上海尚某某餐饮管理有限公司与上海宝某康某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海尚某某餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈爱根，董事长。
　　委托诉讼代理人：沈忱、唐榕斌，上海问学律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海宝某康某房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：许健康，董事长。
　　委托诉讼代理人：高树升、程然，上海申有律师事务所律师。
　　第三人：陈爱根，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地及住址上海市嘉定区马陆镇洪德路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)上海尚某某餐饮管理有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海宝某康某房地产开发有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，本院依法追加了陈爱根作为第三人参加诉讼。原告的法定代表人陈爱根(同时又系本案第三人)及其委托诉讼代理人沈忱、被告的委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出本诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《宝某城市广场商铺租赁合同》已于2017年9月19日解除，被告返还履约保证金人民币130,626.54元(以下币种均为人民币)；二、被告赔偿原告损失人民币4,077,136元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告赔偿损失2,284,064元(包括装修损失1,709,963元、厨房设备安装费225,600元、天然气安装费278,000元、排油烟设备安装费70,500元、营业损失20万元)。
　　事实和理由：2016年4月，原告收到被告的广告宣传，称在上海市嘉定区宝某城市广场内的《老上海风情街》正在招商，且承诺2016年10月1日《老上海风情街》将整体开业。原告考虑自身的特色符合《老上海风情街》的定位，故决定入驻。后原、被告签订了一份《宝某城市广场商铺租赁合同》，约定原告向被告租赁宝某城市广场1号楼第1、2层编号为M1-2F-212/213/215/216/217/286/S1-1F-272-1/272-2共8间商铺(以下简称讼争商铺)用于经营《白鹤长兴楼》本帮饭店。后原告依约对店面进行了装修，等待老上海风情街开业。但后老上海风情街迟迟不予开业。2017年3月，原、被告多次进行沟通，确定2016年10月1日至2017年4月30日间的所有租金、物业费予以减免，并约定被告自2017年4月20日将老上海风情街正式开业。2016年10月1日，在老上海风情街未取得经营许可的情况下，被告强制原告先行开业经营，导致原告在2016年10月20日被嘉定区市场监督管理局以未取得相应执照为由要求原告停止经营。2017年8月31日，被告明确告知原告老上海风情街无法开业，当初的规划已不存在。2017年11月21日，被告强行收回了讼争商铺，造成店铺内财物及装修损失。
　　被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的租赁合同已于2017年9月10日解除，解除的原因系因原告拖欠租金和物业费，经被告发函行使了解除权而解除。由于原告违约，根据合同约定，履约保证金不予返还。合同的解除系因原告的违约行为造成，故不同意向原告赔偿相应损失。
　　被告向本院提出反诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《宝某城市广场商铺租赁合同》已于2017年9月10日解除；二、原告向被告支付自2017年2月1日至2017年9月9日的租金172,264.30元及逾期付款违约金(按每天千分之一为标准，计算至实际清偿之日)；三、原告向被告支付自2017年9月10日至2017年12月1日的房屋占用费88,840.71元(按月租金的两倍计算)；四、原告向被告支付履约保证金2万元；五、原告向被告支付解除合同违约金82,246.34元；六、原告向被告支付还铺费用153,937元；七、原告向被告支付逾期注销执照及卫生许可证的违约金(按每月32,502.70元为标准，自2017年10月11日计算至2018年9月13日)；八、第三人对上述款项承担连带责任。
　　事实和理由：2016年8月7日，第三人(乙方)与被告(甲方)签订了一份《宝某城市广场商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁讼争商铺(面积为425.27平方米)用于经营品牌为长兴楼的饭店。租赁期限为5年，自租赁起始日起算。租赁起始日以最迟开业日或原告实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。租金采用保底租金和提成租金二者取其高的方式，按自然月度支付。合同另对履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金、占用费等进行了约定。合同签订后，被告依约交付了讼争商铺。2016年9月1日，原、被告及第三人签订一份《租赁合同主体变更协议》，约定承租主体由第三人变更为原告，第三人对原告在租赁合同项下的义务承担连带责任。2016年10月1日，嘉定宝某城市广场和讼争商铺同时开业。租赁期内，因原告拖欠租金、物业费，被告及物业公司多次向原告发函进行催缴，均未果。2017年9月8日，被告向原告发送《解约函》，通知原告合同于2017年9月10日解除，要求原告支付租金、物业费、违约金等费用并返还讼争商铺。2017年12月1日，原告向被告交还了讼争商铺。
　　原告针对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。1.被告违约在先，无权解除合同，且原告亦未收到被告的解除通知；2.双方补充协议明确约定租金减免至2017年4月30日，后原告支付了2017年5、6月的租金。原告在2017年7月之后未支付租金系因被告违约，原告行使了先履行抗辩权，不存在违约行为，故不应支付租金及违约金；3.房屋占用费的答辩意见同租金的答辩意见，且被告在2017年11月21日破门进入讼争商铺，被告的该项诉请没有事实和法律依据；4.原告已就履约保证金支付完毕，无需另行支付；5.被告违约在先，原告无需支付解除合同违约金和还铺费用；6.原告已于2018年9月进行了注册地址的变更，原告并非恶意侵占，且被告违约在先，故原告无需支付逾期注销执照的违约金。
　　第三人辩称，不同意被告的反诉请求。因被告违约在先，故第三人无需承担连带责任。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年8月7日，原告法定代表人陈爱根(乙方)与被告(甲方)签订了一份《宝某城市广场商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁讼争商铺(面积为425.27平方米)用于经营品牌为长兴楼的饭店。租赁期限为5年，自租赁起始日起算。租赁起始日以最迟开业日或乙方实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。双方约定的租赁场所交付日为2016年6月25日。广场统一开业日暂定为2016年9月23日。租赁起始日即为租金起计日。第一年的月租金为32,502.70元，自租赁起始日起4个租赁月度届满后次日支付。乙方应于合同生效之日起15日内预付租金97,508.09元，于合同生效之日起5日内支付履约保证金130,626.54元。任何因乙方违约导致提前解除合同的，甲方有权没收该履约保证金。在甲方未提供消防文件前同意乙方进场装修的，甲方应积极协助乙方对租赁场所的消防、环保报批、施工和验收。如因甲方原因造成乙方不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证，影响乙方营业的，甲方免收不能营业期间的租金或租金起计日顺延，直至通过验收之日止。因甲方原因导致乙方自合同约定的开业日后60日仍不能取得营业执照的或延期开业超过60日的，乙方有权经催告后合同期限内解除合同并追究甲方的违约责任。如乙方逾期支付租金、物业费等费用超过30日，经催告后仍未支付的，甲方有权提前解除合同，合同于解除通知送达之日起终止。任何根据本合同发往合同任何一方的通知或其他文件应当以书面形式，按该方在本合同列明的地址、传真号及联系人发送给该方。如以信函方式或特快专递邮寄的，按上述列明地址投邮后第二日中午12时视为已送达对方。合同另对其他事项作了约定。签约前的2016年4月29日、6月23日，原告分别向被告支付了14万元、36,293.34元。2017年5月31日，原告向被告支付了89,012.14元。
　　2016年9月1日，原、被告及第三人陈爱根签订一份《租赁合同主体变更协议》，约定承租主体由第三人陈爱根变更为原告。第三人陈爱根确认并同意对租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。签约后，原告即对讼争商铺进行了装饰装修。2016年10月1日，原告对外营业。2017年3月1日，原告发出一份《停业公告》，于该日停业。2017年5月15日，原、被告签订一份《补充协议》，约定原告租赁场所开业日为2016年10月1日。原告的月租金为32,502.70元，原告第一个租赁年度的租金自租赁起始日起4个租赁月度届满后次日支付。租赁场所漏水致使原告遭受损失事宜，经友好协商，在原告放弃向被告追偿损失前提下，被告同意免除原告2017年2月1日至2017年4月30日的租金97,508.10元和2016年10月1日至2017年4月30日的物业管理费169,330.70元。原告承诺今后按时足额支付租金、物业管理费等各项费用，否则被告有权取消给予原告的费用减免。2017年9月8日，被告向原告发出一份《解约函》，载明因原告未按约支付租金、物业费等费用，构成违约，告知原告合同于2017年9月10日解除，履约保证金110,626.54元不予退还并要求原告支付自2017年7月1日至2017年9月10日的租金、物业费、违约金等。
　　2017年10月，原告将讼争商铺内的物品搬离，现讼争商铺内的装饰装修已不存在。
　　另查，2016年8月4日，上海市嘉定区环境保护局出具一份《建设项目土建工程竣工验收环境保护备案表》，备案意见为：1.从环保角度，原则同意本项目土建工程部分先行竣工验收；2.本项目于2014年8月25日通过环评审批。要求建设单位根据环评审批意见落实相应环保措施，并另行办理环保设施竣工验收相关手续。2017年9月29日，上海市嘉定区环境保护局出具一份《商办项目环境保护设施竣工验收的审批意见》，决定对讼争商铺所属D8地块商办项目竣工环境保护验收合格。
　　2016年10月20日，上海市嘉定区市场监督管理局向原告发出一份《责令改正通知书》，因原告违反了《食品安全法》第三十五条第一款的规定，要求原告停止经营，立即改正。2016年11月14日，原告取得营业执照。2016年11月18日，原告取得食品经营许可证。2017年4月13日，上海市嘉定区市场监督管理局向原告作出行政处罚决定，因原告未取得有效食品经营许可证而擅自对外经营，违反了《食品安全法》第三十五条第一款的规定，决定对原告罚款15,000元。
　　庭审中，双方一致确认，租金自2016年10月1日起计算，按月度支付租金。被告确认，收到原告支付的履约保证金110,626.54元。
　　本院认为，原、被告签订的《宝某城市广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。
　　一、本诉部分。1.解除合同的理由。原告列举了漏水、环评未通过、老上海风情街未开街三项。首先，漏水问题。根据双方于2017年5月15日签订的《补充协议》，讼争商铺确实存在漏水问题，但该问题已经双方协商，以免除原告至2017年4月30日的租金和物业管理费的方式予以解决，故原告以此为由主张解除合同，本院不予采纳；其次，环评未通过问题。根据被告提交的《建设项目土建工程竣工验收环境保护备案表》，讼争商铺所属商办项目已于2016年8月4日通过环评审批。至于原告提交的《商办项目环境保护设施竣工验收的审批意见》，该意见系针对商办项目环境保护设施的竣工验收问题，不影响环评通过审批，而是环评通过审批后进一步落实项目竣工验收的具体措施，故原告以此为由主张解除合同，本院亦不予采纳；最后，老上海风情街未开街问题。根据查明的事实，被告确实以老上海风情街进行对外招商，原告入驻宝某城市广场并进行装饰装修确有此因素存在，该风情街未开街确对原告经营产生一定影响。虽然合同未约定老上海风情街的相关内容，但该风情街作为宝某城市广场商办项目的一部分，被告理应予以开街以符合原告入驻时的定位要求，被告未开街存在违约，应承担一定的违约责任。但原告作为自主经营的企业，理应清楚影响其正常经营的因素有多种而非仅未开街所致。宝某城市广场作为一个整体的商办项目，老上海风情街在该项目中仅占一小部分，即使该风情街未开街，对原告的经营所产生的影响也是有限的，原告对此也应有预知，故原告以此为由要求解除合同，理由尚不充分。且根据查明的事实，原告于2016年10月20日停业系因其未取得有效食品经营许可证。在双方于2017年5月15日签订的《补充协议》中除漏水问题外，原告亦从未提及环评未通过、老上海风情街未开街问题。综上，原告要求解除合同的理由并不成立，本院不予采纳；2.赔偿损失问题。基于被告的老上海风情街未开街确对原告经营产生一定影响，本院综合本案的实际情况，酌情确定损失的金额为30万元，由被告予以赔偿；3.履约保证金退还问题。根据原告于2016年4月29日向被告支付了14万元的事实及合同关于履约保证金的约定，本院认定原告已足额支付了履约保证金130,626.54元。被告关于原告仅支付了履约保证金110,626.54元的抗辩，没有证据支持，本院不予采纳。在被告违约的情况下，其无权要求没收该保证金，故原告要求被告退还履约保证金130,626.54元的诉讼请求，本院予以支持。
　　二、反诉部分。1.解除合同的理由。因被告未就老上海风情街予以开街，存在违约行为，故被告以原告未支付租金、物业管理费等解除合同的理由并不充分，本院不予采纳。但鉴于被告已实际收回讼争商铺，双方的租赁合同已无法继续履行，原告亦要求解除合同，故本院确认双方签订的租赁合同实际已解除。关于解除的时间，原告自述于2017年10月前后将讼争商铺内的物品搬离，但钥匙并未交还，未办理交接手续，被告于2017年11月21日强行收回讼争商铺，而被告确认原告于2017年8月停业，于2017年12月1日交还了讼争商铺。鉴于此，在双方均无确切证据证明收回商铺时间的情况下，本院酌情确定收回商铺的时间为2017年11月25日，即合同的解除时间；2.原告的违约责任问题。根据查明的事实，原告并未依约支付租金至合同解除之日，其行为亦已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方于2017年5月15日签订的《补充协议》，虽然存在如原告未按约支付2017年5月1日起的租金，被告可取消费用减免的约定，但该《补充协议》约定的内容系针对讼争商铺漏水导致原告损失问题，减免的至2017年4月30日的租金、物业管理费系针对赔偿漏水导致的损失而言，故被告主张取消减免的费用有违合同的约定，本院不予采纳。因原告自2017年5月1日起未足额支付租金，其理应向被告支付至合同解除之日的租金。经核算，自2017年5月1日至2017年11月25日的租金金额为222,101.80元。扣除原告已支付的134,678.94元(不包括履约保证金130,626.54元)，原告还应向被告支付租金87,422.86元。至于逾期付款违约金、解除合同违约金、逾期注销相关执照违约金，因被告存在违约行为，故本院对上述违约金均不予支持。因本院已就租金计算至合同解除之日即收回商铺之日，故不存在房屋占用费问题，对被告要求支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。至于被告主张的欠付的履约保证金，因本院在本诉部分已认定原告已足额支付，且合同已解除，故被告要求原告支付欠付的履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。而还铺费用，被告未提供相关依据，且被告自身存在违约行为，故对该项费用，本院亦不予支持。关于第三人的责任问题。根据原、被告及第三人签订的《租赁合同主体变更协议》，第三人确认并同意对租赁合同项下的权利、义务承担连带责任，故第三人应对原告欠付的租金承担连带责任，对被告的该项诉讼请求，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海尚某某餐饮管理有限公司与被告上海宝某康某房地产开发有限公司于2016年8月7日签订的《宝某城市广场商铺租赁合同》于2017年11月25日解除；
　　二、被告上海宝某康某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚某某餐饮管理有限公司赔偿损失人民币30万元；
　　三、被告上海宝某康某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚某某餐饮管理有限公司退还履约保证金人民币130,626.54元；
　　四、原告上海尚某某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海宝某康某房地产开发有限公司支付自2017年5月1日至2017年11月25日的租金人民币87,422.86元；
　　五、第三人陈爱根对原告上海尚某某餐饮管理有限公司应支付的租金人民币87,422.86元承担连带责任；
　　六、原告上海尚某某餐饮管理有限公司的其余本诉请求，不予支持；
　　七、被告上海宝某康某房地产开发有限公司的其余反诉请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费26,177.52元，减半收取13,058.76元，由原告负担10,729.91元，被告负担2,328.85元。反诉受理费5,651元，由原告负担658.50元，被告负担4,992.50元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：俞佳悦