上海市虹口区交通管理中心与上海梦笔旅馆有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市虹口区交通管理中心，住所地上海市。
　　法定代表人：浦构，主任。
　　委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。
　　被告：上海梦笔旅馆有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：周进文，总经理。
　　委托诉讼代理人：郭伟栋，上海肃澜律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。
　　原告上海市虹口区交通管理中心诉被告上海梦笔旅馆有限公司(以下简称梦笔旅馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海市虹口区交通管理中心的委托诉讼代理人陈韵，被告梦笔旅馆的委托诉讼代理人刘扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海市虹口区交通管理中心向本院提出诉讼请求：一、要求确认原、被告双方于2012年3月27日签订的《房屋租赁-补充协议》于2018年6月30日解除；二、要求被告立即腾空并迁出上海市中山北一路XXX号沿街三层楼房屋；三、要求被告向原告支付2016年9月1日至2018年6月30日拖欠的租金1,833,333元；四、要求被告支付自2018年7月1日至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费(按每月租金83,333.33元计算)；五、要求被告向原告支付逾期支付租金的违约金17,500元；六、要求被告向原告支付违约金41,667元。事实和理由：上海市虹口区中山北一路XXX号系上海市虹口区建委系统国有资产管理中心(以下简称建委国资中心)所有的产权房屋，并委托上海虹口市政大修队(以下简称市政大修队)进行管理。2011年6月17日，市政大修队与上海华夏汽车用品有限公司(以下简称华夏汽车)、上海兴屯投资管理有限公司(以下简称兴屯投资)就上海市中山北一路XXX号沿街三层楼房屋(以下简称系争房屋)的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定因华夏汽车经营困难，终止其与市政大修队的原合同，由华夏汽车与兴屯投资组建的新经营体继续租赁系争房屋作经营场所；租赁面积1,688.47平方米(其中首层面积469.37平方米、第二层面积609.55平方米、第三层面积609.55平方米)；租赁期限为2011年7月1日至2018年6月30日止；2013年6月30日前年租金为90万元，2013年7月1日起年租金为100万元；每季度首月10日前一次性付清本季度租金；被告若逾期七日未支付租金和水电等费用的，原告有权解除合同，被告应按照月租金50%的标准支付违约金；被告未按照约定支付租金的，应每日向原告按月租金的3%支付滞纳金，超过七日后按违约处理；如被告中途无故毁约，剩余租金和7.5万元信誉保证金不予退还；连带保证方对本协议被告履行的责任，承担无限连带保证责任。《房屋租赁合同》签订后，市政大修队依约向兴屯投资交付系争房屋。2012年3月27日，市政大修队(甲方)与兴屯投资(乙方)、华夏汽车及被告共同签订《房屋租赁-补充协议》，约定乙方兴屯投资变更为被告；乙方变更户名后承诺继续履行与甲方签订的租赁合同，双方一致认为各自的责任和义务不变，华夏汽车也同意乙方变更户名，并继续履行合同。
　　上述协议签订初期，被告尚按照约定支付租金，但自2016年6月起开始拖欠租金，经多次催收，其才于2017年上半年支付了拖欠的16万元租金，之后再未支付。截至2018年4月30日止，被告已拖欠原告租金达167万元，依据原、被告之间的约定，被告的行为已构成违约，故诉至本院。
　　被告梦笔旅馆辩称，同意双方的租赁合同于2018年6月30日解除，但不同意支付拖欠的租金及违约金，因为原告在2016年年底对系争房屋的第四层进行了强拆，导致被告的经营受阻，被告的经营损失应当从租金中抵扣。
　　本院经审理认定事实如下：上海市虹口区中山北一路XXX号系建委国资中心所有的产权房屋，并委托市政大修队进行管理。2011年6月17日，市政大修队(甲方)与兴屯投资(乙方)、华夏汽车(本合同乙方的连带保证方)就系争房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意华夏汽车与本合同的乙方组建的新经营体继续租赁系争房屋，租赁面积为首层469.37平方米(不含门道，含甲方的警卫室)、第二层609.55平方米，第三层609.55平方米，合计面积为1,688.47平方米；租赁期为七年，自2011年7月1日起至2018年6月30日止；自2011年7月1日至2013年6月30日止的年租金为90万元，自2013年7月1日至2018年6月30日止的年租金为100万元；每季度首月10日前一次付清本季度租金；租赁期内如甲方因政府、法律、政策的原因对房屋另有他用，甲方有权终止租赁合同，但需提前三个月正式通知乙方，对此，乙方认同租赁合同的终止，并在甲方规定期限内无条件迁出；乙方在退租还房时，必须在两周内搬走自己的物品，属乙方添置的设备，能拆走而不影响房屋结构的，可予同意拆除，如影响房屋结构，则乙方不得拆除，无偿归甲方使用；乙方逾期七日未支付租金和水电等费用的，甲方有权解除合同，乙方应按照月租金50%的标准支付违约金；乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方按月租金的3%支付滞纳金，超过七日后按违约处理。租赁期满，协议自行终止，乙方应无条件搬离，如乙方强行继续使用，甲方有权采取相应措施，直至通过法律途径解决，由此产生的一切后果，由乙方负全部责任；租赁期内乙方如无违约行为的，且有意在租赁期后续租的，则在同等条件下享有优先租赁权，乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定；租赁期满未能续约或协议因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后15日内将租赁的房屋和场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，甲方不承担乙方在租赁房屋和场地范围内进行装修和搭建的任何费用；乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。
　　2012年3月27日，市政大修队(甲方)与兴屯投资(乙方)、华夏汽车(本合同乙方的连带保证方)签订《房屋租赁-补充协议》，约定合同方于2011年6月份签订房屋租赁合同，现就乙方变更承租方户名，合同方签订本协议作为原房屋租赁合同的补充：并约定乙方兴屯投资变更为梦笔旅馆；乙方变更户名后承诺继续履行与甲方签订的租赁合同，双方一致认为各自的责任和义务不变，在友好的氛围下执行房屋租赁合同；租赁合同乙方的连带保证方华夏汽车也同意乙方变更户名，并继续履行合同；甲方的租金发票付款人栏为梦笔旅馆；甲方认为沿中山北一路XXX号街的三层楼房在装潢酒店时，乙方未向甲方提出把原楼顶改装为第四层用作员工用房，甲方认为乙方应向有关管理部门提出加层书面申请，经同意后方可施工，将来对于楼房的第四层违规事宜均由乙方解决，甲方不承担任何责任。被告梦笔旅馆在该份《房屋租赁-补充协议》的落款处也进行了盖章确认。
　　上述协议签订后，被告承租系争房屋并支付租金至2016年8月底，但自2016年9月1日起未再向原告支付租金。原告分别于2017年2月、4月、5月、6月、7月多次向被告催要欠租，均未果。原告遂于2018年5月21日起诉来院，以被告自2016年9月1日起拖欠系争房屋租金为由，要求判如所请。
　　另查明，2015年3月因上海市虹口区机构编制调整，市政大修队编制归入上海市虹口区市政和水务管理署，市政大修队更名为上海市虹口区交通管理中心。同年6月，上海市虹口区市政和水务管理署更名为上海市虹口区市政和水务管理中心。
　　审理中，原告表示，根据双方租赁合同及补充协议的约定，可明确原告出租给被告的是一至三层楼房屋，而系争房屋上的第四层楼系被告自行搭建的违章建筑，因违章建筑造成的任何损失与原告无关；原告曾在2015年就向被告发出过整改通知书，要求被告将第四层楼拆除，但被告未予拆除，故原告根据市、区政府的要求，于2016年12月底拆除了第四层楼的违章建筑，同时对三楼楼顶进行了防水处理，不存在漏水给被告造成的损失问题。被告表示，系争房屋上的第四层楼是兴屯投资的法人邓万兴搭建的，由被告装修，第四层楼拆除时，被告提出行政复议，但被告知并非相关部门强制拆除，而是原告委托拆除的；因拆除过程中，楼顶的水箱部位有漏水，被告就此向原告申请过补偿。
　　上述事实，有原告提供的房地产权证、委托书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁-补充协议》、上海市虹口区机构编制委员会文件、催款函、整改通知书、通告、告知书，被告提供的2011年7月21日兴屯投资与周进文的《租赁合同》，以及原、被告的陈述等证据为证。
　　本院认为，原告与兴屯投资、华夏汽车签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁-补充协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，当事人均应恪守。被告在《房屋租赁-补充协议》落款处盖章确认后，原、被告之间就系争房屋的租赁关系成立，且约定相关租赁事宜仍依照原《房屋租赁合同》的约定履行。原告依约履行了合同义务，被告未按合同约定履行按时给付租金的义务，显属违约，应承担相应的违约责任。至于被告辩称，原告在2016年年底将系争房屋上的第四层楼拆除后给被告的经营造成影响，对此本院认为，原告出租给被告的是房屋一至三楼的场地，并无第四层楼的违章搭建，被告亦自认第四层楼的违章建筑物非原告搭建，原告作为系争房屋的管理者，将该违章建筑拆除并无不妥，故被告以此为由要求抵扣租金的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款、第三款判决如下：
　　一、原告上海市虹口区交通管理中心与被告上海梦笔旅馆有限公司就上海市虹口区中山北一路XXX号沿街三层楼房屋所建立了租赁关系于2018年6月30日解除；
　　二、被告上海梦笔旅馆有限公司应于本判决生效之日起十日内携物品迁出上海市虹口区中山北一路XXX号沿街三层楼房屋，将该房屋返还原告上海市虹口区交通管理中心；
　　三、被告上海梦笔旅馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市虹口区交通管理中心自2016年9月1日至2018年6月30日拖欠的租金共计1,833,333元；
　　四、被告上海梦笔旅馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市虹口区交通管理中心自2018年7月1日至实际迁出上海市虹口区中山北一路XXX号沿街三层楼房屋之日止的房屋使用费(按月租金83,333.33元标准计算)；
　　五、被告上海梦笔旅馆有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市虹口区交通管理中心支付逾期支付租金的违约金17,500元；
　　七、被告上海梦笔旅馆有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市虹口区交通管理中心支付违约金41,667元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费15,322.50元，由被告上海梦笔旅馆有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陈世安

书记员：李梅芳