上海小马过河投资管理有限公司与宋伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海小马过河投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵承霞，执行董事。
　　委托诉讼代理人：罗丽。
　　委托诉讼代理人：闫德鸿。
　　被告：宋伟，女，1981年2月9日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市。
　　委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。
　　第三人：上海新城创域房地产有限公司，住所地上海市嘉定区澄浏中路XXX号XXX室。
　　法定代表人：丁明芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张成刚。
　　委托诉讼代理人：刘永辉。
　　原告上海小马过河投资管理有限公司(以下称“小马公司”)与被告宋伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2018年11月15日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人罗丽、闫德鸿、被告委托诉讼代理人高韵翔、陶静静到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海新城创域房地产有限公司(以下称“新城创域公司”)作为本案第三人参加诉讼，本院于2018年12月6日再次组织开庭，原告委托诉讼代理人罗丽、闫德鸿、被告委托诉讼代理人陶静静、第三人委托诉讼代理人张成刚、刘永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　小马公司向本院提出诉讼请求：1、确认小马公司与宋伟签订的《商铺租赁合同》于2017年11月17日解除；2、判令宋伟向小马公司支付2017年4月1日至2017年11月17日期间的租金人民币(以下币种同)29,636.13元；3、判令宋伟向小马公司支付逾期交纳租金违约金21,958.3元(违约金每日按照未付款项千分之三即88.9元计算，自2017年3月16日起计算至2017年11月17日止)；4、判令宋伟向小马公司支付解除合同违约金9,813.64元；5、判令宋伟依约补足免租期期间租金4,839.6元(按照每日161.32元计算，自2016年12月15日起计算至2017年1月14日止)；6、判令宋伟支付2017年11月18日至2017年12月31日的占用费14,196.16元(每日按照日租金的两倍计算)。事实与理由：小马公司与宋伟于2016年12月23日签订《租赁合同》，合同约定宋伟承租小马公司拥有经营管理权的位于上海市嘉定区洪德路XXX号XXX室的商铺(以下称“系争房屋”)，租期为2017年1月15日至2022年1月14日。宋伟将该商铺用于经营。宋伟应于2017年3月15日前缴纳租金，因其未如期缴纳租金，经小马公司多次向其催缴无果，小马公司依照合同约定与宋伟于2017年7月15日解除合同。因宋伟的行为已经构成严重违约，且给小马公司造成严重经济损失，故小马公司涉诉。诉讼中，小马公司以其于2017年11月17日向宋伟发送《解除合同通知书》为由，主张双方的租赁合同于2017年11月17日解除。
　　宋伟辩称，不同意小马公司的全部诉讼请求。一、小马公司于2017年5月10日向宋伟发出解除合同通知，并于2017年5月15日发出清场、腾退通知书，宋伟收到通知后已于5月20日搬离系争房屋，故认为双方的租赁合同已于2017年5月10日解除，宋伟已付清房租，不存在违约行为，无需承担违约责任。且小马公司主张的违约金标准过高，若法院支持违约金，请求酌情调整。二、宋伟已缴纳履约保证金14,720元，根据合同约定，该保证金可用于冲抵房租，但小马公司不但未作相应冲抵，而且在宋伟缴纳的租金未到期前就强制要求宋伟撤场，给宋伟造成巨大损失。三、合同签订前，小马公司在对系争房屋所在商业街进行推广宣传时曾向宋伟承诺日后将会有世界五百强企业入驻商业楼，此处人流量巨大，经营前景利好，能够获得巨大经营收益，宋伟基于上述宣传内容与小马公司签订了租赁合同，但宋伟入驻商铺后发现商业街内其他商铺基本处于空置状态，商业街无标识牌，经营状况惨淡，且物业管理不善、公共环境恶劣，小马公司运行不作为导致宋伟无法办出办学许可证，严重影响宋伟的日常经营。宋伟就上述问题多次与小马公司沟通，小马公司承诺降低房租或以保证金抵扣租金等事宜，但因小马公司人员数次变更，导致双方未能协商成功。
　　新城创域公司述称，一、直至本案庭审之日，新城创域公司作为合同一方当事人才首次知悉小马公司曾向租户发送解约通知函，此前从未收悉过。现因三方无法达成一致，故同意解除合同，合同解除时间请求法院在保证第三人权益的基础上酌定。二、根据租赁合同约定，合同解除后，履约保证金应予优先抵扣违约金、租金、房屋占用费及相关赔偿费用，故请求法院予以优先抵扣。
　　小马公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：商铺租赁合同、上海市房地产权证、商业运营委托管理合同及补充协议、委托经营管理协议、2017年11月14日租金缴纳通知书、2017年11月17日解除合同通知书、2017年11月19日清场通知书。经质证，宋伟对商铺租赁合同认可，上海市房地产权证、商业运营委托管理合同及补充协议、委托经营管理协议的真实性由法院核实，但认可小马公司有合法出租权，对三份通知书均不予认可，因其已于2017年5月搬离，故未看到过上述通知。新城创域公司对三份通知书的真实性请求法院核实，其余证据均认可。
　　宋伟围绕诉讼请求依法提交了以下证据：租金发票两张及保证金收据、2017年5月10日解除合同通知书及2017年5月15日清场通知书、物业费发票。经质证，小马公司及新城创域公司对上述证据均认可。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月23日，小马公司(甲方)、宋伟(乙方)及新城创域公司(丙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方负责租赁房屋的招商代理及运营服务(含物业、商业管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有权在上述期限内，以自己名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约、租赁物返还交接等事项；系争房屋位于第2层，共1间，建筑面积约80.66平方米；乙方承诺租赁该房屋之用途仅作为培训，经营凝萃书院；乙方应于2016年12月15日进场装修，并于2017年1月14日装修结束；租赁期限为60个月，自2017年1月15日起至2022年1月14日止，上述租赁期限起始日期即为装修期届满之日；系争房屋的租金标准为自2017年1月15日起至2018年1月14日的日租金为2元/㎡/天，年租金为58,882元，自2018年1月15日起至2019年1月14日的日租金为2元/㎡/天，年租金为58,882元……自2021年1月15日起至2022年1月14日的日租金为2.3820元/㎡/天，年租金为70,129元；首期(即2017年1月15日至2017年3月31日)的租金12,556元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即2017年4月1日至2017年6月30日租金14,720元的缴纳时间为2017年3月14日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方账户，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方账户；履约保证金为14,720元，签订合同时乙方当场予以支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方，履约保证金支付至丙方账户；除本合同第七条第二款约定外，在合同期内乙方如有以下行为的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付数额为二个月租金的违约金(以最后一年月租金为准)、收回该房屋、不予退还履约保证金，并有权要求乙方支付装修免租期(若有)之间租金及物业管理费：(1)擅自改变物业用途的，(2)逾期支付租金或其他应付费用达30日及以上……；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任且经甲方催告后仍未予支付的，……在不影响甲方权利或补救的前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金，违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用。合同附件一装修及设施、设备情况中甲、乙方共同确认甲方已向乙方交房，交房时间为2016年12月15日。后因宋伟欠付租金，小马公司于2017年5月10日向宋伟发出解除合同通知书，通知宋伟因其逾期交纳租金已超过30日，双方租赁合同于2017年5月10日解除。同年5月15日，小马公司向宋伟发出清场通知书，要求宋伟于该日17时30分前腾空并返还商铺，办理退租手续。之后，小马公司以宋伟违约为由，诉至法院。
　　另查，系争房屋的权利人为案外人鲁某某。鲁某某与案外人上海新城万嘉房地产有限公司(以下称“新城万嘉公司”)签订《委托经营管理协议》，将系争房屋委托给新城万嘉公司经营管理。2016年1月1日，新城万嘉公司(甲方)、上海置天投资管理有限公司(乙方，系小马公司的前身)及新城创域公司(丙方)共同签订《商业运营委托管理合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区新城香溢璟庭1期项目委托乙方提供招商代理及运营服务(含物业管理)；乙方对本项目的运营管理服务期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；运营管理范围及内容包括对项目的整体招商、项目开业后的运营管理工作等；租户的租赁保证金数额由甲方确定，由丙方负责收取，丙方向承租人出具保证金收据；该项目物业由乙方物业公司统一运营管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托经营管理协议》签订补充协议一份，明确部分商铺乙方不进行招商，乙方实际招商面积为18336平方米(包括本案系争房屋)等。
　　审理中，1、小马公司与宋伟一致确认宋伟已付租金为19,916元，租金已付至2017年5月15日。三方一致确认宋伟已向新城创域公司支付租赁保证金14,720元。2、宋伟表示其已于2017年5月20日搬离系争房屋，并口头告知过小马公司，未与小马公司办理房屋交接手续，但未就实际搬离时间进行举证；小马公司不认可宋伟已于2017年5月搬离，并表示从未收到过宋伟的搬离通知，直至2017年12月31日，其发现系争房屋无人经营，故自行收回了房屋。3、在系争房屋所在商业街有小马公司工作人员常驻办公，负责维护客户关系、配合办理工商登记、卫生检查、定期收取租金等相关事宜。4、三方一致同意若法院未能对小马公司及宋伟主张的合同解除日期予以支持的，同意由法院判决解除，并将租赁保证金在宋伟的应付款中一并予以扣除。
　　本院认为，宋伟与小马公司、新城创域公司签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，各方均应按约履行。合同签订后，小马公司已按约交付房屋，宋伟理应按约支付租金。现宋伟仅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超过30日，根据合同约定，小马公司有权行使合同解除权，但因本案所涉合同为三方合同，小马公司在本案诉讼前发出的解除合同通知未送达新城创域公司，尚未发生合同解除的法律效果，故对小马公司及宋伟各自认可的合同解除日，本院均无法确认。鉴于宋伟已实际搬离系争房屋，小马公司亦已实际收回房屋，合同已无法继续履行，且三方当庭均表示同意由法院判决解除合同，对此本院予以照准。现小马公司主张至其实际收回系争房屋即2017年12月31日的租金及占有使用费，因本案租赁合同解除在后，尚不存在占有使用费问题。虽然宋伟辩称其已于2017年5月20日搬离系争房屋，但小马公司对此不予认可，且宋伟并未就其抗辩的搬离日期以及搬离后是否已告知小马公司收房进行举证，亦未与小马公司办理过房屋交接手续，本院对该辩称意见无法采信，宋伟应当承担相应的举证不能的不利后果。故租金截止日期可依小马公司主张的2017年12月31日计算。关于租金的支付标准，因小马公司负有涉案商场的招商运营及管理义务，且自认有工作人员常驻现场办公，但其在2017年5月向宋伟发出解除合同通知及清场通知后，宋伟亦未再支付后续租金的情况下，疏于对系争房屋状况进行跟踪了解，未能及时收回房屋以防止损失扩大，存在过错，故本院酌情扣减20%的租金。经本院核算，宋伟需支付小马公司租金29,682.88元，宋伟已付的租赁保证金14,720元可予以先行抵扣。故对于小马公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。关于解约违约金，本院兼顾双方当事人的过错程度，酌情确定解约违约金为7,851元。关于小马公司主张的免租期租金4,839.6元，因符合双方合同约定，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海小马过河投资管理有限公司、被告宋伟以及第三人上海新城创域房地产有限公司签订的关于上海市嘉定区洪德路XXX号XXX室房屋的《商铺租赁合同》；
　　二、被告宋伟应于本判决生效之日起十日内给付原告上海小马过河投资管理有限公司房屋租金29,682.88元(被告宋伟已支付的履约保证金14,720元可予抵扣)；
　　三、被告宋伟应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海小马过河投资管理有限公司解除合同违约金7,851元；
　　四、被告宋伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海小马过河投资管理有限公司自2016年12月15日起至2017年1月14日止的免租期期间租金4,839.6元；
　　五、原告上海小马过河投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费1,811元，减半收取905.5元，由原告上海小马过河投资管理有限公司负担428.5元，由被告宋伟负担477元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：史建颖

书记员：韩  坤