上海市普陀区国有资产经营有限公司与邱明太、徐瀛寰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)上海市普陀区国有资产经营有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人江蕾。
　　委托代理人胡贤德、陆娴，上海普世律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)邱明太，男，1946年4月25日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市。
　　被告(反诉原告)徐瀛寰，男，1944年4月25日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
　　两被告共同委托代理人陶武平、袁佳婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　原告上海市普陀区国有资产经营有限公司与被告邱明太、徐瀛寰及反诉原告邱明太、徐瀛寰与反诉被告上海市普陀区国有资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)的委托代理人胡贤德、陆娴，两被告(反诉原告)的委托代理人陶武平、袁佳婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海市普陀区国有资产经营有限公司诉称，2006年6月30日，案外人上海长风海洋世界有限公司(以下简称海洋世界)与原告签订《经营权转让与房屋租赁合同》，合同约定海洋世界作为本市普陀区大渡河路XXX号地块(以下简称系争场地)上整幢楼房的房屋使用权和经营权人，将承租权和经营权转让给原告使用，租赁房屋总建筑面积3107.2平方米，经营权转让和租赁期限自交付之日起至2023年7月3日止，原告应向海洋世界支付转让费人民币575万元(以下币种均为人民币)。2006年8月8日，原告与案外人上海天鸿置业投资有限公司(以下简称天鸿置业)、上海容创投资管理有限公司(以下简称容创投资)签订《大渡河路XXX号地块房屋租赁合同》，约定原告将系争场地上的1850平方米房屋出租给天鸿置业和容创投资用于经营商业服务设施，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止。同年8月28日，原告与天鸿置业签订《大渡河路XXX号地块房屋租赁合同》，约定原告将系争场地上的1250平方米房屋出租给天鸿置业用于办公，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止。2008年6月27日，原告与天鸿置业签订《补充协议》，约定将原《大渡河路XXX号地块房屋租赁合同》名称改为《房屋租赁合同》；基于容创投资已退出管理，故原告与天鸿置业、容创投资签订的《房屋租赁合同》的权利义务均由天鸿置业承担。2013年9月26日，原告与两被告、天鸿置业、案外人上海海之宴餐饮管理有限公司(以下简称海之宴餐饮)签订《四方协议书》，约定满足先决条件后，天鸿置业同意将房屋承租权由两被告享有，原告同意两被告同等享有天鸿置业在《房屋租赁合同》中享有的权利，原告和天鸿置业同意《房屋租赁合同》于2013年11月30日提前解除，债权债务结清，由原告和两被告自行参照《房屋租赁合同》建立新的租赁关系，原告与两被告的租赁关系期限至2013年12月1日起至2023年9月3日止。两被告在接受承租场地后即开始进行装修，由于房屋装修的规划设计方案没有获得相关部门的认可以及由于历史原因该房屋没有独立产证，两被告经常与海洋世界发生冲突。对此，原告及时召集区市容绿化局、长风公园、海洋世界等单位组织的工作协调会，海洋世界两次派人到市建筑档案馆查阅相关资料，对两被告办理装修手续方面给予了支持。但因两被告将房屋原有装修拆除后，对现场疏于管理，有儿童进入，为安全起见，海洋世界对房屋断电，后经原告协调，海洋世界恢复供电。然自2015年6月1日起，两被告开始欠付租金，原告多次发函、上门催讨，两被告一直以多种理由拒绝支付。原告向两被告发出《律师函》，要求解除租赁关系，两被告签收后至今未履行义务。后双方于2017年6月23日进行房屋交接，在此之前，系争房屋内存在被告的设施，还存在漏电的安全隐患，故在被告同意原告进入前，原告无法进入并控制房屋。现原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告之间的租赁关系于2016年6月17日解除；2、被告支付自2015年6月1日至2016年6月16日期间的租金XXXXXXX.42元；3、被告支付自2016年6月17日起至2017年6月23日期间的场地占用费XXXXXXX.48元；4、被告承担违约金625190元；5、被告承担房屋恢复原状的费用690543元；6、诉讼费由被告负担。
　　被告邱明太、徐瀛寰辩称，第一，被告承租后，即开始对系争房屋进行设计、拆除部分原有装修，对此原告以及海洋世界知情且未提出异议。后在被告按照四方协议约定申请设立“上海礼海餐饮管理有限公司”(以下简称礼海公司)过程中，原告不配合提供房屋产权证明文件，消防、装修工程施工备案无法通过，根本无法开展装修施工，仅仅完成了原有装修的部分拆除，直接导致被告无法办理餐饮服务许可证，礼海公司始终未能正式登记成立取得营业执照，被告无法开展经营活动。第二，关于系争房屋的合法性。因系争房屋之前由海之宴餐饮使用，本次又是国资部门对外出租，故被告对房屋的合法性没有怀疑，也没有核实。事后得知系争房屋并没有规划许可，属违法建筑，双方之间的租赁关系无效，原告是责任方。第三，针对诉请，被告不同意支付租金和使用费。在与原告交接之前，系争场地一直处于无人看管的状态，任何人都可以进入，2017年6月23日双方交接仅仅是形式上的，系争房屋早已在原告控制下。原告主张的违约金没有事实与法律依据，且原告本身存在重大过错。第四，关于恢复原状的费用，被告是经过原告同意才开始拆除的且没有进行后续的重新装修，被告认为无需支付恢复原状的费用，另外对金额也不认可，被告仅花费4万余元拆除费用，如果法院认定被告需要支付，那么金额由法院酌定。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
　　反诉原告邱明太、徐瀛寰诉称，《四方协议》签订后，各方开始着手履行协议。由于海之宴餐饮自身经营不善无力偿还债务，为了尽快取得房屋使用权，反诉原告只能替海之宴餐饮向天鸿置业代偿了322.64万元债务，从而满足了《四方协议书》约定的先决条件，反诉原告据此顺利接收了系争场地上的房屋，并在取得反诉被告同意下出资聘请了专业机构对房屋进行了安全监测，聘请了专业机构对房屋进行了装潢设计，聘请了工程队对系争房屋的原装修进行了部分拆除，同时开始向反诉被告支付租金。2014年3月，海洋世界突然委托律师发函给反诉被告并抄送相关各方，声称反诉被告违约，即在签署《四方协议书》前未经“见证方(长风公园管理所)的认可”，同时指责反诉原告的拆除工程未书面征求其意见，必须停止施工。此后发生了诸如对系争房屋断电、阻止反诉原告的工程车辆进出、普陀区老干部局在长风公园内建造围栏故意封堵系争场地进出口等一系列严重阻扰反诉原告正常开展经营活动的恶性事件。在反诉原告多次向普陀区人民政府投诉的情况下，相关单位曾召开会议进行协调，反诉被告竟拒绝在已达成共识的会议纪要上签字。由于反诉被告的不配合，问题始终得不到解决。反诉原告至今无法取得系争房屋产权证明，无法向相关部门进行装修工程施工备案。反诉原告事后获悉，其实海洋世界早已有收回系争场地的计划。在专题协调会后形成的会议纪要中也明确海洋世界租赁给反诉被告的物业由于发展新项目的需要，考虑收回，请相关单位给予积极的协调和支持，争取尽早协商解决。由于反诉被告的过错，反诉原告不得不中止经营活动，租赁合同的目的根本无法实现，且给反诉原告造成了巨大的经济损失。故反诉原告请求判令：1、反诉被告赔偿因其严重违约而导致反诉原告所发生的全部经济损失合计XXXXXXX.05元(其中租赁转让费XXXXXXX.5元，押金606981元，已付房租XXXXXXX元，房屋质量检测费56700元，装饰工程设计费XXXXXXX元，拆除原装修工程费49530元，人工工资131482.85元，人工社保91686.7元)及利息XXXXXXX.70元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
　　反诉被告上海市普陀区国有资产经营有限公司辩称，第一，反诉原告预设立的礼海公司的营业执照一直没有办出，导致消防、装修施工等审核都无法进行，原因并非系争房屋没有产权证或者反诉被告的不配合，而是反诉原告在公司名称已经通过审核的情况下没有继续办理完成。事实上反诉被告及海洋世界均为反诉原告办理装修手续提供帮助，通力支持，例如海洋世界两次派人到市建筑档案馆查阅相关资料，并向反诉原告提供了房屋的原始设计图纸和相关批复。第二，反诉原告在没有按约事先征求反诉被告书面同意的前提下即开始进行室内室外的拆除。因反诉原告没有施工许可证，装修设计方案没有获得绿化部门的认可，装修方案亦超出了海洋世界的可接受范围，影响到了海洋世界水族馆的运营安全，为此经常与海洋世界发生冲突。第三，反诉被告之所以没有在会议纪要上签字，是因为该会议纪要对会议内容进行了篡改，但该材料能够证明反诉原告已经在实施装修工程了。第四，针对反诉的诉讼请求，反诉原告代偿的费用是其为了促成《四方协议书》的达成而自愿代为清偿的，与反诉被告无关。已经支付的租金不存在返还的理由，但同意在扣除拖欠的租金、违约金后返还押金。反诉被告认可检测费的金额，不认可设计费的金额，但检测费、设计费均属于装修费用，按照协议约定应当由反诉原告自理，且根据约定，因反诉原告原因导致反诉被告提前终止协议的，反诉被告无须就反诉原告的改造和装修投资做任何补偿。另外剩余设计费客观上还未发生，不能作为损失主张。认可拆除费的金额，但反诉原告拆除的部分除了系争房屋内部的装修外，还包括其没有承租权的室外建筑亲水平台，该拆除费用无权主张反诉被告赔偿。至于人工工资和社保损失，金额依据不足，反诉被告不予认可。综上，不同意反诉原告全部的诉讼请求。
　　经审理查明，上海市房屋土地管理局于1998年9月8日发放沪房地市字(1998)第100335号《上海市房地产权证》，该证明确是划拨土地上的房地产权利凭证。根据记载房地坐落于大渡河路XXX号地块，权利人为海洋世界，土地状况：权属性质为国有，用途为娱乐用地，使用期限自1998年7月4日至2023年7月3日，使用面积8802平方米，房屋状况内容为空白。
　　2006年6月30日，海洋世界(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《经营权转让与房屋租赁合同》，上海市普陀区长风公园管理所作为见证方在落款处盖章。合同约定甲方是系争场地上整幢楼房的房屋使用权和经营权人，同意将房屋的承租权和经营权转让给乙方使用，租赁场所总建筑面积3107.2平方米，经营权转让和租赁期限自交付之日起至2023年7月3日止，乙方应向甲方支付经营权转让费575万元，年租金120万元；在本合同约定的租赁期内，乙方对租赁场所及本合同所述乙方有权使用的建筑场地享有经营使用权和招商招租权，但乙方整体转租或转承租方再整体转租需要经过见证方的认可。同年7月24日，甲方将房屋移交乙方。
　　2006年8月8日，原告(出租方、甲方)与天鸿置业、容创投资(承租方、乙方)三方签订《大渡河路XXX号地块房屋租赁合同》，约定甲方将系争场地上的约1850平方米房屋(地上一层部分面积加上相应分摊面积)出租给乙方用于商业服务设施，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止，乙方须遵守甲方与海洋世界签订的《经营权转让与房屋租赁合同》中约定的甲方须承受的除付款义务外的其他所有条款。同年8月28日，原告(出租方、甲方)与天鸿置业签订《大渡河路XXX号地块房屋租赁合同》，约定甲方将系争场地上的1250平方米房屋(地上二层面积，加上一层相应分摊面积)出租给乙方用于办公，除押金、租金条款外，其余条款与8月8日的合同基本一致。
　　2008年6月27日，原告(出租方、甲方)与天鸿置业(承租方、乙方)签订《补充协议》，约定将原8月8日签订的《大渡河路XXX号地块房屋租赁合同》名称改为《房屋租赁合同》；基于容创投资已退出管理，故合同乙方变更为天鸿置业一方，原合同中的权利、义务、责任等均由天鸿置业承担。
　　2013年9月26日，原告(甲方)与两被告(乙方，其中被告邱明太由代理人舒刚代签)、天鸿置业和容创投资(丙方)、海之宴餐饮(丁方)签订《四方协议书》，约定：鉴于丙方享有系争地块上房屋的承租权，根据(2011)普民四(民)初字第265号以及(2013)沪二中民二(民)终字第646号判决，丙方与丁方就系争地块上第一层房屋的租赁关系自2012年11月23日解除，生效判决判令丙方和丁方互有给付义务，相互抵扣后，丁方应向丙方偿付XXXXXXX.5元；乙方为了经营生意需要，有意按照现有建筑状况承租系争地块上的第一、第二层房屋，希望丙方与甲方提前解除租赁合同，承诺确保丁方自觉履行生效判决的支付义务，如果丁方履行判决义务发生瑕疵，导致丙方无法执行到位，乙方和其权益受让方自愿偿付系争房屋的装修款XXXXXXX.5元，以弥补丙方可能的损失；丁方承诺配合甲方和乙方，自觉履行生效判决书，在本协议签署当日正常移交系争地块上的第一层房屋，丁方承诺履行生效判决的支付义务，在本协议生效当日向丙方支付XXXXXXX.5元；丙方与甲方经过协商，同意满足先决条件后提前解除两份房屋租赁合同，甲方同意并希望丙方把承租的权利有条件地转让给乙方，丙方在满足先决条件的前提下，同意将承租权利通过本协议转让给乙方；甲方同意乙方计划注册成立礼海公司，待公司成立后，由公司履行乙方在协议中的权利和义务，并依据本协议，由甲方与公司签订租赁合同。签约各方经协商，就房屋承租权转让事宜达成以下协议：1、先决条件：签约当日丁方一次性把XXXXXXX.5元支付给丙方，以履行生效判决；丁方按照现状向丙方正常移交第一层房屋；丙方转让的承租权只是建筑物的现状，丙方无法确保乙方希望承租的建筑物能够实现经营目的。2、承租权转让：满足先决条件后，丙方同意将房屋承租权转让给乙方，甲方同意乙方同等享有丙方在原租赁合同中享有的权利，甲方和丙方都同意原两份租赁合同提前解除，由甲方、乙方自行参照甲丙双方的原租赁合同建立新的租赁关系，如果甲乙双方发生租赁纠纷，与丙方没有任何关系。自2013年12月1日起，乙方负担租金的支付义务。3、租赁面积：甲方将租赁给乙方的房屋面积是3100平方米，其中第一层面积为1850平方米，第二层面积为1250平方米。5、甲乙双方同意，租期为2013年12月1日至2023年9月3日止。6、租金及支付方式：租金从免租期结束次日起算，即2014年6月1日至2015年6月30日，第一层每平方米每天1.80353元，年租金为121.7834万元，第二层每平方米每天2.6523元，年租金为121.0089万元，以上合计年租金242.7923万元。2015年7月1日，租金在上年基础上增加3%，此后，每满三年，租金在前三年基础上增加3%，即2018年7月1日，租金在前三年基础上增加3%。租金按照先付后用的原则支付，乙方每半年支付一次租金，应不晚于每个半年为单位的租期开始前五天支付。7、押金及其他费用：乙方同意在本协议生效后五个工作日内向甲方支付押金606981元，押金在租赁期满后如数退还，但不计利息。8、房屋修缮责任：乙方对房屋不得擅自改变和拆除。未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行改建。乙方在不影响房屋原有结构的基础上，征得甲方认可后，可自行进行装修，但费用自理。9、房屋的改造和装修：乙方有权对房屋进行改造和装修，但改造和装修方案须经过甲方的认可；甲方同意在甲方权限范围内，协助乙方办理房屋改造和装修的有关手续。
　　2013年9月30日，被告徐瀛寰向天鸿置业汇款XXXXXXX.5元。之后，海之宴餐饮将系争场地上的第一层房屋交付天鸿置业，天鸿置业将系争场地上的两层房屋全部交付给了被告。在原、被告之间的租赁关系实际履行过程中，原告委托上海长风生态商务区投资发展有限公司(以下简称长风生态公司)、两被告委托舒刚实际履行。
　　2014年2、3月间，被告对系争场地上的房屋进行内部装修前的拆除工作，花费人工费及垃圾清运费共计49530元。
　　同年4月23日，礼海公司与案外人上海华东发展城建设计(集团)有限公司签订《建设工程设计合同》，委托案外人承担室内装饰设计，约定设计费190万元，付款进度为设计费的20%的定金为38万元，提交经被告认可的方案设计文本后支付设计费的30%为57万元，提交经被告认可的全套施工图设计文件后支付设计费的40%为76万元，工程竣工验收后支付设计费的10%为19万元。现两被告已经支付设计费95万元。
　　同年9月26日，礼海公司与案外人上海同固结构工程有限公司签订《技术服务合同》，委托案外人对房屋结构进行安全性检测。后上海浦东房屋质量监测站出具了检测报告。现两被告共计支付检测费56700元。
　　2015年3月至8月，礼海公司多次发函给原告、长风生态公司及海洋世界，称海洋世界、长风生态公司的各种不配合包括不提供正常用电、不确认房屋内部管线等行为，导致被告无法开展装修施工，要求立即恢复供电并确认用电容量、提供房屋产权资料，以便被告办理装修施工备案手续。要求尽快落实相关会议达成的意见，并告知在装修施工备案手续以及房屋用电容量问题解决前，暂停支付2015年6月之后的租金。期间，被告于2015年4月8日向海洋世界交付“礼海餐厅室内装修设计图纸”和“礼海餐厅室内装修施工方案”各一套。
　　2015年11月2日、2016年1月6日，原告向礼海公司(邱明太、徐瀛寰)发函，称系争两层房屋至今未能正式装修，根据2015年7月29日会议中的要求“贵方提供新的装修方案及办理报建的相关材料，我公司将配合贵方办理报建手续”，然被告至今未能提供相关材料，要求被告尽快提供。另根据《四方协议书》，被告欠付2015年6月至11月的租金，要求被告及时缴纳。
　　2016年6月10日，原告向两被告发《律师函》，称被告自2015年6月起开始拖欠租金、水电等，构成违约，原告要求解除与被告之间的租赁关系，要求被告自行搬离房屋并结清相关费用。
　　2017年6月23日，双方对系争场地进行交接，签订《房屋接收确认书》，被告确认在移交时房屋内原装修已被拆除；双方确认房屋大门无锁，进房屋的玻璃门也没有锁，两层房屋各房间的门均已被拆除。
　　另查明，(一)2013年5月3日，上海市工商行政管理局预先核准两被告投资的企业名称为“上海礼海餐饮管理有限公司”，此后经被告申请，多次延期至2016年8月29日。(二)2014年3月13日，海洋世界向原告发函，指出原告将房屋整体转租给次承租方且在次承租方及原告均未书面征求其意见的情况下，就已经擅自开始大规模装修，要求原告向海洋世界提供整体转租合同以及长风公园管理所认可整体转租的书面文件，要求原告敦促次承租人在以下条件尚未同时具备的情形下立即停工，包括聘请专家对房屋进行勘测，出具设计改造方案，经消防、环保部门批准，并由海洋世界书面认可，原告与次承租人共同出具承诺书，承诺安全、文明施工，对施工而给海洋世界造成的损失承担连带赔偿责任。(三)2015年1月29日，区绿化局召集长风公园管理所、长风发展公司、海洋世界、长风生态公司、礼海公司召开了关于“长风公园礼海台餐厅”装修工作的协调会，目的是为了协助礼海餐厅顺利完成装修，同时减少装修对海洋世界及长风公园运营上的影响。礼海公司提出办理装修施工手续需要房屋产权证以及长风生态公司的配合，海洋世界回复称该房屋与海洋世界其他房屋共用一个8000多平方米的土地证，没有针对系争房屋的产权证，海洋世界同意积极配合装修并提供经营审批所需产权资料、产权情况说明，长风生态公司同意予以支持与配合，共同配合礼海公司办理装修施工许可证，各方表示对装修施工所有相关工作原则上支持。礼海公司提出系争房屋为了达到国家施工标准，需要进行非结构性部分的拆除工作，海洋世界表示同意。但会后海洋世界和长风生态公司没有在《会议纪要》上签字。(四)2015年7月29日，长风生态公司会同长风公园管理所、海洋世界、礼海公司等单位召开关于装修推进工作协调会，会后形成的会议纪要明确，礼海公司原有的使用功能布局及装修设计方案被公园管理部门否定后，要求礼海公司在完成新的装修设计方案后，上报长风生态公司审核，经长风生态公司及公园管理部门同意后，方可正式办理装修手续。由于礼海公司在拆除原有装修后，现场疏于管理，为安全起见，海洋世界对房屋断电，后海洋世界已于2015年5月5日恢复供电。由于历史问题，该房屋没有产证，礼海公司办理装修前期手续无进展，为加快项目推进，礼海公司在设计方案未完成情况下，可先期到政府相关部门咨询办理装修手续事宜，长风生态公司、海洋世界等各方将积极配合。
　　又查明，2011年5月，天鸿置业、容创投资将海之宴餐饮诉至本院，案号为(2011)普民四(民)初字第265号，要求解除租赁合同，交还系争场地上的第一层部分房屋，支付欠费的租金、水电等，本院于2012年11月23日作出一审判决，判决解除租赁合同、返还租赁房屋、支付租金、使用费、水电费等，判决后海之宴餐饮不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，案号为(2013)沪二中民二(民)终字第646号，后于2013年4月10日撤回上诉，上海市第二中级人民法院裁定准许。
　　现原告诉至本院，请求判决如其诉请。审理中，原告另提供1986年上海市公园管理处、上海市园林管理局对“长风公园餐厅”改建工程的设计批复，以证明系争房屋的合法性。被告对此不认可，认为该批复并非合法有效的规划许可文件，无法证明系争房屋系合法建筑。对于原告主张的恢复原状的费用，原告不申请司法鉴定，同意本院进行酌定。被告对于反诉的人工工资、社保损失，亦不申请司法审计，同意本院进行酌定。
　　反诉部分查明事实同本诉。
　　本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。根据庭审查明的事实，系争房屋未取得产权登记，亦未取得合法的建造手续证明，根据相关规定，原、被告就系争房屋建立的租赁关系应属无效。同时法律规定无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁关系无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　就本诉而言，基于租赁关系无效的论述，本院对原告要求确认租赁关系解除、支付违约金的诉讼请求不予支持。但是被告实际使用了系争房屋，故应当向原告支付截止至交接之日止的房屋占有使用费，标准参照约定的租金。被告辩称系争房屋早就在原告控制之下，不同意支付房屋占有使用费的意见，无法律与事实依据，本院不予采信。关于原告要求被告支付恢复原状的费用的诉讼请求，本院认为被告是基于《四方协议》的约定从天鸿置业处接收系争房屋，房屋原状是海之宴餐饮交还房屋时的状态，原告对此明知且不表异议，其次从原、被告双方的函件往来以及相关会议纪要来看，被告的拆除行为在最初存在瑕疵，但在各方协调后，原告对被告进行重新装修最终是同意的，而拆除必然包括在装修范围之内，在合同被认定为无效的情况下，无效后果的处理应以法律规定为准，故被告应当酌情承担相关的恢复原状的费用，恢复行为由原告自行完成。鉴于双方均同意本院酌定，本院将根据本案实际情况进行酌处。
　　就反诉而言，反诉原告为了履行与反诉被告的租赁关系已经进行了包括履行先决条件、设立公司、前期检测、设计、拆除等工作，然终因系争房屋不具备合法性而无法继续。现反诉原告的诉讼请求系其主张的损失，故有必要分析本案租赁关系无效的过错责任大小。本院认为，反诉被告作为房屋出租方，对系争房屋的属性应当明知，其将不具有合法手续的系争房屋出租给反诉原告存在过错，反诉被告负有主要责任。同时反诉原告作为房屋的承租方，应当尽到谨慎的注意义务，首要的就是确认所承租房屋的合法性，庭审中反诉原告自认未审核过系争房屋的产权情况，故反诉原告对无效的后果同样具有过错，负有次要责任。就反诉的诉讼请求具体分析如下：关于租赁转让费，该笔款项虽然是反诉原告向天鸿置业支付的，但却是为了履行与反诉被告的租赁关系而根据《四方协议书》支出的，现租赁关系自始无效，该笔款项可以作为反诉原告的损失。关于押金，租赁关系无效后，反诉被告继续占有押金已没有合同依据，反诉被告应予全额无息返还。关于已付的房屋租金，基于前述，该款项应作为房屋占有使用费，反诉被告无需向反诉原告赔偿。关于房屋质量检测费、设计费、拆除工程费均属于反诉原告对系争房屋的实际投入，应当属于反诉原告的损失，但尚未发生的设计费除外。综上，本院根据反诉原告与反诉被告的过错责任大小，对反诉原告的上述实际损失按照三七的比例在双方之间进行合理分摊。关于人工工资、社保，反诉被告对金额不认可，反诉原告同意本院进行酌定，本院根据本案实际情况结合反诉原告提供的证据予以酌判。至于反诉原告主张上述损失的利息，无法律与事实依据，本院不予支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
　　一、原告上海市普陀区国有资产经营有限公司与被告邱明太、徐瀛寰就上海市普陀区大渡河路XXX号地块上的房屋(建筑面积3100平方米，其中第一层为1850平方米，第二层为1250平方米)建立的租赁关系无效；
　　二、被告邱明太、徐瀛寰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区国有资产经营有限公司自2015年6月1日至2017年6月23日止的房屋占有使用费(其中2015年6月1日至6月30日按照年租金人民币XXXXXXX元，2015年7月1日至2017年6月23日按照年租金人民币XXXXXXX.69元的标准分别计付)；
　　三、被告邱明太、徐瀛寰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区国有资产经营有限公司恢复原状的费用人民币100000元；
　　四、对原告上海市普陀区国有资产经营有限公司其余的诉讼请求不予支持；
　　五、反诉被告上海市普陀区国有资产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告邱明太、徐瀛寰押金人民币606981元；
　　六、反诉被告上海市普陀区国有资产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告邱明太、徐瀛寰人民币XXXXXXX元；
　　七、对反诉原告邱明太、徐瀛寰其余的诉讼请求不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币57082元，由原告负担人民币10703元，被告负担人民币46379元。
　　本案反诉受理费人民币39579.21元，已减半收取，由反诉原告负担人民币24332.21元，反诉被告负担人民币15247元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈文丽

书记员：王  飞