上海市松江区夏州花园小区业主委员会与上海今亭房地产开发有限公司业主共有权纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市松江区夏州花园小区业主委员会，住所地上海市松江区。
　　负责人：彭程纪，业委会主任。
　　委托诉讼代理人：石峰，上海市四方律师事务所律师。
　　被告：上海今亭房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：孙小平，董事长。
　　委托诉讼代理人：沈美琳，上海泾锐律师事务所律师。　
　　原告上海市松江区夏州花园小区业主委员会(以下简称“夏州花园业委会”)诉被告上海今亭房地产开发有限公司(以下简称“今亭公司”)业主共有权纠纷一案，本院于2019年4月2日立案，依法适用简易程序审理，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2019年6月27日依法转为普通程序，并于2019年8月29日再次公开开庭进行了审理。审理中，经分管院长批准，本案延长审限2个月。原告夏州花园业委会的负责人彭程纪及其委托诉讼代理人石峰、被告今亭公司的法定代表人孙小平及其委托诉讼代理人沈美琳均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。
　　原告夏州花园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照原有规划设计和小区落成时的会所状态恢复夏州花园小区会所的原有功能：即一楼多功能大厅；二楼桌球、乒乓球房、壁球房、健身房、三个大小餐厅；三楼棋牌室、图书室、桑拿房、美容美发厅，停止在会所从事商业活动；2、判令被告提供夏州花园小区的物业公司办公用房以及业委会办公用房；3、判令被告归还原告维修基金本息933,923.65元；4、判令被告向原告提供夏州花园小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收材料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。审理中，原告自愿放弃上述第4项诉讼请求，并变更其余诉讼请求为：1、判令被告按照原有规划设计和小区落成时的会所状态恢复夏州花园小区会所的原有功能：即一楼多功能大厅；二楼桌球、乒乓球房、壁球房、健身房、三个大小餐厅；三楼棋牌室、图书室、桑拿房、美容美发厅，停止在会所从事商业活动；2、判令被告按照《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》要求，提供原告一间建筑面积不少于30平方米的业委会办公用房；3、判令被告补足夏州花园小区维修基金本息373,569.46元(本金为267,236.18元，利息为106,332.28元，本金是按照31户总面积11,153.43平方米*1,198元/平方米*2%计算得出)。事实与理由：涉案夏州花园小区由被告作为开发商建造，被告承诺小区建有多功能会所服务广大业主。小区的公共会所一开始对业主是开放的，但不久之后就一直被被告占用，使得会所服务于广大业主的功能无法得到实现，且会所的部分场所被被告用于商业活动。另，原告经向有关机构了解和查询后得知小区尚有31户业主(1-3组团和会所大楼)的维修基金本息约有37万余元不知去向，该部分业主的维修基金此前均已缴纳至被告处，因此被告应补足该笔资金。且小区业委会至今没有正式的办公用房，被告应予以解决。为维护合法权益，原告诉至法院要求判如诉请。
　　被告今亭公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由为：1、第一项诉请缺乏事实和法律依据，自业主入住涉案小区后，被告即向小区业主免费开放涉案会所，且图纸内容仅限于土建工程，不包括内部的功能，被告不受原告规划设计图纸约束，图纸不构成要约或要约邀请。涉案小区竣工后国家关于餐饮、消防的法律法规进行了完善，现被告无法在会所内提供餐饮、桑拿等功能，否则就违反了相应规定。涉案小区自业主入住至今，会所功能是一直保持的，诸多设备自然损坏，目前保留的有乒乓球房、健身房、棋牌室，一至三楼都有多功能活动室，也是向业主免费开放的。2018年会所翻新后增添了中华传统文娱功能，也是对业主免费开放的，但业主并未前来使用，故也未提及收费问题。会所功能本身就是有偿的商业活动，原告要求停止商业活动自相矛盾的，实际上被告并未提供宾馆服务；2、对第二项诉请，被告已经提供了符合要求的业委会用房；3、对第三项诉请，被告并未占用该笔维修基金，也不清楚该资金的去向，原告亦无证据证明该笔资金在被告处。被告此前已经分三批将维修基金移交松江房管局，2000年交了第一笔1到2组团的176,779.87元，2001年5月25日交了第二笔3组团的133,972.82元及第三笔4组团的(即涉案4号楼)的177,853.26元。按照规定，小区维修基金开发商负担60%，业主负担40%，被告需在房屋预售前将维修基金交于房管局，业主需在办理产证前交给房管局，现产证均已经办理，故维修基金都已经交付完毕，都在松江房管局。
　　本院经审理认定如下事实：被告今亭公司是涉案夏州花园小区的开发建设单位，原告系该小区依法成立的业主委员会。
　　2002年11月6日，被告今亭公司经核准登记为上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“4号楼房屋”)的产权人，建筑面积为2,507平方米，登记用途为商品住宅，类型为其他，竣工日期为2000年6月1日。
　　原、被告双方一致确认，涉案夏州花园小区总建筑面积为40,717.78平方米。
　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　1、原、被告双方对涉案小区31户(101号至103号,105号至109号,201号至203号,205号至209号,301号至303号,305号至312号,315号至317号以及4号楼)的维修基金缴纳情况存有争议。原告提供交房收费一览表(代凭证)复印件一份及收款收据复印件三份，欲证明小区业主办理过户手续需缴纳维修基金，业主将维修基金缴纳给了被告由其代缴代办，并由被告出具了相应的收据。对此，被告认为上述证据真实性不清楚，即便是真实的，不排除被告帮业主代缴维修基金的情况，被告代缴后就将收据返还给了业主。原告无法证明被告存在少向房管局缴纳维修基金的情况，而事实上业主均办理出了产权证说明被告已经缴纳了相应的维修基金。
　　2、原告提供商品住宅维修基金移交协议三份，欲证明原告2018年9月28日自上海市松江区住房保障和房屋管理局受移交涉案小区维修基金的情况，其中包含总户数为98户，合计维修基金本息为2,547,652.50元。小区共计129户业主，原告尚未收到31户业主的维修基金。对此，被告认为真实性不清楚，具体由法庭认定，原告自房管局处接收维修基金的情况无法证明被告占有维修基金。
　　3、被告提供房屋维修基金收据三份，欲证明按照被告应承担小区60%维修基金的要求，其应缴纳小区1-3号组团和4号楼房屋的维修基金，实际上其也已经付清，其中2000年10月24日交纳了1-2号组团的维修基金176,779.87元，2001年5月25日交纳了3号组团(301至317号)的维修基金133,972.82元及4号楼的维修基金117,853.26元，以上合计428,605.95元。对此，原告认为真实性无异议，但坚持认为涉案31户维修基金被告需补足。
　　4、原告提供会所建筑规划图、售楼广告书、照片、携程网截图，欲证明小区规划设计时多功能会所是存在的，也规定了相应的使用功能，售楼广告的平面图中包含了多功能会所的位置，但目前实际情况是被告利用会所举办商业活动影响了业主正常使用。对此，被告对规划图及售楼广告书真实性无异议，但认为建筑规划图针对的是整个4号楼，4号楼除了会所外还有其他区域，且图纸内容仅限于土建工程，不包括内部的功能，会所功能不受规划设计图纸约束。被告对售楼广告书的证明内容不认可，认为该图册最后一页注明仅供参考，不构成对被告的约束。对照片及携程网截图真实性均不认可，认为无法证明原告证明目的。
　　5、原告提供上海市住房保障和房屋管理局于2012年12月26日公布的《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，证明该通知规定，开发商销售时承诺的会所功能不能随意变更。对此，被告对其真实性无异议，认为该通知2012年生效，并于2017年失效。而会所产权证办理时间为2002年，被告系其权利人，有权向业主或业主以外的人员提供服务。
　　6、被告提供小区4号楼上海市房地产权证，证明会所在4号楼内，其登记用途为商品住宅。原告对其真实性无异议，会所确系在4号楼内，但对产证注明的用途有异议，认为规划批复其性质为会所，而非商品性住宅。
　　7、被告提供会所功能现场照片、业主群截图、活动照片，证明会所功能始终存在，且增添新功能，原告也多次免费使用。对此，原告对该组证据真实性无异议，但认为不是向业主提供服务的，相应的健身设备等也未向业主开放，业主需要举办活动需被告同意。
　　8、被告提供业委会办公用房照片及会所底层平面图，证明目前业委会用房位于4号楼内，算上其应分摊的会所公用面积，其建筑面积超过法律规定的30平方米，对此，原告认为目前业委会用房确实位于4号楼内配电房旁，构造独立，但是设备房、临时用房，且建筑面积不符合法定标准，不具备业委会用房标准。
　　审理中，为查明涉案小区在核发建设工程规划许可证时是否标注了物业管理用房的具体部位，本院于2019年6月25日向上海市松江区规划和自然资源局发送《协助调查函》一份，请求就上述问题予以协助调查。后上海市松江区规划和自然资源局于2019年7月10日向本院发送《复函》，函复如下内容：涉案小区项目于1998年签订沪松房地(1998)第14号出让合同及补充合同，并核发建设工程规划许可证，经查阅当时审批图纸，未找到物业管理、业委会用房的具体位置。后本院再次发函上海市松江区规划和自然资源局，请求就涉案小区的建设开发单位及立项、竣工时间予以协助调查，上海市松江区规划和自然资源局于2019年9月17日复函如下内容：该项目于1998年9月经原松江区计划委员会立项批复上海今亭房地产开发公司建造商品住宅房，竣工为2003年。对该两份复函，原、被告均无异议，确认被告的开发商主体地位及涉案小区的立项及竣工时间。
　　为查明涉案争议的31户建筑面积维修基金的应付及实际交纳情况，本院于2019年8月30日向上海市松江区住房保障和房屋管理局(以下简称“松江区房管局”)发送《协助调查函》一份，请求就上述问题予以协助调查函。后松江区房管局于2019年9月6日向本院发送《回复》，函复如下内容：经查，涉案的31户地址未在维修基金系统备案，无法获取其总建筑面积及计算应交纳总金额。并确认已备案缴纳维修基金98户业主的建筑面积总计29,564.25平方米。对该份《回复》的真实性，原、被告均无异议，原告并认为，小区业主缴纳维修基金的正常流程是先向被告缴纳，再由被告代缴至松江区房管局专用维修基金账户。本案争议的31户确已办理出了相应产权证，涉案争议维修基金应该是缴纳了的，只是目前不清楚该笔钱款的去向。被告并认为，小区部分业主是让被告代缴维修基金，部分是其自行缴纳的，若是代缴，被告代缴后会将相应的缴纳收据还给小业主，被告处不会留存。被告提交的维修基金收据可以证明被告该交付的维修基金均已交清的事实，否则，开发商的预售许可证及业主的小产权证均无法办理，但实际上都办理了说明是都交清了的。至于为何复函载明查询不到争议维修基金，具体原因被告不清楚。且维修基金的缴纳方式和金额均是房管局与开发商及购房人之间的行政管理关系，不应由法院处理。
　　2019年9月4日，经本院现场勘查发现：涉案小区业主委员会用房位于小区会所一楼西北角倒数第二间，室内长度4.05米，宽度5.20米，该办公室内存在一大一小配电房，大的配电房长1.68米，宽2.11米，小的配电房长0.90米，宽0.50米。对此，原告认为，该业委会用房建筑面积不符合法定条件。被告认为上述测量结果仅为室内面积，需计算建筑面积。
　　另，2019年11月14日，原告夏州花园业委会主任彭程纪到庭作如下陈述：原告经与松江区房管局核实，涉案争议的31户维修基金包括业主应交部分和开发商应交部分，开发商应交的维修基金松江区房管局确认本案起诉之前其已全部收到，其处有开发商缴纳维修基金的相应收据。至于涉案争议的31户业主应交的维修基金部分，松江区房管局也认为应该收到了，原因是该31户的房屋已经全部办理出了小产权证。因为这31户是在房管局建档备案前就由业主购买，且缴纳维修基金的时间也早于建档备案前，故目前这31户的维修基金没有在松江区房管局建档备案，系统无法查询，所以原告此前自松江区房管局移交小区维修基金时无法受让该31户维修基金。
　　本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于会所问题，根据相关规定，商品房住宅项目附属会所系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。会所是否向小区业主免费开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变，如对此未明确具体承诺或宣传的，由房地产开发企业决定会所的经营方式和服务功能。本案原告虽提供了会所建筑规划图及售楼广告书，但均不能反映会所供小区业主免费使用的内容，商品房预售合同中亦无相应约定，且根据会所所在的4号楼产权登记信息载明，被告为该房屋的产权人，其用途为商品住宅。原告并无证据证实被告有过不在会所内从事有偿商业活动的相关承诺，现原告要求被告按照原有规划设计和小区落成时的会所状态恢复夏州花园小区会所的原有功能，停止在会所从事商业活动的诉请，依据不足，本院难以支持。
　　关于业委会用房问题，被告作为涉案夏州花园小区的建设开发单位，有义务为小区提供相应的业委会办公用房。2003年9月1日施行的《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》规定，建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房。原上海市房屋土地资源管理局于2003年11月14日颁布《关于〈上海市实施物业管理条例的若干意见〉的应用解释》第七条规定，2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，其物业管理用房的配置按若干意见的规定执行。1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用情况予以提供。经本案查明，涉案小区竣工验收于2003年9月1日前，且规划图纸中并无标注相应的业委会用房具体位置，应按照物业管理区域实际使用情况确定业委会用房的适用标准，现业委会用房位于小区4号楼内，虽内设配电箱，但不影响其独立办公使用，原告要求被告按照小区竣工以后施行的《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，另行提供建筑面积不少于30平方米的业委会用房，并无法律依据，本院不予支持。
　　关于维修基金问题，原、被告双方对涉案31户的维修基金是否缴纳存有争议，原告认为目前该笔资金不知去向，而相应的业主此前均已将维修基金缴纳至被告处，因此被告应补足该笔资金。然原告现有证据无法证明业主将维修基金全部交由被告而被告未予以代缴的事实，且根据原告于2019年11月14日的到庭陈述，其确认经与松江区房管局核实，涉案31户维修基金包括开发商应缴部分及业主应缴部分，被告作为开发商应缴的维修基金均已缴清，且按照目前上述31户均已办理产权证的现状可以确定业主应缴的维修基金应该也已实际缴清的事实，因维修基金建档备案系统问题而无法查询相应款项。因此，原告该项诉讼请求，本院不予支持。
　　据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　驳回原告上海市松江区夏州花园小区业主委员会全部诉讼请求。
　　案件受理费13,139元，由原告上海市松江区夏州花园小区业主委员会负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  娜

书记员：黄  勇