上海嵩科机电设备制造有限公司与上海开格企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海嵩科机电设备制造有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：李志刚，总经理。
　　委托诉讼代理人：方丽娟，上海聚禄律师事务所律师。
　　被告：上海开格企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：计慧芸，执行董事。
　　委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。
　　原告上海嵩科机电设备制造有限公司(以下简称嵩科公司)与被告上海开格企业发展有限公司(以下简称开格公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嵩科公司的法定代表人李志刚及其委托诉讼代理人方丽娟、被告开格公司的委托诉讼代理人顾積伟到庭参加了诉讼。2020年2月3日至3月30日，因控制新冠肺炎疫情的需要，本案曾中止审理。本案现已审理终结。
　　嵩科公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告押金35,162元，支付违约金35,162元；3.被告退还原告多收的维修费用1,950元、租赁费用33,349元。事实和理由：2017年2月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市沪南路康桥工业园区开格科技园XXX幢XXX层房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告使用。2019年7月23日，原告在使用过程中意外碰坏了系争房屋门前台阶一块石板的边缘，原告即于次日予以了修复。而被告却要求原告更换共计7处毁坏的三块石板，其后又强行断开系争房屋电源，造成原告无法正常生产和经营。原告在履行合同期间一直正常缴费，被告却不听原告申辩，利用其管理之便，强行要求原告多支付租赁费用及水电费，园区内多家租户反映相似遭遇，被告的做法已违约，原告据此要求解除合同。另根据原告的推算，原告的实际租赁面积比产证面积少了15.53平方米，按比例折算出被告在出租期间(三年)多收取了原告租金33,349元，应予退还。
　　开格公司辩称，涉案租赁合同已正常履约完毕，同意退还租赁押金35,162元，但应当扣除原告的违约部分以及所欠付的水电费。由于涉案合同系自然履行终止，不存在违约金。维修费用1,950元的产生是由于原告的过失所致，不同意退还。原告没有证据证明系争房屋面积不足，并且双方是按照房屋现状进行承租的，合同已履行结束，不存在面积差额需退还租金的事实。
　　本院经审理认定事实如下：位于上海市沪南路XXX号内XXX幢房屋(厂房)登记于开格公司名下，4幢全幢3层(产证记载建筑面积992.49平方米)。
　　2017年初，开格公司曾与案外人上海安物机电设备有限公司(以下简称安物公司)签订《房屋租赁合同》，约定开格公司将系争房屋(房屋建筑面积340平方米)出租给后者，合同期限自2017年2月1日起至2020年2月28日止。租赁押金为35,162元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，安物公司向开格公司支付了押金35,162元，开格公司交付了系争房屋。
　　2018年3月1日，开格公司(出租方、甲方)与嵩科公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋坐落上海市沪南路XXX号XXX幢XXX层，房屋租赁面积340平方米(房屋、园区场地平面图见本合同附件)。合同期限自2018年3月1日起至2020年2月28日止。2018年3月1日至2019年2月28日的月租金17,538元，2019年3月1日至2020年2月28日的月租金18,754元。租金按照付3押2方式支付，每3个月为租金支付周期。押金35,162元。乙方租赁用途为办公研发。合同期间承租房的装修及保养中约定，合同期间，甲方仅对房屋主体结构，原施工的下水道、电路等属原施工质量问题的项目负维修责任。由乙方装修改造的部分均与甲方无关，此项维修及其他费用均由乙方自行承担。合同期间，乙方应合理使用并爱护该房屋设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋主体及公共配套设施损坏或发生故障的，甲方有权责成乙方将损坏部分修复，乙方必须接受，并于收到甲方通知之日起三日内将修复方案呈甲方书面认可。……合同第七条违约责任中约定若甲方出现严重违约行为，乙方有权提前解除合同。……甲方发生违约情形，违约方除应协商赔偿履约方所受损失外，违约方还应按押金总额向履约方支付违约金。对于合同未尽违约事项，按前述违约确定方式承担责任。……合同第十五条，注明附件内容五为甲方土地产权证复印件。合同另对其他事项作了约定。嵩科公司称安物公司系其控股的关联公司，第二份合同沿用了第一份合同的租赁押金。
　　2019年7月23日、24日，开格公司向嵩科公司二次发送告知函，称嵩科公司在2019年7月22日在房屋门口卸货时损坏了门厅地面大理石，经第三方建筑施工单位核价修复费为1,950元，要求三日内将修复费用支付给开格公司。逾期将采取相应措施停止使用房屋内的设施等。7月24日，嵩科公司回复称其仅造成了一处破损，对开格公司提及的其余几处破坏认为非嵩科公司造成，嵩科公司已用高强度胶粘合了破损处。8月12日，嵩科公司向开格公司发送投诉函，称8月9日门厅钢化玻璃出现了自爆现象，但开格公司的物业推诿修理。9月3日，开格公司继续发函，称大理石破损处已经修复完成，要求嵩科公司支付修复费1,950元。9月5日，嵩科公司回复对修复费用等表示质疑。9月17日，嵩科公司致函开格公司，对后者无理停电表示抗议，要求恢复供电，否则认为是开格公司单方解除合同。9月20日，嵩科公司向开格公司发送了退租申请，内容为鉴于双方相处关系紧张，无法继续经营，提出退租，并退还押金35,162元，嵩科公司将于11月底(租金已缴至11月底)搬出。
　　2019年9月20日，嵩科公司支付开格公司1,950元，用途为4号楼台阶修理费。2019年11月22日，嵩科公司支付开格公司系争房屋2019年12月1日至2020年2月29日的租金56,262元。2020年3月2日，嵩科公司、开格公司签署退租交接单，确认系争房屋及附属配套设施已进行交验，归还交接完毕。并对电表、水表进行了抄表。
　　另查明，2019年10月、11月间，嵩科公司在系争房屋所在的园区张贴“开格园区不讲道理讹诈欺凌天理难容”等海报，原、被告矛盾升级，双方多次报警，并发生肢体冲突。2019年11月27日就肢体冲突引发的纠纷通过人民调解委员会调解。
　　审理中，原告称关于多收的租金，原告是参照3号楼的房屋面积(与4号楼一致)以及涉案合同约定的底楼1层面积340平方米折算得出承租面积少了15.53平方米，按三年合同租金总数折算出被告多收取租金33,349元。另原告称被告曾断电三次，第一次断电三天，第二、第三次前后大概几十分钟。被告称其仅在2019年9月采取过断电措施一次，仅二、三个小时，断电原因系双方有矛盾，原告张贴大字报、拒付修理费所致。案外人安物公司于审理中向本院提供说明一份，称该公司与嵩科公司系关联企业，安物公司曾缴纳给开格公司的租赁押金经开格公司同意已转为嵩科公司与开格公司间租赁合同的押金。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告以及其关联公司安物公司确认后者曾缴纳给被告的租赁押金35,162元已转为涉案合同的押金，本院予以认可。原、被告在租赁合同的履行期间，因地面大理石的维修问题发生纠纷，虽然所涉维修费用金额较小，但双方在处理纠纷的过程中均有不当行为，致使矛盾升级。鉴于被告并无根本违约行为致使原告不能实现承租目的，原告诉请解除合同并要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。事实上，原告虽于2019年9月中下旬向被告发送过退租申请，打算于当年11月底退租，但彼时双方并未达成一致协议，原告亦无单方解约权，此后涉案合同继续履行至合同期满，双方于租期届满时交接了租赁房屋。被告并无举证证明原告有未结清的费用，且在本案中亦未提出反诉，故原告诉请退还租赁押金，本院予以支持。关于双方曾争议的维修费用，原告已向被告支付，其再行要求退还，本院不予支持。自2017年初起，原告的关联企业即与被告就系争房屋建立了租赁关系，至2018年3月由原、被告间直接签约，原告对系争房屋的四址状况属明知，双方在涉案合同中有关租金的计算方式中并未约定按实际承租面积计费，故被告按房屋现状提供给原告承租并未违反合同约定。原告有关被告提供房屋面积不足、应退还部分租金的主张，与事实不符，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海开格企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海嵩科机电设备制造有限公司押金35,162元；
　　二、驳回原告上海嵩科机电设备制造有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,985元，减半收取计992.50元，由原告上海嵩科机电设备制造有限公司负担600元，被告上海开格企业发展有限公司负担392.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿