上海市虹口区群众影剧院与上海合发房地产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海市虹口区群众影剧院，住所地上海市虹口区。
　　负责人：邵明芳。
　　委托诉讼代理人：陈曦、庞茜媛，上海捷铭律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海合发房地产投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。
　　法定代表人：丁静华，执行董事。
　　委托诉讼代理人：徐拥军、卞旻曦，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　原告上海市虹口区群众影剧院(以下简称群众影剧院)与被告上海合发房地产投资管理有限公司(以下简称合发公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，合发公司对与群众影剧院房屋租赁合同纠纷提起反诉，本院依法合并审理，适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈曦，被告的委托代理人徐拥军、卞旻曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海市虹口区群众影剧院向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《群众影剧院租赁合同》及相关补充合同；2、被告立即交还上海市四川北路XXX号房屋(即群众影剧院，以下简称系争房屋)；3、被告支付2013年3月3日至法院判决确定的合同解除之日的租金，按每年150万元标准计算；4、被告支付违约金400万元。事实和理由：原、被告于2011年7月8日签订《群众影剧院租赁合同》，此后又签订多份补充协议，约定被告租赁并投资装修原告拥有使用权的系争房屋作综合性文化娱乐消费场所。2012年5月3日，原告将系争房屋移交给被告。但该房屋改建手续至今未通过相关部门审批，改建工程也未进行。被告作为改建方，其怠于履行义务的行为已致使双方无法实现合同目的，相关合同亦无继续履行的可能。且系争房屋自移交之日起，被告不仅拖欠应缴纳的租金，还收取转租收益，极大损害原告合法权益。故起诉。
　　被告上海合发房地产投资管理有限公司辩称，租赁合同签订后，被告已积极办理了所有装修手续、招投标手续，并获得装修施工许可证。但在被告进场施工后不久，原告接到住房保障和房屋管理局下达的告知书，以系争房屋属于历史保护建筑为由，告知在进行修缮前，应将施工方案报批。此时被告才知晓系争房屋属于历史保护建筑。之后双方约定由原告协调各部门办理申报手续。在此后的申报过程中，被告仍承担了付款义务，并为原告租赁办公房使用。被告已完全履行了合同义务，改建工程之所以没有进行是因为原告没有履行改建工程申报审批的义务。且因改建没有进行，系争房屋实际由原告控制用于经营活动。因此原告实际上并没有交房，不存在支付租金。被告没有违约，不同意原告诉请。
　　被告(反诉原告)上海合发房地产投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1、原告支付被告违约金400万元；2、原告返还被告预付租金146.6万元；3、原告补偿被告投资损失900万元。事实和理由：2009年9月20日，被告与原告签订意向书及合作意向书补充说明，约定由被告出资对系争房屋进行改建，完成后原告将大楼一、二层出租给被告，并允许被告转租。2009年11月30日，被告与上海坤拓经贸发展有限公司签订租赁意向书，收取100万元保证金。之后，被告为改建工作陆续投入资金。在被告进场施工后不久，因系争房屋属于历史保护建筑，修缮前需经过审批，故改建工程暂停。此后被告为配合原告审批而投入大量成本，但审批迟迟未有进展。至2018年，原告突然提起诉讼要求解除合同。被告并未违反合同，如合同无法履行，也是原告未能履行审批义务所导致。现原告明确表示不愿继续履行合同，构成根本性违约。鉴于合同因原告的态度已难以继续履行，被告同意解除，但原告应赔偿被告的损失并承担违约责任，故反诉。被告主张的投资损失包括支付转租合作方利息损失30万元，支付设计费195万元、勘查费4.2万元、招标服务费1,800元、招标代理费10万元、装修工程款315万元、外来从业人员综合保险费4.5万元、装修交易费4,887元、监理费68万元、拆除费用50万元、消防安防及网络工程施工费88.8万元、检测费10万元、两次追加设计费5万元和39万元、咨询合同费用4万元、专家评审费20万元，根据原告要求为原告员工租赁办公用房承担了租金、停车费、公共事业管理费、水电煤、电信费、值班费等费用688,780元。
　　原告(反诉被告)上海市虹口区群众影剧院对反诉辩称，合同无法履行是被告违约导致，被告所主张的损害赔偿和违约责任没有依据，不同意其反诉请求。
　　经审理查明，系争房屋是上海市优秀历史建筑，于2005年挂牌公示(现场有悬挂标识牌)，产权人为上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房集团)，由上海川北物业有限公司(以下简称川北物业)管理，作为公有非居住房屋租赁给群众影剧院使用。2009年9月20日，群众影剧院与合发公司就系争房屋的改建租赁事宜签订意向书。2011年7月8日，群众影剧院(甲方)与合发公司(乙方)签订《群众影剧院租赁合同》，约定甲方同意乙方对系争房屋进行投资装修,使之成为以电影放映和商业运营相结合的综合性文化娱乐消费场所，甲方将装修后的商业经营建筑面积(物业下半部分)租赁给乙方自主经营，电影放映经营建筑面积(物业上半部分)由甲方自己经营管理；租赁期限为8年，乙方享有5个月免租装修期，以实际交房日为起算日，免租期结束之次日即为租赁期的起算日；经装修后该物业的商业经营建筑面积使用权年租金为220万元，每三年累计递增3%，先付后用，按月支付，在每月25日前支付下月租金；甲方发出的书面交房装修通知后15个工作日内，乙方应预付第一年三分之二的租金(l46.6万元)，剩余的三分之一租金在免租改建期结束后1个月内支付。合同5.1条约定，在装修所需的证照、批准手续及施工许可证下达之日起15日内甲方向乙方交付全幢房屋进行装修。合同6.1条约定，在租赁期限内，乙方有权将租赁房屋全部或部分转租给其关联公司，但乙方须提前3个月将转租给关联公司的情况向甲方书面备案。合同7.1条约定，甲方应积极有效的协助乙方办理装修、电水扩容、消防等相关审批手续,并提供和签署相关文件(如需)。合同10.1条约定，甲方无故解除合同的，应按400万元支付违约金。2011年7月18日，双方签订一份补充合同，约定租赁期限为18年，甲方给予乙方10个月免租期(从交房日起算)，结束次日即为租期起算日。该补充合同12.4.3条约定，如正式营业之日起9年内遇动迁等情况，按乙方在本次改建中的投资总额于9年内按月平均分摊后未使用的年限予以补偿，投资总额以改建完工后双方认可的项目竣工决算为依据。13.1条约定，如本合同生效后三个月内，在本合同约定的框架下政府相关部门明确以书面或口头方式通知改建所需的证照及批准手续无法办理的(本次改建以装修门面与内部装修方式报批所需证照及手续，甲乙双方均予以认可)，则本合同解除，双方互不追究违约责任。13.2条约定，甲方无故解除合同的，应按400万元支付违约金，同时按本合同12.4.3条款对乙方进行补偿。2011年10月12日和2012年3月23日，双方又签订两份补充协议，约定租赁期限为20年；第1年至第5年的租金为150万元/年，第6年至第10年租金按150万元/年扣除乙方总投资额超过2,000万元部分(按年平摊)，第11年起为乙方租金收入(税后)的40%；乙方同意在收到甲方发出的书面交房装修通知后15个工作日内,向甲方预付第一年三分之二年租金(100万元);剩余的三分之一租金在装修期(10个月)结束前二个月的25日前支付；乙方对房屋可进行转租，但应提交甲方备案。双方的意向书、租赁合同及其补充合同中均未提及系争房屋为优秀历史建筑的事实。租赁合同签订时，合发公司已向群众影剧院预付租金100万元，其中50万元为2010年3月18日支付的定金转租金，另有50万元于2011年7月3日支付。
　　在缔约期间，合发公司委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称上海房屋设计院)对系争房屋的改建修缮进行了设计，预备通过扩建加层增加一定使用面积。2011年7月14日，上海市虹口区规划和土地管理局(以下简称虹口区规土局)以群众影剧院为建设单位出具了建设工程规划许可证(零星)，项目名称为门面装修，建设位置为四川北路XXX-XXX号。2012年3月22日，上海市虹口区建设和交通委员会以合发公司为建设单位出具了建筑工程施工许可证，工程名称为群众电影院装修工程，建设地址为四川北路XXX号，备注载明本工程仅为内部装修工程，如遇外立面及结构变动请另行申报。2012年5月3日，群众影剧院与合发公司签订场地移交协议，对系争房屋进行了交付。2012年5月7日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口区房管局)发出告知书，要求房屋所有人在对系争房屋修缮前，应按照《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定，将设计、施工方案报送上海市历史建筑保护事务中心(以下简称历保中心)审核。合发公司遂暂停改建工作。
　　此后，双方多次开会沟通房屋改扩建工程的审批申报事宜。2012年9月11日，虹房集团向川北物业出具《关于上海川北物业有限公司群众影院内部改建申请的批复》，同意在系争房屋主要立面不改变的前提下进行内部改建，改建资金由群众影剧院承担并由其做好相关报批手续。2012年9月24日，历保中心向群众影剧院出具《关于四川北路XXX号优秀历史建筑修缮保护要求告知单》，对系争房屋的修缮提出具体告知要求。2013年9月13日，历保中心对系争房屋改扩建工程设计方案召开了专家评审会，并出具会议纪要，对设计方案提出了专家意见。2013年9月25日，上海市虹口区环境保护局向虹房集团出具《关于“四川北路XXX号群众影剧院”环境影响报告表的审批意见》，原则同意系争房屋改建工程的项目建设。2014年8月18日，上海市虹口区发展和改革委员会向虹房集团出具《关于四川北路XXX号群众影剧院改扩建项目核准的批复》，原则同意实施该项目。2014年12月23日，上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)向群众影剧院出具《关于四川北路XXX号优秀历史建筑改扩建设计方案的批复意见》，原则同意所提交的设计方案，涉及建筑原有外貌、结构体系、建筑面积等变动应按规定向规划部门申领建设工程规划许可证。
　　2014年初，当事人以虹房集团名义向上海市规划和国土资源管理局(以下简称市规土局)申报规划许可。2014年4月30日，市规土局向虹房集团出具《关于核发群众影剧院改扩建<建设工程规划设计要求通知单>的决定》，提出规划设计要求，有效期六个月，在可行性研究报告获批后，可按要求送审建设工程设计方案。2014年10月9日和2015年4月27日，市规土局两次复函同意《建设工程规划设计要求通知单》有效期延期六个月。此后，当事人未向市规土局送审建设工程规划设计方案，原有的相关审批均已过有效期，也未有证据表明双方在2015年之后曾就此进行过沟通。直至2018年3月，合发公司才致函群众影剧院询问申报手续进展情况。本案审理中，群众影剧院称系因在与市规土局的前期沟通中，规土局经办人对设计方案提出了一些问题，如不修正则报批了也不会通过，而合发公司此后没有提交规划设计方案，导致规划申请无法提交；合发公司则称审批申报工作均由对方负责，所有材料均已提交，合发公司多次催问，对方始终未对审批延误给出解释，一直拖延到本案诉讼。为此，本院向市规土局发函，询问相关情况。该局向本院复函，表示建设单位未递交申请，该局无法主动启动审批，而前期沟通过程中，根据已有会议纪要，该局并未就方案报批设置前置条件。本院又向上海房屋设计院的经办人进行了调查，其表示规划设计方案已完成，并由群众影剧院的工作人员领取。
　　另查明，(1)2009年11月30日，合发公司与上海坤拓经贸发展有限公司(以下简称坤拓公司)签订租赁意向书，就合发公司向坤拓公司出租系争房屋一、二楼达成意向。2014年11月19日，双方签署备忘录，约定合发公司返还坤拓公司此前支付的租赁保证金100万元，另一次性支付30万元作为利息。当日，合发公司向坤拓公司的股东熊土生转账支付130万元。(2)2010年间，合发公司与上海房屋设计院就系争房屋改建工程先后签订了一份抗震鉴定技术服务合同(5月20日签订，合同价21万元)、一份改造工程设计合同(5月间签订，合同价70万元)及一份装修工程设计合同(8月20日签订，合同价49万元)，另有一份装修工程设计合同签订时间不明(合同价55万元)。自2010年5月至2011年12月，合发公司向上海房屋设计院支付设计费共195万元，均有发票。此外合发公司还为设计招标工作向上海市建设工程交易中心支付服务费1,800元。(3)2010年10月12日，合发公司与上海量通岩土工程有限公司就系争房屋改建工程签订一份建设工程勘察合同，合同价4.2万元，于2010年11月8日支付，有发票。(4)2012年，合发公司与上海容基工程项目管理有限公司就系争房屋改建工程签订建设工程委托招标代理合同，约定代理服务费10万元，于2012年4月20日支付，有发票。(5)2012年3月20日，合发公司与上海祥瀛建设工程有限公司就系争房屋改建工程签订施工合同，合同价2,042万元，约定签约10日内支付工程及设备采款315万元。合发公司于2012年3月30日以银行本票支付了315万元；另向有关部门支付外来从业人员综合保险费4.5万元、交易费4,887元。此后工程未展开全面施工即停止，双方未作结算。(6)2012年3月25日，合发公司与上海建浩工程顾问有限公司就系争房屋改建工程签订施工监理协议书，合同价88万元，约定签约3日内支付其中68万元。合发公司于2012年3月29日支付了68万元，有收据但无发票。(7)2012年5月3日，合发公司与上海曙光爆破技术工程有限公司就系争房屋改建签订拆除工程施工合同，合同价65万元，约定施工人员进场3日内支付其中50万元。合发公司于2012年5月9日支付了50万元，有收据但无发票。此后工程未完成，双方未作结算。(8)2012年5月5日，合发公司与上海东欣安防工程有限公司、上海杰达消防技术有限公司就系争房屋改建的消防、监控、网络等安防工程签订施工合同，合同价148万元，约定在拆除原有设备2日内支付88.8万元。2012年5月11日，合发公司支付了88.8万元，有收据但无发票。此后工程未完成，双方未作结算。(9)2012年5月31日，合发公司与上海房屋设计院就系争房屋质量检测签订技术服务合同，合同价10万元，合发公司于2013年支付完毕，有发票。(10)2013年6月13日，合发公司向上海房屋设计院支付设计费5万元，有发票。(11)2013年11月4日，合发公司与上海房屋设计院就系争房屋改建设计方案签订补充协议，合同价39万元，但合发公司未提供付款凭证。(12)2013年12月10日，群众影剧院与上海申元工程投资咨询有限公司就系争房屋改建工程签订技术咨询合同，合同价4万元，由合发公司实际支付，发票由合发公司保管。(13)2012年5月1日起，合发公司以其员工王涛的名义租赁了上海市四川北路XXX弄XXX号XXX室房屋以及相应停车位，供群众影剧院与合发公司工作人员联合办公使用。后因改建工程暂停，房屋实际由群众影剧院工作人员使用。租赁合同约定租期至2013年4月30日，租金每月4,900元，此后实际租用至2017年4月30日，按口头约定上调过租金价格。现合发公司无法提供完整的租金和车位费支付凭证。租赁房屋内的水电费、电信费由合发公司以王涛名义支付，现合发公司无法提供水电费单据，亦无法给出数额；电信费则提供了单据，总计数额为10,680元。(14)系争房屋改建工程暂停后，群众影剧院安排两名工作人员在系争房屋值守夜班，由合发公司支付费用，无单据凭证，据证人证言称每人每月2,000元，从2012年5月起持续到2017年4、5月止。(15)合法公司所称专家评审费20万元，未提供任何凭据。
　　再查明，系争房屋改建工程于2012年暂停后，群众影剧院将底层部分面积仍旧对外出租，用作游戏机房(2015年停止租赁)和家具店(2017年停止租赁)。2013年9月25日起，合发公司将该处四间门面房(位于系争房屋入口左右两侧各两间，其中三间未悬挂门牌号，一间悬挂门牌号为四川北路XXX号)转租给案外人，转租合同记载的租金为每月13,000元，租赁面积共100平方米，租期暂定一年，到期后租金不变，租期为6个月一续，如改建工程开始则终止。现部分门面关闭，部分仍在营业。
　　上述事实，有原告提供的公房租赁合同、房屋租赁合同及其补充协议、场地移交协议、各项批复文件，被告提供的意向书、各项合同、付款凭证及发票、租房协议、各项批复文件、会议记录、报送材料收件回执，以及双方陈述等证据为证。
　　本院认为，优秀历史建筑的修缮，依法应当经过各相关部门的审批手续，其流程远较普通房屋来得严格和繁琐，所需成本和时间也更多。根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定，优秀历史建筑转让、出租的，转让人、出租人应当将有关的保护要求书面告知受让人、承租人。受让人、承租人应当承担相应的保护义务。群众影剧院作为系争房屋的公房承租人，理应清楚该房屋作为优秀历史建筑的事实，在签订房屋租赁合同的过程中，依法应当以书面方式向合发公司告知相关保护要求，以便对方采取相应措施或调整合同约定。现双方之间的意向书、租赁协议及补充协议中均未提及系争房屋为优秀历史建筑的事实，也无证据证明群众影剧院在缔约前已书面向合发公司披露该情况。系争房屋的改建工程在房屋交付后不久，即因未按优秀历史建筑的要求申报审批而被相关部门责令停工，就此所造成的损失显然应主要归责于群众影剧院未依法履行其书面告知义务。但系争房屋为优秀历史建筑系经挂牌公示，现场也有标识，合发公司对此应当知晓，却未采取应有措施；且即使不考虑优秀历史建筑的情况，双方起初对需要改动房屋结构的修缮工程按普通装修申报审批手续，显然存在规避审批监管的意图，故合发公司也存在一定过错，对自身损失也应自负一定责任。
　　改建工程停工后，双方实际配合办理了大量相关申报审批手续，说明双方已同意按新的审批要求继续履行合同。虽然合同约定群众影剧院系协助合发公司办理相关申报审批手续，但因情况相比缔约当时已发生变化，系争房屋为优秀历史建筑，群众影剧院作为系争房屋的公房承租人，部分相关手续依法必须由其出面申办；部分依法应以产权人虹房集团名义申办的手续，也只能由与之存在公房租赁关系的群众影剧院负责协调，故主要申报义务客观上已依法转移给群众影剧院。至2014年底，双方已完成了大部分的申报审批工作，但申报审批进程却在向市规土局申报规划许可时中断。经查，申报中断的直接原因是当事人未提交后续申请。鉴于该项申报必须以虹房集团的名义提出，故如无相反证据证明，未提交申请的直接责任只能指向群众影剧院。群众影剧院主张未提交申请系因与市规土局前期沟通时已被口头告知规划设计无法通过，然市规土局给本院复函中已否认预设前置条件，对此无证据可以证明，本院不予采纳。群众影剧院又主张合发公司未提供设计方案等申报的必要材料，然根据调查，上海房屋设计院完成的规划设计方案系由群众影剧院的工作人员领取，且群众影剧院在2014年底已获得了市房管局对设计方案的批复，可见其已取得了设计方案的相关材料，故本院对该主张无法采纳。综上，鉴于群众影剧院是各项申报手续的主体，而其无法对未向市规土局进行后续申报给出合理的解释并举证，故本院只能认定系争房屋改建工程的申报手续中断应主要归责于群众影剧院，其应当对就此造成的损失承担主要责任。然而，合发公司明知市规土局的申报手续未完成，却迟迟未对群众影剧院进行催告，也未采取任何措施进行补救，放任损失扩大，也存在一定过错，应自行承担一定责任。
　　现当事人此前取得的各项审批均已过期，群众影剧院主动起诉解除合同，表明其已没有继续办理申报手续的意愿，而合发公司鉴于实际情况也同意解除合同，故本院对此予以确认。系争房屋的大部分面积并无人占用，可由群众影剧院自行收回；合发公司应给予必要配合，并腾退其转租的四间门面房后返还给群众影剧院。因改建工程系因群众影剧院的过错而未能进行审批，合发公司无法按原有目的使用房屋，且改建工程停工后群众影剧院已将部分房屋自行出租，说明其当时已可自行利用房屋，而在审批中断后又未采取措施控制损失扩大，故群众影剧院无权向合发公司主张原先约定的租金，更无权主张违约金，对自己的损失应自行担责。合发公司自2013年9月25日起将房屋入口两侧的四间门面房进行转租，对该部分房屋进行了占有使用，对此应支付相应的租金。鉴于双方对门面房的租金数额并未形成约定，本院根据实际情况，参考合同约定、市场状况及不同租赁部位的客观价格差异，并考虑到整体装修未能进行，以及相关证照手续欠缺等因素，酌情确定合发公司应支付的租金数额为每年30万元，自2013年9月25日起计算至返还房屋之日止，合发公司预付租金应从中抵扣。合发公司主张的预付租金中仅100万元有证据证明，对其余无证据证明的数额，未得到群众影剧院认可，本院不予采信。
　　对合发公司反诉主张的违约金，因其也存在一定过错，故本院不予以支持。对合发公司所主张的投资损失，在改建工程施工之前已进行的鉴定、勘查、设计、招标等工作，以及为申报审批而进行的追加设计工作，具有合理性，且已通过的审批程序可证明相关工作已经完成，故对所支费用有发票和付款凭证的应予认定。合发公司因无法向坤拓公司履行转租协议而在退还保证金时给予的利息，带有违约赔偿性质，虽收款人为坤拓公司的股东，但根据商业惯例尚属合情，可予认定，但合发公司占用该款应有利息收益，根据损益相抵规则，在计算损失时应酌情扣减。合发公司为改建工程的总包和分项施工、监理而支出的费用，因工程并未实际展开，而合发公司至今未与施工方进行结算，仅有付款收据而无发票，显然存在放任损失扩大的情况，故对此费用不能完全认定，本院根据实际情况酌情确定相关损失数额。对于值守夜班的人工费以及租用办公场地的成本，合发公司要求赔偿有其合理性。虽合发公司提供的证据无法证明全部的费用数额，但有证据证明相关事实确实存在，可参考现有证据对费用进行酌定。但对审批中断之后仍持续发生的费用，属于合发公司未采取措施放任损失扩大的情况，应予以剔除。其他合发公司主张的损失，未提供任何付款凭证，依法不予认定。综上所述，本院根据实际情况及双方对损失造成的过错程度，酌情确定群众影剧院应向合发公司赔偿的数额为225万元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海市虹口区群众影剧院与被告上海合发房地产投资管理有限公司就上海市四川北路XXX号房屋签订的《群众影剧院租赁合同》及其补充合同；
　　二、被告上海合发房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起15日内配合原告上海市虹口区群众影剧院收回上海市四川北路XXX号房屋，并将所转租的四间门面房(位于建筑入口左右两侧各两间)腾退后返还给原告上海市虹口区群众影剧院；
　　三、被告上海合发房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告上海市虹口区群众影剧院门面房租金，自2013年9月25日起计算至实际返还房屋之日止，按每年30万元计算，已付租金100万元应在其中抵扣；
　　四、原告上海市虹口区群众影剧院应于本判决生效之日起15日内向被告上海合发房地产投资管理有限公司赔偿损失225万元；
　　五、驳回原告上海市虹口区群众影剧院的其他诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海合发房地产投资管理有限公司的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费90,800元，由原告负担80,800元，被告负担10,000元；反诉受理费54,970.16元，由被告(反诉原告)负担44,970.16元，原告(反诉被告)负担10,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：毛济平

书记员：高行玮