上海市松江区住房保障中心与王龙生、周市妹等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市松江区住房保障中心，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：孟红，主任。
　　委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。
　　被告：王龙生，男，1957年7月30日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：周市妹，女，1962年2月23日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：周洁，女，1983年3月18日生，汉族，住上海市松江区。
　　原告上海市松江区住房保障中心与被告王龙生、周市妹、周洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马笑天、被告王龙生、周洁到庭参加了庭审。被告周市妹经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即迁出并返还位于上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)且该房屋及其装修、附属设施设备符合正常使用后的状态；2.判令被告王龙生支付自2018年2月2日至实际迁出之日止的房屋占有使用费(自2018年2月2日起至2018年5月31日止，按照每月2,990元计算，使用费共计11,860元；自2018年6月1日起至2019年5月31日止，按每月3,090元计算，使用费共计37,080元；自2019年6月1日起至实际迁出之日止，按每月3,200元计算)。审理中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：判令三被告立即迁出并返还涉案房屋。事实和理由：原告与被告王龙生于2014年7月30日签订一份《松江区廉租实物配租住房租赁合同》，租赁房屋位于上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室的廉租住房，三被告为配租人口。该合同约定租期为2014年7月31日至2017年8月1日，租金为1,223元/月，被告王龙生自付租金为205.50元。租期届满后，原告根据本市廉租房相关规定，与被告王龙生签订一份为期六个月的《上海市廉租住房实物配租过渡期协议》，给予了被告家庭六个月的过渡期，过渡期至2018年2月1日届满。被告家庭应当按照《上海市廉租住房实物配租过渡期协议》之约定，自行申请退出廉租住房并办理退出手续，但被告家庭至今未履行该义务，为此，原告诉至法院，请求判如所请。同时，若被告返还涉案房屋时，该房屋及其装修、附属设施设备不符合正常使用状态，给原告造成损失，原告保留向被告追偿的权利。
　　被告王龙生、周洁共同辩称，首先，对迁出涉案房屋无异议，但原告事先从未通知被告迁出而是直接诉讼，明显不妥，原告继续使用涉案房屋的状态系原告原因造成，并非被告恶意不迁出。其次，不同意按照原告主张的标准支付使用费，一则，2018年2月2日前，被告已经处于可以搬离的状态，正是由于原告告诉被告可以暂住在涉案房屋内等待复审结果，被告才未迁出。二则，原告也未提前向被告告知若未按期搬离需要按市场租金价格支付使用费。三则，王龙生年事已高，原告在未通知另外两被告的情况下，以“糊弄”的方式要求王龙生办理相关手续，实属不妥。总之，原告霸道要求被告按市场租金价格支付使用费不合理。
　　被告周市妹未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的登记权利人。
　　2014年7月30日，原告作为甲方(出租人)、被告王龙生作为乙方(承租人)，双方签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》(以下简称“廉租住房租赁合同”)一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方的家庭配租人口共4人，即三被告及案外人王某某(系未成年)；房源种类为区属实物配租廉租住房；该住房已按照本市廉租住房室内装修标准规定实施装修；本合同租赁期限为3年，自2014年7月31日起至2017年8月1日止；该房屋每月租金为1,223元，其中乙方自付租金为205.50元，补贴租金为1,017.50元；乙方应当在本租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》并提交规定的申报材料；乙方家庭未在规定期限内申报复核的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其取得的登录证明自动作废，其租赁的实物配租房源须及时腾退；乙方承租的廉租住房，除区(县)住房保障机构同意乙方续租外，乙方应在本合同约定的租期届满后15日内返还该房屋；乙方返还该住房时，该房屋及其装修、附属设备设施应当符合正常使用后的状态。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
　　2017年7月19日，原告作为甲方、被告王龙生作为乙方签订《上海市廉租住房实物配租过渡期协议》，载明经乙方申请、甲方审核同意，双方协商一致签署该协议，约定本实物配租过渡期协议的期限为2017年8月2日至2018年2月1日。过渡期满，申请户已自行退出廉租住房，并办理退出手续，拒不退出的，按违规行为处理等。
　　另查明，原告委托案外人上海沪港房地产估价有限公司对涉案房屋的市场租金价格进行评估，上海沪港房地产估价有限公司分别于2017年6月20日、2018年6月29日、2019年6月28日出具《房地产估价报告》三份，结论分别为：以2017年6月1日、2018年6月1日、2019年6月1日为价值时点，涉案房屋的市场租金价格分别为每月2,990元、每月3,090元、每月3,200元。
　　审理中，原告提交百合苑社区居委会于2019年3月25日出具的《证明》一份，证明三被告实际居住在涉案房屋内。被告王龙生、周洁对该证明无异议，确认三被告尚住在涉案房屋内。
　　审理中，被告王龙生、周洁提交如下证据：1、2018年7月26日“38号办公中心会客单”及2018年7月30日《上海市廉租住房申请材料收件单》，证明2018年7月时被告仍在向原告提交复审材料。若被告居住不合规，原告不会进行后面的复审，此外，原告也从未通知被告迁出。2、2018年9月11日和10月29日《上海市廉租住房申请家庭补充提交材料通知书》各一份，证明2018年2月2日至2018年10月29日之间，被告还在复审材料，原告未要求被告迁出，也未提前告知被告若继续居住就按市场价格来计算租金。原告对上述证据的真实性均无异议，但不认可证明目的，并称廉租住房租赁合同到期时，原告就进行过复核，发现被告家庭经济超标，故向被告书面告知其已不符合廉租房的申请资格，并且告知了过渡期的相关规定。嗣后，双方也就涉案房屋签订了一份六个月的过渡期协议，在该过渡期协议到期前，考虑到过渡期最长不超过12个月，双方遂就第二个六个月过渡期协议进行沟通，但被告拒绝签署第二份过渡期协议，而是要求原告与其直接签订三年期的租赁合同。至于期满后再次复核一事，系因第一个过渡期协议内本市提高了廉租住房经济准入标准，为谨慎判断被告的准入资格，故而对被告家庭是否符合条件进行了再次复核，遗憾的是，复核结果仍然是经济超标。
　　另外，审理中，原告确认，涉案房屋截至2018年2月1日的租金被告已付清。
　　以上事实，主要有上海市房地产权证、廉租住房租赁合同、《上海市廉租住房实物配租过渡期协议》、房地产估价报告、《证明》及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与王龙生签订的廉租住房租赁合同及过渡期协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据廉租住房租赁合同约定，涉案房屋的租赁截止日期为2017年8月1日，过渡期协议约定的期限也至2018年2月1日止，现被告已无继续占有使用涉案房屋的合同依据和法律依据，故原告要求被告迁出并返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。上述合同及协议到期后，被告王龙生虽申请复核，但复核结果为不符合标准，故不能再以优惠价格享受房屋居住使用权，现原告依据案外人上海沪港房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，以2017年6月1日价值时点的市场租金每月2,990元为标准,向被告王龙生主张自2018年2月2日起至2018年5月31日止的房屋占有使用费；以2018年6月1日价值时点的市场租金每月3,090元为标准,向被告王龙生主张自2018年6月1日起至2019年5月31日止的房屋占有使用费；以2019年6月1日价值时点的市场租金每月3,200元为标准,向被告王龙生主张自2019年6月1日起至实际迁出房屋止的房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。经计算，自2018年2月2日起至2019年5月31日止的租金共计48,933元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告王龙生、周市妹、周洁于本判决生效之日起十日内迁出并返还原告上海市松江区住房保障中心坐落于上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号XXX室房屋；
　　二、被告王龙生于本判决生效之日起十日内支付原告上海市松江区住房保障中心自2018年2月2日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋占有使用费(自2018年2月2日起至2019年5月31日止为48,933元；自2019年6月1日起至实际迁出上述房屋之日止，按照每月3,200元的标准计算)。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,103元，减半收取551.50元，由被告王龙生负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：周昳歆