上海岐晟管理咨询有限公司与上海银燕悬灸健康管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海岐晟管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：许涛，总经理。
　　委托诉讼代理人：胡亚兰，上海兰迪律师事务所律师。
　　被告：上海银燕悬灸健康管理咨询有限公司，住所地上海市徐汇区，经营地上海市徐汇区。
　　法定代表人：曹银燕，总经理。
　　委托诉讼代理人：曹海燕，上海市海燕律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。
　　第三人：上海曙光中医药研究发展基金会，住所地上海市浦东新区张衡路XXX号特需楼203室。
　　法定代表人：汤仁智，理事长。
　　委托诉讼代理人：徐晓，上海兰迪律师事务所律师。
　　第三人：上海银燕国际养生悬灸研究所，住所地上海市黄浦区南昌路XXX号XXX号楼XXX室。
　　法定代表人：曹银燕，所长。
　　委托诉讼代理人：曹海燕，上海市海燕律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。
　　原告上海岐晟管理咨询有限公司(以下简称岐晟公司)诉被告上海银燕悬灸健康管理咨询有限公司(以下简称银燕悬灸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序。2018年10月29日，本院依法追加上海曙光中医药研究发展基金会(以下简称曙光中医药基金会)、上海银燕国际养生悬灸研究所(以下简称银燕悬灸研究所)作为第三人参加诉讼，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告岐晟公司的委托诉讼代理人胡亚兰，被告银燕悬灸公司及银燕悬灸研究所的共同委托诉讼代理人曹海燕、戚俊杰，曙光中医药基金会的委托诉讼代理人徐晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告岐晟公司向本院提出诉讼请求，要求判令银燕悬灸公司支付：1、2015年6月15日起至2018年3月26日止的房屋使用费人民币(以下币种同)379,383.56元(其中2015年6月15日至2017年12月31日按租金单价2.5元/平方米，2018年1月1日至2018年3月26日按租金单价2.8元/平方米计算)；2、垫付的装修费74,165元；3、延迟支付房屋使用费而产生的滞纳金232,438.39元(根据园区向岐晟公司收取的滞纳金标准，按银燕悬灸公司承租面积比例计算)。事实与理由：上海市浦东新区三林路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)位于浦东前滩尚博园区内，已取得使用权证明，使用权人为上海创慧尚博企业发展有限公司(以下简称创慧尚博公司)。岐晟公司于2015年3月向创慧尚博公司租赁了系争房屋，承租面积342平方米，后岐晟公司随即将系争房屋中148.33平方米面积出租给银燕悬灸公司使用。然银燕悬灸公司自2015年3月16日使用系争房屋起，至2018年3月26日搬离，期间从未支付过任何房屋使用费，岐晟公司多次催讨，银燕悬灸公司一再拖延。2017年12月初，岐晟公司法定代表人及股东就房屋使用费问题与银燕悬灸公司法定代表人会谈并提出解决方案，但银燕悬灸公司未支付费用。2018年2月13日，双方再次进行会谈并形成会议纪要，再次明确房屋使用费标准及支付方式，但银燕悬灸公司仍旧未支付。2018年6月，岐晟公司委托律师催讨。岐晟公司认为，银燕悬灸公司欠付使用费的行为，严重侵害了岐晟公司的合法权益，故提起本案诉讼。
　　被告银燕悬灸公司辩称，双方不存在法律关系，银燕悬灸公司更没有使用过系争房屋，岐晟公司是讹诈。银燕悬灸公司在园区他处有租赁房屋办公，根本无需再租赁岐晟公司的房屋使用，要求法院驳回岐晟公司的诉请。
　　第三人上海曙光中医药研究发展基金会(以下简称曙光中医药基金会)述称，岐晟公司与银燕悬灸公司就系争房屋的租赁关系与曙光中医药基金会无任何关系，曙光中医药基金会也不知道他们之间的租赁细节。
　　第三人上海银燕国际养生悬灸研究所(以下简称银燕悬灸研究所)述称，不同意岐晟公司的诉请。银燕悬灸研究所基于和曙光中医药基金会的《战略合作协议》取得系争房屋使用权，并于2015年11月按协议入驻系争房屋。涉案《战略合作协议》中，曙光中医药基金会的签约代表是岐晟公司法定代表人，同时他又是曙光中医药基金会的负责人之一，曙光中医药基金会认为不知道涉案租赁情况，更证实涉案租赁关系不存在。
　　经审理本院确认如下事实：
　　2015年3月14日，创慧尚博公司(出租方，甲方)与岐晟公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方向甲方承租系争房屋(建筑面积342平方米)做办公使用，租赁期限5年，自2015年3月16日起至2020年3月15日止，自房屋交付日起至2015年6月15日止，为乙方享有的装修免租期；该房屋每日每平方米租赁面积租金为1.8元，月租金总计18,725元，租金两年内不变，第三年起租金每2年递增6%，租金每2个月支付一次，先付后用；乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、公用事业费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的0.2%向甲方支付滞纳金。
　　2015年4月3日，曙光中医药基金会(甲方)与银燕悬灸研究所(乙方)签订《战略合作伙伴协议书》，协议尾部甲方落款处除盖有公司印章外，许涛作为甲方代表在协议上签字。该协议第四条“甲方的职责”第2项约定，为乙方提供有利的场地和机会，进行中医艾炙(悬炙)及“银燕悬灸”品牌的公益宣讲。以《注册悬炙师》考证培训为抓手，加强做好其考证工作的宣传，以帮助目前从事艾炙的从业人员，通过专业系统地培训以提升悬炙理论和实践水平。每年完成150人以上的培训考证招生量；该条款“乙方的职责”第1项约定，以捐赠款的方式，为甲方提供每年20万元的经费资助，用于中医艾炙(悬炙)的传承和推广所产生的场地、设备以及人力成本。协议第五条第1款约定，本协议有效期自双方签字之日起五年，协议期满后经双方共同协商确认协议可以递延。
　　2015年4月24日，创慧尚博公司(出租方，甲方)与上海银燕悬灸养生美容有限公司(银燕悬灸公司的前身，承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方向甲方承租上海市浦东新区三林路XXX号XXX号楼XXX室房屋(建筑面积251平方米)用于办公、营业、培训，租赁期为5年，自2015年4月15日起至2020年4月14日止；该房屋每日每平方米租赁面积租金为2元，月租金15,269元，租金两年内不变，第三年起每2年递增6%。
　　2017年8月22日，银燕悬灸公司向园区领导提交《关于安排值班的申请》，申请需要安排一名值班人员负责学员的安置和7号楼安全。2018年2月28日，创慧尚博公司向岐晟公司发送通知，要求岐晟公司3月15日前付清2015年6月迄今拖欠房租、物业管理费617,117.80元、滞纳金535,942.80元，如未能付清上述款项，则终止与岐晟公司所签合同。2018年3月22日，银燕悬灸研究所向园区领导提交《关于搬迁的说明》，称为了配合园区总的规划与安排，公司决定放弃7号楼(俗称炮楼，148平方米)的使用，并于2018年3月26日将房交与园区。2018年6月15日，岐晟公司向银燕悬灸公司发送《律师函》，限期银燕悬灸公司支付2015年6月15日至2018年3月26日的房屋使用费379,383.56元、代支付的装修费74,165元、滞纳金232,438.39元。2018年6月18日，银燕悬灸公司发出《关于律师函的回函》，称岐晟公司函中所提及的房屋租赁关系不存在。2018年6月21日，岐晟公司又发出《律师函》，称双方虽未签订书面协议，但已形成事实上的合同关系，再次催讨房屋使用费、装修费及滞纳金。2018年9月15日，银燕悬灸研究所向曙光中医药基金会发送《解除合同通知函》，以曙光中医药基金会构成根本违约为由，称自其收到解除函时，双方签订的《战略合作协议》即予以解除。
　　另查，银燕悬灸公司、银燕悬灸研究所系关联企业，岐晟公司法定代表人许涛为创慧尚博公司股东，案外人关鑫为岐晟公司股东，又根据曙光中医药基金会2015年度、2017年度的《上海市基金会年度检查报告书》，记载关鑫曾任基金会秘书长，许涛先后担任基金会副理事长、理事。2017年6月至2018年4月期间，许涛、关鑫、曹银燕三人通过微信聊天协商沟通系争房屋使用争议，其中：2017年12月4日，三人相约下周一商谈。2018年1月3日晚上19：20，曹银燕发送信息“＠许涛许老师好！我不是故意不回信，前面确实没看到，现在刚忙好！我谈几个观点，一、我觉得我们的问题不是我‘欠’你房租的问题。因我和你之间没有租约关系，二，我们原来的合作主体是曙光中医基金会，三，您说得四万元我们确实没收到。以上三个情况应该还要细谈清楚才对！当然，我不否认我们之间有合作诚意和您给过的帮助。但三年来的结果要这样来结算，我是无法接受的！有些观念和客观事实还有待要深入沟通才能得以解决……”。当日20：26，许涛发消息“＠曹银燕收回我的房子，损失两年的房租这是我到底的最坏之选，但于曹老师是否真的评估过最坏的结果呢？圈子不大，口碑才是金啊”。当日21：17，曹银燕发送信息“＠关大夫＠许涛我从来没有说过不付房租，问题是付多少的问题！我也从来没有说过要翻脸！口碑也不是能说坏就能被说坏的，一切要以客观事实来处理问题！我十五号以后约你们！”。2018年2月26日中午12：50，许涛将制作的《关于银燕悬灸用房解决事宜会议纪要》发送给曹银燕，主要内容为：银燕悬灸同意支付三林路XXX号XXX号楼实际面积(148.33平方米)2015年11月1日至2017年12月31日的使用经费30万元、2018年1月1日至2018年12月31日使用经费151,600元、2019年1月1日至2019年12月31日使用经费162,500元；因人事变动，双方一致同意终止原曙光中医药基金会与银燕悬灸签署的战略合作协议，不再履行原协议中的捐赠条款。次日早上9：20，曹银燕发送信息“＠许涛许老师早！文中三条疑义，一、2018年与2019年为何不同，当时不说好是二年吗？二，这部分房租应含物业费吧？要写明！三、这部分房租的发票是哪家公司开？四，两年后怎讲……我们现在到底是合作伙伴？朋友？还是租赁关系？你们考虑过我的实际感受吗？如果是租赁关系，我为何要与贵公司签而不是直接与园区签……如彼此还愿意成为‘合作’伙伴的，我就把七号楼全拿下，和园区签租赁合同……”。2018年3月1日下午16：16，许涛发送信息“＠曹银燕我们收到园区公司函，其中包括了银燕实际用房费用。烦请下周内确认年前最后协商还款计划内容”。曹银燕回复“付给谁？谁开发票，二年后怎么办？细节定好没问题，分三次支付，从三月起，每月的十五日……”。2018年3月16日下午13：11，曹银燕回复许涛“我现在只有与曙光基金会有合同！是你代表签的！这个房子我没和你公司签也没和园区签……”。
　　审理中，为证明银燕悬灸公司实际使用了系争房屋且双方存在事实租赁关系，岐晟公司还提供了创慧尚博公司出具的书面《证明》、水电费及物业费缴纳凭证、系争房屋在大众点评网上的截图照片、现场照片、建造及装修平面图，其中：1、《证明》载明创慧尚博公司对岐晟公司将系争房屋中148.33平方米出租给银燕悬灸公司使用的情况知悉且同意，该园区内房屋对外出租价格为每日每平方米2.5元+0.5元物业管理费，租金两年内不变；2、费用缴纳凭证证明系由银燕悬灸公司缴纳；3、网页截图照片、现场照片及平面图反映出银燕悬灸公司将系争房屋用于悬灸理疗。
　　对此，银燕悬灸公司表示：1、创慧尚博公司与岐晟公司有利害关系，该证据系许涛利用创慧尚博公司股东身份恶意制作，对创慧尚博公司出具的《证明》不认可；2、银燕悬灸研究所基于《战略合作协议》免费使用系争房屋，相关水电费用系银燕悬灸研究所以银燕悬灸公司名义支付；3、照片及平面图的举证时间超过法律规定，且未经公证图片来源无法核实；按岐晟公司所述，银燕悬灸公司搬走后，房屋原样已破坏，无法证明岐晟公司主张；银燕悬灸公司与银燕悬灸研究所不止在一个地方办公，无法确定图片来源；101、102两家单位在使用，调配使用亦属正常。
　　关于垫付的装修费，岐晟公司申请证人吉某某出庭作证，证人证实：涉案7号楼均为证人装修，证人只知道银燕悬灸，不知道存在银燕悬灸公司及银燕悬灸研究所二家单位，当时结算时，关鑫说银燕悬灸500元/平方米的基础装修费由她来出。
　　曙光中医药基金会称，系争房屋非其所有或享有使用权房产，其无权提供给任何人使用；涉案《战略合作伙伴协议书》仅约定其提供宣传场地，并非提供日常经营场所。
　　以上事实，有工商资料、《战略合作伙伴协议书》、《房屋租赁合同》、水电费缴纳凭证、《关于安排值班的申请》、《关于搬迁的说明》、催款通知、微信聊天记录、函件及庭审笔录等在案佐证。
　　本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，岐晟公司与银燕悬灸公司未签订过书面租赁合同，现岐晟公司主张与银燕悬灸公司之间就系争房屋存在事实租赁关系，但遭银燕悬灸公司否认，对此岐晟公司负有举证义务。银燕悬灸公司及银燕悬灸研究所系关联企业，根据现有证据，不排除银燕悬灸公司实际使用或与银燕悬灸研究所共同使用系争房屋的事实，但这并不必然代表岐晟公司与银燕悬灸公司之间存在租赁合意。岐晟公司法定代表人许涛为创慧尚博公司股东，两公司具有利害关系，创慧尚博公司出具的书面《证明》，证明力较低；岐晟公司提供的水电等缴费凭证、网页截图及现场照片，与其主张的租赁事实也无必然关联。另作为岐晟公司主要证据的微信聊天记录，内容上反映出许涛、关鑫、曹银燕三人就系争房屋使用争议进行协商沟通的过程，对岐晟公司单方制作的《关于银燕悬灸用房解决事宜会议纪要》，银燕悬灸公司亦不确认，整体聊天内容无法证明银燕悬灸公司已确认租赁事实或与岐晟公司达成租赁合意。基于以上认定，本案并无有效证据证明岐晟公司与银燕悬灸公司存在租赁关系，岐晟公司据此要求银燕悬灸公司支付房屋使用费及滞纳金的诉请，本院不予支持。关于争议装修费用，证人出庭陈述“不知道存在银燕悬灸公司及银燕悬灸研究所二家单位，当时结算时，关鑫说银燕悬灸500元/平方米的基础装修费由她来出”，上述内容无法佐证岐晟公司主张的代付事实，其要求银燕悬灸公司支付垫付装修费的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海岐晟管理咨询有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费10,659元，减半收取计5,329.50元，保全费3,949元，合计9,278.50元，由原告上海岐晟管理咨询有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨