上海屹新金属制品有限公司与徐建荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海屹新金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：温小梅，董事长。
　　委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。
　　被告：徐建荣，男，1965年8月22日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。
　　第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。
　　负责人：林峰，镇长。
　　委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。
　　第三人：青浦区华新镇朱长村村民委员会，住所地上海市青浦区华新镇朱长村朱英1号。
　　原告上海屹新金属制品有限公司与被告徐建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。因审理需要，本院依法追加上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称华新镇政府)、青浦区华新镇朱长村村民委员会(以下简称朱长村委会)作为本案第三人参加诉讼。本案于2018年8月29日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人钟楠、被告委托诉讼代理人蒋海芳、第三人华新镇政府委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼，第三人朱长村委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海屹新金属制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付减量化补偿款人民币50万元(以下币种均为人民币)；2、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉请金额变更为1,241,872.50元，具体包括：(1)旧材料收购费屋面彩钢板、四周砖混共计(134.5㎡+120㎡)*150元/㎡=38,175元；(2)一般简易棚30㎡*50元/㎡=1,500元；(3)基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散第一类-第四类(1800㎡+600㎡+50㎡+134.5㎡+120㎡)*400元/㎡=1,081,800元；(4)基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散第五类-第六类30㎡*250元/㎡=7500元；(5)奖励(38,175元+1,500元+1,081,800元+7,500元)*10%=112,897.50元。
　　事实与理由：2012年7月10日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定：原告向被告承租被告名下位于上海市青浦区华新镇嘉松中路2185弄朱长村XXX号XXX幢场地及房屋，根据双方实测，总面积为2,450平方米；如在租赁期间遇到政府部门动迁，原告必须无条件搬迁，被告须按政府相关规定赔偿原告搬迁及误工费用。合同签订后，原告投入大量人力、物力、财力进行装修、建设，在场地内搭建约500平砖混，并按约支付租金。2017年初，被告告知原告系争场地被列入减量化动迁范围，评估公司进场评估，相关评估报告也给了被告，但被告拒绝向原告出示评估报告，并宣称不存在人员遣散费、停产停业补偿、固定和不可拆卸物补偿等应支付给原告的费用。但为配合政府，原告于2017年5月18日迁移，5月21日系争场地就进行了拆除。但双方对补偿款未能协调一致，为维护原告的合法权益，故诉至法院作如上诉请。
　　被告徐建荣辩称：不同意原告诉请，双方的租赁合同到2017年7月到期，仅提前了1个多月终止。被告认为应该按照租赁合同约定进行补偿，不应该按照原告诉请补偿。被告与第三人签订的腾地协议约定的补偿款是给被告的，不是给原告承租人的。场地上搭建的内容并非是原告搭建的。拆迁补偿主要是对出租人基础设施进行的补偿，奖励费也是应该补偿给房东的，不是给原告的。根据租赁合同第十条第二点，合同到期归还房屋时，相应的固定设施无偿归甲方所有，原告当时对租赁房屋有装修的(办公楼进行封阳台、更换了6扇门)，根据合同约定合同到期后这些归被告所有，故被告认为不应该对原告有补偿。到2017年5月20日原告搬离时原告尚欠被告租金57,945元，之所以这部分租金未向原告主张支付，是因为被告认为这些折抵了对原告的补偿款。双方租赁的面积实际测量是2,350平方米，租赁单价0.70元/平米/天，应折算年租金60万元左右，签约当时取了整数60万元。双方约定如果涉及政府搬迁，补偿给原告的也只是搬迁和误工费，误工指搬迁时人员的误工。被告实际已在2017年3月底通知原告，原告在5月20日腾退房屋。
　　第三人华新镇政府述称：对于原、被告之间的租赁关系第三人不清楚，也与第三人无关。2017年政府对五违四必进行整治，清退企业，再对土地进行回购或减量化，因时间紧凑，两步一起进行。补偿款都是支付给被告的，至于被告与下面承租户的补偿，由被告自己与承租户协商。
　　第三人朱长村委会未到庭陈述。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2012年6月12日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《场地及房屋租赁合同》，约定：一、甲方愿意将其坐落于上海市青浦区华新镇嘉松中路2185弄朱长村XXX号XXX幢场地及房屋(以下简称系争场地及房屋)租赁给乙方使用；二、租赁期限自2012年7月10日至2017年7月9日止；三、2012年7月10日至2013年7月9日的租金为60万元，2013年7月10日至2014年7月9日的租金为60万元，2014年7月10日至2015年7月9日的租金为62万元，2015年7月10日至2016年7月9日的租金为62万元，2016年7月10日至2017年7月9日的租金为64万元；四、租金每六个月支付一次，先付后用(提前15天支付)；为保证场地及房屋正常使用，乙方需支付5万元作为押金；……十、乙方将该场地及房屋归还甲方时，应当符合正常使用状态，除乙方机械设备外，其他固定设施不得拆除，且甲方无须补偿；十一、免责申明：如在租赁期间内遇到政府部门动迁，乙方必须无条件搬迁，甲方须按政府相关规定赔偿乙方搬迁及误工费用；十二、其他条款：场地及房屋租赁期间，如甲方三年后提前终止合同而违约，无须赔偿乙方违约及其他损害，在收到提前终止合同通知一个月内，乙方必须无条件搬离该场地及房屋，期满一个月后乙方未搬离的，甲方有权无偿处置该租赁场地及房屋内的物品……合同另对其他内容进行了约定。
　　合同签订后，原告支付了押金5万元，被告将系争场地及房屋交付原告用作金属制品生产之用；承租期间原告在系争场地上搭建房屋，并对原有房屋进行装修等投入。最后一期租金应为2017年1月10日至2017年7月9日期间32万元，原告分别于2016年11月23日、2017年2月28日向被告支付了租金10万元和7万元合计17万元。
　　原告称其于2017年5月18日搬迁；5月21日系争房屋场地被拆除。
　　2017年11月20日，被告向原告银行账户转款5万元。对此被告认为是在以免除搬迁日前原告欠付的租金作为补偿的基础上，再行退还押金5万元。原告则认为押金抵作租金已足额缴纳租金，此5万元是在双方未达成一致意见、在原告不知情的情况下，被告向原告银行账户转账支付的补偿款。
　　另查明，华新镇生态环境综合治理领导小组办公司(作为甲方)、朱长村委员(作为乙方)、被告徐建荣(作为丙方)签订《腾地协议》，约定，按照市委、市政府“抓补短板”推进区域生态环境综合治理“五违四必”工作有关规定，经协商，丙方将位于朱长村XXX号的建设用地纳入乙方本年度土地整理计划，并达成如下一致意见：一、丙方用地位于朱长村XXX号，用地面积20亩，建筑面积12,239.61平方米(建筑面积详见评估报告，编号P2017Q140)；二、本协议签订之日起，双方同意终止乙丙双方于2012年11月19日所签订的租赁土地协议；三、经商定：丙方自签订本协议之日起至2017年3月31日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)；……四、经协商，丙方获得协议地块土地整理总补偿为人民币9,703,847.45元。五、付款方式：乙方根据丙方的项目推进进度，阶段性向甲方进行资金申请，资金由甲方向丙方通过银行进行转账支付；丙方承诺：本协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用。丙方承诺：丙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决，并由丙方承担，丙方与承租方(次承租方)不再向甲乙方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张。协议另对其他事项进行了约定。该协议落款时间是2017年3月14日，但被告与第三人华新镇政府一致确认是在系争房屋拆迁后倒签日期。协议约定的补偿款9,703,847.45元，被告已全部领取。
　　系争场地及房屋无相关合法建造手续或产权证，并于2017年5月21日拆除。原告搬离系争场地及房屋后已在青浦区他地开展生产经营活动。被告表示为了尽快解决本案纠纷，对原告结欠的租金不再主张，另自愿补偿原告损失5万元。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原、被告签订的《场地及房屋租赁合同》无效。但合同无效，并不影响承租人就拆迁或搬迁利益请求分割。本院综合考量合同中关于如遇相关部门动迁时原告有权获赔搬迁及误工费用的约定、合同中关于三年后被告提前终止合同赔偿责任的约定、合同履行中剩余租期以及原告5月搬迁他处经营的实际情况、被告自愿免除欠付租金、退还押金和自愿补偿的意愿，酌情确认被告需支付原告补偿款10万元。第三人青浦区华新镇朱长村村民委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　被告徐建荣应于本判决生效之日起十日内支付原告上海屹新金属制品有限公司补偿款人民币10万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币15,976.85元，减半收取计人民币7,988.43元，由原告负担6,838.43元，被告负担1,150元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静