上海岚彦实业有限公司与张新富房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海岚彦实业有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陆陈春，总经理。
　　委托诉讼代理人：叶灿铭，上海嘉富诚律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：张新富，男，1971年5月9日出生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：朱璇玮，上海情维律师事务所律师。
　　上诉人上海岚彦实业有限公司(以下简称“岚彦公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初7562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，位于上海市嘉定区徐行镇曹新公路XXX号厂房的涉诉房屋登记为上海新亚电力开关成套有限公司(以下简称“新亚公司”)所有，建筑面积为5706.76平方米。2016年1月4日，张新富与新亚公司签订《房屋租赁合同》，由张新富向新亚公司承租涉诉房屋，总计6400平方米，租期自2016年5月1日至2026年4月30日。
　　2016年4月13日，张新富(出租方、甲方)与岚彦公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，其中约定：甲方将涉诉房屋(部分)出租给乙方使用，面积1050平方米；租期自2016年4月13日至2021年4月30日，前17天为免租期，自2016年5月1日起正式收取租金；租金为人民币(以下币种均为人民币)0.63元/平方米/天，6个月支付一次，提前15天支付；签约时，乙方支付保证金20,000元及6个月租金，合同期满乙方付清租金和一切费用后，甲方将保证金全额退还；乙方逾期15天未付租金，甲方有权终止合同；任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的损失由违约方负责赔偿，赔偿金额为年租金的30%。该合同附件条款约定：1、甲方另收取乙方门卫费300元/月，每6个月同厂房租金一起支付；2、甲方另出租宿舍147平方米给乙方，租金为0.55元/平方米/天，同厂房租金一起支付；3、合同期内，厂房、宿舍租金每两年递增5%；4、如遇国家拆迁，拆迁补偿归甲方，搬迁补偿归乙方。合同签订后，岚彦公司支付保证金20,000元。2017年11月1日至2018年4月30日的租金，岚彦公司共计拖欠38,473.85元。2018年5月起，岚彦公司未再向张新富支付过租金。
　　2017年10月27日，张新富(甲方)与岚彦公司法定代表人(乙方)签订《合同补充协议》，其中约定：原租赁期限不变，自2017年11月1日起，租金按0.8元/平方米/天执行至合同到期日止，合同期内不得再涨租金；如甲方不能保证合同执行，要赔偿乙方厂房租金、搬厂、经营等相关损失；租金如不按约支付，甲方有权停水停电，造成的损失甲方一概不承担。
　　现张新富涉讼，请求判令解除双方之间的《厂房租赁合同》，岚彦公司支付其自2016年4月13日至2018年4月30日拖欠的租金计58,473.85元和至实际搬离之日止的租金，以及违约金72,435.6元等。
　　原审法院审理中，岚彦公司因未收到张新富支付的搬迁补偿，故不同意返还涉诉房屋。经法院多次释明，双方亦未办理交接手续。2018年8月9日，张新富(甲方)与岚彦公司法定代表人(乙方)签订《房屋租赁合同终止协议》，载明：1、经甲、乙双方协商，一致同意终止涉诉房屋签署的《厂房租赁合同》。2、乙方承诺于2018年8月15日前停止一切经营业务并及时搬离和清空屋内所有物品，交还甲方租赁房屋，否则视为乙方自动放弃屋内物品，甲方有权另行处置，乙方交房时应结清水、电、卫生等相关费用。3、甲方一次性给予乙方终止合同等补偿款30,000元，支付时间为2018年8月13日前。乙方对房屋和附属设施、设备的增添、改造、装修等保留给甲方，甲方不再做另外补偿，乙方返还的房屋要保持能够继续使用的状况。4、甲、乙双方对以上条款清楚明白并承诺相互遵守。本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，经双方签字或盖章即生效。该终止协议签订后，张新富已按约补偿岚彦公司30,000元，岚彦公司亦于2018年8月15日将租赁房屋交还给张新富。
　　双方一致表示保证金在本案中一并处理。张新富表示：其于2017年12月接到新亚公司关于出售涉诉房屋的通知，因该公司提前解约，故其自2018年5月起无需支付租金。又因岚彦公司拒不交房，导致新亚公司补偿给其的搬迁费用减少了100,000元。现明确诉请为：1、判令岚彦公司支付2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金36,673.85元，2018年5月1日至2018年8月15日期间的租金98,530.95元，共计135,204.8元；2、判令岚彦公司支付违约金72,435.6元。
　　原审法院经审理后认为，张新富与岚彦公司就涉诉房屋之部分建立的租赁关系，已经双方协商一致终止，且岚彦公司已于2018年8月15日向张新富交还了租赁房屋。现双方的争议在于岚彦公司是否拖欠租金，是否应承担违约金。双方于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同终止协议》，仅涉及终止合同、交房、对房屋及设施添附之补偿，未提及租金、违约金，也未有一次性解决双方租赁所涉纠纷之意思表示，故张新富仍可主张租金、违约金。2017年11月1日至2018年4月30日的租金，岚彦公司认可拖欠38,473.85元，现张新富自愿按照36,673.85元主张，系其对自己权利的处分，法院予以确认。2018年5月1日后，岚彦公司因搬迁补偿问题拒绝交还租赁房屋，经法院释明后仍不交房，故应当支付租金。其中宿舍租金，张新富仍按调整前的标准主张，系其对自己权利的处分，法院予以确认，故对张新富主张2018年5月1日至2018年8月15日的租金98,530.95元的请求予以支持。综上，扣除保证金20,000元，岚彦公司仍应支付租金115,204.8元。
　　岚彦公司至今拖欠2017年11月1日至2018年4月30日的部分租金，确实违反合同约定。张新富主张违约金的依据在于，双方关于违约方负责赔偿因违约造成的损失的约定，而张新富提及的搬迁补偿损失100,000元未提供相应证据，结合张新富关于2018年5月起无租金支出的陈述以及本院前述对租金的处理，张新富未有损失，故对违约金的请求不予支持。
　　原审法院据此作出判决：一、上海岚彦实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付张新富2017年11月1日至2018年8月15日期间的租金115,204.8元(已扣除保证金20,000元)；二、驳回张新富的其他诉讼请求。
　　原审判决后，上诉人岚彦公司不服，向本院提起上诉称：由于被上诉人张新富与新亚公司的租赁合同解除，故上诉人无法继续实现其与被上诉人签订的租赁合同的合同目的，对此，被上诉人应承担相应的违约责任。故上诉人未足额支付2017年11月1日至2018年4月30日的费用及2018年5月1日后仅未腾退宿舍，系事出有因。新亚公司愿意对被上诉人进行补偿，但被上诉人拒绝对上诉人进行补偿，却恶意提起本案诉讼。由于上诉人多支付对方相关租金，以及保证金亦在被上诉人处，故未足额支付相应期间的使用费。鉴于被上诉人违约的前提下，以及至2018年5月1日起，对方即停水停电，故上诉人无需支付2018年5月1日之后的使用费。2018年8月9日，双方当事人达成《房屋租赁合同终止协议》时，明确再无其他争议，被上诉人应向原审法院撤回本案诉讼，对此有涉诉房屋新房东等可予以证明，上诉人亦曾通过微信方式询问被上诉人为何不撤回本案诉讼，否则，上诉人不可能与被上诉人达成上述终止协议。而且被上诉人亦未按照上述终止协议的约定按期支付相关的费用。原审法院对于上诉人腾退涉诉房屋、停水停电、被上诉人自认不再收取租金、新亚公司与被上诉人的租赁合同解除时间、被上诉人向新亚公司支付租金的截止时间等事实均未查明，违背了合同法精神，判决明显不公。因被上诉人与新亚公司的租赁合同解除，故被上诉人之后要求上诉人支付租金的基础已经丧失。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清，请求本院依法判决撤销第一项，发回重审或改判驳回被上诉人的全部原审诉请。
　　被上诉人张新富辩称：双方于2018年8月9日签署的《房屋租赁合同终止协议》，只是要求上诉人岚彦公司搬离涉诉房屋，并由被上诉人给予对方一定的补偿，并未涉及其他事项。上诉人的上诉主张，被上诉人均不予认可。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。
　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴于上诉人岚彦公司与被上诉人张新富、被上诉人张新富与案外人新亚公司之间的租赁合同，系分别不同的相对合同方，各方均应按照各自签署的合同履行。鉴于本案双方当事人于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同终止协议》中，未提及租金、违约金，也未有一次性解决双方租赁所涉纠纷等意思表示，故原审法院关于被上诉人张新富仍可主张相应的租金、违约金等，于法有据。原审法院经依法质证、释明，查明的相关事实，并无不当，本院予以认同。上诉人认为对方未按照上述《房屋租赁合同终止协议》全面履行等，要求被上诉人承担相应的责任，因其在原审法院中未依法提起反诉，本院不予处理，可另行主张。上诉人的其他上诉主张，因无足够的证据印证，且被上诉人均不予认可，故本院难以采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费2,604元，由上诉人上海岚彦实业有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　薛凤来

审判员：徐  庆

书记员：吴  俊