上海尚集工业自动化有限公司与上海斯尔丽众创空间管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海尚集工业自动化有限公司，住所地上海市嘉定工业区。
　　法定代表人：徐峰，该公司经理。
　　委托诉讼代理人：杨松林，上海申浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐丽慧，上海申浩律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海斯尔丽众创空间管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：奚嘉男，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司(以下简称尚集公司)诉被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司(以下简称斯尔丽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，原告(反诉被告)尚集公司之法定代表人徐峰、委托诉讼代理人杨松林、徐丽慧，被告(反诉原告)斯尔丽公司之委托诉讼代理人胡燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年4月27日签订的租赁合同解除；2、判令被告返还原告保证金287,500元；3、判令被告返还原告预付租金212,962元；4、判令被告支付违约金1,150,000元；5、判令被告赔偿装修残值损失200,300元。事实与理由：原、被告于2017年4月27日签订租赁合同，约定原告租赁上海市平凉路XXX号房屋一部分，面积共900平方米，租期五年+五年，租金逐步递增，在2019年5月14日之前年租金标准为1,150,000元。合同签订后，被告支付了保证金287,500元、租金287,500元。在租赁合同履行期间，被告不顾原告的多次抗议，擅自将原告租赁范围内的两个临街店面交由案外人出租给其他方占有使用，侵犯原告合法权益，故诉至法院，作如上诉请。
　　被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司辩称：系尚集公司违约在先，是尚集公司让斯尔丽公司帮忙出租商铺。双方签订租赁合同约定免租期45天，第一年租金1,150,000元，租金三个月支付一次，先付后用，后期按每一个月支付，每逾期1日，需按照未付租金总额0.5%支付逾期付款违约金。逾期达到15日的，甲方有权选择终止合同并收回房屋，同时乙方应按月租金的12倍向甲方支付违约金。合同签订后，斯尔丽公司交付了房屋，尚集公司支付了保证金287,500元和三个月租金287,500元。之后，尚集公司未能按期支付租金，直至2018年3月17日才支付租金95,833元，且在房屋承租期间，尚集公司未经斯尔丽公司许可，擅自进行了违章搭建。综上，尚集公司的上述行为违反合同约定，故对于尚集公司的本诉请求，仅同意解除合同，其余均不同意，并提出反诉：1、请求判令解除斯尔丽公司与尚集公司于2017年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令尚集公司将房屋恢复原状后将房屋返还给斯尔丽公司；3、请求判令尚集公司立即支付2017年11月8日至2018年12月31日拖欠的租金915,732元，并按每月95,833的标准支付至实际返还房屋之日止；4、判令尚集公司支付违约金1,150,000元。
　　原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司辩称：同意解除合同的诉请，尚集公司也提出了同样的请求。不同意将房屋恢复原状，在解除合同后是同意返还房屋的。尚集公司没有拖欠租金，还多付了租金，因为斯尔丽公司把尚集公司承租的部位另行租了出去，所以尚集公司调整了租金，故不同意支付租金及逾期支付租金违约金。尚集公司系因斯尔丽公司提前收回部分物业，才提出解除合同，并非擅自退租，故不同意支付违约金。
　　经审理查明：2017年4月27日，斯尔丽公司(甲方)与尚集公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》约定：甲方将平凉路XXX号出租给乙方，计租面积为900平方米，该房屋作为汽车美容、超市、清咖使用。租期：五年+五年，后五年租金递增按前五年5%计算。免租期45天。(免租期开始按内墙砌好，室内垃圾拉走，共用走道顺畅为准。)租金标准：第一年：2017年5月15日到2018年5月14日，年租金1,150,000元；第二年：2018年5月15日到2019年5月14日，年租金1,150,000元；第三年2019年5月15日到2020年5月14日，年租金1,207,500元；第四年2020年5月15日到2021年5月14日，年租金1,207,500元；第五年2021年5月15日到2022年4月14日，年租金1,267,875元。乙方租金提前7天支付。签订合同当日，乙方向甲方缴纳保证金287,500元。租金：租金第一次三个月支付一次，先付后用，后按月支付，每逾期1日，需按照应付未付租金的0.5%向甲方支付逾期付款违约金。只有在乙方的装修改造方案实现获得甲方或物业公司书面同意后，乙方才可进行装修、隔断、开通配套功能或者增设附属设施和设备，相关费用均由乙方自行承担。甲乙双方确认，甲方已于租赁期限开始前正常向乙方交付该房屋。在租赁期内，乙方可以以联营将该房屋部分给他人。甲方的违约责任：租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方除有权终止合同外，甲方应退还乙方缴纳的租赁保证金，并且甲方还需全额赔偿乙方损失：延迟交房30日；由于房屋主体结构或称重结构不符合安全规定并导致无法满足乙方租赁目的，且经过乙方提出后30日内，甲方不予整改或弥补的。甲方违反本合同约定，提前收回物业的，甲方应退还租赁保证金并按当期月租金的12倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方的违约责任：乙方有下列行为之一的，甲方有权选择要求终止合同并收回该物业，同时乙方应按照本条第2款乙方中途擅自退租之违约赔偿标准向甲方承担违约赔偿责任，或者甲方有权单独要求乙方按照本条第2款乙方中途擅自退租之违约赔偿标准向甲方承担违约赔偿责任：乙方逾期支付租金或任何应由乙方支付的其他费用累计达到15日的；擅自改变结构、擅自装修或增添附属设施设备或以其他任何形式导致损坏或变动，逾期累计15日未能恢复原状的；在承租物业中进行或允许他人进行任何违法活动或损害国家、公共利益的；因管理不善或疏忽大意导致火灾、水灾等对该房屋造成部分或全部损害的；在租赁期内，乙方以任何形式将该房屋部分或全部转租给他人的。租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方缴纳的租赁保证金不退还，并且乙方还应按当期月租金额的12倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如乙方逾期向甲方支付租金或其他费用，则乙方每日均应按照应付未付款项的0.5%向甲方缴纳逾期违约金。
　　原告尚集公司林毅与被告斯尔丽公司徐磊之间的微信记录显示：
　　2017年5月15日。尚集：徐总，现在隔墙和通道都还没好，我们的免租期要重新开始计算了。斯尔丽：下午我去工地看后回复。尚集：好的，看一下通道什么时候能打通？斯尔丽：你现在旁边通道可以使用！另一个通道在等电梯基础完成后马上拆。
　　2017年5月24日。尚集：徐总，我昨天去看了，我们隔墙是隔好了，但是靠里面还有建筑垃圾什么时候清除，不清的话我那个卷帘门也无法进场的。斯尔丽：明天清好。
　　2017年5月29日。尚集：那最后一跨的建筑垃圾会清掉吗？斯尔丽：还没！我今天安排。
　　2017年5月31日。尚集：徐总，我前面下班经过看了一下，建筑垃圾还没清掉，现在肯定还无法进场，这样我还是等你通知吧。斯尔丽：好的！
　　2017年6月3日。尚集：徐总，我们里面那一跨的免租期开始时间现在要重新按照建筑垃圾清掉和电拉好开始算了，这个没问题的吧。斯尔丽：知道。
　　2017年6月7日。尚集：那边的电拉好了吗？建筑垃圾什么时候清完？斯尔丽：你准备下周一进场吧！十二号！
　　2017年6月10日。尚集：我刚才到现场，看到只剩一小堆建筑垃圾了，这个是明天会清掉吗？斯尔丽：应该可以吧！
　　2017年6月13日。尚集：发送现场照片。我这里搭一个钢结构，上面要放一个楼梯……斯尔丽：把阁楼上下二层图纸发给我看一下。
　　2017年6月16日。尚集：还有一个事情，我们装修基本到月底结束了，最迟的话7月5号要开业了，你那个通道在这之前要打通的。斯尔丽：好的。
　　2017年7月3日。尚集：发送现场照片。徐总，我二楼的玻璃都装好了，和你确认下，空调是你这边会装对吧。我就不另外买了。斯尔丽：是的。
　　2017年8月29日。尚集：徐总，还有一个事情和你说一下，我现在的两个门头上是别人贴的招商广告，这个我会把他换掉，换成我自己的联系方式。斯尔丽：不是别人，是我公司。尚集：你不是边上还有两块广告牌吗？我招租到现在都没有进展，急死了。斯尔丽：我来帮助你。……尚集：我还是先把我的联系方式挂上去吧，我们两头同时招怎么样？斯尔丽：我让助理明天帮你重新设计一下出租信息！下午发你看一下。尚集：好吧。
　　2017年9月19日。尚集：徐总，今天我去看了电梯拆到2楼了，还有好多建筑垃圾，还有2天能来得及吗？斯尔丽：今晚拉垃圾。
　　2017年9月21日。斯尔丽：我一楼的垃圾已经撤掉了，接下明后天开始排现场的管子，垃圾现在在拆，昨天晚上还在拆，昨天晚上垃圾清到凌晨。尚集：好的。
　　2017年9月25日。斯尔丽：他们下午到现场都看了下，量了下，他们明天给我答复，应该有把握的，他们做家具的，上海人，一个老头子，你没租掉我也急啊，帮你租掉减轻你的压力啊。尚集：是的，真是太感谢你了，下次有机会请你吃饭啊。
　　2017年10月27日。斯尔丽：在清垃圾，施工队已经进场！明天开始。
　　2017年11月7日。尚集：徐总，昨天晚上环氧没开始做么，这个真的要你帮忙催一下，整个通道就一直停工在那里。斯尔丽：刚刚又和油漆催过了，肯定保证这两天完成，你放心。
　　2017年11月8日。尚集：你明天上午把我门口的车子移位，让环氧先做我们门口，保证双十一我能开业。
　　2017年11月22日。尚集：徐总，我看到家具店已经开始送货了，我们和他还没有签，这合适吗？斯尔丽：我不知道！问一下回复，中介答应本周来，合伙人生病住院，本周不来，我把它们门锁了。尚集：怎么会锁门呢？看上去好像马上可以开业的。斯尔丽：装修是我们工人代装修的，钱还没算，放心。尚集：合伙人迟迟不来签约到底是在拖时间吗？斯尔丽：那中介也是朋友介绍，所以也没一直盯着，想找个客户不容易。尚集：那至少可以把谈的合同细节定下来吧，签约如果晚点的话，到现在合同我也没看到。
　　2017年11月24日。尚集：徐总，那门口两家门面这周还没什么进展吗？前两天路过家具店，人家说过两天就要开业了。斯尔丽：今天已经通知中介，周二前不签，就锁门了。尚集：另一家咖啡店呢？斯尔丽：今天下午刚来，台湾人，周一小宋陪他去食监所问一下手续。尚集：好的。
　　2017年12月2日。尚集：徐总，这里家具店怎么开始营业了？现在他什么意思啊？斯尔丽：周二前，从12月1日起租，我在上课。尚集：好的。合同细节能发来看看吗？斯尔丽：合同三年，起租4.8，二年递增，押二付三，合同在我们戴总处，周一发你。……尚集：咖啡店后来怎么说，工商局那里消息确定了吗？斯尔丽：确定可以了。尚集：什么时候能签？斯尔丽：十五号前。
　　2017年12月4日。尚集：徐总，那个家具店的合同能发过来看看吗？斯尔丽：知道，等一会儿，他工商局回来发你。尚集：好。尚集：工商局回来了吗？斯尔丽：没有，在排队。斯尔丽：发送1楼商铺租赁合同文件。……尚集：签约时间能定到周六吗？家具店的。斯尔丽：可以。尚集：那个咖啡店的台湾人算是定下来了吗？尚集：在等。
　　2017年12月8日。尚集：徐总，你上午在吗？我们能先把我们的起租日期谈了吗？斯尔丽：可以。
　　2017年12月10日。尚集：今天下午签约怎么样？照旧吗？斯尔丽：我也推到周四，咖啡厅也差不多了。尚集：我还想问你咖啡店的事情呢，什么时候可以签，周四一起谈吗？斯尔丽：可以，我来约。
　　2017年12月14日。尚集：徐总，你下午几点可以过来？
　　2017年12月15日。尚集：徐总，这件事不能再拖下去了，首先你这样一女儿家的做法我是不接受的。如果你硬要收回，我们就按照合同违约来处理，我这里也全部不租了。斯尔丽：你确定好就可以，我不存在一女儿嫁。尚集：现在我的要求很简单，就是门面的两间和我签约，我收租金，本来就是我的合法权益。斯尔丽：你自己办照。尚集：什么意思？斯尔丽：你收租，起租日期我不会让，客户要办照，你可以自己咨询你律师。尚集：起租日期按照合同上就从通道贯通后的45天开始算啊。斯尔丽：那准备走法律程序吧，不用谈了。
　　审理中，双方一致认可：尚集公司于2017年11月11日开业；尚集公司使用的房屋面积为400平方米左右，两个门面房面积各为250平方米左右，共500平方米左右。
　　2018年2月2日，尚集公司委托律师向斯尔丽公司发函：……双方签订租赁合同后，尚集公司对部分场地进行装修并投入使用。然而，贵司私自把尚集公司已经租赁但尚未投入使用的其余部分场地交付他人使用，贵司的行为已经严重违反了双方租赁合同的约定。贵司应当承担相应的违约责任。请于收函后3日内立即纠正违约行为；提出赔偿方案。
　　2018年3月15日，尚集公司委托律师向斯尔丽公司发函：……时至今日，贵司仍旧未提出赔偿方案。……限贵司于收到本函之日起5日内纠正违约行为归还场地。
　　审理中，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对尚集公司承租的平凉路XXX号途虎养车店区域以及门头位置的装修残值进行司法鉴定。2018年11月12日，该公司出具鉴定结论为：双方无异议部分装修残值133,075元。有异议部分：(一)养车店与商铺的隔墙残值12,592元；(二)关于养车店钢结构阁楼残值24,817元，其中材料费11,039.90元。关于异议部分(一)，庭审中，斯尔丽公司认可该隔墙为尚集公司修建。关于异议部分(二)双方均认可钢结构阁楼系尚集公司装修施工，但斯尔丽公司认为该结构系违章建筑，应当拆除，不应计算费用，尚集公司主张当时斯尔丽公司允许搭建，费用应当计算在内。
　　关于费用的支付。尚集公司于2017年4月27日支付140,000元；2017年4月28日，尚集公司支付435,000元；上述共计575,000元系三个月租金及相当于三个月租金的保证金。2018年3月17日，尚集公司支付租金95,833元；2018年4月18日，尚集公司支付租金95,833元；2018年5月18日，尚集公司支付租金42,593元；2018年6月19日，尚集公司支付租金42,593元；2018年7月18日支付租金42,592元；2018年8月20日支付租金42,593元；2018年9月17日支付租金42,593元；2018年10月19日支付租金42,593元；2018年11月15日支付租金42,593元；2018年12月15日支付租金42,593元。尚集公司共计支付斯尔丽公司押金287,500元，租金819,910元。
　　关于转租的情况。尚集公司主张斯尔丽公司自2017年12月15日开始将两个门面房对外出租。审理中，斯尔丽公司主张系帮忙尚集公司对外出租，家具店曾经入驻过2018年3月搬走了，另一间门面房未曾出租。尚集公司主张家具店至2018年5、6月份还在营业，另一件门面房是否入驻不清楚。
　　以上事实由原告提供的上海市房屋租赁合同、微信记录、函件、付款凭证，评估报告及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案的争议焦点为：一、斯尔丽公司是否存在将商铺另行出租的违约行为、尚集公司是否存在逾期支付的违约行为；二、合同解除后租金承担问题；三、装修残值的确定及承担。
　　关于争议焦点一。尚集公司与斯尔丽公司签订租赁合同后，双方均应按约履行。根据双方往来微信及庭审陈述可以看出，斯尔丽公司曾将其中一间门面房对外出租，交由他人用作家具店使用。尚集公司虽认可斯尔丽公司代为介绍出租的行为，但是从本案查明的事实看，斯尔丽公司自行将房屋交由他人使用，费用的收取及房屋的交付均未征得尚集公司的同意，该行为显属不妥。另一方面，虽然微信证据可看出斯尔丽公司曾将另一间门面房对外招租，但是在代为招租行为得到尚集公司认可的前提下，尚集公司无切实证据可以证实斯尔丽公司已将另一间门面房实际交由他人使用并收取费用，该门面房事实上仍处于尚集公司的掌控之下，斯尔丽公司并未并未限制尚集公司自行使用或自行对外出租的权利，故尚集公司在租金标准中扣除该门面房的费用，亦属不妥。根据合同约定，免租期自内墙砌好，室内垃圾拉走，共用走道顺畅为准，虽然斯尔丽公司直至2017年11月通道仍有零星施工，但是尚集公司在2017年11月11日已经正式开门营业，此时据斯尔丽公司向其交付房屋已有数月之久，远超免租期45天。此时，尚集公司仍认为免租期尚未起算显属不妥，故尚集公司存在逾期支付租金的行为。现双方均要求解除合同，本院判如所请。由于双方对于解除合同均有责任，故双方均要求对方承担违约责任的诉讼请求，均不予支持。
　　关于争议焦点二。合同解除后，尚集公司应将租赁商铺返还给斯尔丽公司。租金从2017年11月11日开始计算。关于租金标准，因其中一间门面房250平方米确实由斯尔丽公司另行交给他人使用，该部分费用在租金中予以扣除，另一间门面房事实上仍处于尚集公司的控制之下，故该部分的租金尚集公司仍应支付。
　　关于争议焦点三。关于装修残值的确定问题。评估报告中无争议部分及庭审中斯尔丽公司确认的隔墙部分的费用，本院予以确认。评估报告中有争议部分的阁楼费用，对于阁楼系尚集公司施工双方无争议，但是钢结构阁楼系尚集公司在房屋内部的无证搭建，但考虑到尚集公司在微信中曾提及该钢结构搭建，斯尔丽公司当时并未反对，故对于该搭建本院根据评估报告中的材料费金额酌情确定阁楼残值为10,000元。因双方对合同解除均有责任，故对于装修残值各半负担。
　　因合同已经解除，斯尔丽公司应当在尚集公司结清所有相关公用事业费后，将保证金287,500元，返还给尚集公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司与被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司于2017年4月27日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；
　　二、原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市杨浦区平凉路XXX号，并将房屋返还给被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司；
　　三、原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司2017年11月11日至2018年12月31日的欠付租金123,694元；
　　四、原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月69,213元的标准支付被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司自2019年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费(如尚集公司在2019年1月15日庭审后再行支付斯尔丽公司房屋使用费，则从该项主文“四”费用中予以扣除)；
　　五、被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司装修残值77,833.50元；
　　六、被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司应于原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司返还房屋、结清相关公用事业费后将押金287,500元返还给原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司；
　　七、驳回原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司之其余诉讼请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司之其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费21,457元，由原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司及被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司各半负担；反诉案件受理费11,663元，由原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司及被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司各半负担;司法评估费7,500元，由原告(反诉被告)上海尚集工业自动化有限公司及被告(反诉原告)上海斯尔丽众创空间管理有限公司各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈娟娟

书记员：周  励