上海市浦东新区城市交通运输管理署与上海锦炜保安服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市浦东新区城市交通运输管理署，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈焱军，署长。
　　委托诉讼代理人：孟锋，上海韩明志律师事务所律师。
　　被告：上海锦炜保安服务有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：胡璧金，执行董事。
　　委托诉讼代理人：许磊，上海申宁律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：鲍玉明，上海申宁律师事务所律师。
　　原告上海市浦东新区城市交通运输管理署诉被告上海锦炜保安服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区城市交通运输管理署的委托诉讼代理人孟锋、被告上海锦炜保安服务有限公司的委托诉讼代理人许磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海市浦东新区城市交通运输管理署向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还上海市浦东新区芦潮港码头内景港大楼1909号房屋(建筑面积614平方米)；2.判令被告按每年人民币(以下币种同)8万元的标准向原告支付自2016年4月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金。事实与理由：2016年1月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市浦东新区芦潮港码头房屋，并约定了租期、租金标准及支付方式等。2016年3月30日，原、被告签订《提前终止<房屋租赁合同>协议书》，约定双方同意于2016年3月31日提前终止上述《房屋租赁合同》，双方不得依据该合同再主张任何权利。但终止协议书生效后，被告并未按约定于2016年3月30日将租赁房屋返还原告，原告已多次以口头或书面形式要求被告及时搬离并返还房屋，但被告至今仍未将房屋返还原告，亦未支付房屋占有使用费。现为维护自身合法权益，原告起诉至法院。
　　被告上海锦炜保安服务有限公司辩称：确认原告所述租赁房屋地址，同意向原告返还房屋；仅同意支付自2016年10月1日起的租金。原告诉状所述事实、理由基本无误，但其称多次口头或书面告知的情况不属实，原告直至2018年年底才与被告联系。因此，2016年4月1日至2016年9月30日期间六个月的租金已超过诉讼时效。
　　本院经审理确认如下事实：2016年1月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，一、甲方同意将座落在芦潮港码头建筑面积614平方米的自有房屋租赁给乙方作为非生产性用房使用。二、租赁期限共半年，从2016年1月1日起至2016年6月30日。三、房屋租金全年8万元，即每月6,666元，先付后用，每月支付。签约后，被告于2016年2月25日向原告支付了2016年第一季度的租金19,998元。
　　2016年3月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《提前终止<房屋租赁合同>协议书》，约定，一、甲乙双方经协商后一致同意于2016年3月31日提前终止双方于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》。二、本协议签订后，甲乙双方不得依据2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》再主张任何权利。
　　2018年12月28日，原告向被告送达《关于全面清退集中管理房屋的通知》，载明，为全面落实新区房屋核查及规范管理工作……相关房屋清退工作要求于2019年1月底前完成；现被告仍占用系争房屋，双方合同已于2016年3月31日到期，要求被告尽早安排搬离。
　　2019年2月20日，原告委托律师向被告发出《律师函》，再次重申了双方之间的终止协议书，并要求被告在收到本函之日起五日内向原告返还租赁房屋，并支付房屋占有使用费。
　　另查，原告于2019年3月19日向本院递交本案起诉状等材料。
　　审理中，经本院释明，原告称，双方自2016年4月1日起不存在租赁关系，故明确诉请2中主张的费用为使用费。被告至今仍在使用租赁房屋，付款义务一直在延续，诉讼时效应从返还房屋时起算。被告称，双方签订终止协议时，原告同意被告继续使用房屋，因此双方之间仍存在租赁关系，被告应付的是租金。2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金应于2016年9月30日之前付清，该期间的租金在民法总则实施之前已超过一年的诉讼时效，故不能适用三年的诉讼时效；若法院认定原告诉请费用为使用费，则该费用也是基于租金的性质而产生，也应适用关于租金的诉讼时效。
　　以上事实，由《房屋租赁合同》《提前终止<房屋租赁合同>协议书》《关于全面清退集中管理房屋的通知》《律师函》、签收凭证及各方当事人的当庭陈述等在案佐证。
　　本院认为，《房屋租赁合同》《提前终止<房屋租赁合同>协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。被告主张双方2016年4月1日之后仍存在租赁关系，证据不足，本院不予采信。原、被告签订终止协议书提前解除租赁合同后，被告再行占有租赁房屋已无合同依据，原告要求其返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告作为承租人在租赁关系终止后仍继续占用租赁房屋，应支付相应使用费。审理中，被告就诉讼时效提出抗辩，本院经审查认为，使用费应适用一般诉讼时效规定，被告称使用费系基于租金性质产生，应适用租金诉讼时效规定的意见，于法无据，本院不予采纳。至《民法总则》施行之日(即2017年10月1日)，原告诉请主张的2016年4月1日起的使用费诉讼时效期间均未满《民法通则》规定的二年，故该项诉请应适用《民法总则》三年诉讼时效的规定。原告于2019年2月20日向被告发送律师函催讨使用费，诉讼时效中断，至原告起诉时，并未超过诉讼时效。原告参照租金标准向被告主张使用费并无不当，本院对其该项诉请亦予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
　　一、被告上海锦炜保安服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将芦潮港码头内景港大楼1909号建筑面积为614平方米的房屋返还原告上海市浦东新区城市交通运输管理署；
　　二、被告上海锦炜保安服务有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每年8万元的标准支付原告上海市浦东新区城市交通运输管理署自2016年4月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，由被告上海锦炜保安服务有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹