上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店与上海瑞明置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店，住所地上海市浦东新区。
　　经营者：吴沁沁。
　　委托诉讼代理人：陈志伟，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：沈丹，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：上海瑞明置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道1号2401室。
　　法定代表人：董强，董事长。
　　委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邵万权,上海市建纬律师事务所律师。
　　原告上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店(以下简称罗树工房饰品店)诉被告上海瑞明置业有限公司(以下简称瑞明公司)以及反诉原告瑞明公司诉反诉被告罗树工房饰品店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)罗树工房饰品店的经营者吴沁沁、委托诉讼代理人陈志伟、沈丹，被告(反诉原告)瑞明公司的委托诉讼代理人魏来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告罗树工房饰品店向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告退还原告保证金人民币(币种下同)25,229.70元、租金及管理费11,877.90元，赔偿原告装修损失165,260元、人工工资191,309.20元、营业损失300,000元。2017年12月17日，原告变更诉讼请求为：1、撤销原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，如不能撤销则请求解除《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告立即收回上海市浦东新区浦东南路111、139号地下101单元房屋；3、被告返还原告已付款项26,703.60元(保证金20,027.70元、租金及推广费6,675.90元)，赔偿原告损失666,973.20元(物业费11,404元、装修损失165,260元、人工损失196,253.80元、律师费47,945元、可得利润损失246,110.40元)。庭审中，原告明确其诉请1为要求撤销合同，不再主张解除合同。事实和理由：2014年9月，被告以浦东文华东方酒店的名义及其品牌LOGO，通过电话、邮件、宣传册等多种方式向原告等商户推荐地下商铺，承诺地下商铺隶属于东方文华酒店，定位于向文华东方酒店顾客提供体验式购物，被告可以为原告入驻文华东方酒店提供帮助，还将在文华东方酒店各区域进行推广，以导入文华东方酒店的客流。2014年9月25日，原告与被告签订租赁合同，该合同系被告提供的格式条款文本。涉案地下商铺两端通道一侧为银行车库，另一侧为文华东方酒店的餐饮区域，与文华东方酒店相连处有玻璃门，文华东方酒店与地下商铺属于相对独立和隔绝的。2014年交房至今，地下商铺公共区域空调一直存在问题，冬冷夏热。因为餐饮等利益冲突和温差问题，文华东方酒店2016年3月起关闭玻璃门，隔绝了客流和温度流。被告在合同履行过程中，虽有向原告征集开业宣传和推广资料，但后续并未实施。鉴于被告未履行推广义务、未解决公共区域空调问题、通向银行车库的通道处于封闭状态、文华东方酒店关闭了玻璃门等原因，被告承诺会后续解决问题，故双方签订了扶持补充协议，该协议的签订并不免除被告的相关义务。2017年1月，文华东方酒店明确回复其不管理地下商铺。原告认为，被告以文华东方酒店的名义及品牌对外招商，故意告知地下商铺隶属于文华东方酒店，隐瞒地下商铺与文华东方酒店是独立和隔绝的真实情况，宣称依托文华东方酒店的客流，承诺在文华东方酒店内推广，诱使原告做出错误的意思表示，应属欺诈，故要求撤销合同。即便合同不能撤销，被告也存在违约行为，原告可以解除合同。
　　被告瑞明公司辩称：招商过程中，被告一方发出的邮件、资料均不是以文华东方酒店的名义发出；在相关邮件中，被告提及了文华东方酒店，明确地下商铺是文华东方酒店的配套商业设施，但从未承诺地下商铺隶属于东方文华酒店。文华东方酒店餐饮区域与案涉地下商铺之间确实有玻璃门相连，该玻璃门有时打开，有时合上，但均不影响通行，也不存在被告阻止通行，地下商铺并不是隔绝的，签约时原告对地下商铺的环境也是确认的。依托酒店为商铺争取客源是双方的愿望，双方合同中约定了推广费，但没有约定具体的推广内容。事实上，被告做了大量的推广工作，推广效果不佳，不是被告的主观愿望。地下商铺公共区域空调与文华东方酒店的空调相连，通过了竣工验收，是合格的，被告不存在欺诈或违约。综上，租赁合同是双方的真实意思表示，不存在被告欺诈的事实。而且，原告请求撤销合同已经超过了时效。
　　反诉原告瑞明公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及相关的补充协议于2017年12月4日解除；2、反诉被告立即自上海市浦东新区浦东南路111、139号地下101单元搬离并将房屋返还反诉原告；3、反诉被告给付反诉原告2015年10月至2017年12月4日止的租金97,046.20元(要求计算至法院确认的合同解除之日止)；4反诉被告支付反诉原告滞纳金74,715.03元(以拖欠的租金为基数，自欠付之日起，按每日3‰的标准，暂计至2017年11月30日，要求计算至实际返还之日)；5、反诉被告支付反诉原告占有使用费4,161.10元(暂从2017年12月5日计算至2017年12月15日，每天按2017年度日租金标准的2倍，即每天416.11元计算，要求从法院确认的合同解除次日计算至反诉被告交还房屋之日)；6、反诉被告补偿反诉原告律师费损失55,620元。事实和理由：双方签订《上海市房屋租赁合同》后，反诉原告依约将房屋交于反诉被告。反诉被告自2015年10月起拒绝缴纳租金，自2016年12月起拒绝缴纳物业管理费。经反诉原告多次催讨，反诉被告仍拒绝履行付款义务。2017年9月，反诉被告起诉要求解除双方之间的租赁合同，反诉原告虽不同意其解除合同的理由，但基于反诉被告已经根本违约的事实，反诉原告发送通知解除了合同。
　　反诉被告罗树工房饰品店辩称：1、反诉被告以文华东方酒店的名义和品牌招商，欺诈反诉被告等商户。在合同履行过程中又未履行推广义务，也未解决空调问题，因此反诉被告依法行使不安抗辩权，终止支付租金和推广费等。因此，反诉原告是过错方，无权单方面解除合同，也无权主张租金、物业管理费、滞纳金、使用费和律师费，而且滞纳金标准过高。2、反诉被告已经积极处理房屋交还事宜，但反诉原告未在解除通知上留下房屋交接人员信息，在反诉被告要求交还钥匙时也没人负责交接，因此反诉原告应承担拒不配合交接产生的损失。
　　本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区浦东南路111，139号全幢房屋的权利人为被告瑞明公司，其中地下101单元建筑面积34.68平方米。
　　2014年9月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方(瑞明公司)将浦东南路111，139号地下101单元建筑面积34.68平方米的房屋出租给乙方(罗树工房饰品店)。甲方于交付30天前向乙方发出书面通知，装修期自交付日起1个月，起租日即为交付日，租赁期限共计3年，自起租日起至2017年10月31日，免租期为上述装修期，但装修期内乙方仍应承担管理费和推广费(如有)，租金起算日为装修期到期后的第一天。第一年租金为6元/平方米/日，即月租金6,329.10元(一个月以30.42天计算，此定义适用于合同所有相关条款)；第二年租金为7元/平方米/日，即月租金7,383.95元；第三年租金为8元/平方米/日，即月租金8,438.80元。管理费的标准为每月每平方米50元，即每月1,734元。乙方应每月向甲方/服务企业支付推广费346.80元，乙方应于每个历月的首日向甲方或根据甲方指示向物业企业提前支付该月的推广费，且不得以任何方式进行扣除和抵消。除第一个历月外，乙方须于每个历月的首日(如遇双休日或法定节假日则该期日需提前至上个历月的最后一个工作日)向甲方预先缴付当月的租金和推广费(如有)，及向服务企业预先缴付当月的管理费。在不影响甲方其他权利或补救的前提下，倘若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、推广费(若有)、其他费用等各项费用超过十四日的，自前述款项应付之日起，每逾期一日，甲方及/或服务企业有权向乙方要求加收应付金额的3‰的滞纳金，滞纳金计算期自上述各项费用应付之日开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用之日止。乙方租金保证金相当于该房屋3个月的租金及推广费……在本合同签订时租金保证金为20,027.70元；管理费保证金相当于该房屋3个月的管理费……在本合同签订时管理费保证金为5,202.00元。在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方及/或服务企业须于本合同终止或提前终止且乙方按本合同规定将该房屋返还予甲方，结清本合同项下所有款项及提交所有保证金收据后的三十天内，把保证金(装修保证金除外)或其余款(如有)无息退还给乙方，保证金不足以抵扣的，甲方及/或服务企业有权向乙方追讨。乙方应于本合同终止当日内返还房屋，若乙方未按约定将房屋返还甲方，应自逾期返还该房屋之日起每日向甲方支付金额为租赁期结束或提前结束之日所在年度的日租金2倍的占用使用费。除甲方书面同意外，乙方返还该房屋时不得以任何理由要求甲方购买乙方自置的任何装修或设施。12-16条约定，甲方有权在下列任何事件发生后的任何时间提前终止本合同并提前收回房屋或任何部分，且无需承担任何责任：(1)乙方未能按照本合同规定，在应付租金、管理费、推广费(若有)、其他费用的日期后的三十天内支付该等费用(无论甲方及/或服务企业是否向乙方作出任何形式的催讨)……若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，或若甲方因第12-16条所述情形而终止本合同的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间应付而未付的所有款项，并补偿甲方因此而遭致的一切损失(包括但不限于律师费、诉讼费用及房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金等)；甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本合同向甲方预付的租金以抵充上述款项及损失外，还可就不足部分向乙方追讨。乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况表示满意并同意接受。
　　合同签订后，原告向瑞明公司支付了26,703.60元(相当于三个月租金的保证金18,987.30元、相当于三个月推广费的保证金1,040元、首期租金6,329.10元、首期推广费346.80元)，向中信泰富(上海)物业管理有限公司(以下简称中信泰富物业公司)支付了6,936元(相当于三个月管理费的保证金5,202元、首期管理费1,734元)。2014年12月5日，原告向中信泰富物业公司支付2014年12月管理费和电费押金2,734元。2015年1月7日，原告向中信泰富物业公司支付2015年1月管理费1,734元。
　　上述合同签订前或履行过程中，瑞明公司及相关协助招商公司、物业管理公司就本案租赁标的所涉的项目名称使用了“浦东文华东方酒店精品街”、“GalaBay尚悦湾”、“浦东文华东方酒店地下商铺”、“酒店地下一层商铺”、“浦东文华东方酒店地下商业”等。瑞明公司及相关协助招商公司发送给原告等承租户的邮件等材料中提及：“本项目整体命名为GalaBay尚悦湾”，“浦东文华东方酒店精品街商铺主入口位于酒店及公寓共同商业的核心位置B1层，该楼层拥有酒店及公寓共同使用的自助餐餐厅、米其林二星厨师管理的中餐厅……”，“希望能对你们进驻文华酒店助一臂之力”，“由于酒店2013年5月已经开业，酒店地下商铺属于配套功能，基本客流来自于酒店”等。
　　2014年11月至12月期间，瑞明公司为推广宣传涉案地下商铺项目，向各承租户征集品牌宣传文字、宣传页面等素材，并表示将在文华东方酒店客房内派送、在酒店前台摆放广告推广资料，在酒店配套商铺入口处LED屏播放商家宣传资料等。
　　原、被告曾签订《上海市房屋租赁合同补充协议》，约定出租方决定于2014年12月1日至2016年2月28日期间(“支持期间”)给予承租方关于租金、管理费及推广费的商业支持，原租赁合同租赁期相应顺延15个月，即自交付之日起至2019年1月31日止；支持期间乙方应缴纳的房屋租金具体金额为原租赁合同约定的当年租金金额的10%，即每月632.91元；支持期间乙方无需支付推广费和管理费。
　　合同履行期间，原告等承租户曾通过各种形式与被告就宣传推广问题、公共区域空调问题、与酒店餐饮区之间玻璃门问题交涉。2017年4月，原告委托律师致函文华东方管理服务有限公司，询问是否知晓瑞明公司以该公司名义向承租人推荐地下商铺、进行招商？
　　2017年9月，原告诉至本院。本院进行诉前调解未成，于2017年10月24日立案审理。
　　2017年12月4日，瑞明公司通过特快专递向原告发送《关于解除上海市房屋租赁合同的通知》，明确即日起解除上海市房屋租赁合同和补充协议，要求原告在2017年11月30日前搬离并付清相关费用。2017年12月11日，原告就搬离及返还房屋问题与中信泰富物业公司人员蒋利栋微信沟通，蒋利栋表示钥匙移交需等业主方书面告知后才可进行。当日，原告填写物品出门单，物品为“包装盒二箱”。
　　2018年1月11日，原、被告签署收条，确认被告收到原告返还的房屋钥匙，双方完成系争房屋的交接。鉴于此，原告撤回了要求被告收回房屋的诉请，被告撤回了要求原告搬离并返还房屋的诉请。但被告主张房屋使用费计算至2018年4月9日(鉴定单位勘查现场之日)。
　　经原告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对原告投入的装修价值进行鉴定，鉴定单位2018年4月9日进行了现场勘测，于2018年6月27日出具鉴定意见书，结论为工程造价57,858元，其中装修工程47,347元、安装10,511元。原告对鉴定结论无异议，但认为价格比实际发生的低，坚持按原诉请金额主张。被告认为，1、鉴定方法错误，应按资产评估的方法鉴定装修残值；2、实际装修时间是2014年底，即使存在残值，最多也仅存20%；3、坚持对初稿向审价部门提出的5点意见；4、正面柜、收银台、L型展柜属可移动物品。
　　另据双方陈述及相关证据，原告承租房屋所在的地下商铺项目位于大楼地下一层，一侧为地下停车库，另一侧为文华东方酒店餐饮区，地下商铺与餐饮区之间有一扇可开合的玻璃门，餐饮区可通往一楼酒店大堂，酒店电梯及大堂相应部位有“精品店”等指引。
　　本院认为，原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。虽然，被告在招商过程中多次提及文华东方酒店，以及地下商铺是酒店配套等内容，但该些内容基本是基于地下商铺与文华东方酒店之间特殊位置关系而所作的客观描述，并无原告所称故意告知地下商铺隶属于文华东方酒店的内容。况且，本案房屋出租主体是瑞明公司，原告应当知道文华东方酒店并非瑞明公司直接经营，在此问题上原告不会存在错误认知。原告签约前查看过现场，应当知道地下商铺与酒店之间的位置关系，而且目前情况看地下商铺与文华东方酒店也不是“独立”和“隔绝”的。据此，原告要求撤销合同，并以此为由要求被告退还租金、管理费、推广费，赔偿物业费(含物业费押金和电费押金)、人工工资损失、律师费、可得利润损失的诉讼请求，本院不予支持。
　　根据合同约定，原告未按照约定支付租金等费用超过30天的，被告有权解除合同。现原告长期拖欠租金，被告依法享有解除权，故被告要求确认2017年12月4日解除的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告未履行推广义务、公共区域空调不正常以及与餐饮区之间玻璃门合上影响客流等构成违约。本院认为双方之间对推广的具体内容未约定，被告实际上进行过推广工作，无法认定被告存在违约行为；目前没有证据证明公共区域空调不合格，也不能认定被告存在违约行为；与餐饮区之间的玻璃门是常开还是常闭，不阻碍行人通行，没有证据证明因玻璃门常闭而影响地下商铺的客流。
　　合同解除后，双方应结清各项费用。被告要求原告支付2015年10月1日至2017年12月4日期间的租金97,046.20元(2015年10月1日至2016年9月期间每月632.91元，2016年10月1日至2017年12月4日期间每月6,329.10元)，本院予以支持。被告要求原告支付逾期给付租金的滞纳金，符合合同约定，但双方约定的滞纳金标准过高，原告请求调整的意见本院予以采纳，本院根据本案实际，调整为7,500元。
　　关于原告的装修费用，鉴定单位的鉴定结论程序合法，结果客观，双方有关异议均由鉴定单位做出合理解释，故鉴定结论可以作为定案依据。虽然本案合同因原告违约而最终解除，但本院考虑到双方纠纷一定程度上是被告在招商过程中的宣传较多突出了文华东方酒店因素，且双方对推广义务等未在合同中明确约定而导致，故本院从公平合理的角度出发，结合装修投入金额、租赁期限、装修已使用时间等实际情况，酌情判决被告补偿原告7,200元。
　　合同解除后，原告应及时返还房屋，但合同解除后双方就房屋返还问题沟通不畅，故被告要求按照合同约定的租金2倍计算使用费，本院难以认同。同时，本院考虑到由于原告要求被告赔偿装修损失，故房屋未能及时交接的责任不能简单归责于任何一方，且2018年1月11日交接完毕后，因尚需审价鉴定而被告无法实际使用房屋，在鉴定单位完成现场勘查前确实存在空置损失。综合各因素，本院酌定原告支付被告使用费12,000元。
　　被告主张律师费，但其仅提供发票，不能反映与本案存在关联，故该请求不予支持。
　　原告已付的租金保证金和推广费保证金，被告应予退还。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店与被告(反诉原告)上海瑞明置业有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2017年12月4日解除；
　　二、原告(反诉被告)上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海瑞明置业有限公司租金97,046.20元；
　　三、原告(反诉被告)上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海瑞明置业有限公司逾期支付租金的滞纳金7,500元；
　　四、原告(反诉被告)上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海瑞明置业有限公司房屋使用费12,000元；
　　五、被告(反诉原告)上海瑞明置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店装修补偿费7,200元；
　　六、被告(反诉原告)上海瑞明置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店租金保证金18,987.30元、推广费保证金1,040元；
　　七、驳回原告(反诉被告)上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店、被告(反诉原告)上海瑞明置业有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费10,736元，减半收取5,368元，反诉案件受理费2,608元(已减半收取)，鉴定费4,958元，合计12,934元，由原告(反诉被告)上海市浦东新区花木街道罗树工房饰品店负担10,162元，被告(反诉原告)上海瑞明置业有限公司负担2,772元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹