上海市虹口区商业网点管理办公室与上海市虹口区教育局、高金星房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审第三人)上海市虹口区商业网点管理办公室，住所地上海市。
　　法定代表人杨勇。
　　委托代理人李莹晖，上海至合律师事务所律师。
　　委托代理人刘雪韵，上海至合律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)高金星，男，1940年3月29日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人高丽君(高金星女儿)，女，1980年8月13日出生，汉族，住上海市。
　　原审被告上海市虹口区教育局，住所地上海市。
　　法定代表人蔡正茂。
　　委托代理人陈荣，上海市理诚律师事务所律师。
　　上诉人上海市虹口区商业网点管理办公室(以下简称虹口区网点办)因与高金星房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2019)沪7101民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月18日依法公开开庭审理了本案。上诉人虹口区网点办的委托代理人李莹晖、刘雪韵，被上诉人高金星及其委托代理人高丽君，原审被告上海市虹口区教育局(以下简称虹口区教育局)的委托代理人陈荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原审认定：1991年11月15日，虹口区教育局为甲方、高荣生为乙方签订协议书(以下简称91年协议)。协议内容：乙方现居住新市北路XXX号，居住部位为底层，面积48平方米，乙方愿意接受甲方依法拆迁。甲方向乙方提供保宁路XXX弄XXX号XXX室19平方米的临时过渡房作为动迁过渡安置，并给乙方全家发放一次性搬迁费100元。最终安置住房地为保宁路XXX弄XXX号壹套底层居住面积19平方米。甲方考虑到乙方儿子高金星在1342号有店面房子14平方米(建筑面积)，高金星无业，从事个体经营。甲方从照顾出发，在新市北路(南到江湾镇政府，北到丰镇路)安排店面房子建筑面积14平方米左右，在2年中给予安排(或店面房建好后及时安排)，店面房安排好后，再考虑房子质量和大小按动迁法进行差价结算(即新市北路XXX号门面作安置)。协议落款处加盖虹口区教育局公章及高金星图章。1994年，虹口区教育局将涉案房屋调拨给虹口区网点办。1995年3月2日，虹口区教育局为甲方，高荣生、高金星(父、子)为乙方签订房屋互换协议(以下简称互换协议)。协议内容：乙方是教育局江湾教工住宅基地动迁户，根据原协议，安排乙方文迁路XXX号XXX室14.1+厅4平方米，高金星(个体户)为新市北路商业用房14平方米，在动迁回搬中乙方、区网点办均感到营业用房分割不完整，有损市容，影响双方营业，经过三方多次协商后，达成以下同识，一、原分给乙方文迁路XXX号XXX室公房甲方直接调拨给区网点办，区网点办把新市北路商业用房11.22平方米划归给乙方，教育局原分给乙方14平方米商业用房两处合并起来一共是25.22平方米作为产权互换，费用按动迁法有关规定，同甲方统一结算。二、实际计算，文迁路XXX号XXX室公房使用面积为16.71平方米以1.98倍合建筑面积33.2平方米，区网点办提供营业用房面积为11.22平方米，按1.5倍计建筑面积为16.8平方米，其中差额为16.4平方米建筑面积。按3,000元/平方米补偿，区网点办在协议生效后，一次性补偿给乙方(3,000元/平方米×16.4平方米)合计为49,200元正。三、在协议生效同时，乙方必须把甲方原给乙方过渡房保宁路XXX弄XXX号XXX室19.2平方米一室半户交还给甲方，甲方查收后，同时把乙方原拆得私房赔偿费等和25平方米营业房产权互换费，双方一次性结清。协议落款处加盖虹口区教育局公章及高金星图章。同日，虹口区网点办为甲方、虹口区教育局为乙方签订协议书(以下简称95年协议)，协议内容：乙方在江湾教工住宅基地动迁回搬中，根据动迁协议，安置新市北路XXX号商业用房14平方米用于动迁户高金星，在回搬期间，甲方与动迁户(高)均感到分割不完整，有损市容，影响双方营业，同时给乙方带来动迁难度，为此经多次磋商，甲方同意支持乙方的调整及补偿方案，现达成如下几点同识。一、原分给动迁户文迁路XXX号XXX室公房直接由乙方调拨给甲方，甲方把新市路XXX号商业用房11.12平方米划归乙方并与原面积合并，(原14平方米商业用房+11.22平方米共计25平方米)，由6a轴至7a轴北侧柱头平齐为界。二、乙方提供文迁路XXX号XXX室公房使用面积为14.4平方米+厅4平方米合使用面积为16.71平方米，以1.98倍合建筑面积33.2平方米，甲方提供营业用房面积为11.22，按1.5倍，计建筑面积为16.8平方米，其中差值为16.4平方米建筑面积按3,000元/平方米补偿。甲方在协议生效后一次性支付给乙方(3,000元/平方米×16.4平方米)，合计为49,200元由乙方全额补偿给动迁户高荣生。后虹口区网点办向高金星户支付了49,200元，并交付了涉案房屋。
　　2007年1月17日，虹口区网点办取得了涉案房屋的房地产权证，载明房屋坐落新市北路XXX-XXX号XXX层，建筑面积322.74平方米，类型店铺。之后，因涉案房屋无法办理过户，高金星一直向虹口区教育局进行信访。虹口区教育局曾发函给虹口区网点办，认为涉案房屋产权人应为高荣生和高金星父子，希望虹口区网点办能协助虹口区教育局解决问题。但因无果，高金星遂起诉至原审法院，请求判令虹口区教育局及虹口区网点办将本市新市北路XXX号店铺产权过户至高金星名下。庭审中，三方确认互换协议及95年协议中所称的新市路XXX号商业用房25.22平方米即高金星现主张的新市北路XXX号店铺。
　　原审认为：本案争议焦点在于涉案房屋是否应予办理过户及高金星要求过户至其名下是否依据充足。
　　就第一个争议焦点，首先，涉案房屋中部分为虹口区教育局拆迁高金星户后安置的经营用房，高金星从交房起使用至今，对此各方均无异议，虹口区网点办也从未向高金星收取过租金；其次，互换协议明确约定“区网点办把新市北路商业用房11.22平方米划归给乙方、教育局原分给乙方14平方米商业用房两处合并起来一共是25.22平方米作为产权互换”，既然虹口区教育局与高金星户约定的是产权互换，那么互换后高金星户对涉案房屋理应拥有所有权，并不限于使用权；第三，虽然虹口区网点办未直接与高金星户签订协议，虹口区教育局与虹口区网点办签订的95年协议也未明确约定是产权互换还是使用权互换，但两份协议的签订时间、签订原因、互换房屋、差价补贴等条款内容相符，之后三方当事人也依照协议约定交付房屋、支付差价。因此，原审有理由相信，两份协议是在三方协商一致后签订的，协议的内容也是三方的共同意思表示；最后，虹口区教育局作为整个换房过程的关键方，其由始至终均明确涉案房屋的权属应归于高金星户，并且曾为此发函给虹口区网点办请求协助。因此，高金星要求过户涉案房屋并无不当，虹口区网点办认为其与虹口区教育局交换的是房屋使用权的意见，原审不予采纳，如果是由于虹口区网点办与虹口区教育局在换房过程中存在误解，也应是两方自行解决，而不能将风险推及高金星方。
　　就第二个争议焦点，虹口区教育局及虹口区网点办均以涉案房屋为高荣生的遗产应由其继承人一并承继而拒绝为高金星办理过户手续。原审认为，首先，高金星使用涉案房屋至今，其家人从未向虹口区网点办或虹口区教育局提出过异议或主张；其次，91年协议已写明涉案房屋的来源，是基于高金星在原被拆迁房屋内有店面，考虑到高金星无业，从事个体经营，故给予新市北路14平方米的店面。而互换协议及95年协议也是为了不影响经营而签订的；第三，高金星提供情况说明，用以证明高荣生夫妻在生前已对涉案房屋作了分配，高荣生为了照顾高金星生活，将涉案房屋交由高金星继续使用，高金星也为此向家人作了一定的经济补偿。对此情况说明原审已向相关人员进行核实，基本属实；最后，从房屋取得大产证至今已有十余年，高金星或其户的权益一直无法得到保障，现虹口区网点办及虹口区教育局再以高金星不适格为由拒绝为高金星办理过户有欠妥当。况且高金星也作出承诺一旦家庭内部产生纷争，其愿意承担责任。
　　综上，原审认为高金星的诉讼请求有理有据，与法无悖，可予支持。鉴于涉案房屋现登记在虹口区网点办名下，故虹口区网点办有责任将涉案房屋过户至高金星，虹口区教育局则负有协助义务，由此产生的费用由各方自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决虹口区网点办应于本判决生效之日起三十日内将上海市新市北路XXX号店铺产权过户至高金星，上海市虹口区教育局协助办理。案件受理费人民币80元，由虹口区网点办负担。判决后，虹口区网点办不服，上诉至本院。
　　上诉人虹口区网点办上诉称：上诉人与虹口区教育局签订房屋互换协议系仅针对房屋使用权进行了置换，原审被告与被上诉人间产权置换与上诉人无关，上诉人也从未就此进行任何确认，二者之间的协议并不必然影响上诉人与原审被告签订协议的内容。根据1991年11月15日签订的《上海市虹口区房屋动拆迁协议书》，动迁安置对象为高金星的父亲高荣生，庭审中已查明高荣生有其他法定继承人，高金星未提供全部继承人放弃继承权的证明材料，原审法院亦未将相关继承人列为共同原告，原审原告主体不适格。上诉人曾向高金星主张系争房屋租金，但高金星未支付，并非原审判决所述的“未向原告收取过租金”。请求撤销原判，改判驳回高金星的原审全部诉讼请求。
　　被上诉人高金星辩称：被上诉人与虹口区教育局是房屋产权互换，使用房屋过程中三方并没有产生摩擦，按照政策我们可以取得房屋产权的，而不是使用权。请求驳回上诉，维持原判。
　　原审被告虹口区教育局述称：1995年虹口区教育局与虹口区网点办进行产权互换，产权差价按照3,000元计算的；1994年调拨给虹口区网点办的时候，是按照1,500元价格调拨的，从价格差距上就可以看出双方是产权交换，不是使用权交换。请求驳回上诉，维持原判。
　　经审理查明，原审判决认定事实正确，本院依法予以确认。
　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
　　在案证据中，91年协议第一条载明乙方(即高荣生)现居住新市北路XXX号为私房。第三条安置方式中，第一款为甲方(即虹口区教育局)用公房安置乙方，第二款为同意乙方保留自有产权。双方选择了按第二款方式安置。互换协议亦载明房屋互换方式为产权互换。上述内容可以证明，虹口区教育局对高荣生户安置的方式是保产，即用产权房安置该户。同日签订的95年协议中虽未明确虹口区教育局与虹口区网点办两处房屋为产权互换，但也写明了调换的房屋是用于安置高荣生户。按照一般常理来讲，虹口区网点办应当知晓互换协议的内容，三方意思表示一致后才会各自签订协议。互换协议及95年协议中房屋差价按3,000元的价格进行结算，也侧面验证了系产权调换。而从系列协议订立的目的考虑，如前所述，91年协议、互换协议及95年协议均系虹口区教育局为用产权房安置高荣生户的目的而订立。即使95年协议未对此作明确约定，其责任也不应归责于高荣生户。协议应按有利于实现合同目的方式进行履行。上诉人如认为95年协议的订立存在重大误解导致其产生损失的，可通过与虹口区教育局另行协商或诉讼的方式解决。
　　91年协议载明的被动迁户为高荣生，第九条载明考虑到乙方儿子高金星无业、个体经营等情况予以照顾，落款签订人之一为被上诉人高金星。互换协议的乙方为高荣生、高金星，落款签订人之一为高金星。95年协议载明“安置新市北路XXX号商业用房14平方米用于动迁户高金星”“合计为49,200元由乙方全额补偿给动迁户高荣生”。综合上述内容，可以认定91年协议、互换协议、95年协议的主要安置对象应为高荣生与高金星。在高荣生已死亡的情况下，高金星作为该户代表主张将诉争房屋转移过户至其名下，合法有据。从互换协议、95年协议的签订至今已有二十多年，而被拆迁户的受安置权益一直未能得到实现。虹口区网点办在无法律依据的情况下，长期侵占他人权利，现又以高荣生的继承人未全部同意房屋产权归属于高金星为由，不愿将房屋转移过户至高金星名下，其理由既不符合法律规定，也有悖情理。有鉴于此，原审判令被上诉人先行向高金星交付房屋产权有利于被拆迁利益的保护具有合理性。至于高荣生的其他继承人如主张继承、分割权利的，可在房屋过户后另行主张，不应成为虹口区网点办拒绝履行合同义务、办理安置房屋产权过户的理由。
　　综上所述，上诉人的上诉请求及理由缺乏事实证据和法律依据，依法不能成立。原审判决正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费80元，由上诉人上海市虹口区商业网点管理办公室负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：沈莉萍

书记员：朱晓婕