上海岩廉企业管理咨询有限公司与黄诚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：上海岩廉企业管理咨询有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：徐峰，总经理。
　　委托诉讼代理人：顾小龙。
　　委托诉讼代理人：吕朝松，上海沪泰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：黄诚，男，1978年10月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：王水玲，上海明庭律师事务所律师。
　　上诉人上海岩廉企业管理咨询有限公司(以下简称岩廉公司)因与被上诉人黄诚房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初10072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　岩廉公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉请，并驳回黄诚全部反诉请求。事实与理由：被上诉人提供的2016年7月11日的录音内容系关于青浦区青松路XXX号一期拆违承租户的沟通事项，与被上诉人二期动迁承租户无关。黄诚在收到街道征收办补偿款之后，一直拒绝腾退涉案房屋场地，其实际于2017年12月底，在政府相关部门强制措施下腾退。且黄诚于2016年7月停止经营是由于其未经许可从事食品经营活动，故被上诉人在既未解除房屋租赁合同，又未腾退系争房屋的情况下，应当支付相应的租金及违约金。
　　黄诚辩称，不同意上诉人的上诉请求，租赁标的房屋未取得合法的建设规划许可证，因此双方签订的租赁协议为无效合同，岩廉公司根据房屋租赁合同主张的租金及违约金并无依据。且被上诉人无法办理营业执照是由于岩廉公司出租予其的房屋系违法建筑，非被上诉人的过错。被上诉人在2016年9月评估后即搬离涉案房屋场地，在搬离后，街道征收办才于2017年1月26日向其支付补偿款，否则不可能得到补偿。上诉人并无证据证明录音仅针对一期承租户，因此该录音内容应覆盖被上诉人等二期承租户。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　上海岩廉企业管理咨询有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄诚支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金50万元；2、判令黄诚支付岩廉公司迟延支付租金的违约金12万元；3、判令诉讼费由黄诚承担。
　　同时，黄诚向一审法院提出反诉请求：1、判令岩廉公司返还履约保证金8万元；2、判令岩廉公司返还已支付的2016年8月至2016年12月的房屋租金22万元；3、判令岩廉公司承担本案受理费。
　　鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达各方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。
　　一审法院判决：一、驳回上海岩廉企业管理咨询有限公司的诉讼请求；二、上海岩廉企业管理咨询有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄诚押金80,000元；三、上海岩廉企业管理咨询有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄诚租金220,000元。
　　本院经审理查明，2015年12月1日，案外人上海木森服饰有限公司与上诉人岩廉公司签订《房屋租赁及土地使用合同》，将青浦区青松路XXX号房地产出租给岩廉公司使用，租期自2016年1月1日至2026年12月31日。以上事实有双方当事人在本院审理中的一致陈述予以证实。一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
　　本院另查明，本案当事人在内的商户于2016年7月11日停止经营，等待相关单位就装潢等问题的补偿进行协商，以上事实有双方当事人在本院审理中的一致陈述予以证实。
　　本院审理过程中，被上诉人另提供一份青浦夏阳街道办事处动迁领导小组办公室出具的情况说明，载明：“2016年7月7日青浦区市场监督管理局对位于青松路XXX号内无证经营夜排档的业主下发了停业告知书，责令3天内停止经营。因该地块列入环城水系项目动迁范围，2016年8月30日夏阳街道发放告知书启动协议动迁工作，该地块的夜排档经营户已处于停业状态，2016年9月至10月对青松路XXX号范围的房屋、土地及设施设备进行评估，上海岩廉企业管理咨询有限公司和市场经营户对评估结果进行确认，市场内经营业主(刘国春、吴欢林、朱琼、孙付业、黄诚等)开始搬离，因房东暂时未与街道达成动迁协议，由上海岩廉企业管理咨询有限公司承诺并经夏阳街道同意，2017年1月26日由夏阳街道垫付了的动迁补偿款。”
　　本院认为，根据查明的事实，被上诉人在承租房屋后于2016年7月11日停止了经营，停业后即等待与相关单位就装潢等补偿问题进行协商，对此双方当事人均无异议。关于被上诉人何时实际迁出的问题，被上诉人已提供了街道办事处的情况说明，证实了包括被上诉人在内的商户自2016年9月至10月对评估结果确认后开始撤离。关于在停业后至搬离前的期间，被上诉人是否应当支付租金的问题，根据承租人在一审中提供的录音证据，岩廉公司已承诺停业后不再收取房租，等事情解决好后收的房租全额退还。现岩廉公司对上述录音证据的真实性没有异议，但认为上述承诺是针对承租一期房屋的商户，并非是针对本案承租二期房屋当事人，对此岩廉公司没有提供相应的证据予以证实，上述录音中亦无相应的表述，且上述录音中亦出现了二期承租商户的发言，故一审法院未采纳岩廉公司的意见，并无不当。同时，考虑到被上诉人承租系争房屋用于经营，但自2016年7月11日后已实际停业，以及被上诉人实际取得的补偿金额，一审法院对本案的处理并无不当。上诉人的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费10,000元，由上海岩廉企业管理咨询有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：邬  梅

书记员：张志煜