上海市虹口足球场与上海国泰君安永柏女子职业足球俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市虹口足球场，住所地上海市。
　　法定代表人：刘世芳，场长。
　　委托诉讼代理人：李莹晖，上海市光大律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：洪亮，上海市光大律师事务所律师。
　　被告：上海国泰君安永柏女子职业足球俱乐部有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：赵伯源，董事长。
　　委托诉讼代理人：宋濓溥，上海市白玉兰律师事务所律师。
　　原告上海市虹口足球场(以下简称虹口足球场)与被告上海国泰君安永柏女子职业足球俱乐部有限公司(以下简称女足俱乐部)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告虹口足球场的委托诉讼代理人李莹晖，被告女足俱乐部的法定代表人赵伯源及委托诉讼代理人宋濓溥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告虹口足球场向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同于2017年11月20日解除；2、判令被告支付原告2016年1月至2017年9月租金1,834,490元；3、判令被告支付原告拖欠租金的滞纳金，按3,144.84元/日计算，从2016年1月1日计算至实际支付之日止，暂计至2017年12月31日，金额为2,298,878.04元；4、判令被告支付拖欠的水电空调清洁费，合计61,357.20元。事实和理由：2016年原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告所有的足球场南区一楼104A、四区101B、插层2B商务用房(以下简称“系争场地”)，总计面积414平方米，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，租金按季支付，先付后用，其中南区一楼104A年租金为372,300元、四区101B年租金为354,050元、插层2B年租金为321,930元。合同约定水电等费用由被告及时交清。合同签订后，原告依约履行出租人的义务，但被告并未及时支付相应的租金，未及时支付水电费，原告多次催讨未果，故原告诉如所请。
　　被告女足俱乐部辩称：签订租赁合同时原告与被告系战略合作关系，为了获得区政府的租金补贴100万元，原、被告才签订了一份形式上的房屋租赁合同，该合同亦不准备履行，被告未向原告支付过押金，原告也未向被告交付系争场地。事实上，原告也将房屋另外转租给他人，水电费也都是他人使某产生的。不同意原告诉请。
　　本院经审理认定事实如下：上海市东江湾路XXX号全幢房屋产权人系原告。
　　甲方虹口足球场与乙方女足俱乐部签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租上海市东江湾路XXX号虹口足球场商务用房：1、足球场南区一楼104A面积170平方米，2、足球场四区101B面积97平方米，3、足球场插层2B面积147平方米，使某性质为商务经营；双方约定租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；乙方同意以年租金按季度均分支付，双方约定：(1)足球场南区一楼104A日租金为6元/平方米，以此计算年租金372,300元;(2)足球场四区101B日租金为10元/平方米，以此计算年租金354,050元;(3)足球场插层2B室日租金为6元/平方米，以此计算年租金321,930元。租金支付原则先付后租，支付方式为一季度一付，交屋前两个工作日内，支付首季度租金262,070元，在每季度末5个工作日内付清下季度的房屋租金；乙方须按约定时间支付租金，逾期支付，每逾期一天，乙方需每日按年租金的千分之三交付滞纳金，如乙方拖欠房租满1个月，甲方有权终止本合同，收回房屋，并视为乙方违约，乙方需承担相应的违约责任，押金作为违约金，不予返还。乙方同意按照安装的分表按月及时交清一切水、电、电话费用，水费每立方5元，电费每度1.28元，电话费按实际账单支付，空调开放期每年为8个月(每年5月16日至10月15日，12月16日至3月15日)，在开放期内空调费用为0.40元/平方米/日。乙方向甲方缴纳180,000元房屋租赁押金，如乙方违约被甲方解除合同的，该押金不予返还。乙方如要对房屋装修，应事先征得甲方的书面同意。按规定应向有关部门办理申报手续的，装修方案必须得到甲方物业部门事先书面许可，并将相关施工文件报甲方备案。双方确认乙方书面通知的递送地址为“上海市东江湾路XXX号长远集团女足办公室”。合同签订后，被告并未按约支付押金及租金。
　　原告于2017年11月16日向被告“上海市东江湾路XXX号长远集团女足办公室”的地址通过邮政EMS邮寄送达律师函，告知被告：1、租赁合同自被告收到律师函之日解除；2、被告应在收到律师函之日起10日内向原告支付2016年1月至2017年9月租金1,834,490元及至实际支付之日止的滞纳金；3、被告应在收到律师函之日起10日内向原告支付2016年1月至2017年9月拖欠的公共事业费61,357.20元及至实际支付之日止的滞纳金。被告于2017年11月20日签收该函件。
　　另查明，原告与案外人上海克卿体育文化发展有限公司于2017年11月28日签订了《房屋租赁合同》，约定将原告所有的虹口足球场插层2B面积147平方米出租给案外人上海克卿体育文化发展有限公司用以体育产业相关用途使某。租赁期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止，日租金为3.50元/平方米，面积147平方米，以此计算年租金187,792.50元。
　　原告与案外人上海轶江餐饮管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定将原告所有的虹口足球场四区101B室面积97平方米出租给案外人上海轶江餐饮管理有限公司用以体育产业相关用途使某。租赁期限自2018年2月1日起至2020年1月31日止，日租金为6元/平方米，面积97平方米，以此计算年租金212,430元。
　　审理中，关于系争场地交付使某问题，原告称由于原、被告有合作关系，故原告在未收到押金和租金的前提下仍于2016年1月1日将系争场地实际交付给被告使某，双方并未就场地交付办理书面交接手续，原告未收到过被告对系争场地的书面装修申请或申报材料，双方也并未就房屋归还办理书面交接手续。被告称，原告从未向被告交付系争场地。双方只是基于战略合作关系签订形式上的房屋租赁合同，该合同并未实际履行，被告从未使某过系争场地故不存在对系争场地进行装修及办理交付或归还等交接手续的情况，原告实际将系争场地出租给他人使某至今。
　　审理中，被告提供的证人胥陈称，其系被告董事，房屋租赁合同系2016年12月17日签订的，签订合同目的为获取区政府租房补贴，2016年1月份原、被告并不认识。被告提供的证人王大星称，其原系原告的工作人员，现已退休。其作为原告代表系在2016年2月开始与被告就双方合作情况认识并洽谈的。
　　上述事实，有原告提供的房地产权证、房屋租赁合同、律师函、邮政EMS快递单及送达查询回执，被告提供的证人证言以及双方陈述等证据为证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于系争场地的交付问题，原告所称其在未收到押金和租金的前提下仍于2016年1月1日将系争场地实际交付给被告使某的说法并无书面交接手续等证据予以佐证，原告也未提供其在2017年11月15日之前曾向被告催缴过租金及押金的证据。若如原告所称，其在被告未支付任何费用情况下将系争场地实际交付给被告使某，却在将近两年的时间里未向被告催讨过任何押金和租金，这一行为明显与常理相悖。根据常理，被告租赁系争场地后，在使某前通常会进行装修，且根据合同约定，系争场地使某性质为商务经营，如被告要对房屋装修，应事先征得原告的书面同意。原告庭审中称从未收到被告对系争场地提出装修申请的书面材料，原告也未能提供被告进行装修的证据，因此被告未进行装修即使某系争场地，也有悖于常理。原、被告之间房屋租赁合同约定的插层2B室日租金为6元/平方米，之后原告与案外人签订的房屋租赁合同约定的该部位日租金为3.50元/平方米;原、被告之间房屋租赁合同约定的四区101B日租金为10元/平方米，之后原告与案外人签订的房屋租赁合同约定的该部位日租金为6元/平方米，前后合同对同一部位的租金相差有40%，显然也不符合常理。按照原告的陈述，原、被告在对房屋租赁合同没有办理任何交接手续以及对合同的履行或解除没有签订任何书面文件的情况下，即收回房屋，也有悖生活常理。再结合本案证人胥陈及王大星的证人证言综合判断，原告并未向被告实际交付系争场地的盖然性较高。考虑到原告于2017年11月15日向被告送达的律师函中明确告知合同解除事项，被告在2017年11月20日签收该律师函之后并未对合同解除事项表示异议，故本院认定原、被告对解除合同的意思表示是一致的，鉴于自合同签订之初，原告从未实际交付租赁物，被告从未实际支付押金及租金，双方均以自己的行为表明不履行房屋租赁合同的各项权利义务，事实上原告已经在被告签收律师函后将大部分租赁物租赁给案外人使某，故本院认为双方租赁合同应于2017年11月20日解除为宜。由于合同从未实际履行，原告要求被告支付2016年1月至2017年9月的房屋租金及从2016年1月1日计算至实际支付之日止拖欠租金的滞纳金，以及要求被告支付拖欠的水费、电费、空调清洁费的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海市虹口足球场与被告上海国泰君安永柏女子职业足球俱乐部有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月20日解除；
　　二、驳回原告上海市虹口足球场的其他诉讼请求。
　　案件受理费40,357.80元，由原告上海市虹口足球场负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐月清

书记员：王  毅