上海市闸北区彭中贸易商行与上海索美达实业公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市闸北区彭中贸易商行，住所地上海市。
　　法定代表人：王正平，职务经理。
　　委托诉讼代理人：施励生，上海市天目律师事务所律师。
　　被告：上海索美达实业公司，住所地上海市。
　　法定代表人：刘淑梅，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：唐逸敏，上海市益昌律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金自平。
　　原告上海市闸北区彭中贸易商行与被告上海索美达实业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告上海市闸北区彭中贸易商行委托诉讼代理人施励生、被告上海索美达实业公司委托诉讼代理人唐逸敏、金自平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告上海市闸北区彭中贸易商行诉称，1993年3月1日，上海市彭浦中学(以下简称彭浦中学)与被告订立的一份租赁合同约定，彭浦中学将原校内的一幢宿舍楼(临汾路XXX号，包括门面房)出租给被告经营餐旅、娱乐业务的使用；1993年7月1日至1994年2月28日不收租金，1994年3月1日至1996年2月29日租金为10万元，1996年3月1日起年租金为30万元；租期为10年，从1994年3月1日至2004年3月1日止；被告承担改建、装修等全部费用；合同到期，被告将房屋及房内全部设施完好无偿转让给彭浦中学，等等。
　　2000年7月，因教育体制改革，彭浦中学立分为彭浦高中和彭浦初中两个独立的学校，原彭浦中学的校址由彭浦初中使用，2000年7月1日起，由彭浦初中继续履行原彭浦中学与被告订立的租赁合同，双方于2000年12月20日修订的《租赁合同》部分条款协议约定，2000年7月至12月半年租金一次性改为10万元，2001年1月至2004年2月年租金为23万元。2004年3月1日，租赁合同期满，彭浦初中的三产即原告与被告续签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，年租金20万元，租期为5年，2004年3月1日至2009年2月28日止；被告须确保房屋结构安全进行改建、装修、搭建，费用由被告承担，搭建增加的房屋产权归原告所有；被告未经原告同意，不得以任何形式转让或转包、转租，等等。2009年2月27日，原告与被告又续订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将临汾路XXX号1-5房屋1498平方米(包括859号原4层宿舍楼，1-5的门牌号自编)出租给被告，租期为5年，2009年3月1日至2014年2月28日；年租金33万元，按先付后用的原则，被告须于每年5月15日与11月15日付当年租金(半年一付)；合同终止或被告违约提前解除合同时，装潢无偿归原告所有；被告不得擅自改建、扩建或违章搭建房屋，一旦发现，原告有权责令被告立即拆除，被告拒不拆除的，原告可安排施工队强行拆除，由此造成的一切损失和拆除费用均由被告承担；被告在租赁期满或合同解除后的3日内立即归还房屋，若被告逾期不搬迁，每逾期一日，被告应按原告租金标准的三倍向原告支付实际占用该房屋的使用费，等等。
　　上述几份合同签订后，彭浦中学、彭浦初中和原告均按约定履行全部合同义务，被告在原4层宿舍楼开设了迎宾楼旅馆，擅自搭建了一个二层房屋及厨房，被告还违约转租，特别是在2014年2月28日合同期满前、后，原告均已告知被告，根据市、区政府关于退租还教的精神，不再与被告续租，要求被告按合同约定期满后还房，但被告却违约拒不还房。2014年3月至2017年近4年来，原告多次口头和书面催告被告，要求被告搬离，将全部房屋归还原告，但被告均置之不理。原告认为，被告违约行为已严重侵害了原告和学校的合法权益，严重妨害了学校教育计划的实施，为维护原告及学校的合法权利，现原告要求：1、判令被告迁出上海市临汾路XXX号整个4层、859号-1、859号-2、859号-3、859号-4、859号-5门面房和859号-5搭建的一幢二层房屋及厨房；2、判令被告支付从2014年3月4日起至迁出日止占房使用费(按原租金的三倍计算，原租金年租金33万)；3、诉讼费由被告承担。
　　被告上海索美达实业公司辩称，闸北和静安两区合并后采取“退租还教”，故被告理解原告提起此次诉讼，但被告不同意原告诉讼请求，1、原告将主楼面积和扩建部分与被告实际使用门面混为一谈，侵害被告权利，被告认为，被告承租原告部位只有上海市临汾路XXX号4层宿舍楼，原告诉讼请求中提及的部位都是被告扩建部分；2、不同意原告提出的占房使用费数额，但被告同意支付实际使用的132万元使用费并承担相应利息，被告从2014年3月1日开始确实没有付费，未支付原因是因为原告拒收，被告理解原告目前情况，也愿意搬迁，但客观上存在难以克服的困难，故难以搬迁。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　上海市临汾路XXX号房屋权利人为原上海市闸北区教育局(现更名为上海市静安区教育局)，原告系彭浦初级中学三产。
　　1993年，彭浦中学将临汾路XXX号宿舍楼出租给被告经营餐旅、娱乐业务用房，合同载明，1993年7月1日至1994年2月28日不收租金，1994年3月1日至1996年2月29日年租金为10万元，1996年3月1日起年租金为30万元，租期为1994年3月1日至2004年3月1日，被告承担改建、装修等全部费用，合同到期，被告将房屋及房内全部设施完好无偿转让给彭浦中学。
　　2000年12月20日，彭浦初级中学与被告签订《修订<租赁合同>部分条款协议》，涉及合同主体和租金调整的有两条，1、原彭浦中学(甲方)(地址：上海市临汾路XXX号)与上海索美达实业公司(乙方)于1993年5月5日签订的《租赁合同》，由于教育体制改革的需要，原彭浦中学高中与初中分为两个独立的学校，彭浦中学(高中)和彭浦初级中学，现经两校领导商定，自2000年7月1日起由上海市彭浦初级中学任甲方法人，全权处理继续执行合同过程中的有关事宜；2、甲乙双方于本月中旬就继续执行合同的有关问题进行了认真商谈，乙方充分陈述了目前经营中的困难，要求适当降低租金，甲方本着互利互惠、共同发展的精神，考虑到乙方的实际困难，同意对合同第二条第一款作如下修改，2000年7月至12月半年租金一次性改为10万元整，已付5万元整，乙方在2001年1月10日前付清，2001年1月至2004年2月年租金23万元，按季度付清，取消年6%递增。
　　2004年2月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同首部载明，原告系彭浦初级中学校办三产，在与被告十年合作的基础上，同意将原来临汾路XXX号门面及宿舍楼全部继续出租给被告作经营之用。合同主要内容包括：租期为5年，2004年3月1日起至2009年2月28日止，年租金20万元，合同到期，被告将房屋及室内全部设施完好交给甲方，如双方有意继续合作，到期再议，继续签订合同；被告须确保房屋结构安全进行改建、装修、搭建，费用由被告承担，搭建增加的房屋产权归原告所有；被告未经原告同意，不得以任何形式转让或转包、转租。
　　2009年2月27日，原告与被告续签《房屋租赁合同》，合同约定，被告将临汾路XXX号-1至859-5房屋(1498平方米)出租给被告经营，租期为5年，2009年3月1日起至2014年2月28日止，年租金33万元，按先付后用的原则，被告须于每年5月15日与11月15日各支付半年租金16.5万元；合同终止或被告违约提前解除合同时，装潢无偿归原告所有；被告不得擅自改建、扩建或违章搭建房屋，一旦发现，原告有权责令被告立即拆除，被告拒不拆除的，原告可安排施工队强行拆除，由此造成的一切损失和拆除费用均由被告承担；被告在租赁期满或合同解除后的3日内立即归还房屋，若被告逾期不搬迁，每逾期一日，被告应按原告租金标准的三倍向原告支付实际占用该房屋的使用费。
　　上述几份合同签订后，被告在房屋内经营，并在原房屋基础上进行了部分搭建。另查明，被告最后一笔租金16.5万元于2013年11月14日支付，支付时间段为2013年9月15日至2014年2月28日，2014年3月1日始，被告未再支付系争房屋租金或使用费。
　　2015年4月10日，原告及彭浦初级中学共同向被告发出《通知》，告知双方租赁合同于2014年2月28日到期，学校为贯彻闸北区教育局关于退租还教精神和学校在临汾路开校门需要，终止与被告租赁关系，不再续签租赁合同，《通知》并载明，彭浦初中中学于2014年10月30日曾以书面形式通知被告于2014年12月将房屋归还，但被告未落实，为此再次书面通知被告，要求被告于2015年6月30日之前将所租学校房屋归还。被告法定代表人刘淑梅于2015年5月21日签收《通知》，但之后被告仍未返还房屋，继续在租赁场地经营。
　　审理中，原告上海市闸北区彭中贸易商行认为，1、合约期满被告应当无条件归还，因原、被告未再续签合同，被告占房没有合同依据；2、被告逾期不还房屋，应当根据原租金三倍支付使用费，现经合议庭做工作，愿意按最后一份合同约定年租金主张欠缴使用费；3、装修补偿没有合同约定，双方签署的数份租赁合同约定，合同到期后被告要无条件还房，所以期满后房屋内所有装修都应当归原告；4、根据合同约定，被告应承担改建及搭建费用，产权则归学校所有，最后一份合同再次证明双方不存在收益和补偿问题，该合同已经概括了全部房屋的租赁费，前两份合同被告无偿使用搭建部分，且原告开始租赁给被告时本身就包括门面房，否则不可能是扩建，扩建表示本身房屋是有的，所以被告所述完全是被告所建是没有根据的，即便有扩建部分，双方也不存在今后的收益和补偿纠纷。被告上海索美达实业公司则称，根据现有材料，本案双方承租关系有别于一般的纠纷，有特殊性，第一，双方租赁关系存在有25年之久，双方都有诚信；第二，被告投资巨大，系争房屋原来是危房，被告通过扩建搭建投资巨大，有7次装修，当初彭浦中学教育资金紧缺的情况下，被告投资，双方合作关系融洽，现在原被告对簿公堂双方都是被迫无奈，对于现在原告因为退租还教要求被告搬出，被告也理解。原告提供四份有效租赁合同，但是没有提供1998年8月8日双方签署的补充协议，为此被告作出了投资的决定，之后被告以索美达迎宾楼名义提出许可证申请，并进行了投资，只是当时被告没有去办理产权，即便当初协议约定被告仅享有使用权，但使用权也是有价值的，原告所谓的一部分门面搭建，当时也是非常简陋的；第三，原告诉状所述被告擅自搭建门面不属实，被告有执照，原告也有签字同意，有了补充协议后，被告才敢全部内部承包，并非原告诉状所述擅自转租，被告只是少了办所有权证照的过程，2009年2月27日租赁合同第5条，装潢无偿归甲方，该条是针对本案所约定部位，对于双方无约定或者约定不明的门面房不是此条约定范围，第四，租赁合同虽然期满，但是被告根据原告长期合作的承诺，被告多次要求续签合同，但是原告方领导没有同意，学校领导曾多次表示学校拿不出钱只好让被告多租赁，双方有太多事宜未能达成一致，故被告不能迁出。
　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。1993年，被告与原彭浦中学就上海市临汾路XXX号房屋签署租赁合同，之后的2000年、2004年、2009年，被告又分别与彭浦初级中学、原告签署合同，后几份租赁合同均为第一份租赁合同的延续，租赁基础部位并未变化，被告长时间的租赁期间，在原租赁房屋基础上进行了搭建，但根据数份租赁合同的约定，搭建部分的处分权仍属出租方所有，现租赁期满，原告依约要求被告迁出于法有据，被告应迁出承租房屋及搭建部位，并支付占用期间的房屋使用费，原告主张被告按合同约定年租金支付使用费，本院予以采纳。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海索美达实业公司应于本判决生效之日起10日内迁出上海市临汾路XXX号主楼及搭建部位；
　　二、被告上海索美达实业公司应按年租金33万元标准支付原告上海市闸北区彭中贸易商行2014年3月4日至迁出之日期间的房屋使用费。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费36,500元由被告上海索美达实业公司承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：单国珍

书记员：谷晓燕