上海市宝山区颐河苑小区业主委员会与上海民逸物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市宝山区颐河苑小区业主委员会，住所地上海市宝山区。
　　负责人：寿维华，主任。
　　负责人：时海，主任。
　　委托诉讼代理人：张秋平。
　　委托诉讼代理人：李敬伟。
　　被告：上海民逸物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：郭文斌，执行董事。
　　委托诉讼代理人：金廷一，上海市新华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱家维，上海市新华律师事务所律师。
　　原告上海市宝山区颐河苑小区业主委员会(以下简称颐河苑业委会)与被告上海民逸物业管理有限公司(以下简称民逸公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告颐河苑业委会的负责人时海及其委托诉讼代理人李敬伟，被告民逸公司的委托诉讼代理人金廷一、朱家维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告颐河苑业委会向本院提出诉讼请求：1、判令民逸公司返还2017年12月31日前的小区公共收益人民币(以下币种均为人民币)114,471.78元(计算方法为：2017年度总收益130,149.70元扣除预收的2018年度的收益39,504元，剩余部分90,645.70元按照70%支付给颐河苑业委会计63,451.99元，加上2016年底前结余的收益51,019.79元)。2、判令民逸公司返还预收的2018年度的小区公共收益39,504元。3、判令民逸公司支付垃圾清运费5,560元。事实和理由：颐河苑业委会与民逸公司签订《物业服务合同》，民逸公司于2014年4月1日至2014年12月31日期间为颐河苑小区提供物业服务。合同到期后，双方又续签了一年期的合同。2016年起至2017年6月(期间由居委会代管)期间，民逸公司仍为颐河苑小区提供物业服务。2017年7月至12月，小区新的业委会成立，民逸公司于2017年底撤离小区，从2018年起由其他物业公司接手管理小区。民逸公司撤离后，未将小区公共收益余款返还给颐河苑业委会，积存的绿化修建垃圾也未能清运，故涉诉。
　　被告民逸公司辩称，对颐河苑业委会主张的2016年底前的公共收益余额为51,019.79元无异议，对颐河苑业委会诉请的公共收益结余金额有异议，公共收益中还有其他由颐河苑业委会承担的费用尚未扣除，且《物业服务合同》约定，在物业管理期间发生物业亏损，由颐河苑业委会从公共收益内补偿物业管理费。民逸公司在经营中发生了亏损，故公共收益应当补偿给民逸公司。不同意颐河苑业委会的第一项诉请。民逸公司同意支付垃圾清运费5,560元及预收的2018年度公共收益39,504元。
　　经审理查明，2014年4月1日，颐河苑业委会(甲方)与民逸公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定，乙方为甲方物业管理区域内的业主、物业使用人提供物业管理服务；物业服务费不含物业大修和专项维修的费用；合同第九条约定，乙方按下列第一种收费形式确定物业服务费用：一、包干制，由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。二、酬金制；本合同自2014年4月1日起至2014年12月31日止；第三十九条约定，经双方决定，在物业管理期间，如发生物业亏损，由业委会给予协商补偿物业费(第三十九条内容系手写，添加为合同最后一条)。
　　2015年1月3日，颐河苑业委会(甲方)与民逸公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定，甲乙双方就物业管理服务事宜，订立本合同；乙方为甲方物业管理区域内的业主、物业使用人提供物业管理服务；物业服务费不含物业大修和专项维修的费用；合同第九条约定，乙方按下述收费形式确定物业服务费用：一、包干制，二、酬金制；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，收入按民逸公司30%，业主大会70%分配；物业服务费属本合同第九条第二项或第_(空白)_项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：一、年度结算结余部分，直接纳入专项维修资金，二、年度结算不足部分，按下列第二种方式处理：1、由业主追加补足，2、经双方决定，在物业管理期间，如发生物业亏损，由业委会从公益收入内补偿物业管理费(该第2条内容为手写条款，颐河苑业委会、民逸公司的合同原件上均有该手写条款)；本合同为期1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。该合同到期后，颐河苑业委会未与民逸公司续签《物业服务合同》，但民逸小区仍向颐河苑小区提供物业服务，直至2017年底撤离该小区。
　　2017年，颐河苑业委会委托上海诚昌会计师事务所有限公司对该小区2014年4月1日至2016年12月31日期间的商品住宅维修资金收支情况及公共收益资金收支情况进行审计。2017年8月15日，上海诚昌会计师事务所有限公司出具审计报告，主要内容为，自2014年4月1日至2016年12月31日，业主大会公共收益资金收入合计302,952元，支出合计251,932.21元，期末余额为51,019.79元；收入情况：固定车位收入269,087元，临时车位收入33,865元；支出情况：用于管理成本支出90,885.60元，用于维修支出65,520元，用于补充维修基金75,026.61元，其他支出(垃圾清运费、其他)20,500元。
　　2017年9月21日，颐河苑业委会(甲方)与民逸公司(乙方)签订协议，约定，因审计工作滞后，影响日常工作，在双方协商基础上就颐河苑小区物业管理服务事宜，订立本协议；2017年7月1日实施的临时协议物业服务延期至2017年12月31日；延长期内的各项服务均按原协议条款；延长期内的服务收费均按原协议条款；延长期内的服务性质均按原协议条款(包干制)。
　　审理中，颐河苑业委会提供如下证据：
　　1、盖有民逸公司第三管理处印章的2017年颐河苑公共收益收支明细，主要内容为，2017年1-6月的固定停车费及流动停车费收入合计54,403元，租赁费实际收入2,800元，公共部位支出合计25,300元。
　　民逸公司表示，对该证据真实性无异议，对该证据中载明的收入部分金额也无异议，但公共部位支出不止25,300元，还有其他支出没有列入。
　　2、盖有民逸公司第三管理处印章的颐河苑小区公益性收益收支汇总表(2017年7月至11月)，载明，上述期间的公益收入余额为78,361.70元。
　　民逸公司表示，对该证据真实性无异议，但汇总表中还有其他支出没有列入。
　　3、2017年12月的固定停车费收费明细，及临时停车记录。
　　颐河苑业委会表示，2017年12月的固定停车费收入为1,900元，临时停车费收入为1,285元。
　　民逸公司表示，对颐河苑业委会主张的2017年12月的固定停车费及临时停车费金额无异议。
　　4、2015年1月3日，颐河苑业委会与民逸公司签订的《物业服务合同》复印件，该复印件与合同原件相比较，合同复印件上无“经双方决定，在物业管理期间，如发生物业亏损，由业委会从公益收入内补偿物业管理费”的手写内容，其他内容与原件一致。
　　颐河苑业委会表示，上述合同复印件系民逸公司在今年起诉小区业主的物业费案件中提供，当时合同上没有手写内容，现颐民逸公司提交的合同上加上了手写内容，说明该内容系伪造。
　　民逸公司表示，民逸公司与颐河苑业委会以前签订过一份《物业服务合同》，之后作废，重新签订了现提交的《物业服务合同》，重签合同的时候加入了手写内容，但原合同未销毁，在另案中民逸公司提交了未销毁的原合同。
　　民逸公司提供了如下证据：
　　1、增值税发票六张、销售货物或者提供应税劳务清单。
　　民逸公司表示，民逸公司于2017年3月支出污水泵维修费2,500元、小区路灯灯罩维修费1,500元，于2017年4月支出疏通下水道费用3000元，于2017年9月支出更换节能灯费用900元，民逸公司管理多个小区，故发票是统一开具，发票上无法分别体现上述费用。
　　颐河苑业委会表示，路灯于2016年就进行了改造，污水泵属于镇水务部门管理，2017年4月隔壁小区进行下水道疏通，并非颐河苑小区，对上述费用均不予认可。
　　2、垃圾清运费发票，金额为40,800元。
　　民逸公司表示，2017年6月发生小区无主垃圾和绿化垃圾清运费23,000元，该发票系相邻小区的费用统一结算所开具。
　　颐河苑业委会表示，颐河苑业委会没有要求民逸公司在2017年6月清运垃圾，民逸公司也没有通知过颐河苑业委会，对此费用不予认可。
　　3、颐河苑门卫墙空隙区卫生间搭建工程费用单，及费用发票，该费用单有颐河苑业委会盖章，发票金额为3,699.41元。
　　民逸公司表示，除上述证据1-3中的支出外，2014年至2016年期间的公益性收益的税金6,362元，2017年度的公益性收入税金4,059元需要从收入中扣除。
　　颐河苑业委会表示，同意承担卫生间搭建费；小区的公益性收入基本上都是停车费，业主大多也不需要开具发票，故税金几乎可以忽略，不同意从公益性收入中扣除民逸公司主张的税金。
　　以上事实，有颐河苑业委会提供的《物业服务合同》、审计报告、垃圾清运费发票、2017年度公共收益收支明细、公益性收益收支汇总表、2017年12月的固定停车费收费明细及临时停车记录，民逸公司提供的增值税发票、销售货物或者提供应税劳务清单、垃圾清运费发票、颐河苑门卫墙空隙区卫生间搭建工程费用单及发票、协议，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
　　本院认为，颐河苑业委会与民逸公司于2015年1月3日签订的《物业服务合同》中未明确约定民逸公司采用包干制还是酬金制的方式确定物业服务费用。颐河苑业委会与民逸公司于2017年9月21日签订的协议约定，延长期内的服务性质均按原协议条款(包干制)。根据该约定，可以推断颐河苑业委会与民逸公司均认可2015年1月3日的《物业服务合同》采用的是包干制的方式确定物业服务费用。虽《物业服务合同》载明，在物业管理期间，如发生物业亏损，由业委会公益收入内补偿物业管理费。但颐河苑业委会与民逸公司选择采用包干制的方式确定物业服务费用，排除了该条款的适用。故民逸公司主张以小区公益性收入弥补其公司亏损的意见，本院不予采纳。颐河苑小区自2014年4月1日起至2016年12月31日期间的公益性收支结余为51,019.79元，有审计报告为准，民逸公司对此也无异议，本院予以确认。颐河苑小区2017年1-6月的固定停车费及流动停车费收入合计54,403元，租赁费收入2,800元，2017年7月至11月期间的公益性收入余额78,361.70元，2017年12月固定停车费收入1,900元，临时停车费收入1,285元，共计收入为138,749.70元。民逸公司对上述2017年度的收入金额无异议，本院予以确认。颐河苑业委会主张2017年度的公益性收入中还包括了预收的2018年度公共收益39,504元，民逸公司对此也无异议，本院予以确认。故属于颐河苑业委会的公益性收入应当为159,995.78元【51,019.79元+39,504元+(138,749.70元—39,504元)×70%】。颐河苑业委会对于2017年1-6月的公共支出25,300元，及颐河苑门卫墙空隙区卫生间搭建工程费用3,699.41元，合计28,999.41元无异议，本院予以确认。民逸公司主张的其他支出，无确凿证据证明，本院不予采纳。以上属于颐河苑业委会的公益性收入159,995.78元减去颐河苑业委会应承担的费用28,999.41元，剩余130,996.37元应当由民逸公司返还给颐河苑业委会。民逸公司对颐河苑业委会主张的垃圾清运费5,560元无异议，并同意支付，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海民逸物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海市宝山区颐河苑小区业主委员会公益性收入130,996.37元，并支付垃圾清运费5,560元；
　　二、驳回原告上海市宝山区颐河苑小区业主委员会的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取为1,745元，由原告上海市宝山区颐河苑小区业主委员会负担250元，被告上海民逸物业管理有限公司负担1,495元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨利民

书记员：贾  路