上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会与上海市普陀区真如工贸总公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：宗国樑，主任。
　　委托诉讼代理人：谢宝忠。
　　被上诉人(原审原告)：上海市普陀区真如工贸总公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：王毅，总经理。
　　委托诉讼代理人：万梅，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　原审第三人：智富企业发展(集团)有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：严宝明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王欣，女。
　　上诉人上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会(以下简称“金光村委会”)因与被上诉人上海市普陀区真如工贸总公司(以下简称“真如公司”)、原审第三人智富企业发展(集团)有限公司(以下简称“智富公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初8639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人金光村委会上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：第一，一审判决将审理查明的重要事实和判案依据“征地补偿安置方案”和“真捷机械厂土建项目结算资料”遗漏和隐瞒。上述方案中载明了土地附着物每平方米为人民币(以下币种均为人民币)500元的补偿标准；结算资料载明了系争附着物真捷机械厂实际造价为189万元。第二，上诉人与被上诉人均确认，被上诉人以先付后用的方式支付的230万元系10亩场地租赁费用，双方系租赁合同关系纠纷，并非土地买卖或动迁安置纠纷。涉案租赁土地已被国家征用，属不可抗力，土地权益应归上诉人，被上诉人所付的230万元租金亦已尽其用，如需对被上诉人建造的附着建筑物补偿，也应仅限于残值。第三，上诉人与被上诉人并不存在土地交换的意思表示，被上诉人因生产需要租用场地，上诉人给予的优惠也仅是处分自己的权利而已。所谓的建造工厂项目获批，并不是完整的获批，未完成土地规划等完整手续，故相应建筑物是违章建筑。第四，在涉案土地被征用之前，双方的租赁合同关系并未改变，双方未曾产生过争议亦属正常。第五，双方并非没有就征收补偿问题进行过协商，只是被上诉人拒不配合并漫天要价。被上诉人所谓的设施设备的灭失损失已经法院判决对其诉请不予支持。第六，关于被上诉人诉请的损失赔偿，一审法院酌情判定上诉人补偿被上诉人损失1,000万元，缺乏依据。第七，被上诉人对于《场地租用协议》无效亦负有过错责任。第八，被上诉人向上诉人支付的230万元是上诉人依约提供涉案土地之后，被上诉人依约支付的土地使用费。现该使用费已尽其用，没有道理要求上诉人连本带利返还。
　　被上诉人真如公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人智富公司述称：本案属于土地租赁合同纠纷，与智富公司没有关系。请法院依法判决。
　　真如公司向一审法院起诉请求：一、判定解除金光村委会与真如公司于1995年8月15日签订的《场地租赁协议》以及2001年8月15日签订的《置换场地协议》；二、判令金光村委会立即向真如公司给付房屋动迁补偿和企业搬迁误工补偿等各项费用共计45,483,700元(具体包括下列补偿项目：1、土地使用权补偿1,400万元；2、房屋建安重置费用22,374,700元；3、设备搬迁和安装费用105万元；4、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用5,939,000元；停产停业损失212万元)；三、判令金光村委会向真如公司支付逾期付款利息(逾期付款金额45,483,700元，利率为中国人民银行同期贷款基准利率的基础上加收50%，计算期限自2009年12月27日起计算至实际支付之日止)；四、判令智富公司对金光村委会的上述给付义务承担连带责任。
　　一审法院认定事实：1995年8月15日，真如公司(乙方)、金光村委会(甲方)签订《场地租用协议》一份，主要内容为：1、乙方为生产需要向甲方租用非农用场地计10亩，作为建造生产厂房、办公楼及生活设施等，长期使用，场地租赁费用共计230万元，合同签订后先付二分之一，计115万元，其余一半在乙方土建结束，迁入之前付清，不超过半年。2、该块场地上乙方所建所有建筑及设施，其产权归乙方所有，如遇市政动迁，甲方负责另行以同等面积非农用场地供乙方迁址之用，不再另行收费。3、动迁赔偿和企业搬迁误工补偿等一切费用归乙方所有。合同另就水费承担和争议解决作出约定。合同签订后，金光村委会向真如公司交付了上述场地，真如公司则至1997年1月30日止分期向金光村委会支付了230万元。
　　1995年9月22日，上海市普陀区计划经济委员会向桃浦镇人民政府发出普计[1995]229号《关于上海申灵实业公司建造上海真捷机械厂厂房的立项批复》，批复如下：“同意上海申灵实业公司建造上海真捷机械厂厂房，项目占地面积9900平方米，建筑面积3200平方米，总投资200万元，资金自筹。……该项目纳入区一九九五年集体固定资产投资项目计划。”上述批复获准后，地块内项目正式投入建设。一审审理中，真如公司提交了建造时的部分发票及工程预算书，同时提交了税收缴款单据。
　　嗣后，系争地块上完成了厂房及设施设备的建造。案外人上海真捷机械厂占有使用该房屋。真如公司与另一案外人则签订了《承包经营协议书》，由该案外人受真如公司之聘担任上海真捷机械厂的厂长，对该厂进行经营管理。
　　2001年8月15日，真如公司与金光村委会签订《置换场地协议》一份，主要内容为：金光村委会(甲方)与真如公司(乙方)于1995年8月15日签订场地租用协议，“乙方为生产需要向甲方租用非农用场地计拾亩作为建造生产厂房、办公楼及生活设施等，长期使用”，该块场地上乙方所建所有建筑及设施，其产权归乙方所有，如遇市政动迁，甲方负责另行以同等面积非农用场地供乙方迁址之用，不再另收费用。因甲方在乙方租用的场地上有4.2亩另作他用，故甲乙双方就场地置换等事项经协商达成如下协议，乙方同意甲方将古浪路XXX弄XXX号真捷机械厂厂房后面的4.2亩场地另作他用，甲方提出将古浪路XXX弄XXX号金光工业园区大门右侧4.2亩场地置换给乙方长期使用，不再另行支付场地租赁费，乙方表示同意。双方协商乙方按工业园区要求建造彩钢板标准厂房，建造厂房的手续甲方同意协助乙方办理，建造及招租由乙方负责。协议订立后，真如公司将原场地中的4.2亩土地返还金光村委会，金光村委会则另提供4.2亩场地给真如公司，真如公司则按要求建造了彩钢板厂房等建筑设施，并于2002年6月与案外人上海申源桃浦钨钼制品有限公司签订了《租赁合同》，将该厂房出租给该案外人，并由该案外人向消防及环保部门申报并获批准。
　　2009年12月起至2011年12月止，案外人上海真捷机械厂和上海申源桃浦钨钼制品有限公司及他们的工作人员向公安部门报警，称智富公司强行拆除系争房屋，设施设备遭到有些貌似民工人员的破坏。嗣后，智富公司在系争土地上进行建设开发。真如公司则认为金光村委会及智富公司强行拆除了属于真如公司土地上的建筑物和设施设备，遂要求金光村委会进行重新安置，未果。真如公司遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
　　2012年5月30日，经相关政府部门组织，真如公司与金光村委会再次进行协商，真如公司称如无法另行提供土地安置，可以进行补偿，金光村委会则认为货币补偿可以酌情考虑，但真如公司应当提供依据。双方未能达成合意。
　　一审法院另查明，2004年7月27日，上海市人民政府发出沪府土〔2004〕530号土地管理文件，批准普陀区人民政府征用桃浦镇所属村队集体土地410274平方米。
　　2004年10月29日，上海市普陀区土地发展中心与上海市普陀区建设用地事务所签订《征地费包干协议书》，言明经沪府土[2004]602号文批准普陀区人民政府为建设“金光北块”二期工程征用桃浦镇金光村7、8、9、10队和祁连村1队非耕地304324平方米，由上海市普陀区土地发展中心实施土地储备。在征地范围内所发生的各项经济补偿项目和数量，经核实无误后，按照市有关补偿标准及征地规定，确定征地包干费总额为72,739,858.74元(其中：土地补偿费7,075,533.00元；地上附着物补偿费(集体部分)46,962,362.76元；地上附着物补偿费(私人部分)17,275,691.24；征地包干管理费率为2%，费额计1,426,271.74元。)
　　2005年11月26日，智富公司与上海市普陀区房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，智富公司受让上海市普陀区金光商务区地块总面积260747平方米，土地使用权出让金为150,174,000元。2007年3月29日，智富公司与上海市普陀区房屋土地管理局签订沪普房地(2007)出让合同补字第102号《上海市国有土地使用权出让合同》，约定地上总面积调整为580449平方米，智富公司应补缴土地出让金4,627万元，即出让金由原150,174,000元调整为196,444,000元。2008年2月29日，双方又签订沪普房地(2008)出让合同补字第2号，约定上述两份出让合同中受让方调整为上海智富茂城置业有限公司、上海智品置业有限公司。其中南陈路以东地块建设单位为上海智富茂城置业有限公司，土地面积120554.3平方米、地上建筑面积354549平方米；南陈路以西地块建设单位为上海智品置业有限公司，土地建筑面积106273.8平方米、地上建筑面积225900平方米。上述地块附图中包括了系争的由上海真捷机械厂和上海申源桃浦钨钼制品有限公司使用的两块土地。
　　2005年11月26日，上海市普陀区土地发展中心(甲方)与智富公司(乙方)及上海市普陀区桃浦镇人民政府(丙方)签订了《“金光商务区地块”土地前期开发费用支付及交地合同》，约定：智富公司于2005年7月29日通过公开挂牌，竞得了普陀区“金光商务区地块”的国有土地使用权，地块范围古浪路以北、沪嘉高速公路以南、张泾浜以东、真大路以西，出让260747平方米、带拆道路绿化等161328平方米，划拨教育市政等27987平方米。根据上海智富企业发展(集团)有限公司和桃浦镇人民政府《关于普陀区673、674街坊“金光商务区地块”前期开发事项的报告》要求，甲方同意本地块前期开发费用支付方式与交地进度等有关事项由乙方直接与丙方签订相关协议，约定了三方的责任及其他责任。
　　2006年9月8日，金光村委会(甲方)与智富公司(乙方)签订《金光商务区动拆迁建设开发协议书》，约定：根据普陀区土地发展中心和普陀区桃浦镇人民政府和普陀区桃浦镇金光村以及上海智富企业发展(集团)有限公司三方协议的精神和要求，针对金光商务区的开发进展，改变这一地区的城市面貌，促进经济发展和产业的转型，使该项目能为桃浦、金光今后长远的经济发展、税收增加、就业增加作出贡献，双方在尊重以往的协议和解决目前实际问题相结合的原则下，达成如下协议：
　　1、桃浦镇人民政府委托金光村委会做好金光商务区动拆迁工作，拆迁范围东至真大路、西至张泾浜河、南至古浪路、北至沪嘉高速公路(含相应带征部分)，地块面积出让260747平方米、带拆道路绿化等161328平方米、划拨教育市政等27987平方米。动拆迁总包干费用为4.2亿元，该费用包含地块内所有农民、居民、各类企事业单位的动迁、拆迁安置、征地补偿以及地块的“七通一平”等所有税费(不含土地出让金)。乙方按本协议约定支付甲方4.2亿动拆迁款；
　　2、费用支付方式：所有费用应由乙方支付给桃浦镇人民政府，再由桃浦镇人民政府支付给甲方。鉴于乙方已支付甲方款项部分，甲方应配合乙方补齐相关付款手续以及积极配合乙方尽快办理土地所需的相关手续。双方具体约定的付款方式如下：乙方按甲方要求为金光村建设村民老宅改造四期7.5万平方米的动拆迁房及支付所需的费用：暂按2,000元/平方米，约15,000万元。乙方按甲方要求为金光村购置南翔已竣工厂房10500平方米，总价约2,200万元。乙方按甲方要求为金光村购置南翔98亩工业用地，约3,200万元。乙方按甲方要求为金光村购置南翔60亩工业用地，约2,000万元。乙方按甲方要求，乙方再支付7,000万元用于动拆迁费用(按另行协议约定支付拆迁进度款)。乙方按甲方要求将剩余的1.26亿元作为甲方参建乙方本项目内的宾馆、写字楼的前期费用；参建本项目物业的用途和面积为A宾馆约2万平方米、B写字楼约1万平方米；甲方按上述参建的物业承担相应的成本和费用；
　　3、动拆迁工作进度及交地时间：甲方负责金光商务区地块所有具体拆迁工作和费用安排。甲方承诺乙方2006年10月1日正式实施动迁至2007年3月31日前交付西块，2007年6月30日前全部交地，基本达到交地标准和要求。
　　协议另就推动金光商务区建成的措施、违约责任等作出约定。
　　2007年9月14日，智富公司获得金光商务区项目建设的《房屋拆迁许可证》，其中非住宅拆迁面积195081平方米，包含系争地块在内。
　　现系争土地上的建设项目已经开发建设。
　　在本案一审审理过程中，金光村委会提供上海市普陀区桃浦镇人民政府和金光村委会于2017年11月20日共同出具的对4.2亿补偿款的具体构成所做的情况说明一份，主要内容为：“一、被征676亩土地补偿款(含自留地青苗费)2.2亿，该676亩地块内的本村集体企业厂房、仓库等房屋22万平方米和村民老宅4万平方米补偿共1.3亿，合计3.5亿。该3.5亿补偿与真如工贸公司无关。其中：拟用于村民住宅建设1.5亿、购置厂房0.22亿、购置工业用地158亩，计0.52亿(每亩30万元左右)、参建写字楼和宾馆1.26亿。二、各类企事业单位的土地附着建筑物补偿款0.7亿。三、因国家土地征用属不可抗力，故各类企事业单位接受其在该地块租赁土地上建造房屋的价值补偿后搬迁，房屋价值为建筑面积每平方米400-500元左右，该0.7亿补偿资金未收到，均已由金光村垫付。”真如公司认为整体4.2亿补偿款均与真如公司有关并非只有0.7亿元与真如公司有关。智富公司则表示0.7亿元补偿款智富公司已经给付。
　　一审法院认为：本案争议焦点在于，一、真如公司与金光村委会签订的《场地租用协议》、《置换场地协议》是否有效。真如公司认为，上述协议均系双方真实意思表示，没有违反法律法规和社会公共利益，故合法有效；金光村委会与智富公司均认为，合同违反法律规定应为无效。一审法院认为，上述合同虽系双方真实意思表示，但金光村委会向真如公司出租的土地系农村集体土地，根据法律规定，该土地不得转让出租，因此双方协议约定违反了法律规定，真如公司就其有效的主张未能提供相关的法律规定，故金光村委会抗辩合同无效的主张，予以采纳。同时纵观协议全文，真如公司以支付对价230万元获得了在该土地上建造厂房办公楼和生活设施的权利，就地上建筑物的权属约定归属于真如公司，该约定显然也违反了法律规定，故系争合同应为无效。相应地，此后双方因变更使用部分土地的《置换场地协议》亦为无效。无效的合同自合同成立开始即为无效，对双方并无约束力，因此真如公司要求解除上述两份协议的诉讼请求，不符合法律规定。合同宣告无效后，基于合同双方取得的权利应当相互返还，产生的损失应当根据过错责任予以承担。
　　然，系争合同签订于1995年和2001年，当真如公司取得土地后，即向相关政府部门申请建造工厂项目，并获批，随即投资建造了厂房、办公楼和仓库等等，因此该场地的使用也是因为当时农村集体经济发展的需要，由真如公司投入了大量资金，建成后分别由机械厂和钨钼厂在生产经营，并经营仓储。据此，虽然双方在未能取得合法土地交换权利的前提下使用土地违反了相应的法律规定，但也无法据此抹杀当时大力发展农村集体经济形势下双方因此而作出的贡献和获得的利益。
　　尤其是，在合同履行过程中，因为金光村委会需要使用部分土地，在双方又签订的补充协议中金光村委会另以4.2亩土地提供给真如公司使用，真如公司遂又另行投资建造了厂房和仓库等。由此可见，双方一直在积极、完全地履行系争合同，直至2007年，期间双方从未就土地使用和权属问题产生过争议。2007年起由智富公司开发金光商务区，系争土地亦被纳入依法征用范围内，金光村委会与智富公司就征地等达成合意，智富公司则按约向相对方支付了相关费用。
　　但是，真如公司与金光村委会间却未能就此进行协商。此后，土地和房屋的实际使用人向公安部门报案，系争土地上厂房被拆除、设施设备灭失，真如公司与金光村委会均未能提供证据证明明确的加害人，作为协议的双方，金光村委会对土地上的建筑物和设施设备应当承担保护真如公司进行使用的权利，故真如公司要求金光村委会赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
　　关于真如公司的损失范围问题。首先，如涉案场地上的建筑物未拆除，可以通过司法评估确定相关损失，但因涉案场地上的建筑物现已全部被拆除，故客观上已无法通过司法评估确定相关损失；其次，因涉案场地已经交付智富公司并已实际开发，如金光村委会提交其与智富公司之间的拆迁安置补偿协议及明细等据以证明其从智富公司处获取相关利益的证据，法院可以参照金光村委会的获益而酌情确定真如公司的损失，但就涉案场地目前已由智富公司拆迁的具体情形，金光村委会既未作出合理的陈述，也未再提供相关书面协议等证据，导致法院无法对此作出评判；虽金光村委会提供了一份《情况说明》以证明获得拆迁安置补偿利益的明细，但因真如公司对该些证据的真实性无法确认，故一审法院对金光村委会的上述主张，难以采纳，并且相应的不利后果应由金光村委会自行承担。一审法院将根据双方的履约过程、合同签订时土地价格及多年的增值利益、金光村委会与智富公司之间拆迁安置补偿总金额等，酌情确定真如公司的损失金额。
　　据此，一审法院作出判决：一、真如公司与金光村委会于1995年8月15日签订的《场地租用协议》、2001年8月15日签订的《置换场地协议》无效；二、金光村委会应于判决生效之日起十日内返还真如公司230万元；三、金光村委会应于判决生效之日起十日内支付真如公司上述款项利息的三分之二，利息以230万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自1997年1月31日起计算，至金光村委会实际返还之日止；四、真如公司应于判决生效之日起十日内支付金光村委会土地使用费230万元；五、金光村委会应于判决生效之日起十日内补偿真如公司经济损失1,000万元；六、对真如公司的其余诉讼请求均不予支持。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院另查明：上海市普陀区桃浦镇金光村民委员会已更名为上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会。
　　本院认为：真如公司与金光村委会就涉案土地签订的《场地租用协议》、《置换场地协议》，违反了农村集体所有的土地的使用权不得转让或出租用于非农业建设的法律规定，故一审法院判定该两份协议无效，并无不当。虽然根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，金光村委会向真如公司收取的租赁费230万元应予返还，但真如公司依约使用涉案土地亦应当参照合同约定支付相应的土地使用费，故该两项义务可以相互抵消，且抵消后金光村委会无须再向真如公司支付租赁费利息损失。关于真如公司主张的动迁补偿款，一审法院综合考虑本案的具体情况，酌情确定金光村委会补偿真如公司经济损失1,000万元，尚属合理，可予维持。真如公司要求金光村委会就补偿费支付逾期利息，并要求智富公司对金光村委会的支付义务承担连带责任，缺乏相应依据，不予支持。根据二审中查明的事实，金光村委会的全称已由上海市普陀区桃浦镇金光村民委员会变更为上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会，故本院对相关的一审判决主文予以调整。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
　　一、撤销上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初8639号民事判决；
　　二、上海市普陀区真如工贸总公司与上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会于1995年8月15日签订的《场地租用协议》、2001年8月15日签订的《置换场地协议》无效；
　　三、上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付上海市普陀区真如工贸总公司经济损失人民币1,000万元；
　　四、对上海市普陀区真如工贸总公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案一审案件受理费269,218元，由上海市普陀区真如工贸总公司负担134,609元，由上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会负担134,609元；二审案件受理费95,600元，由上海市普陀区桃浦镇金光村村民委员会负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：徐  江

书记员：余  艺