上海市杨浦区住房保障中心与洪亦泰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市杨浦区住房保障中心，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：张榕，副主任。
　　委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告：洪亦泰，男，1951年3月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告上海市杨浦区住房保障中心诉被告洪亦泰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海市杨浦区住房保障中心的委托诉讼代理人李旻，被告洪亦泰到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　上海市杨浦区住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租金共计人民币(以下币种均同)15,694元；2.判令被告按自行承担日租金的0.3%支付自2014年6月11日起至实际支付日期间的违约金1,275.94元(暂算至2019年5月31日)；3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年6月1日起至2019年7月31日止的房屋租金共计16,322元；2.判令被告按自行承担日租金的0.3%支付从2014年6月11日起至判决生效之日止的违约金1,427.47元(暂算至2019年8月31日)；3.判令被告按每月1,310元标准向原告支付从2019年8月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费1,310元(暂算至2019年8月31日)；4.判令被告腾交退还原告上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系上海市公积金管理中心名下房屋，上海市公积金管理中心授权原告负责系争房屋的经租管理事宜，系争房屋为廉租房，被告系房屋配租申请户。2013年1月,原告与被告签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》,约定由被告承租系争房屋，租赁期限为自2013年2月1日起至2016年1月31日止，租金为648元/月，其中被自付租金为193元/月。合同到期后，被告未及时与原告续签合同，但实际仍居住系争房屋内。此后，原告与被告续签《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，租赁期限为自2016年8月1日起至2019年7月31日止，租金为1,094元/月，其中被自付租金为314元/月。合同签订后，被告从2014年6月开始拖欠原告租金，经原告多次催缴未果后，故原告诉至法院，望判如诉请。
　　洪亦泰辩称，不同意原告的全部诉请。被告认为租金应按193元/月的标准支付，被告自2013年1月16日入住系争房屋，在入住时按193元/月的标准支付了3个月租金，自2013年5月1日开始就没有支付租金。后于被告又于2018年5月、6月左右按193元/月支付租金直至2019年8月31日。因被告经济能力问题，没能力支付违约金，且被告对原告违约金计算方式并不清楚。被告不同意返还系争房屋，亦不认可使用费的标准。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋系上海市公积金中心名下房屋，该房屋建筑面积58.91平方米，由原告安排用于廉租实物配租。2013年1月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》，约定原告将系争房屋出租给被告使用；租赁期限为3年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；每月租金为648元，其中被告自付租金193元，政府补贴租金455元；被告应于每月10日前向原告支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付；被告应当在租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约向被告交付系争房屋，被告依约向原告陆续支付了自2013年2月1日起至2014年8月31日止的租金(其中，2014年6月的租金于2019年6月13日支付，2014年7月的租金于2019年7月16日支付，2014年8月的租金于2019年8月14日支付)。2017年4月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》，约定原告将系争房屋出租给被告使用；租赁期限为3年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止；每月租金为1,094元，其中被告自付租金314元，政府补贴租金780元；被告应于每月10日前向原告支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付；被告应当在租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料。因被告未支付2014年9月起的租金，原告催讨无果，故原告诉至本院。
　　审理中，原告提供《关于市统筹调配廉租住房2017年租赁价格方案的批复》及2019年廉租房租金确认单，证明上海市物价局于2018年1月15日发布廉租住房租赁价格方案的批复，据此确定系争房屋自2018年1月起至2019年12月止的租金标准为1310元/月，上海市公积金中心与原告确认系争房屋2018起至今的租金标准变更为1,310元/月;经庭审质证，被告认为该份证据的真实性无法确认，且1,310元/月的租金标准价格过高。
　　以上事实由原告递交的上海市房地产权证、《市筹廉租房交接管理协议书》及补充协议书、《市筹廉租房租赁协议书》及补充协议书、2017年廉租房租金确认单、2018年廉租房租金确认单、《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》、租金催缴书等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的两份《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按约支付租金，并在租赁期到期后未及时申报续租，应承担相应的责任。关于租金，现原告要求被告按193元/月的标准支付2014年9月1日至2016年7月31日的租金4,439元，并按照每月314元的标准支付2016年8月1日至2019年7月31日的租金11,304元，符合合同约定，于法不悖，本院应予支持。自2014年6月1日起至2014年8月31日止的租金，被告已经向原告足额支付，原告要求被告支付该期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。关于腾退房屋及支付房屋使用费，《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》到期后，被告未及时申报续租，理应返还系争房屋，仍继续占有使用系争房屋，则应支付房屋使用费，故原告要求被告腾交退还系争房屋，并向原告支付从2019年8月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。按1,310元/月为标准计算2019年8月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以照准。关于违约金，原、被告在《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》中约定，被告应于每月10日前向原告支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付。上述关于逾期付款违约金与违约金约定显属过高，被告亦提出要求调低，本院综合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整。另，被告已分别于2019年6月13日、2019年7月16日、2019年8月14日支付2014年6月1日至2014年8月31日的租金，鉴于被告并非恶意拖欠，故本院对原告关于该期间的违约金的诉讼请求不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、被告洪亦泰于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋移交原告上海市杨浦区住房保障中心；
　　二、被告洪亦泰于本判决生效之日起十日内支付原告上海市杨浦区住房保障中心自2014年9月1日起至2019年7月31日止的租金15,743元(其中自2014年9月1日起至2016年7月31日止以193元/月计算，自2016年8月1日起至2019年7月31日止以314元/月计算)；
　　三、被告洪亦泰于本判决生效之日起十日内支付原告上海市杨浦区住房保障中心自2014年9月1日起至2019年7月31日止的租金应缴当月11日起至判决生效之日止的违约金(按中国人民银行同期贷款率计算)；
　　四、被告洪亦泰于本判决生效之日起十日内按1,310元/月标准支付原告上海市杨浦区住房保障中心自2019年8月1日起至移交房屋之日止的房屋使用费；
　　五、驳回原告上海市杨浦区住房保障中心的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费224元，减半收取112元，由原告上海市杨浦区住房保障中心负担12元，被告洪亦泰负担100元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈裔佼

书记员：朱屹峰