上海崇明现代农业园区开发有限公司与上海百乘肥料有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海崇明现代农业园区开发有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：盛云飞，总经理。
　　委托诉讼代理人：施永嘉，上海敬筑律师事务所律师。
　　被告：上海百乘肥料有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：姚波，董事长。
　　委托诉讼代理人：尚骥，上海太茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑晓华，上海太茂律师事务所律师。
　　原告上海崇明现代农业园区开发有限公司诉被告上海百乘肥料有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员樊家栋独任审判，并于2018年11月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人施永嘉，被告上海百乘肥料有限公司委托诉讼代理人尚骥、郑晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，一、依法判令原、被告于2012年12月25日签订的《土地租赁协议》于2018年7月3日解除；二、要求被告腾退租赁的土地；三、依法判令被告向原告支付土地租金人民币287275元；四、依法判令被告支付2018年8月1日至腾退日期间的租金,并结清水电费用等，截止开庭之日止水电费总计36851元。事实和理由：2012年12月25日,原、被告签订《土地租赁协议》壹份，协议约定：由被告承租崇明现代农业园区位于崇明北八滧南区19号地块67亩,北八滧南区18号地块北侧土地11亩,合计租赁土地78亩,租期自2013年1月1日至2029年12月30日止；租金,由被告付清前承租方遗留的欠款165758元外,2013年起按政府指导价结算土地租金,每年度1月底之前付清当年度租金，若拖欠时间满六个月,协议自行解除,原告不承担任何损失。之后原告向被告交付土地,被告也已实际从事经营。但被告自2014年1月以来,未按协议约定及时足额付清当年度租金。累积到2017年12月底,被告共欠付租金人民币287275元；2017年2月23日,原告委托律师向被告发出《律师函》,寄往被告注册地“查无幢,无此人”。寄往被告法定代表人户籍所在地,“原写地址查无此门牌”。2017年5月初,与被告财务通上话,被告答应前来协商并付款,却至今未来。为此,特向贵院起诉,望判如诉请。
　　被告上海百乘肥料有限公司辩称，第一，不同意原告方解除租赁协议以及腾退土地的诉讼请求，我们认为被告方并未发生违约使用，原告方要求解除双方的租赁协议，没有法律与事实依据，故双方的协议应当继续。第二，根据双方间的租赁协议，原告租赁给被告的土地可能是属于无垦型用地，应进一步询问土地的使用权，该土地应该是属于农委的，如果一切属实，根据国务院2015年城镇国有土地使用权的出让与转让的暂行规定，本案所争议的基础法律关系可能存在效力瑕疵，因为原被告在缔结土地租赁协议时，被告未看到过，原告也未出示过相应的使用权可以出租的相关记录及其他的材料，所以如果土地划拨给了国家机关，由国家机关根据45条规定，原告作为企业法人能够出租的前置性条件，如果本案的租赁协议发生了效力瑕疵，原告所依据的基础法律和基础事实均发生了改变，要求原告能出具这块土地的性质以及具有对外出租合法性的依据，第三，假设原被告双方签署的土地租赁协议是有效的，那么原告方基于这份协议违约在先，被告拒付租金是因为原告没有代为履行义务，导致租赁土地根本无法用于租赁用途，被告根本无法在这块污置物堆积的土地上，进行任何生产，所以正是因为原告的不作为的违约行为，导致租赁物无法满足被告用途。第四，原告方所主张的租金当中，应当包含有其他租客所遗留的租金，双方通过协议的形式转嫁给了被告，2012年由第三方所遗留的租金问题这一条款存在效力瑕疵，依照民法通则与合同法的规定，债务转移应当是由债务人向债权人发出意思表示，并经债权人许可后，同时征得第三人同意，才发生债务转移，在本案当中未见过债务人由任何的意思表示，根据合同相对性，该条对于遗留租金的处理问题，存在效力瑕疵，且原告的诉讼请求已超过了诉讼时效，故无论是对于未支付部分的租金还是历史遗留的部分，原告请求已超过了诉讼时效的期限，其胜诉权已然消失，至于水电费，我们认为相关的水电费，原告要求被告支付，原告首先应当拿出支付依据，原告方也无权加收滞纳金。
　　原告为证明其诉称的事实，向本院提供如下证据材料：
　　土地租赁协议一份，按照合同约定，被告违约拖欠租金，所以要求解除协议，提供四份关于土地收取租金的指导价依据，百乘有机肥厂租金情况一份证明被告欠付租金，上海百乘肥料有限公司拖欠租金汇总表一份。
　　被告对原告提供的证据发表如下质证意见：1、对该协议的真实性没有异议，但协议的第二条土地租用年限以及付款方式，这里面有遗留租金，因涉及到第三方，所以这条约定的效力请求法庭依法裁判；协议的第三条，双方的权利，责任与义务，在这个当中本案的原告有义务配合乙方在建设和发展中做好协调工作，也有义务对园区周边及内部的管理，同时租金的支付原告方应当提供相应票据，租金的数额按照崇明区的指导价相应规定予以裁判，2、汇总表，对于其中数据，仅是数字，对于被告已经支付这一块，没有异议，至于应付金额，请法院结合崇明区的指导价相应规定予以裁判，原告计算租金的周期不对，2013年双方具有一定的争议，所以2013年租金没付，2014年有支付，所以我们只有2014年2月初晚了几天，其他都是按照规定支付了，所以说如果双方有租金争议，应当是2012年的历史遗留问题，少了10万元，2013年是没有支付，还有2016年，剩余的我们都已经支付了。
　　被告上海百乘肥料有限公司为证明其辩称意见向本院提交如下证据：
　　1、租赁协议，为了证明原告方应当给付票据，协助管理帮助被告方发展的责任，原告方起诉的部分租金超时无效；2、一组照片，被告方的经营现状，为了证明原告确实堆放过大量牛粪，原告方也积极组织人员把牛粪清理掉了，被告用于生产经营的设施设备都被这些污浊包围，无法正常生产经营，还有视频拍摄，证明现场有大量堆积的牛粪，影响被告正常经营，已刻制光盘向法庭提交，还有最后一份证据是一份录音，是我方与原告方聘请人员的对话，证明不是原告的行为，我方能正常经营，且原告方组织了铲车等工具对场地进行清理，而且原告方已把土地租赁给了第三方。
　　原告上海崇明现代农业园区开发有限公司对被告提供的证据发表如下质证意见：
　　对于超过诉讼时效不认可，债务是延续的，原告一直在追讨；对于协议本身认可；对于照片、视频、录音，被告看中的就是牛粪，因被告要开肥料加工厂，没有牛粪是不可能生产的，被告请过科技人员把牛粪转为有机肥，且在签合约之前牛粪已经存在。
　　经开庭审理，双方当事人举证、质证，本院确认事实如下：
　　2012年12月25日,原、被告签订《土地租赁协议》一份，协议约定：由被告承租原告崇明现代农业园区开发有限公司位于崇明北八滧南区19号地块67亩(四址位置,东至排水泯沟、南至生态林北侧、西至排水泯沟、北至渠道南侧)，北八滧南区18号地块北侧土地11亩(东至奶牛场围墙西侧、南至八滧奶牛场排污便道北侧、西至排水泯沟、北至渠道南侧),合计租赁土地78亩,租期自2013年1月1日至2029年12月30日止；租金以当年县(区)政府发布的农用地土地流转指导价为准，原租赁方遗留租金(2010年度—2012年度)总计165758元由乙方(被告方)承担，乙方在签订协议之日起一个月内先支付遗留租金65758元,余下100000元于2013年9月30日之前一次性结清；自2013年起按政府指导价结算土地租金,每年度1月底之前付清当年度租金……。在协议期间如乙方不能按本协议要求及时付清土地租金，不及时结清当年度水电等费用，拖欠时间满六个月,协议自行解除,甲方(原告)不承担任何损失。协议还对其他的相关事项作了规定。之后原告向被告交付土地,被告也已实际从事经营。但被告自2014年1月以来,未按协议约定及时足额付清当年度租金。累积到2018年7月底,被告共欠付租金人民币287275元；2017年2月23日,原告向被告发出《律师函》,寄往被告注册地“查无幢,无此人”。寄往被告法定代表人户籍所在地,“原写地址查无此门牌”。2017年5月初,与被告财务通上话,被告答应前来协商并付款,却至今未付，故涉讼。
　　另查明，根据区政府发布的农用地土地流转指导价，2013年的土地流转费为900元，2014年至2018年的土地流转费为930元。按照上述标准结合被告已付租金，至2018年7月31日被告实际结欠原告租金287275元；被告在租用原告的场地上，翻建了新的厂房并添加了机器设备，因技术原因现仍处于空置状态。
　　本院认为，原、被告于2012年12月25日签订的《土地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为承租方理应依约按时缴纳土地流转费，现被告未按约定的期限支付流转费，显属违约，应承担相应的法律责任。故原告要求解除与被告的合同关系、及要求被告给付欠付的租金及水电费的诉请，本院依法予以支持。鉴于被告在租赁地建有厂房及相应的机器设备，故应给予合理的腾退期限。被告认为原告的诉请已超过诉讼时效以及租赁地上有污物影响被告经营，因原、被告双方债务有连续性，租赁地上的污物，被告原本系用于生产经营的原材料，故被告的主张本院难以支持，据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项之规定，判决如下：
　　一、原告上海崇明现代农业园区开发有限公司与被告上海百乘肥料有限公司于2012年12月25日签订的《土地租赁协议》予以解除；
　　二、被告上海百乘肥料有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海崇明现代农业园区开发有限公司土地流转费计人民币287275元及水电费人民币36851元共计人民币324126元；
　　三、被告上海百乘肥料有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于崇明北八滧南区19号地块67亩(四址位置,东至排水泯沟、南至生态林北侧、西至排水泯沟、北至渠道南侧)，北八滧南区18号地块北侧土地11亩(东至奶牛场围墙西侧、南至八滧奶牛场排污便道北侧、西至排水泯沟、北至渠道南侧),合计租赁土地78亩返还原告上海崇明现代农业园区开发有限公司；被告上海百乘肥料有限公司自2018年8月1日起应按每日人民币198.74元标准给付原告上海崇明现代农业园区开发有限公司土地使用费至实际腾退土地之日止；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费人民币6162元，减半收取计人民币3081元，由被告上海百乘肥料有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：樊家栋

书记员：杜凌豪