上海岳峰置业开发有限公司与上海渊古餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，总经理。
　　委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海渊古餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：王文渊，总经理。
　　委托诉讼代理人：姚宗全，男，该公司工作人员。
　　委托诉讼代理人：赵海英，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海岳峰置业开发有限公司(以下简称岳峰公司)与被告上海渊古餐饮管理有限公司(以下简称渊古公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托诉讼代理人汪滢，被告渊古公司的委托诉讼代理人姚宗全、赵海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　岳峰公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认岳峰公司与渊古公司签订的《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》于2018年3月10日解除；2、要求渊古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的租金289,287.86元，以及以289,287.86元为本金，按每日0.1%计算自2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；3、要求渊古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的物业管理费44,314.83元，以及以44,314.83元为本金，按每日0.1%计算自2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；4、要求渊古公司支付2017年11月至2018年3月10日的水电费7,057元，以及以7,057元为本金，按每日0.1%计算自2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；5、要求渊古公司支付赔偿款77,155元，以及以77,155元为本金，按每日0.1%计算自2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；6、要求渊古公司支付装修期内的租金及物业管理费288,209.87元；7、要求渊古公司已经支付的房屋租赁保证金445,756.5元不予返还；8、要求渊古公司已经支付的公共事业保证金38,160元不予返还；9、要求渊古公司支付提前解除租赁合同的违约金891,513元。事实和理由：岳峰公司与渊古公司于2015年11月23日签订了《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》，约定由渊古公司承租上海市虹口区西江湾路XXX号XXX层XXX号房屋(以下简称系争房屋)。此后，渊古公司向岳峰公司申请提前终止系争房屋的租赁合同，并与岳峰公司签署了《解除“租赁合同”协议书》。然而，渊古公司并未履行上述解约协议中约定的全部义务，已构成严重违约。为此，岳峰公司于2018年11月1日以律师函形式催告渊古公司支付拖欠的款项及承担违约责任，但至今未果，给岳峰公司造成了重大经济损失。故岳峰公司诉至法院。
　　渊古公司辩称：渊古公司确认双方的租赁合同于2018年3月10日解除，对解约协议中确认的欠租金额、物业管理费金额及水电费金额均无异议，但岳峰公司按每日0.1%主张各项费用的逾期付款违约金的标准过高，要求调整。渊古公司同意租赁保证金445,756.5元及公共事业保证金38,160元不予返还，但因该两笔保证金已足以弥补岳峰公司的损失，且渊古公司已支付赔偿金71,430.5元，故不同意岳峰公司要求渊古公司再支付赔偿金的诉讼请求。装修期间的租金和物业管理费双方已协商免予支付，故不同意支付装修期内的租金及物业管理费288,209.87元。因双方签订租赁合同时，所有的条款都是岳峰公司提供的，对渊古公司违约责任的约定过于苛刻，是不对等的合同条款，嗣后，渊古公司因无法继续经营，且为了不产生更大的损失，无奈与岳峰公司签订了解约协议，然而解约协议中对渊古公司违约责任的约定亦过于严苛，故要求对违约金进行调整。此外，渊古公司在撤场时支付了押金19,080元，要求返还。
　　本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，岳峰公司(甲方)与渊古公司(乙方)签订了《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租用面积为238.5平方米；双方暂定系争房屋交付日为2015年12月18日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起62天的装修期，即2015年12月18日至2016年2月17日，乙方无需承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用；系争房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2016年2月18日至2019年2月17日；若乙方不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的租金和/或物业管理费和/或宣传推广费；系争房屋租金按租用面积计算，第一个至第二个租金计收年度的月租金额为每平方米513元，月保底租金为122,350.5元，第三个租金计收年度的月租金额为每平方米543元，月保底租金为129,505.5元；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金445,756.5元；甲方目前对系争房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即系争房屋每月物业管理费为19,080元；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金38,160元；乙方应按约定标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订前或系争房屋交付乙方同时或之前，向甲方预付系争房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订前或系争房屋交付乙方同时或之前，向甲方或管理公司预付系争房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；乙方逾期支付租金和/或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔，或者甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。
　　上述租赁合同签订后，岳峰公司向渊古公司交付了系争房屋，渊古公司向岳峰公司支付了房屋租赁保证金445,756.5元，公共事业保证金38,160元，以及至2017年12月底的租金、物业管理费等相关费用。
　　嗣后，渊古公司(乙方)向岳峰公司(甲方)申请提前终止系争房屋的租赁合同，双方遂签订了《解除“租赁合同”协议书》，约定：甲、乙双方同意于2018年3月10日解除系争房屋的“租赁合同”及双方现有的租赁关系；乙方应当于2018年3月10日前将系争房屋恢复原状交还甲方，否则每逾期一日，乙方应当向甲方承担相当于每日每平方米61.45元的房屋占用费；甲、乙双方确认截止至2018年3月10日，乙方尚欠系争房屋2018年1月1日起至2018年3月10日租金289,287.86元，2018年1月1日起至2018年3月10日物业管理费44,314.83元，系争房屋水电费欠费7,057元，共计340,659.7元，乙方应于本协议签订之日或之前付清上述款项；因乙方申请提前退租，导致“租赁合同”被提前解除，故乙方同意根据“租赁合同”支付的租赁保证金445,756.5元、公共事业保证金38,160元，共计483,916.5元，甲方不再予以返还，并归甲方所有，且乙方应当于本协议签署之前或之时向甲方另行支付相当于一个月的租金及物业管理费之和的金额即148,585.5元；乙方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径向乙方追索；甲、乙双方同意在乙方按约定期限履行完毕本协议全部义务后，甲方将不再根据“租赁合同”有关约定追究乙方提前退租的违约责任，否则甲方除有权要求乙方按本协议承担有关付款义务外，还有权根据“租赁合同”第12.2条及其他相关约定追究乙方提前解除“租赁合同”的违约责任。
　　上述解约协议签订后，渊古公司将系争房屋返还给了岳峰公司，但渊古公司除支付了部分赔偿款71,430.5元外，未按约支付其他款项。
　　审理中，岳峰公司确认收到过渊古公司支付的撤场押金19,080元，并同意返还该押金。
　　上述事实，有岳峰公司提供的《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》、《解除“租赁合同”协议书》、律师函及邮寄凭证，渊古公司提供的支付租金及撤场押金的付款凭证，以及双方当事人的陈述等证据为证。
　　本院认为，岳峰公司与渊古公司就系争房屋所签的《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》及《解除“租赁合同”协议书》系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方均有拘束力。双方在《解除“租赁合同”协议书》中对租赁合同的解除日期，以及渊古公司在租赁期内所欠的租金金额、物业管理费金额、水电费金额均确认无异议，对渊古公司应支付赔偿款148,585.5元亦有明确的约定，故岳峰公司要求确认双方的租赁合同于2018年3月10日解除，要求渊古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的租金289,287.86元、物业管理费44,314.83元、2017年11月至2018年3月10日的水电费7,057元，以及渊古公司尚欠的赔偿金71,430.5元的诉讼请求，本院依法应予支持。
　　关于岳峰公司主张的租金、物业管理费、水电费及赔偿金的逾期付款违约金，根据《解除“租赁合同”协议书》的约定，渊古公司应当在该协议书签订之日付清上述款项，现渊古公司未按约支付上述款项构成违约，应承担相应违约责任。至于渊古公司认为违约金过高，本院将依据合同履行情况及岳峰公司的实际损失酌情确定违约金支付标准。
　　关于装修期内的租金和物业管理费，双方在租赁合同中有明确的约定，若渊古公司不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，岳峰公司有权向渊古公司索取装修期内所免去的租金和/或物业管理费。双方在解约时亦约定，如渊古公司未按解约协议的约定履行全部义务的，岳峰公司有权根据租赁合同的相关约定追究渊古公司提前解除租赁合同的违约责任。现渊古公司未按约履行解约协议，岳峰公司要求渊古公司支付装修期内的租金及物业管理费288,209.87元的诉讼请求，依法有据，应予以支持。
　　关于岳峰公司主张的提前解除租赁合同的违约金891,513元以及租赁保证金445,756.5元、公共事业保证金38,160元不予返还。鉴于双方已约定因渊古公司申请提前退租致租赁合同被提前解除，岳峰公司已收取的租赁保证金、公共事业保证金不予返还，且渊古公司还应支付岳峰公司赔偿金148,585.5元(已支付赔偿款71,430.5元)，同时合同又约定渊古公司还须支付给岳峰公司相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，该违约金金额显然过高，本院将依据合同履行情况及岳峰公司的实际损失酌情确定违约金的金额。双方对租赁保证金、公共事业保证金不予返还均予认可，本院予以确认，渊古公司应再向岳峰公司支付三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金。至于岳峰公司同意退还渊古公司撤场押金19,080元的意见，与法无悖，本院予以照准。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
　　一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海渊古餐饮管理有限公司就上海市虹口区西江湾路XXX号XXX层XXX号房屋所签订的《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》于2018年3月10日解除；
　　二、被告上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2018年1月1日至2018年3月10日的租金289,287.86元，并以289,287.86元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率支付2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；
　　三、被告上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2018年1月1日至2018年3月10日的物业管理费44,314.83元，并以44,314.83元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率支付2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；
　　四、被告上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2017年11月至2018年3月10日的水电费7,057元，并以7,057元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率支付2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；
　　五、被告上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司剩余赔偿款77,155元，并以77,155元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率支付2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；
　　六、被告上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金及物业管理费288,209.87元；
　　七、被告上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同的违约金445,756.5元；
　　八、原告上海岳峰置业开发有限公司应于本判决生效之日起15日内，返还被告上海渊古餐饮管理有限公司撤场押金19,080元；
　　九、被告上海渊古餐饮管理有限公司向原告上海岳峰置业开发有限公司支付的房屋租赁保证金445,756.5元、公共事业保证金38,160元不予返还。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费24,441.01元，由原告上海岳峰置业开发有限公司负担5,235.01元，被告上海渊古餐饮管理有限公司负担19,206元；财产保全申请费5,000元，由原告上海岳峰置业开发有限公司负担1,071元，被告上海渊古餐饮管理有限公司负担3,929元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：徐立山

书记员：李梅芳