物业办理。一般而言，本案园区有多栋厂房，而承租户仅承租单栋厂房的部分房屋作为一般使用用途的，很少单独办理排除许可证。就园区而言，生产性使用房屋需要排水则需要办理排水许可证。
　　审理中，经原告申请，本院依法委托鉴定单位对原告进行的装饰装修残值进行司法鉴定。鉴定单位于2018年8月出具鉴定意见书。该意见书载明原告装饰装修造价为306,477元，存在争议的为3,409元。按照折旧期6个月计算(从2017年12月至2018年5月)无争议项目折旧后现值为289,239元，争议项目折旧后现值为3,217元。鉴定人员陈述，争议项目为垃圾清运费。原告认为有9车垃圾，每车清运费1,400元；被告仅认可2车2,800元，其余7车金额不予认可。鉴定报告将2,800元列入无争议项，剩余7车以市场价格500元/车计入争议项。根据鉴定人员的经验无法实际判断垃圾清运数量。原告表示除了争议项外认可鉴定报告内容，鉴定报告中的装修造价并未计入争议项金额。被告表示不认可鉴定报告意见，但除争议项外被告并未就其中明细内容提出异议。评估单位表示鉴定报告系根据现场实际勘察内容进行的金额计算，系现场实际发生的。审理中，原告提供了其支付给上海骑龙环卫清洁服务所的支付凭证和清运垃圾发票，证明其支付了垃圾清运费2,800元。被告对于该证据不予认可。
　　审理中，为证明原告的损失，其提供了同案外人王某、吴某某、程某某等人的劳动合同、社保缴纳、离职申请及协商解决《劳动合同》协议书，以证明原告的经济损失，上述人员的劳动合同期间均至2020年12月31日。同时，原告提供了其同案外人上海衡臣汽车设备有限公司(以下简称“衡臣公司”)签订的《设备采购合同》(该合同约定原告向该公司购买4S店汽车维修设备，金额为239,610元)及《设备采购合同》解除协议(该合同约定解除《设备采购合同》，解除后衡臣公司扣除拆迁费用65,800元其余货款30,000元返还原告账户，搬迁费用包含设备安装时一次性件的损耗和所有的其他搬迁费用)。被告和第三人对于上述证据的真实性不予认可。
　　审理中，原、被告均确认原告于2017年7月1日开始使用系争房屋。交付时房屋为毛坯房状态。原告陈述2017年9月14日前房屋为空置状态，2017年9月14日开始至2017年11月底进行房屋装修。2018年1月3日整个园区被张贴封条。至今原告尚未搬离系争房屋，但也无法使用房屋。审理中，各方均表示，除本案诉请内容外，无其他合同解除后果在本案中一并处理。
　　以上事实，有上海市房地产权证、租赁合同、排水许可证、告知书、转账凭证、照片、调查函、鉴定意见书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。本案中原告以系争房屋因被告原因无法使用为由要求解除合同，被告则认为合同约定消防等方面责任由原告自行负责，故排水许可证的办理义务不在被告。本院认为，根据相关部门出具的告知书，系争房屋被停止经营的原因系排污单位未取得排水许可证所致。而第三人新珑多公司在该地址上的房屋有9幢，原告仅承租其中一幢的500平方米，故如无特殊要求或约定，原告现实上不可能单独办理相关排水手续，且作为出租人应当保证其所出租房屋整体符合基本的排水功能和条件，故基于合同相对性原则，其以被告原因要求解除合同本院予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还保证金17,000元，符合合同约定，本院予以支持。
　　就原告主张的装修损失，依据本院委托的鉴定单位出具的司法鉴定报告，无争议项目折旧后现值为289,239元，争议项目折旧后现值为3,217元。审理中，除争议项外原告认可鉴定结论，被告尽管不认可鉴定结论但就无争议项并未提出明确异议内容，而鉴定结论系鉴定单位根据现场实际状况测算作出的，故本院采信无争议项目的鉴定结论。就垃圾清运费，原告提供的发票证明已经支付过相关费用，但就其余垃圾清运费的合理性举证不足，故本院酌定鉴定报告中无争议项中列明的2,800元为原告的垃圾清运费。综上，被告应当赔偿原告的装修损失为289,239元。
　　就原告主张的人员工资损失，本院认为，尽管原告提供了劳动合同、社保证明等资料。然而，原告并非仅有系争房屋一处经营地址，而系争房屋拟经营项目亦未进行实际运营，根据原告提供的劳动合同中合同期限也远超过本案所涉租赁合同期限。故本案中，原告无法证明上述工作人员系本案所涉房屋经营所必需且仅用于该项目经营之用，对于原告人工工资的主张本院不予支持。
　　就原告主张的租金损失，本院认为，2018年7月接收房屋后处于空置状态，之后进行装饰装修。现经政府部门多次通知后，相关物品仍未能搬离房屋。现原告主张2017年7月10日至2018年1月9日期间的房屋租金，本院考虑到系争房屋自2017年11月中下旬开始停电致使原告实际无法正常使用房屋，酌定被告返还原告上述期间的租金16,500元。
　　就原告提出的搬迁损失，根据原告提供的证据，其主张主要依据为《设备采购合同》解除协议中衡臣公司扣除的一次性损耗和搬迁费用。本院认为，政府部门已经多次告知承租户需及时搬离系争房屋，然而原告并未及时履行搬离义务，故对相关物品的损耗折旧等均有一定责任。本院考虑到，现因被告原因致使合同无法履行，客观上原告确存在投入物品的搬离结果，故本院酌定被告应当赔偿原告物品搬离损失20,000元。
　　就财产保全费用损失，系原告因财产保全担保而发生的费用，并非系本次租赁纠纷必然发生，故就该损失本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
　　一、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海富电汽车销售有限公司租赁保证金17,000元；
　　二、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海富电汽车销售有限公司装修损失289,239元；
　　三、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海富电汽车销售有限公司租金16,500元;
　　四、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海富电汽车销售有限公司搬迁费用损失20,000元；
　　五、驳回原告上海富电汽车销售有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费10,695元，财产保全费4,289.83元,司法鉴定费用9,300元，合计诉讼费用24,284.83元，由原告上海富电汽车销售有限公司负担6,306.83元(已付)，由被告上海坤厦物业管理有限公司负担17,978元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吕荣珍

书记员：康晓莉