上海市徐汇区黔味鲜面馆与周柳柳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海市徐汇区黔味鲜面馆，住所地上海市徐汇区。
　　经营者：余昌蓉。
　　委托诉讼代理人：于琦，上海市大公律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：周柳柳，女，1990年3月25日出生，汉族，户籍地湖南省汨罗市。
　　委托诉讼代理人：葛秋阳，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告上海市徐汇区黔味鲜面馆(以下简称黔味鲜面馆)与被告周柳柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案。被告周柳柳于2019年4月25日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2019年5月27日、8月6日两次公开开庭进行了审理。黔味鲜面馆的委托诉讼代理人于琦、周柳柳的委托诉讼代理人葛秋阳到庭参加诉讼。经当事人同意并报院长批准，本案简易程序期间延长三个月。本案现已审理终结。
　　黔味鲜面馆向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《合作经营协议》；2.判令周柳柳于《合作经营协议》解除之日起三日内从上海市钦州北路XXX号搬离；3.判令周柳柳支付尚欠合作费用，2018年8月5日至2018年12月31日期间的合作费24,400元；4.判令周柳柳支付逾期付款违约金，以24,400元为基数，自2018年8月5日计算至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；5.判令周柳柳将黔味鲜面馆门头店招恢复原样，按图纸重新制作招牌并安装；6.判令周柳柳承担因拆除黔味鲜面馆门头店招导致的黔味鲜面馆营业额的损失，自2018年10月20日起计算至恢复门头店招之日止，暂计50,000元。事实和理由：2017年11月11日，周柳柳为在上海市钦州北路XXX号商铺右侧门面经营绝味鸭脖项目，与黔味鲜面馆签订了《合作经营协议》，黔味鲜面馆提供了商铺及营业执照等，周柳柳应于2018年8月5日支付第四期合作费用44,400元，然而周柳柳仅支付了2万元，拒绝支付余下的费用，还拆除原有的门面招牌影响黔味鲜面馆的正常经营，故黔味鲜面馆起诉至法院。
　　周柳柳辩称，不同意黔味鲜面馆的诉请，周柳柳没有违约。周柳柳承租房屋是经营绝味鸭脖，黔味鲜面馆没有履行出租人的法定义务，没有按照周柳柳要求的实际用途进行申报，将招牌内容设计为与周柳柳经营内容无关的招牌，导致周柳柳经营期间的损失。2018年8月，因市容改造产生店招问题与黔味鲜面馆协商，周柳柳根据黔味鲜面馆的承诺当天支付了2万元，之后黔味鲜面馆没有解决问题，周柳柳无法实现租赁房屋的目的，就没有再支付剩余费用。黔味鲜面馆若能按照双方协商将门头招牌恢复原状，周柳柳愿意支付房租。周柳柳没有违约，不应支付违约金。门头处于周柳柳租赁的店铺正上方，是周柳柳经营区域，故周柳柳没有义务恢复门头店招。
　　周柳柳向本院提出反诉请求：1.判令黔味鲜面馆向周柳柳赔偿经营期间的营业损失273,145.60元；2.判令黔味鲜面馆配合周柳柳安装“绝味鸭脖”门店招牌；3.判令黔味鲜面馆返还多支付的租金19,980元。事实和理由：双方于2017年11月11日签订《合作经营协议》，约定周柳柳承租黔味鲜面馆租赁的上海市徐汇区钦州北路XXX号商铺右侧门面(面积13.5平方米)，用于经营“绝味鸭脖”项目。2018年7月，由上海市徐汇区田林绿化和市容管理所组织街道店面的门头招牌整体设计、安装，黔味鲜面馆未按实际经营情况申报门头招牌名称，市容管理所按照其申报的“黔味鲜羊肉粉”的招牌对周柳柳承租的商铺进行了现场安装，给周柳柳的经营造成了极大影响。经多次协商，黔味鲜面馆告知要安装“绝味鸭脖”的店面招牌需另行支付费用，周柳柳尝试自行安装也被阻止。另，租赁合同中约定的房屋面积为长5米、宽2.7米，总面积是13.5平方米，经市容整改，周柳柳实际使用的房屋面积仅11.475平方米，减少的部分为公共面积，非黔味鲜面馆承租的部分，而黔味鲜面馆一直按照《合作经营协议》中约定的面积收取房租，周柳柳多付了19,980元，要求返还减少部分的租金，故起诉至法院。
　　黔味鲜面馆对周柳柳的反诉辩称，不同意周柳柳的反诉诉请。周柳柳正常经营，黔味鲜面馆没有对其经营有任何影响，其主张的损失没有依据。合作经营协议中没有就门头进行过约定，出租部位没有包含门头。合同约定门面长5米宽2.7米，但没有约定这就是实际使用面积，周柳柳要求按实际使用面积支付租金没有法律依据。
　　本院认定事实如下：上海市徐汇区钦州北路XXX号1层房屋(建筑面积173.04平方米)的产权人系上海市徐汇区民防管理所，房屋类型为店铺。该房屋由黔味鲜面馆的经营者余昌蓉向上海栗郡实业有限公司租赁取得，租期自2018年4月1日至2019年3月31日止。本案诉讼中，双方又续签租赁合同，租期至2020年3月31日止。注：黔味鲜面馆起诉后称尚未与上海栗郡实业有限公司续签，至2019年8月6日才提供该续租合同，该合同无签署日期。
　　2017年11月11日，黔味鲜面馆(甲方)与周柳柳(乙方)签订《合作经营协议》，甲方将坐落于上海市徐汇区钦州北路XXX号商铺右侧门面(以下简称系争房屋)，长5米，宽2.7米(门宽2.6米)，用于乙方合作经营绝味鸭脖项目；甲乙双方友好协商长期合作，每三年签订一次合作协议，首次合作期自2017年11月11日至2020年11月10日；合作期间2018年5月甲方负责与大房东续签合同，……合作方式：甲方出场地，乙方品牌经营，自负盈亏，甲方不参与具体经营活动，乙方每月支付甲方费用14,800元整，三个月支付一次，乙方向甲方一次性支付保证金30,000元整，乙方需在签订协议当日交付44,400元整，合作期内每三个月付款日到期应提前半个月交清；在合作期间如因甲方原因造成合作经营终止，甲方负责承担乙方的全部损失，同理在合作期间因乙方的原因造成合作经营终止，乙方自行承担一切责任，或乙方提前终止合作造成的损失由乙方承担，同时甲方不返还乙方的保证金；乙方在合作经营期间所有装修设备不得随意拆除(自己的设备除外)；甲乙双方约定免租期为10天，即租金起算日为2017年11月20日起算(注：每期租金于到期前15日支付，第二期租金应于2018年2月5日支付，第三期租金应于2018年5月5日支付，以此类推)。合同签订后，周柳柳支付给黔味鲜面馆保证金30,000元。
　　黔味鲜面馆将系争房屋租赁给周柳柳之前，钦州北路XXX号1层房屋上方安装有一块“黔味鲜粉面馆”的招牌，该招牌横跨整个一楼层面上方部位(以下简称大招牌位置)。周柳柳租赁系争房屋后，在其租赁店铺位置雨棚上方、大招牌位置下方(以下简称小招牌位置)自行安装了一块“绝味鸭脖”的招牌。诉讼中，黔味鲜面馆就其原招牌提供了照片佐证，周柳柳认为照片经过修改，其租赁前“黔味鲜粉面馆”招牌在大招牌位置的左侧，其租赁店铺上方的大招牌位置空白，但未提供相关证据佐证。本院认为，黔味鲜面馆已提供照片证实其主张，周柳柳认为照片经过修改缺乏依据，且根据常理推断，若周柳柳店铺上方大招牌位置空白，周柳柳无需在小招牌位置安装招牌，而可以直接安装在其店铺上方的大招牌位置，故本院认为黔味鲜面馆主张原招牌位置属实。
　　2018年7月至8月，田林街道绿化和市容管理所对钦州北路XXX号至178号进行业态调整和环境改善工程，工程内容包括：户外店招店牌的统一设置、外立面格调的协调统一及地面修补等。
　　黔味鲜面馆向主管部门申请同意后，在大招牌位置右半侧(周柳柳店铺正上方)安装了“黔味鲜羊肉粉”的招牌，大招牌左半侧(黔味鲜面馆自营店铺正上方)安装了“重庆小面”的招牌。上述两块招牌均系黔味鲜面馆的经营招牌。
　　因招牌统一设置后，只允许在大招牌位置安装招牌，原小招牌位置不允许再安装任何招牌，而黔味鲜面馆在向主管部门申请在大招牌位置安装招牌时，未预留给周柳柳装招牌的位置，而径行全部安装了自己的招牌，致使周柳柳无法安装招牌，双方产生矛盾，其后双方曾进行协商。周柳柳提供的录音显示：2018年8月16日，夏某某(“绝味鸭脖”另一合伙人)称，“行啊，那我们就谈到这儿，反正也没什么大问题了对吧？”杨某(黔味鲜面馆的实际经营人，余昌蓉配偶)称，“那么费用你今天先付一部分，剩下的部分嘛你这边全部搞定以后你要尽快给我”。(注：此处“搞定”指与市容管理所协商在小招牌位置安装“绝味鸭脖”招牌事宜)2018年8月29日，杨某称，“万一这个方案通不过怎么办，如果我们去努力了通不过对吧，那么我们再来谈你要上上面大招牌，要增加费用，你们要考虑这个费用你们承担得起吧？承担得起就办，承担不起那也没办法……这个门面是有行规的对吧，门头是平均房租的7至10倍呢”。2018年9月5日，杨某称，“你要上大招牌是要付费的……”；周柳柳称，“不是说我要上大招牌，你要搞清楚，第一个是市容不让上小招牌，对不对，那我们没有办法，如果你能争取到，我说了，小招牌我们任何时候上都可以，你要搞清这个事情的原因”；杨某称，“现在这个大招牌也不是你想上就上的，也要通过他们的同意”；周柳柳称，“他们我们已经问过了，只要你房东打申请，他们是可以上的，而且他们规划的就有我们招牌的位置，是被你这边改掉的，效果图我们当时就签过字的对不对”；杨某称，“你原来进来的时候就不上大招牌，因为施工队搞错了，也叫你来签字来确定一下，你就认为街道也给我上了，也不跟我打招呼，那么作为我来讲，我原来租给你就是在大招牌以下租给你，没有给你租大招牌，我当然是要去跟他们讲清楚，大招牌是我们的，不是给你上的，那么现在我再强调一遍，不是不可以上大招牌，上大招牌是要交费的……”
　　2018年9月10日，周柳柳委托律师向黔味鲜面馆发送律师函,要求其对店铺门头招牌更改为实际经营的“绝味鸭脖”，并与周柳柳磋商损失赔偿。9月21日，黔味鲜面馆委托律师回函给周柳柳，称其已按约履行了《合作经营协议》的义务，在协议中未有约定，其也未作过任何形式的承诺，故没有义务就店铺的招牌进行更正；且周柳柳未按约支付合作费用，要求周柳柳于2018年10月10日前，将所欠的合作费用24,400元及逾期付款利息付清，逾期黔味鲜面馆将解除协议。10月12日，黔味鲜面馆再次委托律师发函给周柳柳，要求其支付所欠的合作费用及逾期付款利息、水电费，逾期将解除协议。
　　2018年10月19日，周柳柳将安装在其店铺正上方(大招牌位置右半侧)的“黔味鲜羊肉粉”招牌拆除。周柳柳称，其自行按照市容的尺寸制作了“绝味鸭脖”的招牌，想要安装上去，但一直受到黔味鲜面馆的强行阻拦。现该招牌位置为空白，双方均未安装招牌。
　　另查明，周柳柳的“绝味鸭脖”一直在经营，在原“绝味鸭脖”招牌拆除，而新招牌不能上的情形下，周柳柳在其店铺雨棚下方悬挂了“绝味鸭脖”的霓虹灯。周柳柳按约支付租金至2018年8月19日。2018年8月20日至2018年11月19日期间的租金44,400元，根据双方2018年8月16日口头协商内容，周柳柳于2018年8月16日支付了20,000元。
　　审理中，双方确认，黔味鲜面馆可以向相关部门申请在周柳柳店铺上方大招牌位置安装“绝味鸭脖”的招牌。
　　为证明营业额受损，黔味鲜面馆提供2017年10月20日至11月20日及2018年10月20日至11月20日的收款统计资料，分别显示收款额为182,552元及128,004元。周柳柳对此不予认可。
　　为证明无门头营业，经营受影响，周柳柳提供以下证据：(1)上海阿妙食品有限公司出具的违规通知，载明“2018年7月至9月期间，绝味上海徐汇区钦州北路店无门头招牌持续营业达两月，严重影响公司品牌形象……限门店在三日之日整改完毕，自收到本通知3日内未整改到位，门店将暂停供货”。(2)上海阿妙食品有限公司出具的钦州北路店18年5月-19年3月销售数据分析，载明2018年8月无门头招牌后，每月平均损失34,143.20元，截止到3月累计损失达273,145.60元。(3)上海阿妙食品有限公司的企业登记信息，显示股东为绝味食品股份有限公司，该股东公司为“绝味鸭脖”的商标的申请人。黔味鲜面馆称，上海阿妙食品有限公司与周柳柳是一家的，对上述证据均不认可，销售额的数据也无法证明是由于无门头招牌导致营业额下降。
　　诉讼中，周柳柳向法院代管款账户转账24,400元以证明其有支付租金的能力，要求继续履行合同。
　　本院认为，黔味鲜面馆与周柳柳签订的《合作经营协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。
　　根据协议内容，协议实为房屋租赁合同。虽然双方合同未明确约定安装店招事宜，但合同约定租赁系争房屋用途为经营“绝味鸭脖”，根据租赁目的和商业惯例，出租人有义务为承租人安装店招提供便利。事实上，合同履行后，黔味鲜面馆也履行了相关义务，周柳柳在小招牌位置安装了“绝味鸭脖”店招，这也印证了黔味鲜面馆对其义务是明知并同意的。其后进行的统一店招改造，致使店招安装位置发生变化，店招只能安装在大招牌位置，但此变化并不能免除黔味鲜面馆继续提供周柳柳安装店招便利的义务，黔味鲜面馆有责任在大招牌位置留出部分空间给周柳柳安装店招。但实际上，黔味鲜面馆将大招牌位置完全占为己用致使纠纷发生。协商中，就后续租金支付事宜，双方同意周柳柳先付2万元，剩余等与市容管理所协商在小招牌位置安装“绝味鸭脖”招牌事宜解决后付。但后续并未能征得主管部门准许，双方再协商时，黔味鲜面馆就周柳柳在大招牌位置安装店招要另行收取高额费用，致双方协商不成，周柳柳也未支付后续租金。由此可见，黔味鲜面馆不为周柳柳安装店招提供便利及后续提出有偿提供便利是造成涉案纠纷产生的根源，对此黔味鲜面馆需承担过错责任。黔味鲜面馆现仍主张占用整个大招牌位置，要求周柳柳将黔味鲜面馆门头店招恢复原样、按图纸重新制作安装招牌并赔偿拆除期间营业损失的请求，本院不予支持。根据双方陈述，黔味鲜面馆可以向有关部门申请在大招牌位置安装“绝味鸭脖”的招牌，周柳柳要求黔味鲜面馆配合安装“绝味鸭脖”门店招牌的请求，具有法律依据，客观上也无障碍，故本院予以支持。周柳柳因店招问题长期不支付租金，其抗辩行为略有失当，但因黔味鲜面馆对纠纷产生负有过错，周柳柳并非恶意拖欠租金，且周柳柳已向法院承诺其有付租能力并已将黔味鲜面馆主张的租金数额付至法院代管款账户，故周柳柳未支付后续租金不足以导致《合作经营协议》解除，黔味鲜面馆要求解除合同、周柳柳搬离的诉请，本院不予支持。基于前述过错责任的分析，黔味鲜面馆主张逾期付款违约金，本院亦不予支持。需要指出的是，在本案判决生效后，周柳柳应当及时按标准支付应付租金，不得再以店招问题为由拒付租金。
　　没有店招确实会给周柳柳的经营带来一定影响，但由于“绝味鸭脖”的店铺门面具有独特性，以及在雨棚下方悬挂“绝味鸭脖”霓虹灯等补救措施，可以使过往人群认识到此店铺的功用，尚不足以导致潜在客户的大量流失，因此周柳柳主张巨额营业损失，难以支持，本院根据本案实际情况酌定减免部分租金，无店招经营期间周柳柳按12,000元/月的标准支付黔味鲜面馆租金。2018年8月5日至2018年12月31日期间，按12,000元/月的标准周柳柳应付租金为56,800元，扣除已付2万元，尚欠36,800元，但黔味鲜面馆现仅主张24,400元，根据不告不理的原则，本院以黔味鲜面馆现主张数额为限。
　　根据《合作经营协议》，双方并未以租赁房屋面积作为租金的计算标准，现周柳柳要求按房屋面积计算租金，缺乏依据，故对其要求黔味鲜面馆返还多支付的租金的诉请，本院不予支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条规定，判决如下：
　　一、周柳柳于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区黔味鲜面馆自2018年8月20日起至2018年12月31日止的租金24,400元；
　　二、驳回上海市徐汇区黔味鲜面馆的其余诉讼请求；
　　三、上海市徐汇区黔味鲜面馆于本判决生效之日起十日内配合周柳柳安装“绝味鸭脖”门店招牌，安装费用由周柳柳负担；
　　四、驳回周柳柳的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1660元，减半收取计830元，由上海市徐汇区黔味鲜面馆负担558元，周柳柳负担272元；反诉费2848元，由周柳柳负担2808元，上海市徐汇区黔味鲜面馆负担40元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：蔡重洲

书记员：李  蕴