上海寰立贸易有限公司与上海菲高娱乐有限公司、潘国华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告上海寰立贸易有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人代亚斌。
　　委托代理人陶武平、袁佳婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　被告潘国华，男，1968年1月26日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人周皖锋，男，1964年3月22日出生，汉族，住上海市。
　　被告上海菲高娱乐有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人夏荣强。
　　委托代理人赵德义，上海市长江律师事务所律师。
　　原告上海寰立贸易有限公司与被告潘国华、上海菲高娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海寰立贸易有限公司的委托代理人陶武平、袁佳婕，被告潘国华的委托代理人周皖锋、被告上海菲高娱乐有限公司的委托代理人赵德义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海寰立贸易有限公司(以下简称寰立公司)诉称，2013年,案外人上海逸风商务酒店有限公司、上海志道实业有限公司、上海瀚立通信工程有限公司承租了上海市大渡河路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2013年7月8日,潘国华与上述案外人签署了《房屋租赁合同》(以下简称合同一),约定由潘国华承租系争房屋,用于经营KTV会所,租赁期限自2013年7月8日至2023年7月8日。2014年12月24日,寰立公司与系争房屋产权人上海沅晟投资管理有限公司、上海鑫康润实业有限公司签订了《房屋租赁合同》,由寰立公司实际承接案外人在租赁合同一中的权利和义务。2015年7月10日,就租赁系争房屋经营KTV的事宜,寰立公司(合同签约方为甲方)与潘国华(合同签约方为乙方)重新签署《房屋租赁合同》,该合同主要约定了租赁期限为8年,自2015年7月10日起至2023年7月9日止。乙方必须向甲方提交全部装修方案和设计图纸,并征得甲方书面同意后方可进行,因对租赁房屋进行装修需要获得有关机关审批时,乙方应当自行负责获得该审批,并提交审批文件副本供甲方备案,乙方的装修应当符合一切有关环保、安全和消防的要求;乙方自行负责经营所需的有关证件、执照的办理,乙方办理出营业执照后,应将营业执照复印件交与甲方。同时本合同权利义务转移到营业执照所属的名下,乙方对营业执照主体的履约行为承担连带责任;乙方发生下列情况时,甲方有权解除或终止合同：乙方违法使用该房屋,严重影响该房屋及相邻物业、财产安全,经甲方书面告知后拒不整改；乙方有其他违约或违法行为,经甲方书面告知后拒不整改；乙方经营期间应遵守国家有关法律法规,合法经营。如因乙方违约或违法经营导致本合同的解除或终止,乙方在该房屋中的装修物、构筑物,甲方不予赔偿。期间，2014年12月29日,产权人上海沅晟投资管理有限公司曾向案外人发送《告知函》,就潘国华租赁房屋经营KTV会所的消防安全问题及无证经营问题要求案外人予以督促解决。案外人收函后也及时要求潘国华进行整改,但潘国华始终不予配合。2015年4月13日,案外人委托上海市万联律师事务所向潘国华发送《律师函》,指出在租赁期间存在无证经营、消防违规、噪音污染等严重违约现象,并要求潘国华尽快整改解决。潘国华回复,经营执照已在办理过程中,消防及噪音问题已采取积极措施予以处理并已按照相关行政单位意见妥善解决中。在寰立公司承接了租赁合同的权利义务后,潘国华仍未解决上述无证经营、消防违规等的违约问题。2016年12月9日，寰立公司再次向潘国华发送《律师函》,就存在无证经营KTV等违约行为要求其尽快予以解决，无果。现上海菲高娱乐有限公司在KTV会所已违法违规经营长达近5年时间的情况下无法提供文化经营许可证、环保消防验收证明等合法合规经营的审批文件副本,该行为已明显违反了《房屋租赁合同》的相关约定并严重危及影响了租赁房屋及相邻物业的人身财产安全。为了维护寰立公司的合法权益,特提起诉讼,请求判令：1、寰立公司与潘国华于2015年7月10日签署的《房屋租赁合同》因其严重违约及违法经营而立即解除;2、潘国华、上海菲高娱乐有限公司迁离并向寰立公司返还系争房屋;3、本案诉讼费用由潘国华、上海菲高娱乐有限公司承担。
　　被告潘国华辩称，2013年7月，经出租方多次相劝相求下，本人明确表示承租系争房屋用于开设夜总会，考虑到租金相对便宜，价格较合适，且各方面也能提供便利。察看场地后，出租方也同意协助本人办理相关证照。在装修装饰时，系争房屋产权人也作了监管。装修完毕不久，发生被断煤气及电力不够后，出租方却表示不负责解决，只能本人设法解决。在办证过程中，受理部门均表示，因系争房屋产权人的举报，有关证照申请不能受理。后被匿名举报无证经营及噪音扰民，但经检测，不存在噪音超标。虽出租方带有欺骗性诱导承租人签约，但承租方还是按约定履行合同义务，故不同意其诉讼请求。
　　被告上海菲高娱乐有限公司(以下简称菲高公司)辩称，无证据证明噪音扰民问题。承租系争房屋开设夜总会，原出租方或寰立公司应知晓，由于寰立公司未提供协助、配合，致菲高公司申请办理相关证照出现障碍，消防许可证在审核中。在经营中，寰立公司一直设置障碍，设法阻碍菲高公司的经营。因寰立公司的原因，导致菲高公司经营必需的部分证照未办出，但支付租金的义务按约定履行，寰立公司要求解除合同不符法律规定。
　　经审理查明，2013年7月8日,出租方上海逸风商务酒店有限公司、上海志道实业有限公司、上海瀚立通信工程有限公司(合同签约方均为甲方)与承租方潘国华(合同签约方为乙方)签订了《房屋租赁合同》,约定由潘国华承租上海市大渡河路640弄及646弄401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411室房屋(总面积1898平方米)及上海市大渡河路640弄及646弄底层沿大渡河路自北向南数第二间门面,用途为KTV会所。租赁期限自2013年7月8日至2023年7月8日。合同中约定了押金、租金等主要内容。合同生效后，双方按约履行义务，潘国华收房后，按经营所需对系争房屋装修装饰。装饰装修完毕后，潘国华在申请注册KTV会所的同时，也对外开展经营。2015年4月，出租方通过以KTV会所涉消防违规、无证经营、噪音污染为由，向潘国华送达《律师函》。潘国华收函后，委托律师予以答复并明确表示证照证照申办中。
　　2014年12月24日,出租方上海鑫康润实业有限公司(合同签约方为甲方)、承租方寰立公司(合同签约方为乙方)和出租、产权方上海沅晟投资管理有限公司(合同签约方为丙方)签订了《房屋租赁合同》,该合同约定甲方将本市大渡河路XXX号、XXX号XXX楼(面积为1898.58平方米)出租给乙方。丙方确认甲方对646号4楼享有合法租赁权，并有权据此将房屋租赁给乙方。租赁期限自2015年1月1日至2028年6月30日。
　　2015年7月10日，上海逸风商务酒店有限公司、上海志道实业有限公司、上海瀚立通信工程有限公司(合同签约方均为甲方)与潘国华(合同签约方为乙方)签订了《解除协议》,该协议约定双方于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月9日解除，并就解约事宜互不承担违约责任；解除合同时该房屋的租金与水电费均已结清；乙方的装饰装修归乙方所有，具体权利义务由乙方与新出租方约定，甲方无需向乙方支付任何装饰装修补偿；乙方与新出租方就租赁事宜的权利义务，由乙方和新出租方自行约定，与甲方无关；合同解除时，由乙方和新出租方自行办理交房手续。
　　同日,寰立公司(合同签约方为甲方)与潘国华(合同签约方为乙方)签署《房屋租赁合同》,该合同约定由潘国华承租上海市大渡河路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(总面积1898平方米),用途为KTV会所。租赁期限为八年，自2015年7月10日至2023年7月9日止。第一、二年日租金按照2.369元/平方米，年租金为XXXXXXX元；第三、四年日租金按照2.44007元/平方米，年租金XXXXXXX.16元；第五、六年日租金按照2.XXXXXXX元/平方米，年租金XXXXXXX.37元；第七、八年日租金按照2.XXXXXXXXX元/平方米，年租金XXXXXXX.96元。甲方确认乙方使用上海大渡河路XXX号底层延大渡河路自北向南数第一间门面，该门面使用费为第一、二年使用费年租金为111240元；第三、四年使用费年租金为114577.20元；第五、六年使用费年租金为118014.52元；第七、八年使用费年租金为121554.95元。甲方同意，如乙方在一年内租赁该房屋所在的其他楼层的整层，字(自)该楼层开始支付租金开始，甲方免除上海大渡河路XXX号底层延大渡河路自北向南数第一间门面的使用。以上所有租金及使用费采用先付后用的方式，租金每三个月为一个支付期，乙方须在每个支付期满前十五个工作日内支付下一期租金及使用费。房屋正式移交时，乙方已付的租赁定金转为押金共计13万元。乙方根据经营需要，而对该房屋及其公共部位进行装修，不得改变该房屋的承重结构。同时，必须向甲方提交全部装修方案和设计图纸,并征得甲方书面同意后方可进行。因对租赁房屋进行装修需要获得有关机关审批时,乙方应当自行负责获得该审批,并提交审批文件副本供甲方备案。乙方的装修应当符合一切有关环保、安全和消防的要求;装修期间，甲方有义务负责对外的协调；在本合同有效期内，因乙方违约导致本合同提前终止或解除的，乙方放弃就该房屋装修部分的补偿请求权。因甲方违约导致本合同提前(体检)终止或解除的，甲方应补偿乙方的装修损失；乙方交还房屋时，除乙方自行购置的家具及可移动电器之外，其他(包括房门、隔断、地板、照明设备等)不可移动的添置物，一律不得拆除带走。乙方自行负责经营所需的有关证件、执照的办理。乙方办理出营业执照后,应将营业执照复印件交与甲方。同时本合同权利义务转移到营业执照所属的名下,乙方对营业执照主体的履约行为承担连带责任;甲方根据乙方办理相关经营证件、执照、提供必要的方便和协助。乙方发生下列情况时,甲方有权解除或终止合同：乙方违法使用该房屋,严重影响该房屋及相邻物业、财产安全,经甲方书面告知后拒不整改；乙方有其他违约或违法行为,经甲方书面告知后拒不整改；乙方经营期间应遵守国家有关法律法规,合法经营。甲方发生下列情况时,乙方有权解除或终止合同：甲方交付的租赁物不符合本合同要求，乙方无法使用；因甲方原因导致乙方无法正常经营的。如因乙方违约或违法经营导致本合同的解除或终止,乙方在该房屋中的装修物、构筑物,甲方不予赔偿。甲方认可本合同所确定的乙方经营项目。合同附件中还约定甲方拆除可用部分后交房，门面则房现状交房。确定甲方已于2015年7月10日按本合同的约定和交接清单向乙方移交房屋和设施并处于良好使用状态。
　　2016年12月9日，寰立公司向潘国华发送《律师函》,以其存在无证经营KTV等违约行为要求尽快予以解决。潘国华予以回函中告知已于12月9日向相关部门申请娱乐场所经营许可后，上海市文化广播影视管理局已出具《上海市设立文化娱乐场所预先通知书》。该《通知书》的内容：菲高公司拟在系争房屋设立文化娱乐场所(经营卡拉喔凯厅项目)的服务指导申请收悉。经对提供的场所拟设立地址的房屋证明文件和其周边环境的勘验，该地点基本符合设立文化娱乐场所的要求。
　　2017年4月18日，经核准，菲高公司取得《营业执照》，成立日期为2017年1月11日，住所地为上海市大渡河路XXX号XXX-XXX室，经营范围：娱乐场所(KTV经营)，食品流通[依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动]。
　　另查，上海市大渡河路640、646、648号、652弄1号、同普路XXX号房屋权利人为上海沅晟投资管理有限公司。用途：商办、公寓综合。
　　2018年5月2日，寰立公司诉至法院，请求判决如其诉请。
　　诉讼期间，菲高公司称，在申办消防许可证中，寰立公司未能提供消防审核部门规定的相关资料，至今未取得消防许可。寰立公司则称，仅部分(土建竣工图)未能提供。因当事人各持己见，经本院向上海市普陀区消防支队咨询，娱乐场所必须取得消防许可，申请人申请办理，必须符合规定的条件，不符合条件，受理窗口不接受申请，也不做记录，且每年的审核要求不同。经查，涉讼的娱乐场所未得到消防许可。
　　后双方知晓因系争房屋的性质、用途不符合开设KTV会所，双方明确同意解除合同关系。本院根据菲高公司申请，依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋内的装修价值及装修残值予以评估。根据沪大华[2019]造鉴字第19178SF014号《鉴定意见书》，认定系争房屋装修工程的造价为XXXXXXX元，截止至2019年7月(现场踏勘日)的装修残值为XXXXXXX元。评估费219900元，已由寰立公司、菲高公司各半预交。对于《鉴定意见书》，本案当事人均不持异议。
　　诉讼期间，寰立公司提出增加诉讼请求申请，要求支付拖欠的租金及拆除租赁房屋装修所产生恢复原状费用损失并申请“恢复原状费用”司法评估。
　　2019年9月2日，本院与双方谈话时，寰立公司坚持“恢复原状费用”司法评估之申请诉请，并提供系争房屋平面图为原状之标准。因潘国华及菲高公司持有异议，且双方对系争房屋的原状未作认定，经本院释明后，明确告知寰立公司，其该项申请不予准许。为避免双方损失扩大，曾提议双方先行办理房屋交接时，寰立公司予以拒绝。潘国华则表示，曾于2019年4月12日函发寰立公司，明确因系争房屋性质为办公用房，不能取得消防许可，已无法正常经营，被迫于2019年2月26日停止营业，要求于2019年4月11日起将系争房屋交还寰立公司、办理移交手续，并止付租金。现要求办理房屋交接手续，以避免损失的扩大。
　　2019年10月8日，寰立公司确定诉讼请求如下：1、寰立公司与潘国华于2015年7月10日签署的《房屋租赁合同》因其严重违约及违法经营而立即解除;2、潘国华、菲高公司迁离并向寰立公司返还系争房屋;3、潘国华、菲高公司向寰立公司支付自2019年4月9日起至解除日止的房屋租金(以日租金按照2.44007元/平方米计付)及解除日后的房屋使用费(以日租金按照2.XXXXXXX元/平方米计付)；4、潘国华、菲高公司拆除系争房屋的所有装修；5、潘国华、菲高公司支付两台电梯调试维修费用14800元；6、本案诉讼费用由潘国华、上海菲高娱乐有限公司承担。
　　庭审中，寰立公司认为，潘国华2013年收房未经消防审批进行装修以经营KTV，已存在过错。2015年寰立公司承继了原出租方的权利义务，因与潘国华沟通未果。2018年4月提起诉讼后，潘国华才递交消防设计资料，违法行为长达5年，且房屋产权人、寰立公司先后也发信给潘国华。2017年菲高公司才成立，取得文化娱乐许可证。菲高公司未能办出消防许可并非房屋性质问题，因在本大楼里也有开设宾馆。潘国华多年无证照对外营业，解除合同后，应自行拆除装修。由于原有的两台电梯被改动过，按现行标准已无法达标，重新验收将产生费用14800元。菲高公司成立后，根据合同约定，承租方的义务应由菲高公司承担，故租赁合同于2018年5月2日解除后，相关法律和经济责任应由菲高公司承担，但合同约定潘国华承担连带责任。因菲高公司未拆除装修，故不同意办理房屋交接，但对于已收取的押金13万元，同意本案中一并解决。
　　潘国华、菲高公司认为，承租房屋的用途明确，装修、申请证照同时进行，但在申办消防许可时遭拒。寰立公司诉讼后，承租方为积极履约按约按时支付租金，由于寰立公司未完全提供办证所需资料导致向消防部门申报时被卡，后在法庭的主持要求下，原告才勉强提供了大部分相关资料，后因双方知晓房屋性质为商办，不能用于娱乐场所经营，故租赁合同只能解除，同意寰立公司提出的合同解除日，但合同解除责任在于出租方。寰立公司成立后，因未取得消防许可已于2019年2月停止营业并明确告知寰立公司自同年4月起止付租金、办理退房，遭拒。因菲高公司不能实现合同目的，对4月份后的房屋使用费也不予承担。系争房屋原为毛坯房，潘国华承租后为经营所需进行装修装饰，有利于房屋增值，现合同提前解除并非承租方违约造成，故寰立公司要求拆除装修、恢复原状不符双方约定，且在装修中仅对一台电梯进行过装饰，现要求承担两台电梯维修费不符事实，也无依据，不同意支付维修费用。
　　本院认为，本案的争议焦点在于承租人履行合同中是否存在违约行为及当事人明知系争房屋性质后，菲高公司已不能实现合同目的，在同意提前解除合同的情况下，如何承担责任。潘国华承租系争房屋后，依据合同约定对系争房屋进行装修装饰，原出租方理应知晓并得到许可，作为合同的相对主体，潘国华应负有更加注重了解系争房屋的使用性质之义务。寰立公司承租了系争房屋并与潘国华重新签订的《房屋租赁合同》，承继了原出租方的权利义务，认可了潘国华的对系争房屋装修装饰，该合同应是双方的真实意思表示，签约者应恪守履约，但至今无足够证据证明潘国华存在违约。按合同约定，寰立公司负有协助义务，为潘国华提供相关办证资料，但寰立公司并未及时履行义务，直至诉讼也未能提供完整的资料，以便菲高公司申请消防许可证。现因系争房屋的使用性质，菲高公司已不能取得消防许可，致菲高公司不能实现合同目的，依公平原则，租赁双方应共同承担责任。基于双方同意解除合同并确定解除日为2018年5月2日，本院予以准许。合同解除后，对于菲高公司的装修价值及装修残值，双方对上海大华工程造价咨询有限公司作出的《鉴定意见书》，不持异议，本院应予认定系争房屋装修工程的造价为XXXXXXX元，截止至2019年7月的装修残值为XXXXXXX元。因菲高公司已不能经营，停止营业后，要求双方办理退房，遭拒，对于2019年4月后的房屋使用费，本院将根据房屋实际使用情况以及双方过错程度，依据合同约定的标准酌情减半计付。同年9月2日，本院为避免双方损失扩大，提议双方办理房屋归还手续，因寰立公司拒绝收房并提出的种种理由，不符合双方约定，故9月2日之后的房屋使用费应由寰立公司承担。同理，合同解除后，押金在本案中应一并结算。因寰立公司提出的其他请求，不符合法律规定，本院难以准许。寰立公司依约定要求潘国华承担连带责任，当事人也不持异议，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、原告上海寰立贸易有限公司与被告潘国华于2015年7月10日签署的《房屋租赁合同》于2019年5月2日解除;
　　二、被告上海菲高娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海市大渡河路XXX号XXX-XXX室房屋;
　　三、被告上海菲高娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海寰立贸易有限公司支付自2019年4月9日起至同年9月2日的房屋使用费(其中自2019年4月9日起至同年7月8日止，以日租金按照1.22004元/平方米计付；自2019年7月9日起至同年9月2日止，以日租金按照1.XXXXXXX/平方米计付)；
　　四、被告潘国华对上海菲高娱乐有限公司承担的上述义务承担连带责任；
　　五、原告上海寰立贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海菲高娱乐有限公司支付装修残值费人民币XXXXXXX.50元；
　　六、原告上海寰立贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海菲高娱乐有限公司押金人民币13万元；
　　七、对原告上海寰立贸易有限公司的其他诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案评估费人民币219900元，由原告上海寰立贸易有限公司负担人民币109950元，由被告上海菲高娱乐有限公司负担人民币109950元。
　　本案诉讼费人民币38326元(已预收人民币80元)，由原告上海寰立贸易有限公司负担人民币20000元，由被告上海菲高娱乐有限公司负担人民币18326元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王璧瑛

书记员：汤国荣