上海市普陀区长寿大厦业主委员会与张大军、孙喜平房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

　　原告：上海市普陀区长寿大厦业主委员会，住所。
　　负责人：刘培德。
　　委托诉讼代理人：徐倩倩，上海市新文汇律师事务所律师。
　　被告：张大军，男，汉族，1976年7月10日出生，住址上海市。
　　被告：孙喜平，男，汉族，1963年7月29日出生，住址上海市。
　　原告上海市普陀区长寿大厦业主委员会与被告张大军、孙喜平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法进行审理。
　　原告上海市普陀区长寿大厦业主委员会提出诉讼请求：一、两被告签订之《设备设施补偿协议》无效；二、被告张大军向原告支付设施设备使用费每月人民币2000元(以下币种均为人民币)，自2017年4月支付至判决生效之日止。事实与理由：2017年1月，因小区业主共有的上海市长寿路XXX弄XXX号101室房屋(以下简称系争房屋)出租事宜，原告授权当时系业委会委员的被告孙喜平与被告张大军进行磋商，并告知房屋租金应不低于每月15000元。后原告与被告张大军及案外人上海XXX物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定租金为每月13000元，同时被告二告知剩余2000元将以《设备设施补偿协议》的名义由被告孙喜平向原告支付。因原告得知系争房屋早年租金均是分两笔支付，故在《房屋租赁合同》上盖章确认。后原告得知两被告确实另行签订了《设备设施补偿协议》，且被告孙喜平自称拥有设施设备所有权，拒不履行支付2000元的义务。原告认为，被告孙喜平虽曾经在系争房屋内经营，但在租期届满后将房屋移交给当时的物业公司，并由案外人苏某某继续承租，后案外人苏某某无法支付租金，并以设备折抵租金，获得当时物业公司同意，故相应的设施设备应属于小区业主所有，被告孙喜平以自己的名义与被告张大军擅自签订《设施设备补偿协议》侵害了原告的利益，因与被告多次协调无果，故诉讼来院。
　　经查明，系争房屋系上海市普陀区长寿大厦全体业主共有房屋。2008年12月1日，案外人上海XX物业管理有限公司普陀分公司作为出租方(甲方)、被告孙喜平作为承租方(乙方)签订《租赁协议》，约定由被告孙喜平承租该房屋，租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日。2017年2月8日，原告作为出租方(甲方)、案外人上海XXX物业管理有限公司作为受托方(乙方)、被告张大军作为承租方(丙方)签订《租赁合同》，约定就系争房屋授权乙方出租给丙方，并约定月租金13000元。同日，被告孙喜平作为设备设施投资方(甲方)、被告张大军作为设备设施使用方(乙方)签订《设备设施补偿协议》，约定甲方将其投资改建的系争房屋交由乙方，乙方在租赁期内另行支付甲方设备设施使用费每月2000元。
　　2017年7月14日，原告发出公告载明：“由于2017年2月8日与101室租客签订的合同与协议损害了全体业主的切身利益，又该租客至今仍拒绝重新签订月租金为1.5万元的新合同。为挽回与追回业主的利益损失，业委会提议通过司法途径予以解决，故定于2017年7月30日通过投票方式召开业主大会对撤销与101室租客的合同事宜进行表决。”2017年8月1日，原告发出《长寿大厦第五次业主大会会议表决结果公告》载明：“本小区于2017年8月1日以书面征询意见方式召开第五次业主大会，对是否通过司法途径撤销与101室租客的合同事项进行了表决。......依据长寿大厦《业主大会议事规则》有关规定，作出大会决定：同意通过司法途径撤销与101室租客的合同与协议事项。”
　　本院认为，小区建筑物的共有部分属全体业主所有，根据物权法及相关管理条例规定，针对共有部分权益的诉讼行为须经小区业主以相应的表决程序通过并授权相关组织行使，原告作为小区业主大会的执行机构，应当就提起本案诉讼的决策程序与过程，包括业委会成员会议的议程及决议、业主大会会议的议程及决议、表决票的送达、回收、统计等提供相关的证据加以证明。本案中，原告以两被告之协议侵害全体业主利益为由提起诉讼，但从原告所提交之业主大会的决议，以及提起本案诉讼之公告内容分析，业主大会公告通过诉讼撤销的租赁合同或补偿协议，亦或租赁合同及补偿协议的表述并不明确，故本次诉讼不符合物权法对业主共同决定事项之程序规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，裁定如下：
　　驳回原告上海市普陀区长寿大厦业主委员会的起诉。
　　本案受理费人民币80元，退回原告上海市普陀区长寿大厦业主委员会。
　　如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：严建华

书记员：王  飞