上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心与金鑫莉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心，住所地上海市。
　　法定代表人：钱志棋，副主任。
　　委托诉讼代理人：陆岷，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙立慷，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：金鑫莉，女，1952年9月5日出生，汉族，户籍地上海市眉州路西方子桥14弄7号204室,现住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：刘红力。
　　原告上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心(以下简称延吉街道管理中心)与被告金鑫莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙立慷,被告委托诉讼代理人刘红力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告延吉街道管理中心向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、被告立即搬出上海市杨浦区友谊新村XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.被告向原告支付租金234,000元；4.被告支付逾期利息暂计41,698元(按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年1月起至被告实际支付之日止，暂计算到2018年6月31日)。事实和理由：2009年4月20日，延吉新村街道社区公共服务中心与被告签署了《房屋租赁协议》，约定被告向延吉新村街道社区公共服务中心承租友谊新村XXX号XXX-XXX室房屋，租期自2009年5月1日起至2011年4月30日止。租期届满后，被告继续占有使用系争房屋。但是，被告并未如约支付租金。自2012年1月起至原告起诉之日，被告已累计拖欠近84个月的租金未予支付。为此，原告已多次催告要求其及时支付租金，但被告至今仍未支付。另外，根据杨编【2015】23号文件，延吉新村街道社区公共服务中心事业单位建制于2015年被撤销，其管理职能全部转由原告承担。被告长期拖欠租金的行为已构成根本违约，原告只能起诉至法院做如上诉请，以维护原告的合法权益。
　　被告金鑫莉辩称，原告无诉讼主体资格。据原告所述系争房屋产权人为上海市房地局，但未看到产权信息，产权不明，原告无权代理不明产权人主张权利。原、被告签订的租赁合同无效，原告无权要求被告迁出及支付租金。租赁合同于2011年4月30日到期，原告主张之后的权利没有合同依据，也没有主体资格。即使租赁合同关系成立，租金的诉讼时效为1年，原告主张超过诉讼时效。根据合同约定，每月租金为1,300元，原告主张每月3,000元的租金标准没有依据。租金不存在利息，无法律依据，不同意支付租金利息。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　1996年11月，上海市房屋土地管理局与上海卫百辛(集团)有限公司签订《面上直管公房经营授权书》，约定上海市房屋土地管理局将杨浦区范围内直管公房授权上海卫百辛(集团)有限公司经营。上海市房屋土地管理局委托杨浦区房管局对上海卫百辛(集团)有限公司进行日常的考核管理，区国资管理部门进行监督和指导。2018年7月23日，上海卫百辛(集团)有限公司出具《情况说明》一份，载明：“兹有上海市杨浦区友谊新村XXX号XXX-XXX室，房屋产权人为上海市房屋管理局。该房系上海市房屋管理局委托我司经营管理的直管公房产业，现由我司委托上海延吉物业管理有限公司实施物业管理。目前该房承租人为上海市杨浦区延吉新村街道办事处。”
　　2009年4月20日，上海市杨浦区延吉新村街道社区公共事务中心(签约甲方)与被告(签约乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方因需要，向甲方租赁友谊新村XXX号XXX-XXX室二间，用于居住。协议第一条约定：租赁期为贰年，自2009年5月1日至2011年4月30日止，租赁期满后，乙方如需续租，需与甲方另行协商，在同等条件下，乙方可优先承租。第二条约定：租金每月1,300元，先付后用，按季收费，每季10日前付清下季租金，不得拖欠。乙方逾期支付承租金，每逾期一天，甲方可按3‰比例加收滞纳金，逾期30天即视为乙方自愿终止协议，即时收回房屋，并保留通过法律途径向乙方催讨欠款的权利。第四条约定：协议签订时，乙方向甲方交纳保证金1,300元，协议终止时，如无经济纠葛，甲方将保证金如数归还给乙方。第五条约定：乙方如需对房屋进行内外装修，事先要征得甲方同意，装修过程中，不得损坏房屋结构，装修费用由乙方自理。协议终止时，装修的附属物不得拆除，需无偿移交给甲方。租赁期间的房屋维修由乙方负责，协议终止归还时，必须保持房屋完好。第八条约定：乙方在租赁期间使用水、电、煤等，一切费用由乙方自理。第十条约定：协议履行期间，甲、乙双方必须严格遵守协议条款，不得违约，如有违约，违约方向守约方交付违约金1,300元，同时，守约方有权终止协议。诉讼中，原告认可收到被告押金1,300元，但认为已经冲抵2012年1月的租金。
　　2011年8月，上海鑫侃商务咨询有限公司向上海威势投资管理有限公司支付25,800元。上海威势投资管理有限公司开具发票一份，载明：2011年1-6月房租王侃18,000元、2011年1月至6月金鑫莉房租7,800元。原告陈述被告方共租赁了两套房屋，上海威势投资管理有限公司为其下属公司。被告陈述，上海鑫侃商务咨询有限公司系被告儿子的公司，根据原告提供的收款人付款。
　　2014年1月27日，原告向被告开具2011年7月至12月的租金发票，金额7,800元。(诉讼中，被告撤回了该份证据)
　　2017年4月11日，原告以挂号信方式向被告发出《通知》一份，载明：“你从2012年1月--2017年3月累计拖欠延吉新村街道所属的友谊新村XXX号XXX-XXX室(建筑面积67平方米)的房屋占用费63个月，经多次催讨无果，共拖欠友谊新村XXX号XXX-XXX室房屋占用费合计人民币捌万壹仟玖佰元整。请接到本通知后一周内结清所有占用费，逾期未结清占用费，我们将收回房屋，并按照市场评估价追缴友谊新村XXX号XXX-XXX室(建筑面积67平方米)占用费和采取进一步法律手段。”该份挂号信邮寄地址为系争房屋，2017年5月14日被逾期退回。
　　2017年12月11日，延吉新村街道党政办李韵出具《收据》一份，载明：“今收到金鑫莉交来2018年1月—6月房租9,000元整，因财务现无法开具发票，钱款暂时由资产办收取，故开此证明。”
　　另查明，2015年3月30日，杨编【2015】23号文载明，各街道设立城市网格化综合管理中心，宗旨和业务范围是承办辖区内城市网格化管理具体事务。撤销各街道社区公共服务中心事业单位建制，在编人员由各街道根据工作需要划转至街道所属其他事业单位。
　　2018年3月28日，上海市杨浦区人民政府延吉新村街道办事处出具《情况说明》一份，载明依据上海市杨浦区机构编制委员会关于调整本区街道所属事业单位设置的通知(杨编【2015】23号)，延吉新村街道办事处撤销延吉新村街道社区公共服务中心，原先由延吉新村街道社区公共服务中心所承担的延吉新村街道所属房屋的管理职能全部由延吉新村街道城市网格化综合管理中心承担，包括对外签订房屋租赁合同及进行法律诉讼等工作。
　　诉讼中，双方均认可被告金鑫莉的丈夫系延吉街道招商中心的工作人员。
　　本院认为，上海市杨浦区延吉新村街道社区公共事务中心与被告签订的《房屋租赁协议》已到期。合同到期后，双方未再续签合同，被告理应搬离并结清占有使用费。上海市杨浦区延吉街道社区公共事务中心职能由原告继承，原告具有诉讼主体资格。原告诉请要求解除双方之间的房屋租赁合同关系、被告搬离系争房屋并结清欠付的占有使用费，于法有据，本院予以支持。占有使用费的标准可参照双方实际履行情况，即2017年12月之前按照每月1,300元计，2017年之后按照每月1,500元计。关于诉讼时效问题，本院认为，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，租金为一年。《诉讼时效解释》第二条规定，民法总则施行之日(2017年10月1日)，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定的二年或者一年，适用三年诉讼时效期间规定。原告主张的租金实则为房屋占有使用费，应当适用二年的诉讼时效。原告通过发送信件方式向被告主张权利，邮寄地址为系争房屋，虽然信件被退回，但视为信件应当到达被告，退回之日即视为送达，并据此产生诉讼时效中断的效力。故原告主张的2015年5月14日之后的房屋占用使用费未超过诉讼时效，被告理应支付。被告提出原告无权签订合同，合同无效，其虽提出了上述异议，但并未提供相反的证据证明，被告的该抗辩意见，本院难以采信。关于保证金1,300元，为避免当事人讼累，本院对保证金一并处理。原告认为已冲抵租金，未提供证据证明，其应当在被告搬离并结清水、电、煤费用后返还。原告主张的利息诉请，纵观本案的实际情况，本院对其利息主张不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心与被告金鑫莉之间的房屋租赁合同关系；
　　二、被告金鑫莉应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区友谊新村XXX号XXX-XXX室房屋；
　　三、被告金鑫莉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心自2015年5月15日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费41,013元；
　　四、被告金鑫莉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心自2018年7月1日起至实际搬离之日止，按照每月1,500元标准计算的房屋占有使用费；
　　五、被告金鑫莉应于搬离上海市杨浦区友谊新村XXX号XXX-XXX室房屋之日结清水、电、煤费用，原告上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心应于当日返还被告金鑫莉房屋押金1,300元；
　　六、原告上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,436元，由原告上海市杨浦区延吉新村街道城市网格化综合管理中心负担4,627.34元，被告金鑫莉负担808.66元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  扬

书记员：龚立琼