上海巴士第四公共交通有限公司与杨毓敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海巴士第四公共交通有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：黄伟明，总经理。
　　委托诉讼代理人：卞显翠，上海思信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：杨毓敏，男，1956年3月27日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：赵斌，上海俱进律师事务所律师。
　　原告上海巴士第四公共交通有限公司(以下简称“巴士第四公司”)与被告杨毓敏及反诉原告杨毓敏与反诉被告巴士第四公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)巴士第四公司的委托诉讼代理人卞显翠，被告(反诉原告)杨毓敏及其委托诉讼代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告巴士第四公司提出诉讼请求：一、判令杨毓敏返还巴士第四公司位于上海市普陀区西康路XXX号房屋，并立即搬离该房屋；二、判令杨毓敏按照每日人民币308.31元(以下币种均为人民币)的标准向巴士第四公司支付自2018年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，并支付占用房屋期间使用的水、电、煤气费；三、本案诉讼费由杨毓敏承担。事实与理由：2001年5月1日起，杨毓敏承租巴士第四公司位于上海市普陀区西康路XXX号的房屋(以下简称“西康路房屋”)，租赁用途为开办水果店，租期至2018年6月30日。租赁期满后，双方未再续约。经巴士第四公司多次催促，杨毓敏至今尚未腾退房屋，故巴士第四公司诉至法院，请求判如所请。
　　被告杨毓敏辩称，巴士第四公司曾口头同意续租，故不同意解除合同，要求免费租赁西康路房屋至2019年5月，以弥补杨毓敏对房屋门面及屋顶维修支出的费用。同意支付欠付的水、电、煤气费。
　　反诉原告杨毓敏提出反诉诉讼请求：一、判令巴士第四公司向杨毓敏支付西康路房屋的门面维修费、屋顶维修费20,000元；二、判令巴士第四公司返还押金6,250元；三、本案诉讼费由巴士第四公司承担。事实与理由：在租赁期间，西康路房屋门面屋顶漏水及墙体开裂，杨毓敏多次要求巴士第四公司进行修理，但巴士第四公司始终拒绝整修，故杨毓敏自行修理支出共计20,000元，该费用应当由巴士第四公司承担。租赁期限届满后，巴士第四公司口头同意续约，其后却又反悔要求杨毓敏搬离，导致杨毓敏在经营过程中领取的营业执照、食品许可证和烟草专卖等执照因无法进行续期审核而过期，相关损失应当由巴士第四公司承担。故杨毓敏提起反诉，要求判如所请。
　　反诉被告巴士第四公司辩称，根据合同约定，因经营需要进行的改造和装修费用由杨毓敏自行承担。租赁期满后，巴士第四公司并未同意续租，且于2018年7月发函要求杨毓敏搬离，故杨毓敏所支出的进货和办理证照的费用不应当由巴士第四公司承担。押金应先用于抵扣占有使用费及水电费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实本诉如下：
　　一、西康路房屋用地面积44平方米，土地使用者系上海市公共交通总公司第三电车公司。该房屋未进行不动产产权登记，未取得建设工程规划许可，由上海市公共交通总公司第三电车公司下属物业管理单位管理房屋租赁事宜，用途为公共汽车站点用房。
　　二、2001年起，巴士第四公司将西康路房屋出租给杨毓敏，用于经营水果。2018年，巴士第四公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的杨毓敏签订《房屋租赁合同(商用)》。该合同约定：甲方将西康路房屋出租给乙方，乙方已清楚了解场地租赁合同项下房屋的权属、状况、性质(无产证)，在确定租金标准时，双方已考虑到房屋的权属、状况、性质；租赁期自2018年1月1日起至2018年6月30日止；月租金6,250元；房屋租赁保证金相当于1个月的租金，即6,250元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用后，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，乙方承担的上述费用计算方式为按单结算；房屋和有关设施设备有损坏或故障时，由乙方负责维护、维修，维护维修给用由乙方承担；乙方应在合同期满后当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的1.5倍向甲方支付占用期间的使用费。该合同签订后，杨毓敏支付租金至2018年6月30日。
　　三、在租赁期间，西康路房屋因二层违章建筑拆除造成渗漏，杨毓敏对屋顶进行了防水工程施工，并搭建彩钢板。其后，杨毓敏因经营所需申请办理营业执照、烟草专卖零售许可证(有效期自2013年12月11日至2018年12月3日)、食品经营许可证(2018年3月15签发，有效期至2023年3月14)。
　　四、2018年7月12日，巴士第四公司委托律师向杨毓敏发送函件，表示西康路房屋租赁期限于2018年6月30日到期，巴士第四公司未同意续租，双方未续签合同，在租赁期满后拒绝返还该房屋已经构成违约，要求于收函后5日内将房屋返还，否则应承担房屋使用费、水、电费、诉讼费及相关费用。
　　以上事实，有土地使用权证明、《证明》、《房屋租赁合同(商用)》、律师函、照片及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　反诉事实查明如本诉。
　　本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。西康路房屋并未取得建设工程规划许可证，亦未进行不动产登记，且使用用途系专门用于公共汽车运营所需的站点用房，故巴士第四公司与杨毓敏就西康路房屋租赁事宜订立的《房屋租赁合同(商用)》应属无效。合同无效后，被告杨毓敏应向巴士第四公司返还房屋，并应给付相应的占有使用费。鉴于双方约定的租金标准已经考虑西康路房屋无产证的情况，故占有使用费的标准参照租金计算。巴士第四公司要求杨毓敏支付占有使用房屋期间产生的水、电、煤气费用，并无不妥，本院予以支持。
　　针对反诉部分，因上述《房屋租赁合同(商用)》无效，双方对于房屋维修的约定并不发生法律效力，巴士第四公司仍应承担杨毓敏对房屋修缮、维护支出所造成的损失。本院参考相关证据及当事人的意见，并考虑双方对于合同无效的过错程度等因素，酌情确定巴士第四公司应承担的损失为2,000元。对于杨毓敏主张因无法继续经营产生的营业执照、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证过期损失及商品进货损失，鉴于双方在签订合同时已清楚了解西康路房屋性质，且合同约定的租赁期限至2018年6月30日，杨毓敏应对无法持续使用西康路房屋具有合理预见，并妥善规划经营规模，故对杨毓敏的该意见难以采纳。杨毓敏要求巴士第四公司退还押金，并无不妥，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
　　一、被告杨毓敏应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区西康路XXX号房屋，并将该房屋交还原告上海巴士第四公共交通有限公司；
　　二、被告杨毓敏应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币6,250元的标准，给付原告上海巴士第四公共交通有限公司自2018年7月1日起至实际迁出之日止的占有使用费；
　　三、被告杨毓敏应于本判决生效之日起十日内结清上海市普陀区西康路XXX号房屋占有使用期间产生的水、电、煤气费用；
　　四、反诉被告上海巴士第四公共交通有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告杨毓敏维修费人民币2,000元；
　　五、反诉被告上海巴士第四公共交通有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告杨毓敏返还押金人民币6,250元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　本案受理费人民币277元，减半收取，计人民币138.5元，由被告杨毓敏承担。
　　本案反诉受理费人民币228元，由反诉被告上海巴士第四公共交通有限公司承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：于  凯

书记员：朱  颖