上海峰华塑料制品有限公司与上海笨鸟建筑节能工程有限公司、上海笨鸟节能装饰材料有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海峰华塑料制品有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李伯勤，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陈玉华，男。
　　委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
　　被告：上海笨鸟建筑节能工程有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：胡志伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：闫东方，上海申云律师事务所律师。
　　被告：上海笨鸟节能装饰材料有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：胡仲汉，董事长兼总经理。
　　委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。
　　原告上海峰华塑料制品有限公司与被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2018年10月18日公开开庭进行了审理，原告上海峰华塑料制品有限公司委托诉讼代理人陈玉华、蒋海芳、被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司法定代表人胡志伟及其委托诉讼代理人闫东方到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加上海笨鸟节能装饰材料有限公司为被告参加诉讼。本案于2018年12月12日第二次公开开庭进行了审理，原告上海峰华塑料制品有限公司委托诉讼代理人蒋海芳、被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司法定代表人胡志伟及其委托诉讼代理人闫东方、被告上海笨鸟节能装饰材料有限公司法定代表人胡仲汉及其委托诉讼代理人任海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海峰华塑料制品有限公司(以下简称“峰华公司”)诉称：被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司(以下简称“笨鸟建筑公司”)的关联公司上海笨鸟建筑节能装饰材料有限公司(以下简称“笨鸟装饰公司”)租赁原告厂房至2012年12月底，拖欠原告房屋租金人民币953,100元(以下币种均为人民币)，被告笨鸟装饰公司于2012年12月9日出具承诺书，被告笨鸟建筑公司法定代表人胡志伟也签字确认。2014年5月28日，原告与两被告签署一份《协议书》，约定因被告笨鸟装饰公司拖欠租金953,100元及货款421,110.59元，共计1,374,210.59元，被告笨鸟建筑公司自愿用其所有的华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号厂房作价160万元转让给原告，被告笨鸟装饰公司可以租赁部分厂房用于生产。又在原协议上签订补充协议，约定若两被告承诺在2015年5月31日前偿还70万元，余款在2016年5月31日前还清，如此承诺不能实现，协议自动生效。2015年5月10日和2015年5月23日，原告两次向被告笨鸟装饰公司发出催款通知，但无果。2015年6月4日，原告全面接管华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号厂房，除被告使用厂房二楼的两三间房屋及被告法定代表人母亲住在二楼外，其余房屋均由原告占用并出租。2015年6月7日，原告向两被告发出通知告知因被告笨鸟装饰公司未履行付款义务，原告全面接管华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号的厂房。后在“五违四必”整治活动中，该厂房于2016年9月23日除被告法定代表人母亲居住的小楼外，其余厂房被原告委托拆除一空。因被告否认该厂房权属归原告所有，故原告诉至法院请求：1、确认青浦区华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号厂房的权益归原告所有(价值160万元)。审理中，原告变更诉讼请求为确认青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号厂房权益：减量化补偿款2,814,938元归原告所有。
　　被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司辩称：原告诉请不明确，主张的事实不清、证据不足，原告与两被告的三方协议无效，不同意原告诉请。
　　被告上海笨鸟节能装饰材料有限公司辩称：不同意原告诉请，第一，涉案厂房补偿281万元系基于村委会单方补偿，实际上已经认定为镇政府强占行为违法，系赔偿而不是补偿，281万元系不确定。被告笨鸟建筑公司行政赔偿标的7,000余万元，原告主张281万元一方面掩盖与村委会、镇政府共同串通损害被告合法权益的目的，也掩盖了镇政府作为赔偿主体企图以减量化目标以最小代价来实施正常的征收的行为，严重侵害了被告的合法权益。被告之所以提起行政诉讼，系基于给予补偿过低。最后，关于原告主张的债权，对债权予以确认，但与被告笨鸟建筑公司无关。协议系原告伪造的，与实际、常理相违背，不能认定三方协议真实、合法有效，请求驳回原告诉请。
　　经开庭审理查明：2000年10月，被告笨鸟建筑公司与“陆象村委会”签订《购置厂房、生活用房协议书》1份，协议约定：“陆象村委会”将座落在华新镇陆象村种子场厂房(原青浦区华新新象商行)，总建筑面积762.52平方米厂房二幢、285平方米生活用房一幢、道路、围墙等所有权归原告拥有，即原告享有占有、使用、处分、收益等权利；原告通过转让方式一次性买断取得上述厂房和所属地块土地使用权，土地面积3.672亩，土地用途为办公、工厂用房，土地使用期限自2000年9月16日至2049年9月15日止；相关厂房、生活用房以及所属土地使用权(含房屋与土地交易过程中发生的所有费用)一次性买断总价为人民币100万元。2012年12月9日，被告笨鸟装饰公司出具《承诺书》，言明：被告笨鸟装饰公司租用原告厂房，经协商租赁关系于2012年12月31日结束，被告笨鸟装饰公司欠原告房租2010年19,000元，2011年558,120元，2012年376,000元，承诺按以下时间支付上述款项：1、2012年春节前支付2010年所欠19,000元房租；2、2012年春节前支付2012年所欠280,000元房租；3、2013年4月30日前支付2012年剩余房租96,000元；4、至2011年7月1日起，所欠2011年房租按每1%结算利息，2013年7月30日前，支付2011年所欠房租20万元，2013年12月30日前，支付2011年所欠剩余房租和利息。如果被告笨鸟装饰公司未能按以上时间表付款，原告有权要求被告笨鸟装饰公司一次性支付上述款项和利息。2014年5月28日，原告(甲方)、被告笨鸟装饰公司(乙方)、被告笨鸟建筑公司(丙方)签订《协议书》，约定乙方拖欠甲方房屋租金953,100元和货款421,110.59元，共计1,374,210.59元，丙方自愿用自己购买于华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号土地上的厂房转让给甲方(原上海笨鸟科技有限公司与陆象村所签的出售协议1,800平方米的厂房和300平方米的办公楼土地面积为3,000平方米)，甲乙丙三方确认，厂房共计3,000平方米，总价折合160万元。丙方把厂房转让给甲方，用于抵扣乙方所欠甲方的货款1,374,210.59元(原所有欠款等收据均作废)多余的钱款除去拖欠村委会20万元租金外归乙方。乙方同意以同等市场价格租赁该厂的部分用于生产使用，并支付相应的费用给甲方，如甲方自行使用，乙方需要配合甲方搬迁。协议三方盖章下方又手写补充协议：我司承诺在2015年5月31日前偿还以前所欠甲方柒拾万元债务，2016年5月31日前还清，如果此承诺不能实现，本协议自动生效。被告笨鸟装饰公司盖章，被告笨鸟建筑公司法定代表人胡志伟签名。2015年5月10日，原告向被告笨鸟装饰公司发出《催款函》，言明：贵公司因欠我司的货款和厂房租金一事，与2014年5月28日达成协议，贵司承诺与2015年5月31日前支付75万元，余款与2016年4月付清，但是至今贵公司未向我司支付分文。鉴此，本司郑重向贵司催告：贵司未按照协议约定履行付款义务，已经构成对我委托人的违约，依法应当承担违约责任，赔偿我司的全部损失。希望贵司本着诚实信用的原则，积极履行合同付款义务，如果贵司再不付款，我司将按照协义约定的，操作所有事宜，我司保留追诉的权利。如因涉诉等造成的所有费用均由贵单位予以承担，包括但不限于案件受理费、财产保全费、执行费及律师代理费等。因此，望贵司在收到本催款函之日起20日内切实履行合同付款义务。2015年6月7日，原告向两被告发出《通知》：我单位与贵单位在2014年5月30日签署的协议书中，三方义务权利约定清晰，我单位于2015年5月23日向贵单位发了书面的催款函，而贵单位在收到催款函后，未履行付款义务，按照协议书的约定，我单位全面接管位于华新镇新凤北路XXX弄XXX号的厂房。在接管的这七天中，我单位多次口头告知贵单位抓紧清理位于厂区的废弃物品，如在规定的期限内未能清理，我单位将代为清理(全程录像)。为此，我单位特向贵司发函，望贵司本着诚信的原则，按照合同的约定履行义务。综上所述，望贵司在收到本通知后一日内切实搬离厂内一切杂物。2016年3月1日，青浦区华新镇陆象村民委员会(以下简称“陆象村委会”)出具《告知书》，要求被告笨鸟建筑公司在2016年4月30日前搬离此地块，如若在规定时间内不搬离此处，相关职能部门将于上述规定期限内对被告笨鸟建筑公司进行强制断电、断水措施，造成的一切后果由被告笨鸟建筑公司负责。2016年8月9日，第三人向上海市青浦区规划和土地管理局提出认定申请，申请认定被告笨鸟建筑公司坐落于青浦区华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号(房屋建筑面积6,173.96平方米、建造12幢房屋)，在产证面积外的新建房屋是否办理过相关建筑许可。2016年8月23日，上海市青浦区规划和土地管理局向第三人出具执法协助书面意见，载明：位于青浦区华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号上海笨鸟涂料有限公司，该公司新建房屋建筑面积约为6,173.96平方，上述房屋未办理过相关规划许可手续。2016年8月1日，被告笨鸟建筑公司委托律师发函给“陆象村委会”，认为“陆象村委会”无权认定违法建筑，也无权采取停电停水措施，并要求“陆象村委会”按照协议履行办理产权证和土地使用权属证明。2016年8月25日，“陆象村委会”回函被告笨鸟建筑公司称：青规土执字[2016]150号文确认被告笨鸟建筑公司新建房屋建筑面积约为6,173.96平方米，未办理过相关规划许可手续，村委会将根据法定程序对此作出处理。2016年8月31日，原告峰华公司向“陆象村委会”出具《委托书》1份，委托“陆象村委会”协助拆除系争厂房。2016年9月23日被告笨鸟建筑公司部分厂房被强制拆除，被告笨鸟建筑公司当即拨打110报警。
　　另查明，2016年11月28日，被告笨鸟建筑公司起诉上海市青浦区华新镇人民政府，请求法院确认第三人强制拆除青浦区华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号内房屋的行为违法。本院以(2016)沪0118行初188号案件立案受理。在行政案件诉讼审理过程中，被告笨鸟建筑公司提供第三人于2016年11月25日出具的《情况说明》1份，内容为2016年9月23日华新镇政府组织相关职能部门对新凤北路XXX弄XXX号(上海笨鸟节能装饰材料有限公司)的5,365平方米违建厂房进行了强制拆除。《情况说明》加盖了第三人和“陆象村委会”的公章。第三人表示《情况说明》是“陆象村委会”应派出所要求出具的，第三人签字同意盖章的领导刚上任，并不了解事情的来龙去脉，故在措辞上容易产生歧义，实际情况是建筑物的所有权人即原告峰华公司同意自拆违法建筑，因其自身能力限制，自拆困难，委托“陆象村委会”帮忙拆除，村委会考虑到人手和安全问题，请镇里组织减量化工作组一起帮忙拆除，并非第三人违法强拆。该案审理中，被告笨鸟建筑公司及第三人均确认，2016年9月23日强拆厂房的建筑面积为5,365平方米。原告峰华公司和笨鸟建筑公司均确认，座落于青浦区华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号内的房屋目前由双方共同使用。2017年5月25日，本院依法作出判决：确认上海市青浦区华新镇人民政府于2016年9月23日对上海笨鸟建筑节能工程有限公司座落于青浦区华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号的建筑面积5,365平方米房屋实施的强制拆除行为违法。该判决已生效。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述，购置厂房、生活用房协议书、协议书、承诺书、催款函、通知、(2016)沪0118行初188号行政判决书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理过程中，原告表示，原告接收房屋后，一直由原告在使用，相应的电费由原告支付的。被告提供的单据并不能证明系被告缴纳了电费，因为同期原告也举证了证据，有几个月与被告的单据重叠，被告提供的均系补单，因为电费户名系被告的，故系被告至电力公司事后补的单据。当时协议书一式三份，原、被告均有一份，第三份原准备给村委会，但村委会没有接收，故第三份没有盖章。系争房屋无产证或规划许可证。2016年10月，接到村委会通知撤离。现在还有一小部分保留，也是没有产证的。被告笨鸟装饰公司租用了原告位于淮海村的厂房。原告法定代表人年纪较大，一开始都不知道，事后才知道两个公司系关联公司。每次承诺书系被告笨鸟建筑公司法定代表人胡志伟签字的，胡志伟一人代表两个公司。原告提供的协议书系真实的，不存在虚假。如果未按约还款，房屋权益归原告所有，不如被告所说用租金抵债。2015年6月8日正式进入被告房屋，无书面交接手续。现在还未拆除的房屋由被告法定代表人母亲使用，其余共同使用，原告使用三分之二，被告笨鸟装饰公司的欠款未支付。情况说明证明系争厂房已经评估，按照土地减量化补偿款为2,814,938元，相应的厂房、土地财产权利就是相应的补偿款。系争房屋现在无人居住。原告坚持认为抵债，即使系违章建筑物，也有财产价值，坚持原诉请。
　　被告上海笨鸟建筑节能工程有限公司表示，被告笨鸟建筑公司与陆象村委会当年所签的合同在行政诉讼过程经双方确认。对三方协议书第一页的真实性不认可，有更换的痕迹，订书机有重订的痕迹，且有两个第一条。催款函不是原告向被告笨鸟建筑公司催款，系向被告笨鸟装饰公司催款。电费单据仅表明期间系原告租用部分仓库支付的电费。行政判决书不能证明原告把涉案房屋接收了，该案起诉后依据该判决书向法院提起行政赔偿案件，提出向政府索赔标的约7,000万元。2014年签订的三方协议不是以物抵债的协议，而是被告笨鸟装饰公司欠原告的货款，被告笨鸟建筑公司用房屋租赁权作为担保的协议。被告笨鸟建筑公司系电费户主，除了原告交纳的，就是被告笨鸟建筑公司交纳的。由于工厂被强拆，很多证据材料被毁失，故被告无法提供被告手持的那份协议书。系争房屋无产证或规划许可证，系争厂房现在还有一小部分保留，也是没有产证的。被告笨鸟装饰公司与被告笨鸟建筑公司系两个独立的法人，被告笨鸟装饰公司租用了原告厂房，与原告之间的债务系被告笨鸟装饰公司发生的，被告笨鸟建筑公司不结欠原告任何款项。被告笨鸟装饰公司欠原告租金以及材料款，被告笨鸟装饰公司在两年内分期还款，如果不能按期还款，被告笨鸟建筑公司用房屋租用给原告，用租金来抵扣被告笨鸟装饰公司欠款。系争厂房共同使用，但原告使用小部分。被告笨鸟装饰公司的欠款未支付。情况说明给的对象不是给原告的，实际上系给被告笨鸟建筑公司的，但被告笨鸟建筑公司尚未认可。涉案厂房被违法强拆，已经不存在减量化问题了，系违法强拆后赔偿，被告笨鸟建筑公司已提起行政赔偿。如果有评估，村委会或原告应该提供有资质的评估机构出具的评估报告。当时承诺付款期限系两年，如果不能在2016年5月31日前还清，用自有房屋租赁权给原告使用，用租金抵扣租金。被告笨鸟建筑公司的注册地在闸北区，负责工程。被告笨鸟装饰公司负责生产。738弄以及原告在芦蔡北路的地点均由被告笨鸟装饰公司作为生产地点。房屋归被告笨鸟建筑公司所有，被告笨鸟装饰公司仅作为使用者，两被告系关联公司，故被告笨鸟建筑公司允许被告笨鸟装饰公司使用。系争房屋仅存在几百平米的小房子，系争厂房现在无人居住，水电均停掉了。原告要求确认减量化补偿款债权归其所有，可以起诉陆象村委会。原告提出的281万元，系不确定的，本案案由系房屋买卖合同，与原告要求确认债权归其所有应该系确认之诉。被告笨鸟建筑公司法定代表人认为协议即使真实的，也系抵押。如果协议系抵债协议，即使系买卖合同，农村集体土地无法转让，原告未提供证据证明已经将房屋交付原告。如果法院判决281万元，很有可能导致法院判决相互矛盾，对被告笨鸟建筑公司明显的显失公正。
　　被告上海笨鸟节能装饰材料有限公司表示，陆象村委会的情况说明经办人或负责人没有署名，对完整性不予认可。涉案房屋并没有任何评估，如果有评估，村委会或原告应该提供有资质的评估机构出具的评估报告。行政判决书中经审理查明第六页第八行起，从2016年3月1日村委会出具告知书要求被告笨鸟建筑公司于2016年4月1日前搬离，2014年5月28日三方签订协议过程中遇到不可抗力，应予解除。原告不能按照该协议主张厂房归其所有。被告笨鸟装饰公司也认为三方协议改动过。关于协议书第一页载明面积系3,000平方米，行政判决书载明房屋建筑面积系6,000余平方米，故系原告伪造的，协议无法提供。被告笨鸟建筑公司的注册地在闸北区，负责工程。被告笨鸟装饰公司负责生产。738弄以及原告在芦蔡北路的地点均由被告笨鸟装饰公司作为生产地点。房屋归被告笨鸟建筑公司所有，被告笨鸟装饰公司仅作为使用者，两被告系关联公司，故被告笨鸟建筑公司允许被告笨鸟装饰公司使用。被告笨鸟装饰公司租用原告厂房的租金未付的租金。与被告笨鸟建筑公司没有债务关系。系争房屋仅存在几百平米的小房子，现在无人居住，水电均停掉了。被告笨鸟装饰上公司与原告之间的债务认可，与被告笨鸟建筑公司无关。三方签订的协议违反了土地法、城乡规划法，房屋不能作为合同标的之一，属于合同无效的范围，违反了国家强制性规定。虽然被告没有提供证据证明协议书属于伪造，但属于客观情况，因为镇政府强拆行为导致，该协议书第一页明显与事实、与行政判决书认定的面积不符，进一步验证被告笨鸟建筑公司的说法有依据，而原告认为合法抵债明显与事实不符。根据民诉法规定，原告提起的诉请首先要明确，而本案中相关补偿金额281万元系村委会单方的说明，并且该说明不完整，不能证明涉案6,000余平方米厂房与土地的补偿金额，原告完全可在国家赔偿，或被告笨鸟建筑公司拿到补偿款后另外提起诉讼。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：未取得建设规划许可证及施工许可证，也未依法登记领取权属证书房屋，应属违章建筑。鉴于违章建筑的非法性，故原告与两被告签订的《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的法定情形，《协议书》无效；且原告主张的减量化补偿无相应的事实证据，故原告要求系争厂房权益减量化补偿款2,814,938元归原告所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海峰华塑料制品有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费人民币29,319元，减半收取计人民币14,659.50元，由原告上海峰华塑料制品有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹