上海工业欧亚国际贸易有限公司与上海旗忠森林体育城有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(申请执行人)：上海工业欧亚国际贸易有限公司,住所地上海市浦东新区浦东大道2748号。
　　法定代表人：陈兆忠，董事长。
　　委托诉讼代理人：周荆，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈楚波，上海市金茂律师事务所律师。
　　被告(案外人)：上海旗忠森林体育城有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：薛顺平，董事长。
　　委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。
　　第三人(被执行人)：上海长江有色金属现货市场，住所地上海市普陀区中山北路XXX号三楼。
　　法定代表人：周燕军，董事长。
　　原告上海工业欧亚国际贸易有限公司(以下简称欧亚公司)诉被告上海旗忠森林体育城有限公司(以下简称旗忠公司)、第三人上海长江有色金属现货市场(以下简称长江市场)申请执行人执行异某之诉一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2018年3月1日、2018年8月27日两次公开开庭进行了审理。原告欧亚公司的委托诉讼代理人周荆，被告旗忠公司的委托诉讼代理人蒋晨、任明飞到庭参加诉讼，第三人长江市场经本院公告送达开庭传票及依法传唤，两次均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告欧亚公司向本院提出诉讼请求：1、判令对上海市闵行区马桥镇望海村七组(400街坊5/1)土地及地上房屋[房地产权证号：沪房地闵字(2003)第088058号，以下简称系争房地产]继续执行；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告依据已经发生法律效力的本院作出的(2010)普民二(商)初字第416号民事判决书向本院申请执行第三人长江市场，要求其履行支付代理费、代垫费及相应利息、违约金等的义务。本院在执行过程中于2011年4月1日查封第三人名下上述系争房地产，且为首封法院。2017年5月9日，被告旗忠公司以该公司在本院查封前已分别与第三人及第三人委托的上海闵行工贸发展有限公司(以下简称闵行工贸公司)签订关于拆迁系争房地产的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，并已按协议支付全部拆迁补偿款，且已对系争房地产实施了拆迁，因被告不知道第三人财务状况，且基于对第三人系国资委下属企业的信赖，故在本院查封前未能及时办理系争房地产的过户手续等为由提出案外人异某，要求中止对系争房地产执行后，本院作出的关于支持被告异某请求的(2017)沪0107执异41号执行裁定所查明的相关事实及法律适用均存在错误：被告在未取得房屋拆迁许可证的情况下所签订的系争房地产拆迁协议，因违反相关强制性规定应属无效合同；因系争房地产已被拆除，被告不能证明已合法占有系争房地产；鉴于拆迁协议属无效合同，协议中约定的价款金额亦属无效，且相关款项并未支付给第三人；未办理过户登记是被告自身过错导致，综上，被告不符合关于保护无过错不动产买受人物权期待权规定的情形，不能排除执行，故诉至本院要求判如所请。
　　被告旗忠公司辩称，不同意原告的诉请，因被告在本院查封本案系争房地产前已与第三人及第三人委托的闵行工贸公司签订关于拆迁系争房地产的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，并已按协议支付全部拆迁补偿款，也已实际控制系争房地产并对地上残留建筑物、构筑物、附着物等进行清场拆除，且除系争房地产拆迁外，被告与第三人及闵行工贸公司之间无其它经济往来，对第三人财务状况尤其是财产被执行状况并不了解，而被告取得系争房地产系作为市级规划建设的目标地块，故办理相关登记手续除按协议约定外，还需综合考量考虑市、区级政府对系争房地产的规划及建设需要，又因被告基于对第三人系上海市国资委下属企业的信赖，且通过法律途径行使相关权利尚在诉讼时效内，故被告并非忽略过户登记事宜，而是要在综合考量上述因素后再择机办理，后因系争房地产被本院查封而无法办理，被告符合关于保护无过错不动产买受人物权期待权规定的情形，本院作出的(2017)沪0107执异41号执行裁定结果正确，故要求驳回原告的上述诉请。
　　第三人长江市场未到庭作陈述，在其提交的书面陈述意见中称，上述被告所陈述的关于本案系争房地产拆迁的相关事宜属实，且第三人已于2006年1月18日前将系争房地产的房地产权证交给当时的上海市闵行区马桥镇动迁办公室，后于2009年12月又委托上述闵行工贸公司负责处理拆迁收尾及尾款结算事宜，第三人认为系争房地产的动拆迁已完成，对系争房地产为何至今仍登记在其名下的原因并不清楚，且其与原告的案涉纠纷发生在系争房地产动拆迁之后，也与系争房地产无关，本案诉讼亦与其无关，故其不应成为本案诉讼的当事人，要求本院依法判决。
　　本院经审理认定事实如下：本院在执行(2011)普执字第769号原告申请执行第三人进出口代理合同纠纷案过程中，被告以上述同样的事实和理由向本院提出案外人异某，要求本院依法中止对系争房地产的执行，解除对系争房地产的查封。本院以(2017)沪0107执异41号立案受理后，经审查于2017年8月3日作出关于中止本院在(2011)普执字第769号案中对系争房地产执行的(2017)沪0107执异41号执行裁定，原告因不服该裁定诉至本院。
　　本院在审查被告提出的案外人异某中查明：
　　1、原告依据本院于2010年11月10日作出的(2010)普民二(商)初字第416号民事判决书，于2011年1月17日向本院申请执行第三人，要求第三人履行支付代理费XXXXXXX.38元(币种为人民币，下均同)、代垫费XXXXXXX.17元及相应利息、违约金300万元等的义务，本院以(2011)普执字第769号立案执行，在执行过程中于2011年4月1日查封上述系争房地产。
　　2、根据系争房地产的《上海市房地产登记簿》记载，系争房地产的权利人为第三人，权利登记时间为2003年12月29日，本院因(2011)普执字第769号案于2014年3月28日查封系争房地产至今，且为首封法院。根据被告提供的证据材料：系争房地产的房地产权证中载明，该权证编号为沪房地闵字(2003)第088058号，权利人为第三人，房地坐落为马桥镇望海村七组(400街坊5/1丘)，用途为工业，使用期限为2003年12月26日至2053年12月25日止，总面积17321平方米，建筑面积为4958.42平方米，所附地籍图载明红线位置为北松公路XXX号。
　　3、被告与第三人于2006年1月11日签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定，第三人被拆除房屋坐落于北松路XXX号，房屋性质为非居住，建筑面积为12338.41平方米；货币补偿金额为XXXXXXXX元，停产、停业补偿金额为XXXXXXX元，设备迁移费为610280元；第三人应于同年1月18日前将《房地产权证》交被告到有关部门办理注销手续，并应于同年2月28日搬离原址，双方另约定，补偿金额中已包含拆迁范围内的所有土地补偿价；不包含租赁单位上海威胜包装材料有限公司设备搬迁、安置费等费用；协议签订后付补偿款50%，余款在全部搬离后一次性付清。2009年12月24日，第三人书面委托上述闵行工贸公司代表其处理在上海市闵行区马桥镇部分土地动迁的未结事宜及未结款项。2010年1月14日，被告又与闵行工贸公司签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定上海威胜包装材料有限公司租赁厂房内的停业、停产及装潢、附属物等拆迁补偿款总计XXXXXXX元。
　　4、上述两份被告分别与第三人及闵行工贸公司签定的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》中所确定的拆迁补偿款项，及上海市闵行区马桥镇人民政府(以下简称马桥镇政府)与第三人另行签订的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》中所确定的拆迁补偿款127230.3元，于2006年1月19日由闵行区马桥镇土地管理所开具支票，金额为XXXXXXXX元，收款人为闵行工贸公司，用途为结算，闵行工贸公司于2006年1月13日出具收据，金额为XXXXXXXX元，收款事由为动迁补偿款；2006年8月7日，闵行区马桥镇土地管理所开具支票，金额为700万元，收款人为闵行工贸公司，用途为动迁款，闵行工贸公司于2006年8月16日出具收据，金额为700万元，收款事由为北松路拓宽工程动迁补偿；2010年2月3日，马桥镇规划建设和环境保护办公室开具支票，金额为500万元，收款人为闵行工贸公司，用途为动迁补偿款，闵行工贸公司于2010年1月29日出具收据，金额为500万元，收款事由为动迁补偿款；2010年4月23日，马桥镇规划建设和环境保护办公室开具支票，金额为XXXXXXX.3元，收款人为闵行工贸公司，用途为动迁补偿款，闵行工贸公司于2010年4月15日出具收据，金额为XXXXXXX.3元，收款事由为动迁补偿款。
　　5、系争房地产地上建筑物、构筑物、附着物现已全部被拆除。
　　6、闵行工贸公司为第三人于2004年4月7日全额出资设立的独资企业，注册资本2000万元，国家企业信用信息公示系统无该企业出资变更事项的记载。
　　7、上述马桥镇政府就本院查封系争房地产中建筑面积138.26平方米的房屋及相应土地使用权向本院提出执行异某后，本院以(2017)沪0107执异42号立案审查。
　　原告提起诉讼时提交了本院(2017)沪0107执异41号执行裁定书及已废止的国务院令[2001]第305号《城市房屋拆迁管理条例》以证明其主张。
　　被告在本案审理过程中除提交了与其在向本院提出案外人异某时已提交的相同证据材料外，为进一步证明其主张，还补充提交了由马桥镇政府于2018年8月28日出具的《情况说明》及所附上海市闵行区机构编制委员会闵编﹝2007﹞10号《关于同意建立上海市闵行区房屋土地管理局浦江土地管理所等9个全民事业单位的通知》、闵编﹝2007﹞17号《关于撤销闵行区马桥镇土地管理所的通知》，上海市闵行区人民政府办公室闵府办发[2008]88号《闵行区人民政府办公室关于印发马桥镇人民政府职能配置、内设机构和人员编制方案的通知》，上海市闵行区机构编制委员会办公室《关于“闵行区马桥镇土地管理所”、“上海市闵行区规划和土地管理局马桥所”隶属关系的说明》，用以证明因被告当时资金紧张，而马桥镇政府下属马桥镇财政所系被告的间接股东之一，故安排由马桥镇政府下属闵行区马桥镇土地管理所、马桥镇规划建设和环境保护办公室支付了系争房地产的拆迁补偿款项，及本院(2017)沪0107民初23153号本案原告诉马桥镇政府和本案第三人申请执行人执行异某之诉案所涉马桥镇政府与第三人另行签订关于拆迁除本案系争房地产中建筑面积138.26平方米房屋的协议后，由马桥镇政府下属闵行区马桥镇规划建设组、闵行区马桥镇土地管理所支付了协议中所约定的拆迁补偿款项，同时说明马桥镇政府当初打算将系争房地产土地范围内的残留的建筑物、构筑物等清场后再去办理相关登记手续。经质证，原告对上述被告补充提交的证据的真实性不持异某，但认为因马桥镇政府系本院正在审理的原告另行提起诉讼且与本案有关联的另案的被告，故《情况说明》不具客观性，且能进一步印证原告的相关主张，特别是未办理过户登记是被告自身原因的主张。第三人未对上述被告提交的证据发表质证意见。综合上述被告提供的相关证据及上述第三人书面陈述意见中所涉相关内容，且在原告未提供相反证据的情况下，本院确认闵行区马桥镇土地管理所、马桥镇规划建设和环境保护办公室已代被告将上述两份《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》中所约定的拆迁补偿款全额向闵行工贸公司支付的事实。
　　第三人在本案审理过程中将上述其与被告签订的关于系争房地产拆迁的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》及委托上述闵行工贸公司代表其处理系争房地产拆迁未结事宜及未结款项的《委托书》作为其书面陈述意见的附件向本院提交，结合上述对被告提供相同证据的质证情况，本院对被告所主张在本院查封本案系争房地产前已分别与第三人及第三人委托的闵行工贸公司签订关于拆迁系争房地产的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》的事实予以确认。
　　另，根据本院(2017)沪0107执异41号案卷记载，在本院2017年7月14日听证审查过程中，被告陈述称因对系争房地产的拆迁系协议动迁，故未办理相关行政许可手续。
　　再，上述本院(2017)沪0107执异42号案，系上述马桥镇政府就本院在(2011)普执字第769号案执行中查封系争房地产中建筑面积138.26平方米的房屋及相应土地使用权，以在本院查封前已与第三人签订关于拆迁该部分房地产的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，并已按协议支付全部拆迁补偿款，且已实施了拆迁，因不知道第三人财务状况，且基于对第三人系国资委下属企业的信赖，故在本院查封前未能及时办理系争房地产的过户等与本案被告基本相同的理由向本院提出案外人异某，本院经审查于2017年8月4日作出关于中止本院在(2011)普执字第769号案中对相关房地产执行的(2017)沪0107执异42号执行裁定，原告因不服该裁定也起诉至本院，本院于2017年9月8日以(2017)沪0107民初23153号立案，现在审理中。
　　又，上述本院(2011)普执字第769号案执行至今，第三人仍未向原告履行支付相关欠款的义务。
　　以上事实，由上述本案各方当事人提供的相关证据材料、(2017)沪0107执异41、42号案卷材料和执行裁定书以及各方当事人的庭审及书面陈述等在案佐证。
　　本院认为：本案的争议焦点在于被告是否符合关于保护无过错不动产买受人物权期待权规定的情形及条件，从而能够排除本院对本案系争房地产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异某，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，根据上述查明的事实，首先，被告在未取得拆迁许可证的情况下与第三人及第三人委托的闵行工贸公司所签订的上述两份《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》应认定为平等主体间签订的民事协议，该两份协议的实质是被告以给付金钱为对价以获得第三人所有的本案系争房地产的物权，由于该两份协议是协议双方的真实意思表示，被告是否取得拆迁许可证并不影响该两份民事合同的效力，故本院对原告关于此的主张不予采信，且因该两份协议签订时间早于本院查封本案系争房地产的时间，上述情形符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；其次，因被告在本院查封前已对系争房地产范围内的建筑物、构筑物、附着物实施了拆除，且第三人也根据协议将系争房地产的权证交出，上述应视为被告在本院查封前已取得对系争房地产的实际控制权，该情形符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，故本院对原告关于此的主张不予采信；再次，尽管被告并未直接出资支付协议约定的拆迁补偿款，而实际收款方也并非第三人，且部分款项在第三人委托上述闵行工贸公司前已由闵行工贸公司收取，但根据上述上海市闵行区马桥镇人民政府就付款问题所作相关书面说明，及上述第三人在书面陈述中的相关意见，并结合上述被告提供证据中的付款金额、实际付款方在相关付款凭证中所标注的付款用途及实际收款方在相关收款收据中所标注的收款事由与上述两份协议的相关约定均一致，且鉴于作为实际收款方的闵行工贸公司系由第三人全额出资设立的子公司，在原告未提供相反证据的情况下，应认定第三人已收到协议约定的全部价款，又因全部款项的支付时间均在本院查封系争房地产之前，上述情形符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，故本院对原告关于此的主张不予采信；最后，诚如被告所言，其办理系争房地产过户手续需考虑市、区级政府对系争房地产的规划及建设需要及基于对第三人系上海市国资委下属企业的信赖，且通过法律途径行使相关权利尚在诉讼时效内，故要在综合考量上述因素后再择机办理，但因被告未提供证据证明未办理过户登记系因第三人及相关方原因或其它客观原因导致，且被告自2010年4月23日付清全部款项并已实际控制系争房地产至2011年4月1日本院第一次查封前，有近一年的时间可以去办理过户手续或通过法律途径行使相关权利，由此可见，导致系争房地产未办理过户登记的原因在于被告怠于行使相关权利，上述情形不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故本院对原告关于此的主张予以采信。由于不动产买受人必须同时满足上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件才能排除执行，故被告所主张的对本案系争房地产的物权期待权不能排除本院因原告申请执行第三人一案而对本案系争房地产的执行。
　　第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
　　综上所述，因本案系争房地产至今仍登记在第三人名下，且被告因不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件而不能排除执行，故原告要求继续执行本案系争房地产的诉讼请求依法成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十三条第(一)项、第三百一十四条第二款的规定，判决如下：
　　一、准许对登记在第三人上海长江有色金属现货市场名下坐落于上海市闵行区马桥镇望海村七组(400街坊5/1)[房地产权证号：沪房地闵字(2003)第088058号]的房地产的执行。
　　二、本院(2017)沪0107执异41号执行异某裁定于本判决生效时自动失效。
　　案件受理费人民币80元，由被告上海旗忠森林体育城有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周婵娟

书记员：但振华