上海市长宁区民政福利实业有限公司与李海将房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市长宁区民政福利实业有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：凌富根，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：浦泽幸，上海福一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蔡廷，上海福一律师事务所律师。
　　被告：李海将，男，1986年9月10日生，汉族，住江西省。
　　委托诉讼代理人：杨德保，上海伟创律师事务所律师。
　　第三人：上海市长宁区福利彩票服务中心，住所地上海市长宁区昭化路XXX号XXX室。
　　法定代表人：陈冰，负责人。
　　委托诉讼代理人：彭江蓉，女。
　　原告上海市长宁区民政福利实业有限公司(以及简称民福公司)诉被告李海将房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序于2019年7月25日、2019年9月11日、2019年10月16日公开开庭进行审理。审理中，原告民福公司申请追加上海市长宁区福利彩票服务中心(以下简称福彩中心)为本案第三人。原告民福公司之法定代表人凌富根(仅参加第二次庭审)及委托诉讼代理人蔡廷、浦泽幸(仅参加第二、第三次庭审)、被告李海将之委托诉讼代理人杨德保、第三人福彩中心(仅参加第三次庭审)到庭参加诉讼。另，经各方当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。
　　原告民福公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬离上海市长宁区新渔路XXX号房屋[现地址为上海市长宁区新渔路XXX号(临1、临2、临3、临4)]并将该房屋返还给原告；2.被告支付原告房屋占用使用费暂计264,000元，按每月12,000元的两倍标准，自2018年8月4日起算至被告实际归还房屋之日止。事实和理由：2017年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，其中约定，被告承租上述房屋，房屋租赁期自2017年10月1日起至2018年7月31日止。租金为每月12,000元。合同期满终止，被告应在本合同终止后的三日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按当日租金的二倍向原告支付该房屋占有使用费。合同签订后，双方按合同履行。租赁期限届满，原告欲收回房屋，不再将房屋出租给被告使用，遂多次要求被告立即搬离并返还房屋，但被告始终拒绝并继续占有房屋。为此，原告提起本案诉讼，要求判如所请。另，原告已收取被告押金12,000元要求在本案中一并处理，与实际发生的占有使用费进行抵扣。
　　被告李海将辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2016年8月1日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，其中约定，2018年7月31日合同到期后，可续签一年。另，合同到期后，出租方给予承租方三个月的搬离时间。因此，原告起诉要求被告搬离不符合上述合同约定。二、2017年10月1日前，被告一直向第三人支付租金。突然第三人让被告暂缓支付租金，并给了被告一份未签字的合同复印件，要求被告向原告付款，被告便将10个月的租金支付给原告。因被告拿到的合同为复印件，当时未签字，故不能认定原、被告就建立房屋租赁关系达成一致合意。原告依据该合同主张权利，被告不予认可。三、关于占有使用费，原告系转租，其与产权人约定的租金较低，若按照原、被告约定的租金标准的两倍计算占有使用费，原告存在明显获利。因此，占有使用费按租金标准支付更为合理，请求人民法院予以调整。四、被告已支付的押金12,000元同意在本院中予以抵扣。
　　第三人福彩中心陈述，同意原告的诉讼请求，认可由原告向被告主张租金或房屋占有使用费。2017年8月，第三人接到长宁区民政局的通知，要求第三人不可再将上述房屋对外出租，相应的权利义务转让给原告。第三人随即将此事告知了被告，并表示2017年7月26日收取的最后一笔租金，对应2017年8月1日至2017年10月31日的租金，之后的租金暂缓支付，到时再说。2018年4月8日，长宁区民政局下发证明，第三人根据文件精神，于2018年5月4日将已收取的12,000元押金退至被告账户，第三人实际多收一个月租金，转交给了原告。同时，第三人通知被告，双方再无关系，今后的房租和押金应交给原告。至于原、被告之后是否签订房屋租赁合同第三人不清楚。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋所有权证、房屋租赁合同、证明、庭审笔录、转账凭证、发票、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　一、原告、第三人与产权人的签约情况
　　上海市长宁区新渔路XXX号房屋的所有权人登记为上海市长宁区商业网点管理办公室。
　　2015年7月15日，案外人上海市长宁区商业网点管理办公室、上海九华商业(集团)有限公司(甲方)与第三人(乙方)签订《租赁合同》，其中约定，甲方同意将新渔路XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积为241.73平方米。租赁期限自2015年8月8日起至2018年8月7日止，月租金标准为1,569.40元。
　　2018年4月23日，案外人上海市长宁区商业网点管理办公室、上海九华商业(集团)有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《租赁合同》，其中约定，甲方同意将新渔路XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积为241.73平方米。租赁期限自2015年8月8日起至2018年8月7日止，月租金标准为1,569.40元。
　　2018年7月13日，案外人上海市长宁区商业网点管理办公室、上海九华商业(集团)有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《租赁合同》，其中约定，甲方同意将新渔路XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积为241.73平方米。租赁期限自2018年8月8日起至2021年8月7日止，月租金标准为1,569.40元。
　　二、原告、第三人与被告的签约情况
　　2016年8月1日，第三人(甲方)与被告、案外人李某某(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定，甲方将上海市长宁区新渔路XXX号街面房屋(原址：新渔路XXX号)出租给乙方使用，建筑面积为241.73平方米。租赁期限自2016年8月1日起至2018年7月31日止。租赁期满，本合同自然终止。乙方应于合同终止之日，无条件返还该房屋。租赁期内租金为每月12,000元，每3个月支付一期租金，合同签订之日起5日内，乙方应支付首期租金36,000元、房屋租赁保证金12,000元。合同期满终止或提前终止，乙方应在本合同终止后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当日租金的二倍向甲方支付该房屋占有使用费。另，补充条款约定，本合同到期，若无出现合同解除、违约责任条款的情况，甲方同意与乙方续签一年租赁合同，租赁期为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为每月13,230元。租赁合同将另行签订。租赁合同到期之日，甲方给予乙方延长三个月搬离交房时间。
　　2017年9月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定，甲方将上海市长宁区新渔路XXX号街面房屋(原址：新渔路XXX号)出租给乙方使用，建筑面积为241.73平方米。租赁期限自2017年10月1日起至2018年7月31日止。租赁期满，本合同自然终止。乙方应于合同终止之日，无条件返还该房屋。租赁期内租金为每月12,000元，每3个月支付一期租金，合同签订之日起5日内，乙方应支付首期租金36,000元、房屋租赁保证金12,000元。合同期满终止或提前终止，乙方应在本合同终止后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当日租金的二倍向甲方支付该房屋占有使用费。
　　三、付款情况
　　1.第三人收款及退款情况
　　2016年11月16日至2017年7月26日，案外人李某某及上海博符建筑装潢有限公司(以下简称博符公司)陆续向第三人支付房屋押金12,000元及租金180,000元，其中2017年7月26日支付的最后一笔款项对应的是2017年8月1日至2017年10月31日的租金。
　　2018年5月4日，第三人向原告转账12,000元，并向原告开具发票，备注一栏标明：2017年10月份房租。同日，第三人向被告转账12,000元，转账凭证用途一栏标明：退还押金。
　　2.原告收款情况
　　2018年5月3日，被告向原告转账72,000元，原告向其开具发票，备注一栏标明：2017年11月至2018年4月房租。2018年5月8日，被告向原告转账12,000元，原告向其出具收据，其中载明：新渔路XXX号押金。2018年5月14日，被告向原告转账36,000元，原告向其开具发票，备注一栏标明：2018年5月至7月房租。
　　四、权利义务转让情况
　　2018年4月8日，上海市长宁区民政局出具《证明》，其中载明，经上海市长宁区民政局2018年第5次局长办公会讨论决定，同意将福彩中心向上海九华商业(集团)有限公司租赁的房屋租赁权转让交给民福公司。具体说明如下：新渔路XXX号的租赁合同中乙方(承租人)由原来的福彩中心变更为民福公司，由民福公司自2017年10月1日起接管该处房屋的租赁、管理、使用事务，租赁期限至2018年8月7日止，并继续履行原租赁合同中的各项条款。该期间由福彩中心代收的管理费用应全额支付给民福公司。《证明》尾部有上海市长宁区民政局、原告及第三人的盖章。对此，原告陈述，一、原告曾口头告知被告出租人变更的情况，被告知晓后才将租金打给原告。原、被告签订合同的时间为2017年9月30日，此与原告从2017年10月1日起接收管理租赁房屋的时间吻合，亦说明被告认可主体变更。二、各方当事人对上述操作流程协商一致并实际履行，民政局开会讨论系事后追认。被告陈述，不知道《证明》的存在，也不知晓出租主体变更。第三人陈述，2017年8月，第三人接到民政局的通知，要求将上述房屋的出租权转让给原告。第三人实际收取被告租金至2017年10月31日。之后，第三人根据上述《证明》的要求，将多收取的租金转交给原告，并将已收取的押金退还给被告。同时告知被告，第三人不再是出租方，被告知晓此情况。
　　五、关联案件诉讼情况
　　2019年3月30日，福彩中心以博符公司、李海将、李某某为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为(2019)沪0105民初5949号，诉讼请求为：1.被告立即搬离上海市长宁区新渔路XXX号房屋并将该房屋返还给原告；2.被告支付原告房屋的占用使用费暂计84,000元，按每月12,000元的两倍标准，自2018年8月4日起算至被告实际归还房屋之日止。审理过程中，被告方当庭提供了民福公司与李海将签订的《房屋租赁合同》，并表示，出租主体不是福彩中心，福彩中心作为原告的诉讼主体资格有问题。福彩中心阅看合同后陈述，经核实，确认存在此合同，申请撤回起诉，另行诉讼。
　　审理中，上海市公安局长宁分局北新泾派出所出具《证明》，经核查，上海市长宁区新渔路XXX号(临1、临2、临3、临4)与新渔路XXX号属于同一地址。
　　本院认为，本案的争议焦点在于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否合法有效且对双方当事人具有法律约束力；原告可否依据该份合同主张相应权利。被告认为，双方无真实合同关系，被告持有的合同落款处原告的盖章为复印件，被告从未看到过合同原件。原告则认为，原告的经办人离职时将合同原件带走。因未保管好合同原件，第三人以其与被告签订的租赁合同提起诉讼。该案审理过程中，被告主动提供原、被告签订的合同及被告向原告打款的凭证。经核对，原告认可公司盖章复印件的真实性，且被告的签名也系本人亲笔所签，故该合同合法有效。对此，本院认为，本案中被告予以否认的租赁合同系其在前案中作为证据主动向法院提供，虽然原告的盖章为复印件，但原告不持异议且表示认可，被告亦自认承租方一栏的签名为其亲笔所签，应认定该份合同的真实性。经查，被告在与原告签订上述租赁合同之前，曾与第三人于2016年8月1日签署过租赁合同，两份合同约定的权利义务、责任承担、租赁期限等条款并不相同，尤其是租赁期限存在重叠部分。为此，被告对于应履行哪份合同；合同相对方为哪方提出了质疑。本院认为，应根据签约主体的实际履行情况加以判断。从长宁区民政局出具的《证明》来看，2017年10月1日起新渔路房屋的租赁权由第三人转移至原告，原告及第三人均表示该情况明确告知被告，其知晓且同意。被告虽不予认可，但无相应证据予以推翻。反观原、被告及第三人之间的款项往来证据可以表明，2017年10月之后的租金以及押金实际由被告向原告支付。相应款项原告已向被告开具发票，并列明了收款主体、钱款用途及对应的租赁期间。被告作为具有完全民事行为能力的成年人，若对合同主体发生变更持有异议可及时行权，然其并未提出异议且持续付款。因此，结合在案证据以及各方当事人的当庭陈述，本院有理由相信被告知晓新渔路房屋的出租主体已由第三人变更为原告，被告通过与原告签订租赁合同并履行付款义务的方式与其建立了新的房屋租赁关系。因该份合同的租赁期限在原告与产权人约定的租期范围内，故本院认定原、被告于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，体现了当事人之真实意思表示，对双方均具有法律约束力。根据合同约定，双方的租赁期限于2018年7月31日到期，被告应于到期后三日内返还房屋。因此，原告要求被告返还租赁房屋并支付2018年8月4日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于占有使用费的标准，虽合同约定为二倍租金标准，但考虑到原告与产权人约定的租金明显低于原、被告约定的租金，故本院从公平合理角度出发，酌情调整为一倍租金，即按每月12,000元标准计算。至于被告已支付的押金12,000元，因原、被告双方均要求在本案中解决，即与被告应付款项进行抵扣，故为避免讼累，本院予以一并处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告李海将应于本判决生效之日起十日内从上海市长宁区新渔路XXX号房屋[现地址为上海市长宁区新渔路XXX号(临1、临2、临3、临4)]内搬离并将该房屋返还给原告上海市长宁区民政福利实业有限公司；
　　二、被告李海将应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市长宁区民政福利实业有限公司从2018年8月4日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，以每月12,000元标准计算(被告李海将已支付的押金12,000元可予以抵扣)；
　　三、驳回原告上海市长宁区民政福利实业有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
　　案件受理费人民币5,260元，减半收取计2,630元，由原告上海市长宁区民政福利实业有限公司负担1,315元，被告李海将负担1,315元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：吴  丹

书记员：王  宁