原告(反诉被告):上海小马过河企业管理有限公司,住所地上海市浦东新区。
法定代表人:赵成文,执行董事。
委托诉讼代理人:杨志伟。
委托诉讼代理人:罗丽。
被告(反诉原告):张家丽,女,1986年2月17日出生,汉族,户籍所在地福建省。
委托诉讼代理人:高韵翔,上海捷勋律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陶静静,上海捷勋律师事务所律师。
第三人:上海新城创域房地产有限公司,住所地上海市嘉定区澄浏中路XXX号XXX室。
法定代表人:丁明芳,执行董事。
委托诉讼代理人:张成刚。
委托诉讼代理人:刘永辉。
原告(反诉被告)上海小马过河企业管理有限公司(以下称“小马公司”)与被告(反诉原告)张家丽房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行审理。审理中,本院依法追加上海新城创域房地产有限公司(以下称“新城创域公司”)作为本案第三人参加诉讼。小马公司委托诉讼代理人杨志伟、罗丽,张家丽委托诉讼代理人陶静静,新城创域公司委托诉讼代理人刘永辉、张成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
小马公司向本院提出诉讼请求:1、确认小马公司与张家丽签订的《商铺租赁合同》于2017年5月10日解除;2、判令张家丽向小马公司支付2016年12月1日至2017年5月10日期间的租金人民币(以下币种同)22,708.36元;3、判令张家丽向小马公司支付逾期交纳租金违约金12,262.51元(违约金每日按照未付款项千分之三即68.12元计算,自2016年11月15日起计算至2017年5月10日止);4、判令张家丽向小马公司支付解除合同违约金7,213.62元;5、判令张家丽依约补足免租期期间租金3,557.4元(按照每日118.58元计算,自2016年6月15日起计算至2016年7月14日止);6、判令张家丽向小马公司支付房屋占有使用费33,439.56元(按每日237.16元计算,自2017年5月11日起计算至2017年9月30日止);7、判令张家丽注销登记在系争房屋的工商登记信息。事实与理由:小马公司与张家丽于2016年9月8日签订《租赁合同》,合同约定张家丽承租小马公司拥有经营管理权的位于上海市嘉定区洪德路XXX号XXX室(17号楼)的商铺(以下称“系争房屋”),租期为2016年7月15日至2019年7月14日。张家丽将该商铺用于经营。张家丽应于2016年11月15日前缴纳租金,因其未如期缴纳租金,经小马公司多次向其催缴无果,小马公司依照合同约定与张家丽于2017年5月10日解除合同。因张家丽的行为已经构成严重违约,且给小马公司造成严重经济损失,故小马公司涉诉。审理中,小马公司表示因张家丽未在系争房屋注册登记过工商信息,故撤回了要求张家丽注销工商登记信息的诉讼请求。
张家丽辩称,不同意小马公司的全部诉讼请求。一、张家丽已缴纳了2016年7月15日至2016年10月31日的租金12,836元及履约保证金10,820元,小马公司曾承诺张家丽可以用保证金抵扣三个月租金,故张家丽不存在违约行为,无需承担违约责任。且小马公司主张的违约金标准过高,若法院支持违约金,请求酌情调整;二、合同签订前,小马公司在对系争房屋所在商业街进行推广宣传时曾向张家丽承诺日后将会有世界五百强企业入驻商业楼,此处人流量巨大,经营前景利好,能够获得巨大经营收益,张家丽基于上述宣传内容与小马公司签订了租赁合同,但张家丽入驻商铺后发现商业街内其他商铺基本处于空置状态,商业街无标识牌,经营状况惨淡,且物业管理不善、公共环境恶劣,小马公司运行不作为,严重影响张家丽的日常经营,故违约方为小马公司;三、小马公司于2016年12月15日向张家丽发出解除合同通知,通知张家丽自2016年12月15日起合同解除。当日,小马公司将系争房屋上锁,故小马公司无权要求张家丽承担此后的租金。此外,小马公司承诺系争房屋具有从事餐饮的条件,但张家丽在对系争房屋装修过程中发现店铺内并无天然气管道,经与小马公司协商未果,其自行接通了天然气并购买厨房设备,共计花费7万元。因系争房屋存在漏水情况,小马公司拒不配合办理营业执照及卫生许可证,已致使张家丽无法正常经营,小马公司的行为已构成严重违约。据此,张家丽向本院提出反诉诉讼请求,要求判令小马公司赔偿张家丽各项损失7万元(包括天然气管道费用17,883.74元、厨房设备及安装调试费用52,116.26元)。
针对张家丽的反诉诉讼请求,小马公司辩称,不同意张家丽的反诉诉讼请求,张家丽主张厨房设备损失无合同及法律依据。
新城创域公司述称,一、直至本案庭审之日,新城创域公司作为合同一方当事人才首次知悉小马公司曾向租户发送解约通知函,此前从未收悉过。现因三方无法达成一致,故同意解除合同,合同解除时间请求法院在保证第三人权益的基础上酌定。二、根据租赁合同约定,合同解除后,履约保证金应予优先抵扣违约金、租金、房屋占用费及相关赔偿费用,故请求法院予以优先抵扣。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2016年9月8日,小马公司(甲方)、张家丽(乙方)及新城创域公司(丙方)签订《商铺租赁合同》一份,约定甲方负责租赁房屋的招商代理及运营服务(含物业、商业管理),期限自2016年1月1日至2025年12月31日止,甲方有权在上述期限内,以自己名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约、租赁物返还交接等事项;系争房屋位于第2层,共1间,建筑面积约59.29平方米;乙方承诺租赁该房屋之用途仅作为餐饮,品牌为逗号先生;乙方应于2016年6月15日进场装修,并于2016年7月14日装修结束;租赁期限为36个月,自2016年7月15日起至2019年7月14日止,上述租赁期限起始日期即为装修期届满之日;租赁期届满,如果乙方未向甲方交清租金及相关费用,甲方有权扣留租赁房屋内属于乙方的所有财产,并有权搬离或处分;系争房屋的租金标准为自2016年7月15日起至2017年7月14日的日租金为2元/㎡/天,年租金为43,282元,自2017年7月15日起至2018年7月14日的日租金为2元/㎡/天,年租金为43,282元,自2018年7月15日起至2019年7月14日的日租金为2.12元/㎡/天,年租金为45,879元;首期(即2016年7月15日至2016年10月31日)的租金12,836元于签约当日内支付,此后每期租金为3个月,提前15日支付,先付后用,即2016年11月1日至2017年1月31日租金10,820元的缴纳时间为2016年10月15日;三方一致同意,2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方账户,2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方账户;履约保证金为10,820元,签订合同时乙方当场予以支付,租赁期满或合同解除后,房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金,以及乙方应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应无息返还给乙方,履约保证金支付至丙方账户;除本合同第七条第二款约定外,在合同期内乙方如有以下行为的,甲方有权解除本合同,并要求乙方支付数额为二个月租金的违约金(以最后一年月租金为准)、收回该房屋、不予退还履约保证金,并有权要求乙方支付装修免租期(若有)之间租金及物业管理费:(1)擅自改变物业用途的,(2)逾期支付租金或其他应付费用达30日及以上……;无论任何原因,交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的,则自交还期届满次日起,乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费,直至乙方按照合同要求交还该房屋为止;在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下,在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任且经甲方催告后仍未予支付的,……在不影响甲方权利或补救的前提下,每逾期一日,则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金,违约金自上述各项费用应付之日起开始计算,直至乙方付清所有前述的费用。合同附件一装修及设施、设备情况中甲、乙方共同确认甲方已向乙方交房,交房时间为2016年6月15日。后因张家丽欠付租金,小马公司以张家丽违约为由,诉至法院。
另查,系争房屋的权利人为案外人张某某、刘某。张某某、刘某与案外人上海新城万嘉房地产有限公司(以下称“新城万嘉公司”)签订《委托经营管理协议》,将系争房屋委托给新城万嘉公司经营管理。2016年1月1日,新城万嘉公司(甲方)、上海置天投资管理有限公司(乙方,系小马公司的前身)及新城创域公司(丙方)共同签订《商业运营委托管理合同》一份,约定甲方将位于上海市嘉定区新城香溢璟庭1期项目委托乙方提供招商代理及运营服务(含物业管理);乙方对本项目的运营管理服务期限为10年,自2016年1月1日至2025年12月31日;运营管理范围及内容包括对项目的整体招商、项目开业后的运营管理工作等;租户的租赁保证金数额由甲方确定,由丙方负责收取,丙方向承租人出具保证金收据;该项目物业由乙方物业公司统一运营管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托经营管理协议》签订补充协议一份,明确部分商铺乙方不进行招商,乙方实际招商面积为18336平方米(包括本案系争房屋)等。
庭审中,张家丽为证明小马公司曾承诺系争房屋可以开通天然气,具备从事餐饮条件,以及其为系争房屋安装天然气管道并采购厨房设备所支出相应费用提交了《意向协议书》、《委托合同》、《燃气管安装工程室内工程图预算书》、《厨房设备采购协议》及《中国农业银行银行卡交易明细清单》,小马公司对《意向协议书》的真实性无异议,但认为协议书中关于天然气的表述为可以开通,系争房屋本身具备开通天然气的条件,但考虑到各承租人室内装修情况不一,故未将天然气管道通至室内,室内天然气管道的安装义务属于承租人;对《委托合同》及《燃气管安装工程室内工程图预算书》的真实性无异议,但认为承租人应自行处理天然气管道安装事宜,小马公司仅负有配合义务,且张家丽未提供发票,对其实际付款情况不予认可;对《厨房设备采购协议》及《中国农业银行银行卡交易明细清单》的真实性无法确认,系争房屋内的设备是否与设备清单一致无法确认。
审理中,1、小马公司与张家丽一致确认张家丽已付租金为12,836元,租金已付至2016年10月31日。三方一致确认张家丽已向新城创域公司支付租赁保证金10,820元。2、张家丽表示小马公司已于2016年12月15日将系争房屋上锁并收回,屋内仍留有其安装的天然气管道及厨房设备,此后张家丽便不再在系争房屋内经营,并口头告知过小马公司工作人员,但其未就其主张的小马公司上锁并收回房屋的事实进行举证;小马公司不认可张家丽所述,并表示其于2017年5月15日将清场通知书张贴于系争房屋门口时,商铺仍处于正常经营状态。直至2017年9月30日,小马公司发现系争房屋无人经营,才在此后自行收回了房屋。小马公司并表示目前系争房屋内确有张家丽安装的天然气管道及厨房设备,但认为根据合同约定,小马公司有权在张家丽付清租金前,对其厨房设备行使留置权,张家丽可在履行完毕付款义务后将厨房设备搬离。同时,考虑到张家丽不愿意拆走天然气管道,小马公司同意酌情补偿管道费5,000元,在张家丽应付租金中予以抵扣。3、在系争房屋所在商业街有小马公司工作人员常驻办公,负责维护客户关系、配合办理工商登记、卫生检查、定期收取租金等相关事宜。4、三方一致同意若法院未能对小马公司及张家丽主张的合同解除日期予以支持的,同意由法院判决解除,并将租赁保证金在张家丽的应付款中一并予以扣除。
本院认为,张家丽与小马公司、新城创域公司签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,且不违反法律法规规定,当属合法有效,各方均应按约履行。关于本诉部分,合同签订后,小马公司已按约交付房屋,张家丽理应按约支付租金。现张家丽仅支付了部分租金,仍拖欠剩余租金未付,且逾期支付租金已超过30日,根据合同约定,小马公司有权行使合同解除权,但因本案所涉合同为三方合同,小马公司在本案诉讼前发出的解除合同通知未送达新城创域公司,尚未发生合同解除的法律效果,故对小马公司及张家丽各自认可的合同解除日,本院均无法确认。鉴于张家丽已实际搬离系争房屋,小马公司亦已实际收回房屋,合同已无法继续履行,且三方当庭均表示同意由法院判决解除合同,对此本院予以照准。现小马公司主张至2017年9月30日的租金及占有使用费,因本案租赁合同解除在后,尚不存在占有使用费问题。虽然张家丽辩称小马公司已于2016年12月15日自行收回系争房屋,但小马公司对此不予认可,且张家丽并未就其抗辩的小马公司自行收回房屋的时间进行举证,本院对该辩称意见无法采信,张家丽应当承担相应的举证不能的不利后果。故租金截止日期可依小马公司主张的2017年9月30日计算。关于租金的支付标准,因小马公司负有涉案商场的招商运营及管理义务,且自认有工作人员常驻现场办公,定期上门收取租金,但其在张家丽未按约支付后续租金的情况下,疏于对系争房屋状况进行跟踪了解,未能及时收回房屋以防止损失扩大,存在过错,故本院酌情扣减20%的租金。经本院核算,张家丽需支付小马公司租金31,755.95元,张家丽已付的租赁保证金10,820元可予以先行抵扣。故对于小马公司主张的逾期付款违约金,本院不予支持。关于解约违约金,本院兼顾双方当事人的过错程度,酌情确定解约违约金为5,770.9元。关于小马公司主张的免租期租金3,557.4元,因符合双方合同约定,可予支持。关于反诉部分,因小马公司自愿补偿5,000元天然气管道费用,本院予以照准。张家丽应付租金与租赁保证金及该补偿款相折抵后,张家丽仍需向小马公司支付租金15,935.95元。对于厨房设备损失,厨房设备本属可搬离设施,且小马公司同意张家丽在结清欠款后搬离,故本院对此不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、解除原告上海小马过河企业管理有限公司、被告张家丽以及第三人上海新城创域房地产有限公司签订的关于上海市嘉定区洪德路XXX号XXX室房屋的《商铺租赁合同》;
二、被告张家丽应于本判决生效之日起十日内给付原告上海小马过河企业管理有限公司房屋租金15,935.95元;
三、被告张家丽应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海小马过河企业管理有限公司解除合同违约金5,770.9元;
四、被告张家丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海小马过河企业管理有限公司自2016年6月15日起至2016年7月14日止的免租期期间租金3,557.4元;
五、原告上海小马过河企业管理有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持。
六、被告张家丽的其余反诉诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1,779.54元,减半收取889.77元,由原告上海小马过河企业管理有限公司负担428.77元,由被告张家丽负担461元。反诉受理费775元,由反诉原告张家丽负担665元,反诉被告上海小马过河企业管理有限公司负担110元。(被告及反诉被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员:史建颖
书记员:韩 坤
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