上海山川置业有限公司与上海牛吉鲜餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海山川置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区民生路XXX号XXX室。
　　法定代表人：贺方建，董事长。
　　委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。
　　被告：上海牛吉鲜餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：张婷，执行董事。
　　委托诉讼代理人：林永峯，男。
　　原告上海山川置业有限公司(以下简称山川公司)与被告上海牛吉鲜餐饮管理有限公司(以下简称牛吉鲜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈霞，被告法定代表人张婷及其委托诉讼代理人林永峯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告山川公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》于2018年6月28日解除；2.判令被告支付2018年5月1日-2018年6月28日的租金人民币(以下币种相同)113,386.75元(月租金59,038.75元+每天每平方米12元*28天*161.75平方米)；3.判令被告支付2018年6月29日-2018年7月5日的房屋占有使用费13,587元(每天每平方米12元*7天*161.75平方米)，2018年7月6日-2018年7月10日的三倍房屋占有使用费29,115元(3*每天每平方米12元*7天*161.75平方米)；4.判令被告支付2018年1月1日-2018年7月10日物业管理费81,814.19元；5.判令被告支付2017年12月22日-2018年6月21日的水费1,235元，电费54,096.84元，热水费3,520元；6.判令被告支付2.5个月的免租期租金147,596.88元(每月59,038.75元*2.5个月)。事实和理由：原告与上海淳味国际贸易有限公司(以下简称淳味国际)于2016年9月1日签署《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定由淳味国际承租位于上海市浦东新区丁香路880丁香国际商业中心B109-1单元用于经营餐饮业务。后于2016年11月23日，原告、淳味国际、被告就该房屋签署了《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》，约定该房屋承租人变更为被告。根据租赁合同约定，涉案房屋租赁期2016年12月7日起至2021年12月6日。被告于2016年11月23日向原告支付了租赁保证金245,455.62元。原告于2017年2月6日将该房屋交付于被告，装修免租期为自交付日起的2.5个月(即自2017年2月6日至2017年4月20日)。2017年4月21日至2019年4月20日每历月基本租金为59,038.75元，物业管理费为12,940元；基本租金及物业管理费的支付时间为前一个历月的28日或之前，能耗费按照原告或者该商场物业公司发出账单上的费用进行支付。自2018年1月1日起，被告一直未依据书面付款通知支付物业管理费、能耗费。该商场物业公司于2018年3月23日、6月11日、6月22日向其发函催款未果。自2018年5月1日起，被告开始欠付租金。原告于2018年6月8日向被告发函催款未果后，于2018年6月20日采取了停水停电措施。2018年6月26日，被告联络人林永峯先生向原告发送邮件，要去关门闭店，提前终止租赁合同。2018年6月27日，原告委托律师回函，通知被告租赁合同于被告收到律师函之日解除，限被告于2018年7月5日前返还房屋并支付欠费及违约金。被告于2018年6月28日收到上述律师函，但未履行还房付款义务。原告于2018年7月10日自行收回该房屋。原告认为，被告严重拖欠租金、物业管理费等，原告有权要求被告按照合同约定行使解除权并要求被告承担违约责任，故为维护原告合法权益，起诉来院，提出诉请如前。
　　被告牛吉鲜公司辩称，对原告陈述的合同签订、主体变更、租金支付、保证金支付情况等事实确认，收到过原告的律师函。涉案房屋2018年6月21日就断水断电了，6月22日其向原告发邮件表示无力承租，希望对方收回房屋，但原告拒绝，其就搬走了。对原告诉请1无异议，对其他的诉请要求与保证金抵扣，房屋占用费、物业费都应该截止至2018年6月21日。水电费无异议，同意支付，免租期房租现在无能力支付。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理认定事实如下：被告系涉案出租房屋产权人。2016年9月1日，原告(甲方)与淳味国际(乙方)签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在浦东新区丁香路880弄丁香国际商业中心B109-1单元，租赁面积共计161.75平方米，租赁期限：自起租日即2016年12月7日起至2021年12月6日(租赁期)，房屋租金按月结算，租金的计算分为以下基本租金与营业额租金两种，以两者中之较高者为当月适用租金，其中基本租金为：第1、2个租赁年度每历月租金为59,038.75元，即按每平方每日平均12元计算；……乙方每历月应付的基本租金应于前一历月的28日或之前向甲方预先支付。营业额租金：第1-5个租赁年度：每历月营业额的12%。物业管理费标准为每历月每平方米租赁面积80元(即每月12,940元)，每个月的物业管理费应由乙方于前一历月的28日或之前向甲方或商场的物业管理公司预先支付。合同第15-11条其他费用约定，乙方自行承担其使用的该房屋的电费、水费、煤/燃气费(甲方有权根据有关公用事业单位之价格调整而对前述单价作相应调整)、额外空调费(如适用)和其他公用事业费用。合同第16-1条约定，乙方应当向甲方支付相等于三个月的最高基本租金及三个月的物业管理费的租赁保证金245,455.62元，以保证其完全履行本合同。合同第17-1条约定，交付日：2016年9月23日(暂定)，甲乙双方同意上述交付日为暂定，具体交付日期以甲方向乙方发出的书面交房通知为准。合同第17-5条约定，如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有装修期(即免租期)，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金及其他费用。合同第20-1条约定，该房屋装修期为2.5个月，自该房屋交付日起开始计算。装修期即为免租期。合同第25-2条约定，乙方若未按时返还该房屋并拆除其增设的设施和设备的，甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方拆除，……，在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该房屋，甲方有权按届时基本租金标准计算的日租金的三倍向乙方收取占用使用费。合同第26-2条约定，如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金。甲方也有权选择不终止本合同，而从租赁保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其他费用……。合同第28-1条约定，如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后经甲方或物业公司书面催缴后的十四日内仍未支付，……，甲方有权分别或同时行使下列措施：……(4)有权经提前通知后采取停止水、电、煤/燃气、空调……。合同第28-3条约定，凡发生本合同约定的甲方有权行使解除合同的情形，甲方将解除合同的书面通知送达乙方后，本合同即告终止……。
　　2016年11月23日，原告(甲方)、淳味国际(乙方)与被告(丙方)签订《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》，约定甲方同意，自本三方协议签订之日起，丙方将承继《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》项下的义务，还约定了丙方替代乙方使用涉案租赁房屋的其他事项。
　　上述协议签订后，原告于2017年2月6日将系争房屋交付被告使用，被告也按约履行合同义务。自2018年1月1日起，被告未按约支付物业管理费、能耗费，商场物业公司分别于2018年3月23日、6月11日、6月22日向其发函催款未果。自2018年5月1日起，被告开始欠付租金。原告于2018年6月8日向被告发函催款未果后，于2018年6月21日采取了停水停电措施。2018年6月26日，被告联络人林永峯向原告发送邮件，表示要申请关闭门店，用保证金抵扣拖欠余款。2018年6月27日，原告向被告发送律师函，主要内容为：由于被告严重拖欠租金、物业管理费及能耗费等，亦单方面提出终止合同，已严重违反了租赁合同的约定，故通知被告租赁合同于被告收到律师函之日解除，限被告于2018年7月5日前返还房屋并支付欠费及违约金。被告于2018年6月28日收到上述律师函，但未履行还房付款义务。原告于2018年7月10日自行收回该房屋。
　　庭审中，双方一致确认被告就涉案房屋租赁向原告支付过租赁保证金245,455.62元，原告依据合同约定主张没收该租赁保证金，被告则辩称应将租赁保证金抵扣其欠付原告相关费用。
　　以上事实，有《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》、房屋产权证、客户入住通知单、付款通知、告知函、律师函及签收记录、邮件记录以及双方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守。现原告以被告欠付租金且欲提前终止合同为由，依照租赁合同约定向被告发送律师函解除双方租赁合同，具有相应事实和合同依据，被告对解除双方租赁合同亦无异议，故对原告该项诉请，本院予以支持，确认双方租赁合同自被告收到该律师函之日即2018年6月28日解除。租赁合同解除后，原告应按照合同约定支付租赁期间的租金、合同解除后的房屋占有使用费，以及相应的物业管理费和实际发生的水电费、能耗费。被告对水电费、能耗费金额无异议，但辩称原告于2018年6月21日对涉案房屋实施了停水停电，且其之后也实际搬离了涉案房屋，故租金、房屋占用使用费、物业管理费都应该计算截止至2018年6月21日，本院认为，在被告未按期支付涉案房屋租金的情况下，原告对涉案房屋进行停水停电措施，具有相应合同依据，该行为并不能免除被告支付租金的义务，此外，被告也未能提供证据证明其已于2018年6月21日将涉案房屋交还于原告，故本院依据原告陈述确认租金、占有使用费和物业管理费计算截止日为2018年7月10日。故原告要求被告支付2018年5月1日至2018年6月28日的租金113,386.75元，2018年6月29日至2018年7月5日的房屋占有使用费13,587元，2018年7月6日至2018年7月10日按照日租金3倍计算的房屋占有使用费29,115元，以及2018年1月1日至2018年7月10日的物业管理费81,814.19元，2018年12月22日至2018年6月21日的水费1,235元、电费54,096.84元、热水费3,520元，均有相应事实和合同依据，本院均予以支持。对于原告主张的2.5个月的免租期租金147,596.88元，亦有相应合同依据，本院亦予以支持。对上述费用，被告辩称应当用其已支付的租赁保证金予以抵扣，原告则主张予以没收，本院认为，原告意见有相应合同依据，故对被告该项辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：
　　一、原告上海山川置业有限公司与被告上海牛吉鲜餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《丁香国际商业中心租赁合同补充条款》于2018年6月28日解除；
　　二、被告上海牛吉鲜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海山川置业有限公司租金113,386.75元；
　　三、被告上海牛吉鲜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海山川置业有限公司房屋占有使用费42,702元；
　　四、被告上海牛吉鲜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海山川置业有限公司物业管理费81,814.19元；
　　五、被告上海牛吉鲜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海山川置业有限公司水费1,235元、电费54,096.84元，热水费3,520元；
　　六、被告上海牛吉鲜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海山川置业有限公司免租期租金147,596.88元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,745元，减半收取计4,372.50元，保全费3,001元，均由被告上海牛吉鲜餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：范  一

书记员：孙  猛