上海市宝山区康泰新城业主大会与大华集团上海物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海市宝山区康泰新城业主大会，住所地上海市宝山区。
　　负责人：陆彤钢，业主委员会主任。
　　委托诉讼代理人：钱德来。
　　委托诉讼代理人：周志宏，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：大华集团上海物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：潘文瑶，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王金，上海市君悦律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海市宝山区康泰新城业主大会(以下简称康泰新城业主大会)与被告(反诉原告)大华集团上海物业管理有限公司(以下简称大华物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。康泰新城业主大会的负责人陆彤钢及其委托诉讼代理人钱德来、周志宏和大华物业的委托诉讼代理人刘炘、王金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　康泰新城业主大会向本院提出诉讼请求：要求确认康泰新城业主大会与大华物业签订的《临时物业服务合同》无效，大华物业返还公共收益人民币876,252.65元(以下币种均为人民币)，并向康泰新城业主大会移交物业管理资料、客户档案管理资料、财务管理资料。事实和理由：2015年9月28日，双方签订《临时物业服务合同》，约定康泰新城业主大会委托大华物业对康泰新城小区(以下简称系争小区)进行临时物业管理服务。2015年7月1日至2016年1月15日，大华物业实际对系争小区提供物业管理服务。康泰新城业主大会认为，双方签订的《临时物业服务合同》未经业主大会表决通过，侵犯了系争小区业主的合法权益，损害社会公共利益，该合同应为无效。另外，大华物业收取的公共收益未返还给康泰新城业主大会，也未移交物业管理资料、客户档案管理资料、财务管理资料，故康泰新城业主大会起诉至本院并提起上述请求。
　　大华物业辩称并反诉称，康泰新城业主大会之前委托的物业管理公司因长期亏损撤离系争小区，康泰新城业主委员会向宝山区住房保障管理局及大场镇人民政府申请临时代管，大华物业根据政府部门指定下与康泰新城业主大会签订了临时物业合同，为系争小区提供临时物业服务，这不同于平时的物业服务关系，该临时物业合同应为有效合同。同意移交相交资料。根据合同第九条的约定，大华物业实际经营亏损部分自小区公共收益结余中按实际发生金额弥补给大华物业。根据司法审计的结果，将公共收益补贴亏损后，大华物业还存在亏损，故不同意返还公共收益，并反诉要求康泰新城业主大会支付经营亏损补贴1,151,441元。
　　康泰新城业主大会针对反诉辩称，临时物业合同无效，故不同意按照该合同约定的酬金制进行结算，而应参照前物业合同的包干制计价，所以不同意大华物业的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：2015年6月27日，康泰新城业主委员会向宝山区住房保障管理局、大场镇人民政府提出书面申请，内容为，因风华物业公司将于本月30日撤离系争小区，业主大会无法及时另聘物业服务企业，故申请指定物业服务企业临时代管。2015年6月29日，大场镇住宅物业管理协调办公室回复康泰新城业主委员会，指定大华物业对系争小区进行临时代管。2015年7月1日，大华物业进驻系争小区并提供物业管理服务。2015年9月28日，康泰新城业主大会、业主委员会作为甲方，大华物业作为乙方，双方签订《临时物业服务合同》，约定大华物业对系争小区提供临时物业管理服务，物业位置为宝山区大场镇真金路1039弄，华灵路1885弄、1895弄。合同第七、八条约定物业费标准。合同第九条约定，鉴于小区处于托管期的现实紧急特殊情况及目前收费状况，为了保证小区正常运行；对于小区的经营状况双方按以下方式结算：托管期间所有的收入以实际收到到账为准，所有成本支出均由业委会签字进行确认；乙方将部分专业项目委托第三方提供服务的，由甲方、乙方及第三方共同签订三方协议；乙方按当期应收物业费收入的8%提取间接管理成本；实际经营亏损部分自小区公共收益结余中按实际发生金额弥补给乙方；待甲方正式选聘物业企业并签订物业合同后，上述结算方式终止。合同第十一条约定，甲方委托乙方代为收取地面停车费，乙方从地面停车费中按税后35%标准提取停车管理服务费，其余部分纳入小区公共收益。合同第三十四条约定，本临时合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2016年1月15日，大华物业退出系争小区。
　　审理中，本院根据大华物业的申请，委托上海沪中会计师事务所有限公司对大华物业为系争小区提供临时物业服务期间所收取的物业费、公共收益及全部支出的金额进行鉴定。鉴定意见如下：1、大华物业收到物业管理收入2,442,515.91元，其中属于鉴定期间之前的收入713,251元，属于鉴定期间的收入1,454,537.22元，属于鉴定期间之后的收入274,726.89元；2、康泰新城小区共发生物业管理支出2,735,270.97元，其中可确认的物业管理支出2,711,658.19元，根据现有资料暂不能确认的物业管理支出23,612.78元；3、大华物业公司共收取地面停车费收入1,449,628.50元，其中属于鉴定期间之前的收入2,850元，属于鉴定期间的收入811,493.22元，属于鉴定期间之后的收入635,285.28元；4、康泰新城小区共发生公共收益成本565,837.45元，本届业委会不认可对外支付中的215,653.51元，认为不应由小区公共收益支出；5、大华物业代垫康泰新城小区发生维修基金支出39,418.01元。大华物业表示，合同第九条约定应收物业费收入的8%应作为间接管理成本计入，对鉴定意见其余部分均认可。康泰新城业主大会表示，对物业管理支出中的保安服务费、保洁服务费、绿化养护费、弱电系统保养费、电梯保养费、水箱清洗费，因外包合同没有业委会签章，对相关费用不予认可；公共收益成本中的215,653.51元不应计入。鉴定单位表示，8%的间接管理成本不是本案实际收支，所以没有列入审计范围；保安服务费等6项费用，外包合同是真实的，并已实际支出，应当计入；公共收益支出是实际支出，均由上届业委会签字确认。
　　审理中，大华物业明确反诉请求的计算方式：根据鉴定意见，大华物业收取物业费1,454,537.22元、公共收益811,493.22元，合计收入2,266,030.44元；支出为物业管理支出2,735,270.97元、公共收益支出565,837.45元、维修基金支出39,418.01元、增加维修费用131,568元、按应收物业费收入的8%提取间接管理成本116,363元；以上收支相抵，大华物业实际经营亏损1,151,441元。康泰新城业主大会对此不予认可。
　　审理中，康泰新城业主大会与大华物业均确认，大华物业收取的物业费中非托管期间的部分，由大华物业与相关物业公司自行结算。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　双方当事人有争议的事实和证据：康泰新城业主大会向本院提供《上海市宝山区康泰新城小区关于停止临时托管期间按实结算等事宜的表决程序的决定》等证据，证明大华物业损害全体业主的合法权益，损害了公共利益，应确认临时物业合同无效。大华物业对上述证据均不予认可。
　　大华物业向本院提供(2018)沪0113民初21405号民事判决书，证明大华物业委托上海定邦实业发展有限公司对系争小区渗漏水维修工程进行施工，因康泰新城业委会未付该款，法院判决由大华物业支付工程款130,117元，并负担案件受理费1,451元，共计131,568元，构成上述计算方式中的增加维修费用。康泰新城业主大会表示，当时业委会要求大华物业提供报修单、竣工验收报告等材料，需经2/3以上业主同意后，可以使用维修基金支付，但大华物业未能提供相关材料。
　　本院认为，根据查明的事实，大华物业是由康泰新城业委会申请，由政府部门指定对系争小区进行临时代管，因前物业企业突然退出系争小区，大华物业对系争小区提供临时物业管理，符合小区业主的共同利益。因此，康泰新城业主大会、业主委员会与大华物业签订的《临时物业服务合同》未侵犯业主的合法权益，也未损害公共利益，合法有效。康泰新城业主大会要求确认该合同无效的请求，本院不予支持。大华物业已退出系争小区，康泰新城业主大会要求其移交物业管理相关资料的请求，大华物业表示同意，本院予以支持。
　　关于康泰新城业主大会要求返还公共收益的本诉请求，以及大华物业要求支付经营亏损补贴的反诉请求。根据司法鉴定意见，大华物业的物业管理收入为1,454,537.22元，公共收益收入(均为停车费收入)为811,493.22元，物业管理支出为2,711,658.19元，公共收益成本为565,837.45元。根据合同约定，乙方按当期应收物业费收入的8%提取间接管理成本；乙方从地面停车费中按税后35%标准提取停车管理服务费，其余部分纳入小区公共收益。因此，在提取间接管理成本并扣除纳入小区公共收益的停车费收入后，大华物业在托管期间的经营已存在实际亏损。根据合同约定，实际经营亏损部分自小区公共收益结余中按实际发生金额弥补给乙方，该条款中的公共收益结余应界定在大华物业托管期间，纳入小区公共收益的停车费收入应按该约定弥补给大华物业。但根据鉴定意见，纳入小区公共收益的停车费收入仍不足以弥补大华物业的经营亏损，合同对此也没有约定，不足部分应由大华物业自行承担。此外，大华物业收取的托管期间以外的停车费638,135.28元，应返还给康泰新城业主大会。综上，康泰新城业主大会要求大华物业返还公共收益的请求，本院支持其中的638,135.28元。大华物业要求康泰新城业主大会支付经营亏损补贴的请求，本院不予支持。
　　根据鉴定意见，大华物业代垫维修基金支出39,418.01元，应由系争小区维修基金支出。根据生效判决认定，大华物业向上海定邦实业发展有限公司支付的工程款130,117元，属于系争小区渗漏水维修工程的工程款，也应由系争小区维修基金支出。上述两笔费用，应由康泰新城业主大会支付给大华物业，并在系争小区维修基金中列支。因大华物业已在反诉中计算经营亏损时将两笔费用计入，故在本案中一并处理。前案系大华物业欠付工程款引发，案件受理费1,451元应由大华物业自行承担。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)大华集团上海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海市宝山区康泰新城业主大会移交物业管理资料、客户档案管理资料、财务管理资料；
　　二、被告(反诉原告)大华集团上海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海市宝山区康泰新城业主大会返还公共收益638,135.28元；
　　三、原告(反诉被告)上海市宝山区康泰新城业主大会于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)大华集团上海物业管理有限公司支付维修基金支出169,535.01元；
　　四、驳回原告(反诉被告)上海市宝山区康泰新城业主大会的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)大华集团上海物业管理有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取6,281元，由原告(反诉被告)上海市宝山区康泰新城业主大会负担1,190.50，被告(反诉原告)大华集团上海物业管理有限公司负担5,090.50元；反诉案件受理费减半收取7,581元，由原告(反诉被告)上海市宝山区康泰新城业主大会负担1,845.50元，被告(反诉原告)大华集团上海物业管理有限公司负担5,735.50元；鉴定费13万元，由原告(反诉被告)上海市宝山区康泰新城业主大会与被告(反诉原告)大华集团上海物业管理有限公司各负担65,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君