上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行与上海鱼米之乡农业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行，住所地上海市浦东新区。
　　经营者：郑哲奎。
　　委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：范章余，上海高达律师事务所律师。
　　被告：上海鱼米之乡农业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵伟华，总经理。
　　委托诉讼代理人：闫峰，男。
　　委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。
　　原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行与被告上海鱼米之乡农业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告经营者郑哲奎及委托诉讼代理人陈燕萍、被告委托诉讼代理人闫峰、王国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的房屋租赁协议；2、判令被告支付违约金人民币(以下币种相同)370,980元；3、判令被告赔偿原告装修损失911,864.35元；4、判令被告退还原告租金8万元；5、判令被告退还原告租房保证金3万元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：为经营之需，原告租用被告所有的上海市浦东新区华洲南路XXX号XXX区038、048共2栋房屋(以下简称系争房屋)。2016年4月25日，双方签订了《租赁协议》。协议签订后，原告即按约缴纳押金3万元及首期租金，并投入大量资金对系争房屋进行了装修。2018年7月9日，原告向被告支付了2018年8月至2019年1月的租金12万元。2018年9月18日，被告向原告发出“告知书”，告知原告因观赏鱼中心土地规划调整列入2018年度调整及整治范围，租赁协议不能继续履行，于2018年9月30日前办理相关手续并清空承租区域。现因被告突然解约，致使原告前期投资成本无法收回，无法顺利搬迁过渡，造成原告重大经济损失。故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告陈述，被告于2018年9月30日要求其搬离，故其诉请4主张的是2018年10月1日至2019年1月31日的租金，其实际于2018年11月底搬离。
　　被告上海鱼米之乡农业发展有限公司辩称，对原告诉请1无异议；对诉请2不同意承担；对诉请3，装修经过评估，但原始价格使用后有折旧，鉴定报告上没有折旧；另外原告拿走的设备都计算在内，应予扣除，应按残值再根据双方责任来计算装修损失；对诉请4不同意，原告并没有将系争房屋交还被告，房屋还在原告掌控中，故租金还应计算；诉请5，保证金是支付过，但在最后结算后处理。
　　本院经审理认定事实如下：包括系争房屋在内的上海市浦东新区华洲南路XXX号上海浦东观赏鱼中心由上海浦东陆基水产养殖有限公司(以下简称陆基公司)投资建造，2010年12月，陆基公司填报了上址房屋《浦东新区农村建设有关设施用地申请表》，获批同意在上址建造生产辅助设施建设用地12120平方米。2011年，陆基公司将上址房屋委托上海浦东临空农业开发有限公司(以下简称临空公司)经营。2011年8月，被告与临空公司签订《租赁合同》一份，约定临空公司将包括系争房屋在内的固定资产及土地出租给被告使用，租期自2011年8月18日起至2021年8月17日止。
　　2016年4月25日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)，双方就系争房屋签订《租赁协议》一份，协议约定租赁用途为农业旅游、农产品展示，租赁期限自2016年5月1日起至2021年7月31日止。租金为前三年每栋12万元/年，第四年开始在上年基础上递增5%。2016年5月1日至2016年7月31日为装修免租期，支付方式和时间为：付费方式为半年，先付后用。乙方在首次支付租金的同时，向甲方一次性支付总额3万元的保证金，作为履行租赁协议的押金，保证金待租赁期满后无息全额退还给乙方。合同第九条“违约责任”约定：1、甲方违反本合同约定，提前收回租赁物的，应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任……。
　　合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金3万元。之后，双方各自履行。原告于2018年7月向被告支付了2018年8月至2019年1月底的房屋租金12万元。
　　2018年9月18日，被告向原告发送《告知书》，内容为：接土地出租方通知，观赏鱼中心因土地规划调整列入2018年度调整及整治范围，要求我公司于2018年9月30日前搬离相关设备及产品、拆除地面建筑并办理合同终止手续。鉴于上述原因，本公司与贵公司签订的租赁协议不能继续履行，故告知你单位，请于2018年9月30日前与我司办理相关手续并清空承租区域，避免逾期产生损失。
　　2018年12月17日，原告诉至法院，同日，原告向被告发出了《通知书》，内容为：鉴于贵司于2018年9月18日告知不能继续履行租赁协议，并要求原告于2018年9月30日清空，原、被告未能就损失赔偿事宜达成一致，原告于2018年11月对系争房屋内有关物品进行了搬迁，双方的诉讼案件正在法院处理中，故原告通知被告立即派人对系争房屋进行接收，并妥善保存、保管房屋内的装饰装修，以便法院查明原告损失，有关费用的结算由法院裁判。
　　2018年12月20日，被告向原告发送《回复函》，内容为：原告的《通知》已收悉，因双方租赁案件已由法院审理，凡涉及双方房屋租赁的具体事宜，应由法院主持，包括房屋装修的评估和房屋交接，如原告决定放弃一切赔偿，仅仅是退还租赁的房屋，则原告要书面表达清楚。
　　本案审理过程中，原告向本院申请对系争房屋内的装修工程造价进行鉴定。经上海市高级人民法院委托，上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年3月19日出具《工程造价鉴定意见书》，意见书载明，经鉴定人2019年1月22日现场勘验，本案所涉系争房屋装修工程总造价为911,864.35元，其中装饰部分的造价为615,965.05元，安装部分的造价为295,899.30元。其中，鉴定意见书中被告异议为：1、本案所涉室内装饰工程评估系索赔项目，应体现评估项目的现值(残值)，应将原造价进行折旧，将折旧后的价值评估出来才能为判案所用。鉴定人答复：系根据法院委托要求鉴定。2、工程造价未剔除可拆卸及可继续使用的设备(空调、监控等)的价值，本案原、被告曾交流过，可拆除的设备原告同意拿走，所以评估中不应将该部分价值计算在内。鉴定人答复：空调安装和监控系统属于装修工程的一部分，现场勘验时均能看到，且原、被告双方均未提供双方达成一致对上述事宜的确认文件给鉴定人。3、该装修工程未提供相关的施工建设资料，说明本装修项目并非由有资质的单位施工，所以施工中管理费用、规费、税费不应评估在内；评估中所计算的工艺、材料等定价过高；评估采用的定额及取费过高，应采按一定正常比例向下浮动。鉴定人答复：本次鉴定按照上海市房屋建筑与装饰工程预算定额(2000)版、上海市安装工程预算定额(2000)版的相关规定，结合沪建管(2016)42号、43号文的费率文件折中取费，并计算本工程的造价。实际施工人是否有资质不属鉴定人的鉴定范围。4、预算书内部分项目数量不对，部分项目的安装费远超市场价格(如空调购买单价为10,500元，而安装费为高达10,666.59元，市场同类商品基本包安装或少量付费)。鉴定人答复：预算书中所列空调安装费10,666.59元包括空调主材和空调安装两部分的费用。庭审中，原告对鉴定结论表示无异议，被告未提出新的异议。鉴定人还补充：本案系工程造价鉴定，如折旧的话，按通常规范，在租赁期限内摊销；房屋出租属经营类，公共场合的装修是从装修完毕开始使用之后5-8年摊销完毕，5-8年的时间根据实际情况酌定；系争房屋中38号和48号都是彩钢板房屋，一栋内有厨房、餐厅、办公，另一栋为展厅，现场勘查时房屋内除了硬装，软装基本没有了，家具也没有；办公、餐饮的折旧计算方式一致，另一栋展厅也作为公共场所，按5-8年折旧。原告预缴了鉴定费42,500元。
　　第一次庭审中，原告陈述，双方签订合同时被告没有给其看过房屋建造的审批手续，因为被告是国企，其相信被告，故没有提出过建造手续。原告还陈述，系争房屋内的可移动物品其在鉴定前已经都搬离了，其要求对方接收房屋，但被告不同意，系争房屋的门卫都是被告的，不存在原告掌控房屋。被告则陈述，其租赁系争房屋时知晓是临时建筑，但不知案外人五年后没有办理临时建筑重新审批手续；双方合同无效的情况下，要求法院根据责任分担损失，要求原告返还房屋。
　　第二次庭审中，原告陈述，2018年12月原告已提出要求交还系争房屋，但被告没有同意接收；原告于2018年11月把除空调外的物品都搬离了，搬离时钥匙在房屋上，被告可以自行进入；2019年9月被告通知原告去拿东西，故原告将空调搬离。被告则陈述，原告于2019年9月才将东西全部搬走，但没有办理房屋交接，房屋钥匙也没有返还；2018年12月原告提出要交还房屋，但东西还在里面，还要评估，故无法交房；评估之后，原告也没有提出要求交还房屋；被告还陈述，原告租金支付至2019年1月底，之后的房租其未提出反诉，有可能会另案诉讼，保证金同意抵扣。庭审中，本院向双方释明是否同意交接房屋，原告当庭表示系争房屋内没有其物品，即使有也不要了，当庭表示同意被告接收系争房屋；被告则陈述同意接收，但双方要办理交接手续。
　　本院认为，系争房屋建造时虽办理了农村建设有关设施用地的审批手续，但根据相关规定，于原、被告双方签订《租赁协议》时，系争房屋已超过了临时性农村设施的期限，且被告亦未提供建设单位重新办理审批的手续，故双方就系争房屋签订的《租赁协议》应属无效，被告作为出租人，未能保证租赁物的合法性，应对合同无效负主要责任。原告作为承租人，未积极审查租赁物的合法性，亦应对合同无效负次要责任。
　　因《租赁协议》无效，原告主张解除合同及要求被告承担违约责任，本院不予支持。但被告已收取的租赁保证金应予返还。至于原告要求被告退还已付租金的诉请，虽双方租赁协议无效，但原告已占有使用系争房屋期间，仍应支付相应房屋使用费，使用费标准可参考双方约定的租金标准，故原告该诉请实为主张返还相应期间的房屋占有使用费。现原告提出因被告要求其2018年9月30日搬离，故要求返还的期间为2018年10月1日至2019年1月底，对此，本院认为，鉴于被告于2018年9月向原告送达了搬离通知，并限期原告9月底前搬离，在此情况下，原告2018年12月17日发函告知被告其已搬离并要求被告接收房屋，具有一定合理性,且鉴定人亦陈述现场勘验日即2019年1月22日系争房屋内已无软装、家具，侧面印证了原告已搬离了房屋，但原告主张其已于2018年11月底搬离房屋无相应依据；而被告作为主动发函要求原告搬离的一方，在原告已发函通知其已搬离并要求被告接收的情况下，被告并未积极接收房屋，而以双方诉讼为由消极等待，即使房屋涉及装修评估，但至少在鉴定人员完成现场勘查后其应主动表态同意接收房屋，而非放任房屋空置损失扩大，故由于被告未履行减损义务而造成的扩大损失，应由被告承担。综上，现原告要求被告返还2018年10月1日至2019年1月底的使用费，根据上述分析，同时考虑到原告收到被告搬离通知后，着手准备搬离工作必将影响原告正常使用系争房屋，本院酌定原告应承担使用费4万元，被告应予返还4万元。现双方庭审中均表示同意交接系争房屋，原告亦当庭表示房屋内所有物品已搬空，同意交还房屋，本院予以准许，被告可自行对系争房屋进行收回，本院对该事实予以确认，无须再对房屋返还予以判决。
　　至于原告主张的装修损失，根据最高院相关司法解释的规定，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失，现原告申请的系装修工程造价鉴定，并非工程现值损失鉴定，故由本院参照鉴定意见书及鉴定人的当庭陈述，根据双方的过错程度、合同履行情况、空调等已由原告取回等因素综合考虑，酌定由被告承担原告装修损失38万元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：
　　一、原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行与被告上海鱼米之乡农业发展有限公司签订的《租赁协议》无效；
　　二、被告上海鱼米之乡农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行租赁保证金3万元；
　　三、被告上海鱼米之乡农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行房屋占有使用费4万元；
　　四、被告上海鱼米之乡农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行装修损失38万元；
　　五、驳回原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,335元，由原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行负担11,735元，被告上海鱼米之乡农业发展有限公司负担5,600元；司法鉴定费42,500元，由原告上海市浦东新区祝桥镇游人杂货商行负担12,750元，被告上海鱼米之乡农业发展有限公司负担29,750元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：梅丽华

书记员：周  箐