上海展鋆物业管理有限公司与上海卓某供应链管理有限公司、王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海展鋆物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：温彬，总经理。
　　委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：苟丽琦，上海一凡律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海卓某供应链管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：徐徐。
　　委托诉讼代理人：汤华东，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张文祥。
　　被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：文露，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　原告上海展鋆物业管理有限公司(以下简称“展鋆公司”)与被告上海卓某供应链管理有限公司(以下简称“卓某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。审理中，根据原告展鋆公司申请，依法追加王某某作为本案共同被告。被告卓某公司提起反诉，本院予以受理。本院公开开庭进行了审理。原告展鋆公司的委托诉讼代理人李祥美、苟丽琦，被告卓某公司的委托诉讼代理人汤华东、张文祥，被告王某某的委托诉讼代理人文露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告展鋆公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令原告与被告卓某公司之间的《物流仓储业务承包合同》于2018年7月18日解除；2、判令被告卓某公司退还原告保证金500,000元；3、判令被告卓某公司退还原告地磅转让费39,737.5元(56,100元×剩余年限4.25年÷合同租期6年)；4、判令被告卓某公司支付原告违约金2,365,430元[按一年租金的一半计算，即(16,498平方米-1,600平方米)×0.87元/天/平方米×365天÷2]；5、判令被告卓某公司赔偿原告装修损失301,297.64元；6、判令被告卓某公司支付原告垫付的B库公厕水费(2017年5月至11月以及2018年1月)1,644元；7、判令被告卓某公司支付原告租金差价677,891元(2,500平方米部分，2016年12月15日至2018年7月31日；1,600平方米部分，2017年8月20日至2018年7月31日)；8、判令被告卓某公司支付原告租金63,050元(按原告对外出租价1.3元/平方米/天×500平方米×97天)；9、判令被告卓某公司退还原告2018年8月1日至2018年10月31日已支付的租金的80%计701,394.4元；10、判令被告王某某对上述第2至9项诉请承担连带责任。审理中，原告表示有关B库公厕保洁费(2016年10月至2018年10月)4,000元的诉请予以撤回，但保留另行起诉的权利。事实和理由：原告与被告卓某公司2016年10月22日签订《物流仓储业务承包合同》，原告为物流、停车、仓库之用途,承包被告卓某公司松江区泖港镇工业园中强路XXX号内仓库A库、B库,以及2/3的食堂、958号空地、宿舍,配套使用。现基于如下情形要求解除《物流仓储业务承包合同》：1、该场地投入使用后,原告屡次受到政府干预,得知此地本来就不允许做物流产业。被告卓某公司明知政府产业配置政策,但却未在签订合同之时告知,有悖诚实信用原则，导致原告招商工作停顿，大面积空库。2、食堂、宿舍已被政府动迁,无法继续使用。被告卓某公司未交付也不可能交付约定的木材库、红酒库。3、因合同目的无法实现，故原告2018年7月14日致函被告卓某公司,要求解除合同,但被告卓某公司收函后未明确表示同意解除合同，其默认解除合同。4、之后，在本案审理中，原告展鋆公司与被告卓某公司于2018年10月31日进行了交接，合同关系事实上也已解除。基于原告展鋆公司与被告卓某公司之间合同解除，被告卓某公司应当返还原告交付的保证金、退还部分地磅转让费、赔偿装修损失。基于被告卓某公司存在如下违约情形，原告要求被告卓某公司承担违约金：1、被告卓某公司未交付也不可能交付约定的木材库、红酒库；2、上海市松江区泖港镇人民政府(以下简称“泖港镇政府”)已经多次告知被告卓某公司涉案场地不能做物流之用，但被告卓某公司仍坚持说可以作物流之用，但不能排除妨碍，恶意扩大原告的租金损失；3、被告卓某公司擅自出租了原告原先已承租的1,600元平方米仓库给第三方使用；4、被告卓某公司未能按约支付公厕保洁费、水费。因被告卓某公司擅自退租2,500平方米由其自用、擅自出租给第三方1,600平方米仓库，但被告卓某公司并未按照1.3元/平方米/天与原告结算。针对2,500平方米部分，2016年12月15日至2017年10月30日期间，被告卓某公司实际按照1元/平方米/天向原告承担租金；2017年11月1日至2018年7月31日期间，被告卓某公司实际按照1.01元/平方米/天向原告承担租金。针对1,600平方米部分，2017年8月20日至2017年10月31日期间，被告卓某公司实际按照0.86元/平方米/天向原告承担租金；2017年11月1日至2018年7月31日期间，被告卓某公司实际按照0.87元/平方米/天向原告承担租金。故被告卓某公司应当承担租金差价677,891元。因被告卓某公司于2018年7月27日起强行占用原告松江区中强路XXX号A库第28档/29档，面积500平方米，且未支付租金，故被告卓某公司应当按照1.3元/平方米/天标准承担租金63,050元。此外，原告展鋆公司于2018年7月14日去函被告卓某公司要求解除《物流仓储业务承包合同》，但为了避免产生合同违约风险，原告展鋆公司于2018年7月20日向被告卓某公司预支付了2018年8月至10月使用费876,743元，但该场地确实无法实现合同目的，原告展鋆公司要求返还预交的租金的80%。原告与被告卓某公司之间《物流仓储业务承包合同》中约定以被告王某某的个人账户作为租金收款账户，并在合同履行中原告多次汇入被告王某某个人账户。被告王某某与被告卓某公司之间财产明显混同，其应当作为共同被告承担连带责任。
　　被告卓某公司辩称：原告承租租赁标的物时，对于现状都是清楚的。现因原告自身经营不善及市场原因，原告不愿意再继续经营物流，所以才提出解除合同。实际并不存在合同目的不能实现的情形。关于食堂和宿舍，是因政府修路时而被拆除。但拆除时，原告与被告卓某公司以及产权人系签订相关协议的，且原告事实上也得到了补偿。食堂拆除后，又新建了食堂。空地本身不在租赁范围内。2018年7月20日，原告又向被告卓某公司交付了三个月租金，可见合同是正常履行的。原告发出解除合同的律师函，系其单方面解除合同。原告与被告卓某公司进行交接，是因为原告离开园区意愿强烈。木材库、红酒库不属于租赁范围，木材库、红酒库要等产权人从其他承租人处收回后，由产权人交付被告卓某公司，被告卓某公司才能交付原告。对此情况，原告方在签订合同时就是知情的。被告卓某公司未收到过政府告知不能作物流之用的通知。关于1,600平方米仓库，系因原告退还给了被告卓某公司，故被告卓某公司才出租给案外人。关于公厕水费、保洁费，确实为原告支付，但该费用应当由原告承担，但原告与被告卓某公司以及产权人达成协议后，应根据协议约定，由被告卓某公司承担协议签订后的公厕水费、保洁费。不同意原告主张的违约金，且原告主张的违约金过高，若被告卓某公司应当承担，则要求法院调整。不同意退还保证金、地磅转让费、装修损失、租金差价。原告主张的500平方米临时库，虽然于2018年7月27日预约使用，但实际未使用，故不同意承担此租金。被告王某某不应承担连带责任。
　　被告王某某辩称：被告王某某收取相关款项，是依据《物流仓储业务承包合同》。而且公司内部也是认可由被告王某某收取款项。原告并未举证证明被告卓某公司与被告王某某财产存在混同的情形。故被告王某某不同意承担连带责任。其他意见同被告卓某公司意见。
　　被告卓某公司向本院提出反诉诉讼请求如下：1、判令解除原告展鋆公司与被告卓某公司之间《物流仓储业务承包合同》；2、判令原告展鋆公司支付被告卓某公司违约金2,619,470元；3、判令原告展鋆公司支付被告卓某公司律师费15万元；4、判令原告展鋆公司支付被告卓某公司拆除隔墙费用、恢复电梯费用、垃圾清运费共计136,668.09元；5、判令原告展鋆公司支付被告卓某公司2018年7月、9月、10月电费86,616.4元。事实和理由：原告展鋆公司单方擅自提出解除合同，构成违约，故被告卓某公司要求解除《物流仓储业务承包合同》，并要求原告展鋆公司承担违约金。因原告展鋆公司单方擅自解除合同，且原告管理不善，擅自改变房屋用途，例如作喷涂之用，造成消防风险，故其存在违约，根据约定，要求原告承担被告卓某公司律师费。根据约定，原告应当对仓库内隔断进行拆除，但其未能拆除；原告未对B库电梯间进行恢复，未对租赁现场的垃圾进行清运，故原告应当承担拆除费用、电梯恢复费用以及垃圾清运费。关于2018年7月、9月、10月的电费，原告展鋆公司未能支付。
　　针对被告卓某公司的反诉，原告展鋆公司辩称：同意解除合同，但认为原告展鋆公司未改变房屋用途，原告并未违约，不同意承担违约金，如果原告确实应当承担违约金的，则被告卓某公司主张的违约金过高，要求予以调整。不同意承担律师费。原告曾向被告卓某公司提出就隔断进行拆除，但被告卓某公司未同意。电梯间不是原告修建的，也不是原告拆除的。垃圾清运费仅同意承担仓库内的垃圾清运费。同意支付被告卓某公司主张的电费86,616.4元。
　　本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，被告王某某、案外人徐某与案外人上海双鹿上菱企业集团有限公司签订《租赁合同》，约定案外人上海双鹿上菱企业集团有限公司将上海市松江区泖港镇中强路XXX号的部分房屋按现状出租给被告王某某、案外人徐某。租赁期间2016年4月8日至2022年4月7日。合同对其他事宜进行了约定。
　　2016年10月22日，原告展鋆公司作为乙方、被告卓某公司作为甲方签订《物流仓储业务承包合同》，约定：甲方将位于上海市松江区泖港镇工业园中强路XXX号内仓库按现状承包给乙方为物流、停车、仓库使用。A库面积经双方确认为11,136平方米，办公楼后一栋B仓库经双方确认为4,000平方米,合计15,136平方米,公摊面积按双方确认面积的9%为1,362平方米,共计总面积为16,498平方米。甲方将位于松江区泖港镇工业园中强路XXX号2/3食堂按现状承包给乙方使用,确认面积为608平方米。甲方将位于松江区泖港镇工业园中强路XXX号空场地11亩按现状承包给乙方使用。承包期限从2016年11月1日至2022年4月7日止。交付时间为2016年11月1日。合同第二条“承包费、保证金的支付方式和期限”约定为：“2/1、承包费第一年为每天每平方米0.86元(即2016年11月1日至2017年10月31日)为人民币5,178,722元(每三个月为1,294,680元)，第二年、第三年为每天每平方米0.87元(即2017年11月1日至2019年10月31日)每年为人民币5,238,940元(每三个月为1,309,735元)。第四年起承包费在上年基础上增加10%,为每天每平方米0.957元(即2019年10月21日至2022年4月7日)每一年为人民币5,762,834元(每三个月1,440,709元)。2/2、后期未交付使用的有：2,000平方米的存酒库、对正大门的木材仓库及后面乙方所有需要承包仓库甲方必须承包给乙方,否则视违约处理。价格参照本合同条款2/1执行。办公室、宿舍按上海双鹿集团原价给乙方使用。甲方在后续交付使用的仓库必须按前面仓库标准改造。2/3、食堂每平方米每天为1.10元,每年承包费用为244,112元(每三个月为61,028元)。2/4、空场地承包费前三年(即2016年11月1日至2019年10月31日)每亩每年为人民币42,000元,11亩每年为人民币462,000元(每三个月为115,500元)。后三年(即2019年11月1日至2022年4月7日)每亩每年为人民币44,100元,11亩每年为人民币485,100元(每三个月为121,275元)。……2/6、承包费每3个月为一期由乙方支付,每次支付的承包费为年承包费的四分之一,每次支付承包费须提前10天,乙方第一期承包费为人民币1,471,208元(1,294,680+61,028+115,500),于2016年11月15日付至甲方账户。2/7、承包合同生效后的十日内,乙方应向甲方支付人民币500,000元作为保证金,租赁关系终止时,甲方收取的保证金在甲乙双方承包关系终止且将各项费用结算完毕后的5个工作日内,扣除冲抵合同约定由乙方承担的费用外(包括但不限于承包费、水电费及其他因乙方或向乙方承包的第三方使用不善导致的房屋损害赔偿等),剩余部分退还乙方。……2/9、物业费每年为100,000元,第一年分两次缴纳,第一次缴纳半年物业费(即50,000元)于2016年11月15日付至甲方账户。第二次缴纳的半年物业费于2017年4月30日付至甲方账户。以后每年10月31日前缴纳下一年的物业费。(物业费主要为向环保部门缴纳的垃圾转运费用和甲方进行公共部分拉圾清理及包含所有公厕内的水电费,不包括乙方仓库内垃圾清理,垃圾桶由甲方负责提供),乙方产生的生活垃圾必须倒入甲方指定区域,乙方产生的非生活垃圾由乙方自行处理。2/10、地磅转让费56,100元,随保证金一起缴纳。合同期满归甲方所有。甲方收款账号：户名王某某……”合同第四条“防火安全”约定：“……4/2、乙方在承包期间必须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及有关制度积极配合甲方做好消防工作，否则由此产生一切法律责任及经济损失均由乙方承担。如甲方不可避免的承担了相关责任，则甲方有权向乙方追偿(包括但不限于因此支出的赔偿款、律师费、诉讼费、交通费及住宿费等)……”合同第五条“物业管理”约定：“5/1、乙方承包期满或合同提前终止时,如甲方无任何违约,乙方应于承包期满之日或提前终止之日起2日内将承包物清扫干净,搬迁完毕,并将承包物交还给甲方,如乙方归还承包物时,不清理杂物,由甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方承担。……”合同第六条“装修条款”约定：“6/1、在承包期内如乙方须对承包物装修改搭建等事先向甲方提交装修改建设计方案,并经甲方书面同意,方可实施,改建装修费用由乙方承担。合同期满乙方不得拆除,产权归甲方所有。……”合同第七条“提前合同终止”约定：“7/1、乙方逾期支付承包费或水电费未满15日以上的,则须按每日租金的3%向甲方交付滞纳金；乙方逾期支付承包费超过15日以上的,则甲方有权采取停电等必要措施,并没收乙方保证金,同时有权单方终止合同收回承包使用的仓库,甲方亦有权扣留乙方设备、产品直至乙方将上述费月付清,由此造成的损失由乙方承担。7/2、除本合同上述违约情形以外发生的其他违约事项(不可抗力除外),违约方须按年承包费作为违约金赔偿给守约方。7/3、有下列情形之一的,甲方有权单方面解除合同。1)未经甲方同意或有关部门批准,乙方擅自改变房屋用途。2)未经甲方同意,乙方将承包物转租给第三方。3)乙方从事违法活动,违反合同规定的。4)甲方发现乙方存在安全生产隐患,或者生产、经营、运输、储存、使用危险品或处置废弃危险化学品的,且书面告诉乙方责令整改,乙方整改不力或逾期拒不整改的。7/4、在承包期限内,如遇政府动迁,乙方接到甲方书面通知之日起在3个月内搬迁完毕。因为甲方有项目或特殊情况提前3个月通知乙方搬迁,并按政府动迁规定补偿。甲方将乙方已交承包费中尚未使用阶段的费用和保证金退还给乙方,双方不再要求有任何赔偿,本合同自然终止。”合同第十条“其他条款”约定：“10/1、未经甲方同意,乙方不得将房屋转租,如因特殊情况确需将部分房屋转租给第三者,经甲方同意,可另行签订补充协议,补充协议也视同合同的组成部分,并由双方法人或委托授权代表人签字盖章作为合同附件,是不可分割的一部分,具有同等的法律效力。……”合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，被告卓某公司向原告展鋆公司交付了上述合同中约定的Ａ库、Ｂ库、食堂、空场地。关于地磅转让费56,100元，已由原告支付被告卓某公司。原告曾向被告王某某账户支付了有关费用。审理中，原、被告确认案外人上海双鹿上菱企业集团有限公司交付给原告使用了宿舍楼。
　　2016年10月26日，原告展鋆公司向被告卓某公司交付了押金50万元。
　　2016年11月18日，原告展鋆公司作为乙方、被告卓某公司作为甲方签订《仓储物流业务补充协议》，约定在甲方有优质客户资源时，甲方经征求乙方同意，甲方可以以主体身份直接与客户签订仓储合同，结算方式甲乙双方商讨确定。
　　2017年5月26日，原告展鋆公司作为乙方、被告卓某公司作为甲方签订《补充协议书》。其中第二条约定：“原承包合同2/4所涉及空场地由于近来受到泖港镇政府的干预而出现经营不畅。甲乙双方经协商，若到2017年6月30日该干预和阻碍仍未排除，则乙方可以不支付该空场地的相应承包费，若到2017年6月30日排除了阻碍或干预自行消除，则乙方仍应支付相应的承包费。”第三条约定：“甲方同意乙方以甲方名义办理职工食堂，并自行组织经营管理，经营期限与2016年10月22日所签订《物流仓储业务承包合同》期限相同，经营期满后随《物流仓储业务承包合同》终止而终止，续签而续签。协议终止后食堂已形成的不能移动资产归甲方所有，乙方不能强行拆除。”第四条约定：“乙方所承包经营的食堂为职工食堂不能作为对外营业之用，否则，承担一切不利后果。”
　　2017年6月18日，原告展鋆公司与被告卓某公司在一份《仓库租金》表格上签字确认，其中涉及到租金方面为：2016年12月15日至2017年6月30日，3,000平方米仓库，租金单价1元/平方米/天；2017年4月1日至2017年6月20日，1,500平方米仓库(临时库)，租金单价0.86元/平方米/天；2017年5月20日至2017年6月20日，1,000平方米仓库(临时库)，租金单价0.86元/平方米/天。以上租金作为被告卓某公司占用原告展鋆公司仓库而应从原告展鋆公司应付租金中扣除。
　　2017年8月11日，原告展鋆公司向被告卓某公司发出《协商函》，其中表示拒付停车场租金原因是镇政府干涉停车场使用，拒绝退租仓库500平方米等。
　　2017年8月14日，被告卓某公司向原告展鋆公司发出《回复函》，称停车场是作为临时车辆停放，但原告计划在空场地上办理专业停车场，与被告卓某公司初衷完全不符，双方签订的合同上也未载明办理停车场，2017年3月10日原告展鋆公司停放的车辆全部是外面车队的大型车辆，受到政府部门干预与被告卓某公司无关，被告卓某公司所属卡博特仓库要求增加4,000平方米仓库，使用期限暂时定为4个月，由于原告坚持要6个月租期，所以拒绝了客户要求，加上原告增收停车费，从而使集卡司机拒绝送货到泖港仓库，这样导致客户卡博特前往天津租库使用，减少了泖港库存，所以被告卓某公司退库是合理要求，要求原告支付承包费、滞纳金等。
　　2017年9月22日，原告展鋆公司向被告卓某公司出具《承诺书》，对原告2016年11月1日至2017年10月31日期间物流业务承包费支付进行了确认，同时原告承诺了《物流仓储业务承包合同》以及后续签订补偿协议继续正常履行。
　　2017年10月21日，被告卓某公司向原告展鋆公司发出的《2017年11月1日至2018年2月1日展鋆物业承包费用》，其中言明2017年11月1日至2018年1月31日被告卓某公司向原告展鋆公司租赁的1,600平方米按0.87元/平方米/天计算。
　　2017年10月26日，原告向被告卓某公司发出了《紧急沟通函》，要求就宿舍大楼、食堂拆迁，仓储、物流行业不符合镇政府的产业规划等问题进行解决。
　　2017年11月7日，本院受理卓某公司诉展鋆公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0117民初19849号。2017年11月21日，原告展鋆公司作为乙方、被告卓某公司作为甲方签订《和解协议书》，约定：乙方于2017年11月21日前向甲方支付2017年11月1日至2018年1月31日期间的仓库租金977,915元(2017年11月8日已付10万元，剩余877,915元)以及甲方律师费损失；隔断、装修、门卫岗亭等费用由乙方承担；乙方租赁期满，合同终止，乙方必须将仓库设立的隔断拆除，恢复原状，乙方若不拆除，由甲方拆除，其费用在乙方缴纳的保证金中扣除；本协议未涉及的其余事项仍按双方于2016年10月22日签订的《物流仓库业务承包合同》严格执行。后被告卓某公司就(2017)沪0117民初19849号案件向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。
　　2017年11月24日，原告展鋆公司在一份《搬迁协议》上签字表示同意该协议。该协议内容涉及到因泖港镇政府关于中强路拓宽规划和要求，宿舍楼须拆迁的相关事宜，以及其他事宜。审理中，原、被告确认宿舍楼、食堂于2017年12月许被拆除。
　　2018年1月15日，原告展鋆公司与被告卓某公司签署了《卓某物流园环境卫生协调会备忘录》，其中第四条约定“B栋西头底楼厕所经协调一致，水电费由卓某公司负责，其次由卓某公司每年度支付2,000元给代为打扫厕所卫生的人员，保持厕所干净整洁。具体由卓某公司和展鋆公司负责监督。”原告对于B库公厕2017年5月至11月以及2018年1月的水费1,644元已向案外人上海双鹿上菱企业集团有限公司予以支付。
　　2018年4月19日，被告卓某公司向原告展鋆公司发出的《2018年5月1日至2018年7月30日展鋆物业承包费用》，其中言明原告展鋆公司2018年5月1日至2018年7月31日被告卓某公司向原告展鋆公司租赁的2,500平方米按1.01元/平方米/天计算。
　　2018年7月14日，原告展鋆公司向被告卓某公司发出《律师函》，认为：场地投入使用后，原告屡次受到政府产业配置干预，导致招商工作停顿，被告卓某公司明知产业配置政策，但未在签订合同时告知原告；食堂、宿舍已被政府动迁，无法继续使用；被告卓某公司未主动支付应当承担的公厕水电、保洁费用；被告卓某公司承诺的后期配套无法提供；被告卓某公司所属的卡博特公司随意占用原告展鋆公司承包的仓库；被告卓某公司擅自退租，经原告强烈要求后仍拒绝签订书面租赁合同；被告卓某公司擅自将A库中的1,600平方米出租给第三方公司。基于以上种种，合同目的无法实现，要求：1、解除《物流仓储业务承包合同》；2、被告卓某公司收函后3日内与原告展鋆公司联系，商讨仓库交接、保证金等退还、赔偿事宜；3、被告卓某公司接函后未与原告展鋆公司联系，则视为被告卓某公司同意双方承包合同于被告卓某公司收函当日解除；4、原告展鋆公司保留相关赔偿事宜付诸诉讼的权利。上述《律师函》于2018年7月15日送达被告卓某公司。
　　2018年7月20日，被告卓某公司向原告展鋆公司发出的《2018年8月1日至2018年10月30日展鋆物业承包费》中，载明原告展鋆公司应付被告卓某公司2018年5月1日至2018年7月30日仓库租金计算为原合同面积16,498㎡-纸1,600㎡(按0.87元/㎡/天计算)，被告卓某公司代原告展鋆公司收取2,500平方米仓库2018年5月1日至2018年7月31日租金232,300元(按1.01元/㎡/天计算)。原告展鋆公司在此《2018年8月1日至2018年10月30日展鋆物业承包费》上盖章确认，并按《2018年8月1日至2018年10月30日展鋆物业承包费》确认的应付款向被告卓某公司支付了876,743元。审理中，被告卓某公司表示232,300元是指2,500平方米仓库2018年8月至10月的租金，该《2018年8月1日至2018年10月30日展鋆物业承包费》中“代工原料代租库2018年5月1日-2018年7月31日租金”存在笔误，而原告否认被告卓某公司意见。
　　2018年7月27日，原告展鋆公司与被告卓某公司确认“卓某于2018年7月27日租用A区29-28档、库房(500㎡)，租用期限：约在2018年9月30日结束。”
　　2018年9月11日，原告向被告卓某公司发出《仓库清退通知》，认为被告卓某公司擅自转租原告所承租的部分仓库，要求主张租金差价，并要求返还占用的仓库等。
　　2018年10月26日，原告展鋆公司向被告卓某公司发出《律师函》，表示原告将于2018年10月31日搬离，要求2018年10月31日办理交接事宜等。
　　2018年10月31日，原告与被告卓某公司对松江区泖港镇中强路XXX号处的仓库办理了移交手续。
　　2018年11月8日，原告展鋆公司向被告卓某公司发出《律师函》，表示其同意拆除租赁厂房内的隔断，要求被告卓某公司接函后尽快与原告展鋆公司联系协商隔断拆除事宜，如被告卓某公司接函后三日内未答复原告展鋆公司，视为被告卓某公司不同意拆除隔断，原告展鋆公司不再承担隔断拆除费用。
　　另查明：原告向被告卓某公司所承租房屋所涉及土地用途为工业用地。
　　再查明：被告王某某为被告卓某公司工商登记的股东之一。
　　还查明：2016年6月11日，泖港镇政府在《工业厂房办理住所登记征求意见书》上盖章表示同意。该意见书载明：“位于上海市松江区泖港工业园中强路XXX号上海双鹿上菱企业集团有限公司9幢4楼的房屋，面积600平方米，房屋用途为工业厂房，现同意该房屋作为其它用途使用。”被告卓某公司以“松江区泖港工业园中强路XXX号XXX幢XXX楼”地址取得了道路运输经营许可证及工商营业执照。
　　2016年9月29日，上海市松江区人民政府办公室作出《上海市松江区人民政府办公室关于转发区经委制定的<松江区工业用地货运停车场及货运集散地专项整治方案>的通知》。《松江区工业用地货运停车场及货运集散地专项整治方案》中工作目标之一为“对严重阻碍交通、影响居民生活、破坏城市形象、滥用优质资源的货运停车场及货运集散地尽快采取措施转移调整出去，到今年年底上述情形基本得到控制，重点区域、重点对象的治理基本得到解决”。整治任务之一为“打击随意改变土地经营性质和土地规划用途的违法行为，排除安全隐患，倡导合法、正规、有序经营。”
　　审理中，原告提供了出租方为上海双鹿上菱企业集团有限公司、承租方为上海木亿国际贸易有限公司的《租赁合同》。该《租赁合同》载明租赁期限从2016年2月1日至2022年1月31日止。
　　审理中，原告提供了出租方为被告卓某公司、承租方为上海睿途新材料科技有限公司，租期为2017年8月23日至2019年8月22日的《租赁合同》，约定的租赁标的物为A栋1,600平方米(具体位置：东到鑫标物流隔墙，向西延伸到第六个柱子中线，北到中间柱子中线)。该合同载明的租金为0.8元/平方米/天。该份合同上无原告方人员签字表示同意。在该份合同签订之前，被告卓某公司与案外人上海睿途新材料科技有限公司还签订有两份《租赁合同》，租赁期限分别为2017年3月23日至2017年5月22日、2017年5月23日至2017年8月22日，租赁面积均为1,000平方米。在该两份合同上有原告方人员签字表示同意。
　　审理中，原告提供了承租方分别为案外人上海申乐物流有限公司、上海光河塑料制品加工厂、上海领速物流有限公司相关的租赁合同，以证明其对外出租仓库价格约为1.3元/平方米/天。
　　审理中，被告卓某公司提供落款时间为2018年10月19日的《2018年11月1日至2019年1月31日展鋆物业承包费用》，其中显示“化工原料代租库2018年7月27日-2019年1月31日，扣卓某代租代收款95,445元，临时用库189天*1.01元*500㎡”。
　　审理中，根据原告展鋆公司以及被告卓某公司各自申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海联合工程监理造价咨询有限公司对上海市松江区泖港镇工业园中强路XXX号处原告展鋆公司装修原值、残值以及原告展鋆公司搭建的隔墙的拆除费用、垃圾清运费进行司法鉴定。
　　针对上海市松江区泖港镇工业园中强路XXX号处原告展鋆公司装修原值、残值，该公司于2019年1月28日出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：1、上海市松江区泖港镇工业园中强路XXX号处原告展鋆公司装修原值为473,467.72元(含争议部分)；2、该装修使用至今折旧后的价值：根据“物流仓储业务承包合同”承包合同开始时间为2016年11月1日，至仓库移交时间2018年10月底，共计已使用2年。折旧年限按合同规定的承包期限约5.5年计取，折旧后装修残值为473,467.72/5.5*(5.5-2)=301,297.64元。该鉴定意见书还列明原、被告双方争议情况如下：1、B库13档、19-20档水泥砖砌墙及防火阻燃板隔断费用：被告认为这部分墙体及隔断已经拆除，不应计入鉴定金额。鉴定机构认为根据三方现场测量确定的这部分已经拆除墙体工程量测算出相应造价29,991.53元，列为争议项，由法院裁定，如法院裁定不计，则鉴定金额相应扣减29,991.53元(原值)。2、A库16-18档办公室(防火阻燃板)费用，原告认为：办公室为原告搭设。被告认为：办公室不是原告搭设，不应计入鉴定金额。鉴定机构将办公室搭设费用12,599.79元列为争议费，由法院裁定，如法院裁定不计，则鉴定金额相应扣减12,599.79元(原值)。审理中，原告展鋆公司表示对于该份鉴定意见书无异议。被告卓某公司认为，无争议项中也有隔断是案外人建造；费用表中增值税42,669.4元，原告未提供发票，故应当予以扣除。被告王某某认为，费用表中管理费过高。
　　针对隔墙拆除费用、B库电梯间恢复费用、仓库垃圾清运费，该公司于2019年1月28日出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：上海市松江区泖港镇工业园中强路XXX号处上海展鋆物业管理有限公司搭建的隔墙拆除费用工程造价鉴定金额为136,668.09元，136,668.09元包含了隔墙拆除、仓库垃圾清运76,668.09元，B库电梯恢复原状费用60,000元，其中B库电梯间恢复原状费用因无法确定原电梯房设备等拆除情况，按上海卓某供应链管理有限公司申请鉴定金额60,000元计入，由法院裁定。审理中，原告起先认为，对于鉴定意见书本身没有异议，之后，又认为司法鉴定意见书中拆除建筑垃圾外运、处置费(28,959元)是指场地上垃圾清运，但非原告遗留的垃圾，不应当予以计算。被告卓某公司、王某某表示对于鉴定意见书没有异议。
　　以上事实，有《物流仓储业务承包合同》、《租赁合同》、《收据》、《仓储物流业务补充协议》、《补充协议书》、《仓库租金》、《协商函》、《回复函》、《2017年11月1日至2018年2月1日展鋆物业承包费用》、《和解协议书》、《搬迁协议》、《卓某物流园环境卫生协调会备忘录》、《2018年5月1日至2018年7月30日展鋆物业承包费用》、《律师函》、《2018年8月1日至2018年10月30日展鋆物业承包费》、《上海市松江区人民政府办公室关于转发区经委制定的<松江区工业用地货运停车场及货运集散地专项整治方案>的通知》、《工业厂房办理住所登记征求意见书》、鉴定意见书、工商资料、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原告展鋆公司与被告卓某公司签订的《物流仓储业务承包合同》并未违反法律、行政法规效力性禁止规定，合法有效。
　　关于《物流仓储业务承包合同》解除的问题。本案审理中，原告展鋆公司与被告卓某公司对于《物流仓储业务承包合同》均提出了解除，双方主要争议的焦点在于解除的责任如何确定。本案所涉租赁标的物涉及土地为工业用地，而原告展鋆公司与被告卓某公司签订《物流仓储业务承包合同》约定原告为物流、停车、仓库之用，双方合同已经改变了土地用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。现租赁标的物所涉土地用途变更未办理相关手续，故该合同存在不能继续履行的情形。但是，导致合同不能继续履行的责任，原告展鋆公司与被告卓某公司均应当承担，综合本案案情，本院酌情确定原告展鋆公司与被告卓某公司责任比例为3：7。
　　关于原告要求被告卓某公司返还保证金的问题。《物流仓储业务承包合同》解除后，原告要求被告卓某公司予以返还，符合合同解除后果处理原则，本院予以支持。
　　关于原告主张的地磅转让费的问题。地磅现仍在被告卓某公司处，故根据原告实际使用期限，酌情确定由被告卓某公司返还35,386元。
　　关于原告主张要求被告卓某公司支付违约金的问题。首先，《物流仓储业务承包合同》对被告卓某公司交付木材库、红酒库的时间并未作出明确约定，而且本案《物流仓储业务承包合同》也已经解除，故原告不能以被告卓某公司未交付也不能交付木材库、红酒库为由要求被告卓某公司承担违约金。其次，原告并未举证证明泖港镇政府已经多次告知被告卓某公司涉案场地不能做物流之用，但被告卓某公司仍坚持说可以作物流之用，实际又不能排除妨碍，恶意扩大原告的租金损失的事实，即便该事实存在也并不构成合同约定的违约事实，故原告不能以此为由要求承担违约金。再次，《2018年8月1日至2018年10月30日展鋆物业承包费》中已经对于1,600平方米的仓库作出了结算，而原告亦在该书面材料上盖章确认，故本院无法认定被告卓某公司存在擅自出租的行为，故原告以被告卓某公司擅自转租为由要求承担违约金的意见不成立。最后，原告与被告卓某公司就公厕保洁费、水费的支付期限未作出明确约定，在案证据也未能反映出原告向被告卓某公司主张过，包括告知具体金额，本院难以认定被告卓某公司存在违约行为。据此，原告要求被告卓某公司承担违约金的请求，本院不予支持。
　　关于原告主张的装修损失的问题。B库13档、19-20档墙体及隔断在司法鉴定时已经拆除，且并无证据证明此拆除行为与合同不能继续履行有任何关系，故此部分造价应当予以扣除。A库16-18档办公室(防火阻燃板)，被告认为非原告搭设，但被告并未提供系他人搭设的证据，故本院认定此部分为原告搭设。被告卓某公司认为，无争议项中也有隔断是案外人建造；费用表中增值税42,669.4元，原告未提供发票。被告王某某认为，费用表中管理费过高。但上述被告意见均无事实和法律依据，本院不予采信。根据司法鉴定意见结合装修使用期限以及原告与被告卓某公司过错，确定被告卓某公司赔偿原告装修损失195,811.8元。
　　关于原告主张要求被告卓某公司退还2018年8月1日至2018年10月31日已付租金80%的问题。本院认为，纵观原告与被告卓某公司履约过程，原告认为其在履行合同过程中受到了政府方面干扰，涉及部分标的物遇到拆迁，但其仍然签署了《和解协议》、《承诺书》、《卓某物流园环境卫生协调会备忘录》，后续又向被告卓某公司支付租金，相应的风险应由原告自担。而且就2018年8月1日至2018年10月31日期间，原告并未充分举证证明其经营受到第三方采取的实际干扰行为，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。
　　关于原告主张的B库公厕水费的问题。根据《物流仓储业务承包合同》约定，原告向被告卓某公司交付的物业费用中已经涵盖了公厕内的水电费。现原告向案外人上海双鹿上菱企业集团有限公司交付了B库公厕2017年5月至11月以及2018年1月水费1,644元，同时结合《卓某物流园环境卫生协调会备忘录》约定，该公厕水电费由被告卓某公司负担，故本院对于原告要求被告卓某公司支付B库公厕2017年5月至11月以及2018年1月水费1,644元诉请予以支持。
　　关于原告主张要求被告卓某公司支付租金差价的问题。就2,500平方米部分、1,600平方米部分租金差价，本院认为，原告与被告卓某公司通过《和解协议》、《2018年8月1日至2018年10月30日展鋆物业承包费》等文件签署，就租金作出了确认，原告不应再向被告卓某公司主张租金差价，原告此项诉请本院不予支持。
　　关于原告要求被告卓某公司支付原告A库第28档/29档租金的问题。根据被告卓某公司提供的2018年10月19日的《2018年11月1日至2019年1月31日展鋆物业承包费用》，其中显示“化工原料代租库2018年7月27日-2019年1月31日，扣卓某代租代收款95,445元，临时用库189天*1.01元*500㎡”，同时结合2018年7月27日原告展鋆公司与被告卓某公司确认“卓某于2018年7月27日租用A区29-28档、库房(500㎡)，租用期限：约在2018年9月30日结束”，本院认定被告卓某公司自2018年7月27日至2018年10月31日期间确实使用了此500平方米的仓库。现各方均未提出对租金标准进行司法鉴定，本院以1.01元/天/平方米标准计算被告卓某公司应向原告支付的租金。经计算2018年7月27日至2018年10月31日期间租金金额为48,985元。
　　关于原告要求被告王某某对金钱债务承担连带责任的问题。本院认为，虽然被告王某某账户确实收取了原告有关费用，但并不能据此认定被告王某某个人财产与被告卓某公司财产存在混同的情形。原告以两被告财产混同为由要求被告王某某承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。
　　关于被告卓某公司主张要求原告支付违约金的问题。本院认为，原告展鋆公司并不存在擅自解除合同的行为，故被告卓某公司以此为由要求原告承担违约金，本院不予支持。
　　关于被告卓某公司主张要求原告承担律师费的问题。被告卓某公司认为原告存在管理不善，擅自改变房屋用途，例如作喷涂之用，造成消防风险。但本院认为，原告在履行合同过程中，并未根本上改变合同约定的用途，被告卓某公司也未举证证明原告存在严重危及租赁标的物安全的行为，同时根据本院未作出原告擅自解除合同的认定，故被告卓某公司要求原告承担律师费的请求，本院不予支持。
　　关于被告卓某公司要求原告支付隔墙拆除费用、恢复B库电梯费用、垃圾清运费的问题。根据原告与被告卓某公司之间约定，合同到期后，对于原告搭建的隔断，原告应当予以拆除。现合同提前解除，但并不能据此免除原告的拆除义务。故隔断拆除费用应由原告承担。原告在向被告卓某公司交还仓库时，应当将仓库内垃圾进行清理，但其未履行此项义务，故被告卓某公司有权要求原告承担仓库垃圾清运费。根据司法鉴定意见，本院确定原告应当支付被告卓某公司隔墙拆除费用、仓库内垃圾清运费共计76,668.09元。因被告卓某公司并未举证证明其在交付租赁标的物时B库存在电梯的事实，而原告也否认被告卓某公司主张原告拆除电梯的事实，故对恢复电梯费用的诉请不予支持。
　　关于被告卓某公司要求原告支付2018年7月、9月、10月电费的问题。原告展鋆公司与被告卓某公司对上述期间的电费86,616.4元由原告支付并无争议，故本院予以确认。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司之间的《物流仓储业务承包合同》已经解除；
　　二、被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司应退还原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司保证金500,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司应退还原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司地磅转让费35,386元；
　　四、被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司应赔偿原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司装修损失195,811.8元；
　　五、被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司应支付原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司2017年5月至11月以及2018年1月公厕水费1,644元；
　　六、被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司应支付原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司租金48,985元；
　　七、原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司应支付被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司隔墙拆除费用、仓库内垃圾清运费共计76,668.09元；
　　八、原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司应支付被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司电费86,616.4元；
　　九、上述第二项至第八项相互折抵后，被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司618,542.31元；
　　十、驳回原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司的其余本诉诉请；
　　十一、驳回被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司的其余反诉诉请。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费44,084元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费15,411元，以上诉讼费合计64,495元，由原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司负担38,658元(已付)，被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司负担25,837元(已付15,411元,余款10,426元于本判决生效之日起七日内交付本院)。司法鉴定费19,255元，由原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司负担7,132元(已付)，被告(反诉原告)上海卓某供应链管理有限公司负担12,123元[已付5,197元,余款6,926元于本判决生效之日起十日内交付原告(反诉被告)上海展鋆物业管理有限公司]。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高丽萍

书记员：张  利