上海市普陀五金交电总公司与许朵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告上海市普陀五金交电总公司，住所上海市。
　　法定代表人许耀华。
　　委托代理人冯骏，上海劲力律师事务所律师。
　　被告许朵，女，1991年10月7日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人魏武鸿，男，1959年3月14日出生，汉族，住上海市。
　　原告上海市普陀五金交电总公司与被告许朵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市普陀五金交电总公司的委托代理人冯骏、被告许朵的委托代理人魏武鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海市普陀五金交电总公司诉称：经生效的上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初24522号民事判决，上海市普陀五金交电总公司(以下称五金交电公司)与许朵之父徐宏本于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》，在徐宏本去世后，由许朵继续履行至2019年2月28日。但是许朵未能按照合同约定支付2018年2月、5月应当支付的2期租金约82501元，且逾期支付超过30天以上至今未付。经催讨未果后，五金交电公司按合同约定委托律师于2018年5月23日向许朵发出提前解除合同函，并要求许朵交还房屋，但许朵至今未交还。现五金交电公司向法院提起诉讼，请求判令：1.五金交电公司与许朵之间的房屋租赁合同于2018年5月23日提前解除，许朵将房屋交还给五金交电公司；2.许朵支付合同解除之前拖欠的租金人民币37521元(以下币种均为人民币)；3.许朵支付自2018年5月23日起至房屋实际交还之日的使用费；4.许朵承担违约责任，支付相当于三个月租金的违约金41250.50元；5.本案受理费由许朵承担。
　　被告许朵辩称：许朵承租房屋是用于经营，双方约定的租金是6年。2017年12月，街道相关部门告知许朵称系争房屋内有部分违章建筑，需拆除。许朵表示不知情，并立即将此情况函告五金交电公司，并表示如相关部门拆除，租金应相应降低，且拆除后必须恢复到能够经营的状况。但五金交电公司无任何回应。许朵再次发函，五金交电公司仍不回复。许朵只能采取不支付租金的方式促使对方与自己商谈。故许朵未支付租金是有理由的，并非违约。不同意五金交电公司的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　2017年3月14日，我院就原告上海市普陀五金交电总公司与被告许朵、第三人陈国金、郑建军、张伟房屋租赁合同纠纷一案作出(2016)沪0107民初24522号判决，该判决书载明：上海市普陀区镇坪路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)系国家直管公房，由五金交电公司与案外人上海西部企业(集团)有限公司租借而来。2012年12月18日，五金交电公司作为出租方、许宏本作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定五金交电公司将系争房屋出租给徐宏本，该房屋建筑面积约133.52平方米；房屋性质为企业使用权房；租赁期限为六年，自2013年3月1日起至2019年2月28日止；年度租金为151000元，该房屋租金前三年不变，第四年起年租赁费递增3%；支付方式为先付后租，按先付后用原则每三个月支付一次，即在每年2月、5月、8月和11月的中旬内一次付清下三个月租金。徐宏本将相应款项汇入五金交电公司指定的银行账户，五金交电公司出具等额的合法凭证给徐宏本；徐宏本在租赁期内不得擅自改变房屋使用性质，不得擅自转租转借他人经营，如有发生上述情况之一者，五金交电公司有权终止合同并收回全部出租房屋；五金交电公司对徐宏本承租房屋的安全、消防、环保、卫生等有监督权和检查权；租赁期内，任何一方均不得无故提前解除或终止合同，否则视作违约；违约方应向守约方支付不少于月租金额三倍的违约金，给对方造成损失的，还须承担赔偿责任；徐宏本承诺，租赁期内即使不改变经营范围，在未征得五金交电公司书面同意的情况下，不得擅自变更经营者或寻求其他投资人合伙经营。同日，五金交电公司、许宏本签订《补充协议》，其中约定，“二、在双方签订的《房屋租赁合同》确立的租赁期内，原由徐宏本承担的五金交电公司派出的五金交电公司编制人员(包括徐宏本本人)劳动工资关系转回五金交电公司，由五金交电公司负责安置和工资及生活费，国家个人的社保统筹各基金的发放解缴。考虑到徐宏本在双方2012年12月所订的《房屋租赁合同》的租赁期内，仍承担对所租赁网点的管理工作责任，五金交电公司同意对徐宏本以上岗职工的待遇发放月工资薪酬。……在合同租赁期内，五金交电公司上岗人员增资，则按五金交电公司《增资方案》确定增资比例同步按比例增加徐宏本月应得薪酬；国家调整企业职工社保统筹各金、公积金基数时，五金交电公司对徐宏本的个人应缴基数同步调整。三、在充分考虑1992年至2000年间企业未支付徐宏本薪金生活费、独生子女费、社保金缓缴以及2000年起徐宏本在承包经营期内为企业安置承担多名职工所承受的经济负担、辛苦努力等基本实情，五金交电公司现以低于现行租赁市场行情的优惠价格，自2013年3月1日起，为期三年，将五金交电公司镇坪路XXX号网点出租给徐宏本，以让利方式作为五金交电公司对徐宏本上述历史遗留问题的一次性终了的经济补偿办法。徐宏本同意和接受五金交电公司作出的对其个人1992年以来至今为止历史遗留问题造成的经济损失补偿采取以每年151000元租赁价格租赁镇坪路XXX号作为一次性终了补偿的解决办法，并不再提出新的异议和要求。2016年，五金交电公司诉至法院，请求法院判令许朵及第三人携其可移动物品立即搬离系争房屋并支付自2016年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点在于五金交电公司能否单方解除与许朵之间的房屋租赁关系。首先，五金交电公司与许朵之父许宏本于2012年12月18日同一日签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》，其目的系五金交电公司对许宏本曾为企业多年贡献而作出的补偿，双方对租赁条件、双方权利义务等约定均是建立在许宏本曾帮助企业安置职工、解困分流等辛苦努力的基础之上，且在该合同租期开始到许宏本过世之前，许宏本仍承担了五金交电公司部分员工的薪资发放。另外，从《补充协议》中对许宏本在合同租赁期内工资待遇的约定以及第四年起的年租金远低于市场价分析。鉴此，本院认为，五金交电公司与许宏本约定的优惠租期为整个合同期间，即6年。第二，因五金交电公司与许宏本签订的租赁合同具有特殊的补偿性质，许宏本过世之后，许朵基于继续以同等条件承租系争房屋直至2019年2月28日的信赖继续承租系争商铺，并与第三人达成合作经营协议，且五金交电公司默认许朵以同等条件承租系争房屋，收取许朵按照原有约定支付的租金直至2016年5月，故双方之间的租赁合同不可简单地视为没有书面形式或对租赁期限约定不明的不定期租赁，五金交电公司不享有合同任意解除权。第三，关于五金交电公司认为许朵存在擅自转租的情况，因许宏本病重遂与第三人签订转租合同将系争房屋交由第三人经营，后许朵又与第三人达成合作协议，结合第三人在系争房屋中从打工、承租、经营多年的过程，以及五金交电公司经常到系争房屋处查看等事实，其应当知晓许宏本曾存在转租行为却未提出异议，再结合许朵、第三人签订的合作经营协议以及对利润分红的意见，对五金交电公司认为许朵存在擅自转租行为要求解除合同的意见，缺乏依据，本院难以支持。由于五金交电公司要求解除与许朵的租赁合同关系缺乏依据，故本院对五金交电公司要求许朵及第三人携物品搬离系争房屋并支付房屋使用费的诉请，不予支持。因在租赁合同期间，许朵有支付租金的义务，现许朵亦同意支付，故本院一并予以判明。2017年3月14日，本院判决对五金交电公司的全部诉讼请求不予支持，在2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》履行期间，许朵应向五金交电公司支付租金。对已发生的租金，许朵应于本判决生效之日起十日内支付，对未发生的租金，许朵应按该《房屋租赁合同》约定的时间支付。
　　上述判决生效后，五金交电公司与许朵即按法院上述判决内容履行。2017年12月，街道相关部门告知许朵，需拆除系争房屋存在的违章建筑，并在当月拆除了系争房屋天井处的违章搭建。为此，许朵将该情况转告五金交电公司，并要求减免租金。因未获同意，2018年2月，许朵未再支付2018年3月1日之后的租金。
　　2018年5月23日，五金交电公司致函许朵，表示其应于2018年2月支付租金41250.5元租金，现已逾期30天以上，故五金交电公司根据合同约定提前解除双方的租赁合同，许朵应在解除合同后的7天内清空搬离系争房屋。
　　2018年6月，双方曾进行协商。五金交电公司表示违章搭建是系争房屋天井中搭建的顶棚(有可能是之前的承租人所为)，并不包含在双方合同核定的面积之内。顶棚拆除后，许朵仍可使用天井部分。故许朵应按约支付租金。许朵表示，其承租系争房屋时，天井与房屋是连为一整间的房屋。拆除顶棚后才知道该部分属于天井。之前，拆违的位置其是用作厨房使用，曾进行过装修(贴瓷砖、开挖下水道和隔油池等)。现顶棚被拆除，不能再用作厨房，原有装修也已毁损。故认为五金交电公司应减免租金用以补偿许朵的损失。为此，双方未能达成一致。
　　2018年7月，五金交电公司就本案提起诉讼，请求法院判决如其诉请。
　　审理中，许朵表示合同应继续履行，并于开庭后的第三天即2018年11月4日，将2018年3月1日起至同年11月30日期间的租金123751.5元转账至五金交电公司账户。就装修和停业损失，许朵愿意与五金交电公司另行协商或诉讼解决。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然许朵的确存在逾期支付租金之事实，但根据本院查明的事实，当时由于系争房屋发生拆违，双方就补偿事宜存在争议。现针对五金交电公司的诉请，许朵已在本案审理过程中缴纳了欠付的租金。考虑到许朵欠付租金并非恶意违约，其目的是督促五金交电公司与其协商补偿损失。加之双方合同于2019年2月28日即将到期，故为维护合同的稳定，五金交电公司要求解除双方租赁合同之诉请依法无据，本院不予支持。另，双方签订租赁合同时，五金交电公司向许朵一方交付的是包含违章搭建部分的房屋，本案中，五金交电公司也未向法院举证证明当时其已向承租方说明系争房屋存在违章搭建之情况。许朵按五金交电公司所交付房屋的状况进行装修、使用，相关部门进行拆违，势必影响许朵对系争房屋的正常使用。故许朵在未得到五金交电公司给予补偿承诺的情况下欠付租金系其履行不按抗辩权。本案中，许朵为表示继续履行租赁合同之诚意已向五金交电公司支付了欠付租金，五金交电公司要求许朵支付租金、使用费及违约金之诉请，缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第二百一十二条之规定，判决如下：
　　对原告上海市普陀五金交电总公司的全部诉讼请求，不予支持。
　　本案受理费人民币2175元，减半收取，计人民币1087.50元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  莹

书记员：汉  静