上海巴士第一公共交通有限公司与刘根林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海巴士第一公共交通有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：徐启兵，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：冯传求，上海市浦栋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：唐勇强，上海市浦栋律师事务所律师。
　　被告：刘根林，男，1963年5月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告上海巴士第一公共交通有限公司与被告刘根林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海巴士第一公共交通有限公司的委托诉讼代理人冯传求、被告刘根林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海巴士第一公共交通有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.请求依法判令被告腾退房屋，并将坐落于上海市浦东新区德平路XXX号二楼房屋归还原告；2.请求依法判令被告向原告支付房屋占有使用费人民币(以下币种相同)29,000元(自2019年1月1日起暂计算至2019年5月31日，此后每日按照房屋占有使用费193.33元计算，直至被告返还原告房屋时停止计算)；3.请求依法判令被告承担本案全诉讼费用。事实和理由：原告(出租方、甲方)与被告(乙方、承租人)于2017年12月签订《房屋租赁合同(办公)》,约定原告将位于上海市浦东新区德平路XXX号二楼房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，房屋租赁期限自2017年11月1日起至2018年12月31日止，月租金支付标准为每月2,900元。《房屋租赁合同(办公)》第8-1条约定，“除甲方同意乙方续约租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”系争房屋租赁租期到期后，双方没有达成续约协议，原告要求被告返还房屋，但被告不肯向原告返还房屋。原告于2019年5月9日委托律师向被告发送律师函，函告被告返还房屋，支付房屋占有使用费。被告于2019年5月10日收悉律师函，但仍未按照律师函的要求腾退并返还房屋给原告，也未支付房屋占有使用费。截至2019年5月31日，被告已经违法占用房屋长达五个月，拖欠原告房屋占用使用费29,000元。故原告诉至本院。
　　刘根林辩称，不同意原告全部诉请。系争房屋原为建筑群，2003年始原、被告建立租赁关系，原告当时的车队长与被告签订一份合同期限为2003年至2024年的房屋租赁合同，自2015年开始原、被告每年签订房屋租赁合同，除2017年11月签订的租赁合同以外的其他房屋租赁合同被告均已遗失。2016年前系争房屋为被告自用，2016年后转租给案外人用于儿童教育，后原告说案外人无营业执照要求被告撤离，故于2019年2月、3月时被告让案外人搬某系争房屋。案外人搬某后原告表示租金需要涨价，被告表示租金愿意调整为5,000元/月，但需要几个月空置期，原告不同意自行承担空置期租金，后原告提起诉讼。系争房屋原来的租金标准为2,900元/月，现原告诉请的标准为5,800元/月，整整翻了一倍，没有任何依据。原告答应托管班延迟2个月撤离，这是原告的让步，由于原告经常来告知系争房屋不能经营托管班，要求托管班尽快搬走，导致被告无法收到租金，所以原告不应该向被告收取两个月的房租。2019年开始，因为原告没有房产证导致不能办理营业执照，原告也没有跟被告签订租赁合同，导致系争房屋一直空关，并没有实际使用。被告的太太帮助原告管理其余五间房屋(收缴水电费并维修)，原告承诺支付劳务费，但10多年来分文未付。原告的位于上海市浦东新区德平路XXX号一楼位置的调度室的水、电费自2003年开始就由被告支付。综上，被告要求原告赔偿在2003年至2018年被告承租期间的以下费用：水费160,470.06元、电费603,952.85元、管理费384,000元(按2,000/月的工资标准算)、房屋维修费30,000元、电线失火赔偿款(扩容，换电线，空气开关等)68,000元、水管漏水赔偿款(重新换水管，材料人工)15,000元、2018年合同签订后的装修费69,000元，上述费用共计1,330,422元。
　　本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同(办公)》，约定原告将系争房屋出租给被告作办公使用，租赁期限自2017年11月1日始至2018年12月31日止；租金为每月2,900元。第7-1约定：“甲、乙双方约定：租赁期间，该房屋和有关设施设备有损坏或故障时，由乙方负责维护、维修，维护维修费用由乙方承担。”第8-1约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”第8-2约定：“乙方返还该房屋时，应当符合正常使用后的状态，撤走所有物品，【拆除该房屋内乙方自行装修的所有装修隔断及乙方自行添置的设施和设备(甲方同意保留的除外)，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用后，方可办理退租手续。……”合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交由被告使用，被告按合同约定支付租金至2018年12月31日。2019年5月9日原告委托上海市浦栋律师事务所律师向被告发送《律师函》，载明“……委托人于2019年3月13日书面函告贵方不再与贵方续订房屋租赁合同，要求贵方于2019年3月31日腾退房屋，并按照5,800元／月标准支付房屋占有使用费。贵方收函后，对委托人的要求置之不理，仍违法占用房屋至今。鉴于贵方上述逾期腾退房屋之行为，巴士一公司特委托本所律师郑重函告如下：一、请贵方于2019年5月15日前腾退房屋，并将房屋归还巴士一公司。二、贵方应按照2017年签署的《房屋租赁合同(办公)》所约定的逾期返还房屋的房屋占有使用费标准，向委托人缴纳房屋占有使用费26,100元【暂计算至2019年5月15日，此后每日房屋占有使用费193.33元，直至贵方返还房屋停止计算】。……”现原告认为，被告在收到律师函后未按照律师函的要求腾退并返还房屋给原告，也未支付房屋占有使用费，故原告于2019年6月诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，被告提供上海鸿桐装饰设计有限公司(装饰工程报价表)4份，证明被告对系争房屋进行装修、维修所支付的费用，并称落款处的签字人韩笑梅为被告妻子，为系争房屋实际使用人。经庭审质证，原告认为该证据为被告当庭提交已过举证期限，在甲方签字确认处并非被告签字，真实性无法确认，其中落款时间为2008年10月20日、2011年8月15日、2013年7月4日的报价单形成时间并未在本案租赁期间内，与本案无关；落款为2018年5月30日的单据系装修单据，如装修真实发生也系被告单方行为，未经原告同意，根据双方合同约定如被告需装修房屋需事先征得原告同意，被告在未征求原告同意的情况下装修房屋构成违约，对房屋造成的损坏原告保留追索权利，上述4份单据仅为报价单据并非实际履行情况，如被告需证明其实际履行了报价单据需提供相应证据，且证据存在伪造可能性。
　　审理中，被告陈述其于2019年4月对系争房屋进行装修，由于原告起诉了被告，被告未对系争房屋实际使用，系争房屋一直处于空置状态，但系争房屋的钥匙在被告处。
　　经法院释明，被告明确关于其答辩意见中陈述的要求原告赔偿的各项损失，在本案中不提起反诉。
　　以上事实由原告递交的《房屋租赁合同(办公)》《律师函》、EMS快递面单、签收查询记录、照片、《关于浦东新区配套的德平路公交站点划归公交自行管理的函》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同(办公)》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同期满后，原、被告未就系争房屋的续租达成合意，被告应按合同约定及时搬某系争房屋，并按符合正常使用后的状态将系争房屋返还给原告。故原告要求被告腾退系争房屋，并将系争房屋归还原告的诉讼请求，本院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于被告提出的由于原告要求托管班尽快搬某导致被告无法收到租金，故原告不应向被告收取该两个月租金的主张，被告并无充分证据证实系因原告导致系争房屋无法正常使用，故本院对上述主张均难以采信。原、被告在《房屋租赁合同(办公)》中对逾期返还系争房屋的使用费计算标准作了约定，该约定属于对违约责任的约定，被告认为约定金额过高而请求法院予以调整，本院予以准许。本院综合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整，本院参照《房屋租赁合同(办公)》租金标准的1.5倍计算合同到期以后逾期返还系争房屋的房屋使用费。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告刘根林应于本判决生效之日起十日内搬某上海市浦东新区德平路XXX号二楼房屋，并将上述房屋返还原告上海巴士第一公共交通有限公司；
　　二、被告刘根林于本判决生效之日起十日内按每月4,350元标准支付原告上海巴士第一公共交通有限公司自2019年1月1日起至实际履行本判决第一项内容之日止的房屋使用费；
　　三、驳回原告上海巴士第一公共交通有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费525元，减半收取计262.50元，由被告刘根林负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：陈裔佼

书记员：徐  婷