上海市浦东新区房地产(集团)有限公司与上海谷一服装有限公司、吕静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海市浦东新区房地产(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：刘朴，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙建中，上海宇珏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙小芳，上海宇珏律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：吕静，女，1964年10月2日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：郭波，上海众华律师事务所律师。
　　被告：上海谷一服装有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：姜思远，董事长。
　　委托诉讼代理人：郭波，上海众华律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(以下简称浦东新区房地产公司)诉被告(反诉原告)吕静、被告上海谷一服装有限公司(以下简称谷一公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。浦东新区房地产公司委托诉讼代理人孙建中、吕静及两被告的委托诉讼代理人郭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　浦东新区房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告吕静支付原告从2017年7月16日至2018年3月21日房屋占有使用费(按照每日2.6元/平方米计算，计算公式为：2.6元×86.78平方米×249天)，租赁保证金6863元、安全保证金6863元用于抵扣占有使用费；2.被告吕静支付原告从2017年7月16日至2018年3月21日房屋占有使用费滞纳金(按照日租金的50%计算，计算公式为：228.7元×50%×249天)；3.被告吕静支付原告从2018年3月22日至营业执照、税务登记证实际迁移或注销日止违约金(按照日228.7元计算)；4.被告吕静支付原告水费710.20元、电费16325.70元、物业管理费721.50元；5.被告谷一公司对上述诉请1、2、3、4项承担连带责任。事实和理由：原告与吕静于2016年7月11日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定将位于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX层商铺(以下简称系争房屋)租赁给吕静使用，租期为2016年7月16日至2017年7月15日，谷一公司作为担保人自愿对吕静在本租赁合同约定的义务、责任承担无限连带责任。合同到期后吕静迟迟不肯搬离，经发催告函、律师函后，被告于2018年3月22日搬离。但拖欠水费、电费及物业管理费，在租赁房屋内的工商登记、税务登记一直未迁出或注销。吕静的行为已违反合同约定，故诉至法院，望依法裁决。
　　吕静辩称，不同意原告的诉请1，租金计算天数有误，被告于2018年3月15日搬离，应计算至该日。不同意诉请2，合同约定的租期满后，双方在协商续租问题，后双方协商不成，原告要求被告三日内搬离，被告确在三日内搬离，不存在被告违约。不同意诉请3，被告是个体户，不存在税务登记，营业执照在2018年7月16日已经迁走。不同意诉请4，原告的计算存在错误。物业管理费应该按照一个半月来计算，电费应该是14968.88元，不同意支付三个月的基本电费，对水费无异议。不同意诉请5。
　　被告谷一公司辩称，被告担保的《租赁合同》已到期终止，原告与吕静并未续签合同，故被告不承担连带责任。
　　吕静向本院提出反诉请求：1.被反诉人赔偿反诉人装修及设备损失135500元(按总价271000原的50%折价计算);2.被反诉人返还反诉人多收取的各项费用7458.40元(其中房租1805元、基本电费5653.40元)。事实和理由：反诉人与被反诉人于2009年9月1日建立租赁关系，在系争房屋内开设了一家为小宝宝服务的商店。鉴于反诉人属于享受廉租房补贴的居住困难户，故在签约前，反诉人即提出需要搭建一个阁楼放置一些物品顺便作为睡觉的地方，被反诉人为此也提供了许多方便，特别在新搭建的阁楼不通风需要开窗的情况下，被反诉人还特地批准反诉人在后墙上新开了两扇窗。从2009年9月1日至2018年3月14日实际搬离的八年半时间里，反诉人始终合法经营。2017年7月最后一期合同到期，被反诉人未按流程向反诉人提供新的租赁合同，反而以要求反诉人配合区里的消防大检查为由要求反诉人将阁楼内的床铺拆除。2018年2月上旬，被反诉人送来一份合同要求反诉人在20分钟内阅看签字确认，由于新合同多达32页，反诉人根本不可能在那么短的时间里决定，遂双方同意春节后再议。3月初协商时，鉴于被反诉人在合同里将房租进行了大幅度的涨价，但又不明确同意反诉人将正在经营中的商店转让，在反诉人正在要求与被反诉人的领导协商过程中，2018年3月13日，反诉人突然收到被反诉人的律师函，被要求在接函后3日内予以搬离清空。反诉人又去找被反诉人领导见面协商，但双方最终不能达成一致，使得反诉人无法进行实体的经营权的转让。反诉人为了避免违约，不得不在3月15日搬离。其间，反诉人多次催告被反诉人前来办理收房，但被反诉人一直拖到3月22日才来办理收房手续，收回了房屋钥匙。但双方并未就屋内的阁楼及室外的大型设备如何处理达成一致。此外，由于反诉人被迫突然停止营业，使得原来计划转让的安排被迫停止，包括反诉人本可以消化转让的存放在反诉人处的宝宝卡金共计2万元也不得不退还给客户。反诉人认为，合同到期后，被反诉人迟迟不与反诉人续签合同，使双方的租赁关系始终处在一个不确定的状态，导致反诉人在经营上处于无法安排的窘境，造成了反诉人预期经济利益的损失。为此，恳请法院依法判如所请。
　　浦东新区房地产公司对吕静的反诉辩称，诉请1没有合同依据也没有法律依据。根据双方合同约定反诉人在租赁期限内对租赁房屋装修、增设的不可移动的财产权属归被反诉人所有，同时根据最高院司法解释第12条规定，反诉人要求补偿不予支持。反诉人多支付了房租1805元属实，冲抵占用使用费。反诉人要求被反诉人返还基本电费主体错误，应向物业公司主张。
　　本院经审理认定事实如下：对于双方无争议的事实，本院予以确认。浦东新区房地产公司(甲方)与吕静(乙方)于2016年7月11日签订的《〈租赁合同〉》补充条款约定，甲方、物业有权对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并提出意见，租赁期满，双方不再续约的情况下，乙方负责恢复商铺原状，甲方不承担乙方任何装修补偿费。租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下(自然折旧除外)交给甲方。且乙方在租赁期内对租赁房屋装修、增设的不可移动的财产权属归甲方所有，乙方自行承担装修、增设财产的损失费用，甲方不承担任何乙方租赁房屋有关财产损失责任和费用。租赁合同期满或合同解除后30天内，乙方必须将租赁房屋门号内注册之营业执照等各类相关证照办理注销；水、电、煤、物业等费用结清后，凭相关证明或发票办理押金退款手续。乙方如有任一项未结清的，甲方有权不予退还押金。《租赁合同》签订当日，谷一公司向浦东新区房地产公司出具《担保函》：“……担保方上海谷一服饰有限公司承诺对承租人在该租赁合同内约定的义务和责任承担无限连带责任，包括但不限于：(1)按期依约应付的租金，(2)水电煤公用事业费，(3)因逾期未付上述费用而产生的违约金，(4)安全责任事故的赔付(若有)，(5)终止租赁合同时需注销相关注册登记的费用，(6)其他应由承租人支付的费用。担保期限包含合同约定的租赁期内和租赁续展期内及上述期限(以后者为准)届满二年内(含二年)。若因其它原因导致租赁合同终止的，则担保期限为合同终止后二年内(含二年)。”2017年6月1日，吕静向浦东新区房地产公司书面申请续租9个月。《租赁合同》到期后，双方协商续租问题，但未果。2018年3月12日，浦东新区房地产公司向吕静、谷一公司寄送《律师函》，要求吕静函后三日内腾空并搬离租赁房屋，支付从2017年7月15日至房屋实际返还之日占有使用费(日人民币2.6元/平方米)及房屋返还前所产生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用，注销工商登记信息。吕静于次日收悉该《律师函》，并于3月14日晚通知浦东新区房地产公司工作人员“明天可以交房，还有些设备处理一下。”3月15日，在工作人员询问吕静“房内还有你的东西吗”时，吕静表示“有一个空气能热泵在屋顶上”“想要卖掉”，“还没联系好下家”，“假如你们同意的话，取系好来拆一下”“在你这套房子有人租下来之前”，“设备是在户外的”“控制器在室内”，工作人员表示“东西只能你自己拆，而且必须是在交房前”，“如果要办理交房手续，租赁物内外承租人的物品必须全部移走，否则无法办理交房手续(除非写承诺书承诺放弃所属承租人物品)”。2018年3月22日，吕静签署承诺书，“本人于2018年3月22日将我司租赁房屋：御桥路XXX弄XXX号XXX层交还给贵司即产权所有人，并向贵司交付了该房屋钥匙。房屋内的遗留物品我司视为放弃处理，贵司有权自行处置，并无需赔偿我司任何损失”，双方签署《租赁物交接确认书》，确认交房日期为2018年3月22日，水、电缴纳至2017年12月31日、物业管理费缴纳至2018年1月31日、房屋租金缴纳至2017年7月15日。
　　另查明，双方争议的基本电费系电力公司向浦东新区房地产公司收取，浦东新区房地产公司再分摊给各承租户。吕静已支付2016年7月15日至2017年12月14日的基本电费5653.40元。2018年7月18日，吕静将变更了工商登记注册地址。
　　本院认为，浦东新区房地产公司与吕静签订的《租赁合同》到期后，因双方尚在协商续签事宜，浦东新区房地产公司对吕静继续使用租赁物并没有提出异议，依法应当认定该《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。后因续签未果，浦东新区房地产公司限期要求吕静搬离，对于不定期租赁，出租人可随时解除合同，但应予合理期限前通知，给予承租人必要的腾退时间。根据吕静与浦东新区房地产公司工作人员的沟通记录，吕静虽于3月15日搬离，但尚有添置的设备未拆除，且当时吕静并不打算放弃该物品的所有权，浦东新区房地产公司以不完全具备房屋交接条件为由不予办理交接手续，并无不当，吕静以3月15日为退房日及租金计算截止日，本院难以采纳。嗣后，在吕静承诺放弃留置物品所有权的情况下，于2018年3月22日双方办理了退房手续，故本院确认讼争《租赁合同》于该日解除，吕静应按合同约定的租金标准即每月6863元支付2017年7月16日至2018年3月21日租金，及2018年1月1日起至3月21日的物业管理费。浦东新区房地产公司要求支付房屋占有使用费滞纳金及营业执照、税务登记证实际迁移或注销违约金，缺乏合同和法律依据，本院难以支持。按吕静提供的证据，其对系争房屋的装修等发生于2009年，且之后续签的租赁合同所约定的租赁期限也已全部履行完毕，吕静为满足自身经营、居住需要进行装修并添置设备，现租赁关系终止后又要求出租人赔偿装修等费用，不但与合同约定有悖，也无法律可循，故本院不予支持。基本电费系电力公司收取，并非浦东新区房地产公司巧立名目擅自增收，浦东新区房地产公司将之分摊给实际使用电力的各承租户，符合公平合理的原则，现吕静要求退还已支付的基本电费并拒付2018年1月之后的基本电费，本院难以支持。谷一公司的担保期限为合同约定的租赁期内和租赁续展期内及上述期限(以后者为准)届满二年内，其以没有续约为由拒绝承担连带保证责任的抗辩意见，本院难以采纳。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
　　一、吕静应支付上海市浦东新区房地产(集团)有限公司自2017年7月16日起至2018年3月21日止的房屋租金56276.60元，扣除吕静已支付的保证金13726元，余款42550.60元于本判决生效之日起十五日内支付；
　　二、吕静于本判决生效之日起十五日内支付上海市浦东新区房地产(集团)有限公司截止2018年3月21日的水费710.20元、电费16325.70元、物业管理费708.05元；
　　三、上海谷一服装有限公司对吕静的上述第一、二项给付义务承担连带责任；
　　三、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司于本判决生效之日起十五日内返还吕静租金1805元；
　　四、驳回上海市浦东新区房地产(集团)有限公司的其余诉讼请求；
　　五、驳回吕静的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2724元，减半收取计1362元，由上海市浦东新区房地产(集团)有限公司负担409元,吕静负担953元；反诉案件受理费1579.50元，由吕静负担1554.50元，上海市浦东新区房地产(集团)有限公司负担25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：全炜琦

书记员：唐  璐