上海崇明豫商置业有限公司与许玥商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：张国艺，董事长。
　　委托诉讼代理人：凌秀峰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：许玥，女，1984年1月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：熊志新，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原审第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：浦建华，主任。
　　委托诉讼代理人：郑铮，上海瀛泰律师事务所律师。
　　原审第三人：中国银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区。
　　负责人：梁洪，行长。
　　上诉人上海崇明豫商置业有限公司(以下简称“豫商公司”)因与被上诉人许玥、原审第三人上海市公积金管理中心(以下简称“公积金管理中心”)、中国银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称“中行宝山支行”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　豫商公司上诉请求：撤销一审判决第五、七、九项，改判：一、豫商公司向许玥返还上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1—3层房屋(以下简称“系争房屋”)款人民币(以下币种均为人民币)2,655,206元及许玥已向公积金管理中心、中行宝山支行归还的贷款本金及剩余的贷款本金，许玥已支付的贷款利息及剩余的贷款利息由许玥自行承担；二、公积金管理中心、中行宝山支行在收到上述款项之日起十日内办理系争房屋上抵押登记的涤除手续；三、支持其一审反诉请求。即：1.许玥承担逾期支付房款的违约金2,960元；2.许玥支付逾期办理房屋预抵押登记注销手续导致豫商公司的损失(自合同解除之日起至判决生效之日止，按照每日总房价款的万分之二计算)。事实和理由：一、一审法院在判决豫商公司承担总房价款10%的违约金之外，还认定豫商公司须承担许玥已向公积金管理中心、中行宝山支行支付的贷款利息、剩余未支付的贷款利息及补偿金，缺乏事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，合同双方约定的违约金不宜超过实际损失的30%。而许玥的实际损失，除了贷款利息及赔偿金之外，并无其他。故一审法院有关于此的判决显属不当。二、事实已查明，许玥未在合同约定期限内支付足额房款，而合同解除并不免除违约方应当承担的违约责任。三、豫商公司已多次联系许玥配合办理系争房屋的注销登记手续，但许玥至今仍未配合办理，故应按照合同约定承担相应的违约责任。综上，豫商公司请求二审法院支持其上诉请求。
　　被上诉人许玥辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人公积金管理中心述称，其同意一审判决。
　　原审第三人中行宝山支行未到庭答辩。
　　许玥向一审法院起诉请求：1.判令确认许玥与豫商公司之间的《上海市商品房预售合同》于2018年9月30日解除；2.判令豫商公司于判决生效之日起三日内向许玥返还房款2,655,206元及自2018年2月20日起至判决生效之日止许玥已向中行宝山支行归还的贷款本金及已向公积金管理中心归还的贷款本金；3.判令豫商公司于判决生效之日起三日内向许玥赔偿自2018年2月20日起至判决生效之日止许玥已向中行宝山支行支付的贷款利息和已向公积金管理中心支付的贷款利息；4.判令豫商公司按照许玥全部已付房价款的10%向许玥支付违约金；5.判令豫商公司每日按照总房价款的万分之二支付自2018年10月11日起至实际注销登记之日止的违约金。
　　豫商公司提起反诉请求：1.许玥承担逾期支付房款的违约金2,960元；2.许玥支付逾期办理房屋预抵押登记注销手续导致豫商公司的损失(自合同解除之日起至判决生效之日止，按照每日总房价款的万分之二计算)。
　　一审法院认定事实：豫商公司系上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄《崇明区陈家镇0007街坊(村)P1宗地商品住宅》的房地产开发企业，并已取得该项目预售许可证。
　　2017年8月29日，许玥(乙方、买方)与豫商公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买陈家镇北陈公路1568弄《崇明区陈家镇0007街坊(村)P1宗地商品住宅》279号1层1—3层室房屋，房屋暂测建筑面积为109.11平方米，每平方米建筑面积单价34,600元，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,775,206元。甲方定于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方承诺在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。
　　该合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：贰、逾期超过90日，甲方有权单方面解除本合同。甲方单方面解除本合同的，乙方应当按照总房价款的10%向甲方支付违约金。乙方希望继续履行本合同的，经甲方书面同意后，本合同继续履行，但乙方应自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，按日向甲方支付总房价款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款当日向出卖人支付该等违约金。
　　合同第十一条约定：甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期超过90日，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当按照乙方全部已付房价款的10%向乙方支付违约金。乙方不退房的，本合同继续履行，自本合同约定的交房期限届满之日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付全部房价款万分之贰的违约金，并于实际交房当日向乙方支付该等违约金。
　　合同第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利息计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。第二十条约定：按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达。
　　合同附件一的付款方式和付款期限，约定乙方于2017年5月30日与甲方签约，并付首付房款386,936元，于2017年9月30日前应支付房款2,268,270元，于2017年12月30日前应支付房款1,120,000。补充条款合同的解除第9.2条约定：除本补充条款另有特别约定外，若发生乙方有权解除合同的情况，乙方需在送达解除合同通知后10日内至甲方售楼处办理退房解约手续(包括签署退房协议、注销授权书、腾退房屋等)，并共同或委托甲方办理合同注销登记手续。未按期完成上述手续的，则甲方有权延迟向乙方返还房价款及违约金(如有)直至上述手续办理完毕后30日而无须承担任何责任。第9.3条约定：合同解除或视为解除后，违约方应承担另一方因此而受到的税费损失。同时，如任何一方未能在收到对方发出的解除通知书后10日内(主合同和本补充条款另行约定的除外)办理注销登记手续，拒绝办理注销登记手续的一方还需按逾期办理的天数，每日向对方支付总房款万分之贰的违约金。
　　合同签订后，许玥分别于2017年5月6日、同年5月28日分两次向豫商公司支付房款386,936元，于2017年9月26日分三次向豫商公司支付房款2,268,270元，上述合计2,655,206元。2017年9月26日，许玥为借款人与中行宝山支行(贷款银行)、豫商公司(保证人)签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额为720,000元，贷款总月数180个月(期限从2017年9月26日—2032年9月26日)，贷款用途为购置位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1—3层房产；还款方式为每月等额本息；提前还款补偿金标准为自贷款发放日起已满一年但不满两年(含两年)的收取提前还款额的2%补偿金，自贷款发放日起已满两年但不满三年(含三年)的收取提前还款额的1%补偿金，但最高不超过六个月贷款利息；用所购房产抵押，开发商提供阶段性担保。同日，许玥为借款人与公积金管理中心(抵押权人)、中行宝山支行(贷款银行)、豫商公司(保证人)签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定：贷款金额为400,000元，贷款期限为15年(180月)，预计自2017年9月26日起至2032年9月26日止；借款人许玥借款所购买并作为抵押物的住房位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1—3层；贷款银行中行宝山支行按照借款人许玥的委托将贷款资金划入豫商公司名下账户；贷款以等额还款方式偿还；借款人许玥因同时申请住房公积金贷款和住房商业性贷款，将上述所购住房同时抵押给公积金管理中心和中行宝山支行；豫商公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。2017年12月14日，许玥取得了系争房屋的预告登记。2017年12月28日，公积金管理中心、中行宝山支行取得系争房屋的抵押权人预告登记证明。2018年1月8日、1月17日中行宝山支行分别向豫商公司划入贷款720,000元、400,000元。许玥自2018年2月20日起每月向中行宝山支行归还上述贷款本息至今。
　　因豫商公司未能于2018年6月30日前交房，许玥遂于2018年9月30日向豫商公司通过顺丰快递方式寄送退房通知书，之后又多次与豫商公司就退房事宜进行沟通协商，但双方未能达成一致意见，许玥遂以讼称事由诉至法院。2019年3月14日，豫商公司取得了系争房屋的房地产初始登记(大产证)。
　　一审法院认为，本诉争议焦点为：1.豫商公司在履约过程中是否存在违约行为，若存在，许玥是否可以行使单方解除权予以解除商品房预售合同；2.若商品房预售合同应予解除，则解约日期如何确定，同时许玥主张豫商公司退还购房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判决生效之日止豫商公司已向公积金管理中心、中行宝山支行归还的贷款本金的诉请应否支持；3.若商品房预售合同解除，豫商公司是否应当按照合同约定承担总房价款10%的违约金；4.豫商公司是否存在涉案商品房预售合同补充条款9.3条约定的行为，是否需要另行向许玥支付逾期违约金；5.若商品房预售合同解除，许玥、豫商公司与公积金管理中心、中行宝山支行分别签订的两份抵押借款合同是否可以解除，若解除，许玥主张豫商公司返还已向公积金管理中心、中行宝山支行归还的贷款利息，并由豫商公司直接向公积金管理中心、中行宝山支行归还剩余贷款本金、利息及提前还款违约金的诉请应否支持。
　　针对第一个争议焦点，法院认为，许玥与豫商公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。豫商公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，豫商公司应当在2018年6月30日前向许玥交付房屋，逾期超过90天，许玥有权单方面解除本合同。现豫商公司逾期交房已超过90天，显属违约，故许玥据此行使合同解除权，符合合同约定，法院予以支持。
　　针对第二个争议焦点，关于解约时间，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，许玥于2018年9月30日通过顺丰快递向豫商公司的售楼中心地址以及涉案商品房预售合同上注明的邮寄地址分别寄送了退房通知书，且于当日均显示签收。根据双方之间商品房预售合同约定，合同一方向另一方送达任何文件，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达方式，送达合同所列另一方的地址。因此，许玥主张该商品房预售合同于2018年9月30日解除，于法有据，法院予以支持。
　　根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于许玥主张退还购房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判决生效之日止许玥已向公积金管理中心、中行宝山支行归还的贷款本金的诉讼请求，法院认为，涉案商品房预售合同解除后，因该合同取得财产应当予以返还，故许玥的该项诉请，于法有据，法院予以支持。
　　针对第三个争议焦点，根据商品房预售合同第十二条约定，豫商公司应当按照许玥全部已付房价款的10%支付违约金。现因豫商公司逾期交房已超过90天，故许玥依据合同约定主张豫商公司支付总房价款10%的违约金的诉讼请求，可予支持。关于豫商公司提出违约金过高要求调整的辩解意见，法院亦认为，涉案商品房预售合同中的违约金条款是由豫商公司制作并向业主提供，具有格式条款的属性，其作为房地产企业，在制定违约标准时对违约后果及责任承担已有充分预期，且该条款经双方合意约定，应尊重合同双方的意思自治权利，以维护诚实信用原则，同时结合本案中许玥的实际损失，亦不存在约定违约金过分高于造成的损失的情况，故豫商公司要求调整违约金的辩解意见，法院不予采信。
　　针对第四个争议焦点，法院认为，系争房屋上本身存在个人借款抵押预告登记，也就是说豫商公司收到许玥发出的解除通知后，仅豫商公司一方无法完成系争房屋的相应注销登记手续，而需要许玥与豫商公司相互配合才能顺利完成，故许玥认为豫商公司存在单方违约行为的主张，不符合本案实际，法院难以采信。同时，一审庭审中许玥、豫商公司一致确认双方在涉讼之前未能就解除涉案商品房预售合同及解除合同后产生的相应法律后果等协商达成一致意见。故许玥要求豫商公司支付逾期违约金的诉讼请求，法院不予支持。
　　针对第五个争议焦点，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，许玥要求解除其与豫商公司、中行宝山支行、公积金管理中心分别签订的《个人一手住房贷款合同》和《住房公积金个人住房抵押借款合同》，法院亦予以支持。
　　关于许玥主张豫商公司返还已归还贷款本息，并由豫商公司直接向中行宝山支行、公积金管理中心归还剩余贷款本息及提前还款违约金的诉请。法院认为，抵押借款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，抵押借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少不必要的重复和当事人的诉累，在本案中可由贷款的实际收取方即豫商公司直接将剩余购房贷款本息(含提前还款违约金)归还中行宝山支行、公积金管理中心，并返还许玥已向中行宝山支行、公积金管理中心归还的贷款本息。关于豫商公司提出解约违约金已经足以弥补许玥的实际损失，故豫商公司不应该承担贷款利息部分的辩解意见，法院认为，约定违约金的主要目的虽在于填补守约方的损失，但也可兼具一定的惩罚性。首先，结合本案实际情况，约定违约金并不足以弥补许玥的全部实际损失，故许玥要求豫商公司承担贷款利息及提前还款违约金的主张，具有合理性。其次，解除涉案商品房预售合同的原因在于豫商公司存在逾期交房的严重违约行为，如前所述，豫商公司对违约后果及责任承担有充分预期。因此，豫商公司要求对承担的贷款利息及提前还款违约金在解约违约金中予以扣除的辩解意见，法亦不予采信。豫商公司清偿剩余贷款本息等债务后，中行宝山支行、公积金管理中心应及时涤除系争房屋上的抵押登记。
　　此外，反诉的争议焦点为：1.许玥是否存在逾期付款的行为，若存在，是否应当向豫商公司支付违约金2,960元；2.许玥是否存在涉案商品房预售合同补充条款9.3条约定的情形，是否需要向豫商公司支付逾期违约金。
　　针对第一个争议焦点，法院认为，首先，本案中许玥、豫商公司之间的商品房预售合同已经解除，并且合同解除系豫商公司的严重违约行为造成。根据法律规定，涉案商品房预售合同解除应产生溯及既往的效力，即许玥可要求豫商公司恢复原状即返还已付购房款，故在涉案商品房预售合同解除的前提下，豫商公司主张逾期付款违约金不具有合理性。其次，根据许玥提交的房款支付凭证可以看出，许玥根据合同约定时间及时向豫商公司支付了首付房款；对于贷款部分房款的支付，从许玥与中行宝山支行、公积金管理中心签订两份抵押借款合同的时间来看，许玥已经及时办理了抵押贷款手续，不存在逾期办理的情况，虽然银行放款的时间略晚于该商品房预售合同约定的最后一笔款项付款时间，但豫商公司未举证证明银行没有在许玥、豫商公司约定的付款期限内放款是许玥原因所致，并且豫商公司已对上述贷款予以受领，亦无证据证明豫商公司在受领时曾对此提出过异议。故豫商公司主张逾期付款违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。
　　针对第二个争议焦点，如前文所述，因办理系争房屋的相应注销登记手续需要许玥与豫商公司相互配合才能顺利完成，而豫商公司亦未及时与许玥办理相应退房手续，且双方就退房事宜也未能达成一致意见，故豫商公司认为许玥存在单方违约行为的主张，不符合本案实际，法院难以采信。因此，豫商公司要求许玥支付逾期违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。
　　一审法院作出判决：一、许玥与上海崇明豫商置业有限公司就上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄《崇明区陈家镇0007街坊(村)P1宗地商品住宅》279号1层1—3层室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2018年9月30日解除；二、解除许玥与上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行、上海崇明豫商置业有限公司签订的《住房公积金个人住房抵押借款合同》；三、解除许玥与中国银行股份有限公司上海市宝山支行、上海崇明豫商置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；四、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内向许玥返还房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判决生效之日止许玥已分别向上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行归还的贷款本金(以上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；五、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内向许玥返还自2018年2月20日起至判决生效之日止，已由许玥向上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行支付的贷款利息(以上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行于判决生效当日出具的还款对账单为准)；六、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内向许玥支付违约金377,520.6元；七、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行归还许玥自判决生效之日起分别就《住房公积金个人住房抵押借款合同》和《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本息及补偿金，自上海崇明豫商置业有限公司清偿上述两笔贷款之日起十日内，上海市公积金管理中心、中国银行股份有限公司上海市宝山支行办理上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1—3层室房屋上抵押登记的涤除手续；八、许玥的其余诉讼请求不予支持；九、驳回上海崇明豫商置业有限公司的全部反诉诉讼请求。
　　二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
　　本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，豫商公司将许玥已支付的贷款利息返还给许玥，系法律明文所规定。豫商公司上诉的主要理由为总房价款10%的违约金已足以涵盖许玥所受的实际损失，故无需再支付相关的利息。本院认为，预售合同既已约定违约金数额，当事人则应遵守契约精神履行。更何况，预售合同中有关违约金数额是由豫商公司事先确定，法院在认定违约金及实际损失方面应当考量上述因素。豫商公司违约之事实毫无争议，故法院在作具体评判时，应当更加侧重于保护守约当事人的合法权益。从现实而言，购房者购买房屋除了付出金钱之外，还有精力、时间等无形成本，确实难以通过量化的形式列出。若仅以贷款利息衡量其实际损失，难谓公平。最后，在本案中，即使总房价款10%的违约金数额确已涵盖许玥的实际损失，但违约金本身就兼具填平损失及惩罚性之复合功能，豫商公司因其违约而受到相应惩罚，亦是法律规定的应有之意。关于豫商公司的一审反诉请求应否支持的上诉主张，本院认为一审法院所作论述并无不当，豫商公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，豫商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无明显不当之处，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币2,000元，由上诉人上海崇明豫商置业有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：姚  跃

书记员：成  皿