上海市黄浦区中福现代城业主委员会与上海金福外滩置业有限公司建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市黄浦区中福现代城业主委员会，住所地本市。
　　业委会主任：沈惠民。
　　委托诉讼代理人：张艺蓉。
　　委托诉讼代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。
　　被告：上海金福外滩置业有限公司，住所地本市。
　　法定代表人：胡志俊，总经理。
　　委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。
　　上海市黄浦区中福现代城业主委员会(下称中福现代城业委会)与上海金福外滩置业有限公司(下称金福公司)建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，中福现代城业委会委托诉讼代理人张艺蓉和张远征、金福公司委托诉讼代理人祁律成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　中福现代城业委会向本院提出诉讼请求：1、金福公司将应由开发商交纳的维修基金2,294,282.09元(44,291.16㎡×1,295元×4%)缴入维修基金专用帐户[户名：上海市黄浦区中福现代城业主大会，法定代表人(单位负责人)：沈惠民，开户银行：中国建设银行股份有限公司上海外滩支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX0];2、金福公司将中福现代城业主交纳的维修基金1,720,711.57元(44,291.16㎡×1,295元×3%)缴入维修基金专用帐户[户名：上海市黄浦区中福现代城业主大会，法定代表人(单位负责人)：沈惠民，开户银行：中国建设银行股份有限公司上海外滩支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX0]。事实与理由：中福现代城业委会是全体业主选举的业主委员会，金福公司是中福现代城的开发商。房屋交付时，金福公司要求业主交纳维修基金，但其收取后未依法将维修基金交至维修基金账户。维修基金涉及到全体业主的共同利益，金福公司未将其应交纳的及业主已交纳的维修基金缴入住宅专项维修资金专户，显属违法。目前，小区大楼年久失修，诸多设施设备都存在安全隐患，急需动用维修资金。黄浦区房地局、外滩街道办事处等政府部门出面多次协调维修资金事宜均未果，政府部门建议中福现代城业委会通过司法诉讼予以解决。中福现代城业委会征求全体业主意见后，就金福公司侵害业主的权益行为提起诉讼。
　　金福公司辩称，对中福现代城业委会诉请的计算方式无异议，但不同意其全部诉请。中福现代城业委会不具有诉讼主体资格，未经所有业主授权，无权提起诉讼。金福公司作为业主，对业委会的本次诉讼授权程序不知情，亦未授权。根据预售合同约定，业主交纳的首期维修基金，由前期物业管理公司即案外人上海中福酒店公寓经营管理有限公司(下称中福酒店)负责收取，与金福公司无关，且诉请的金额均由中福酒店在所有业主授权下用于公共部位的维修，共计7,981,530.1元，首期维修基金已全部使用完毕，中福现代城业委会的请求权基础已经丧失，其应再次筹集维修基金，而非向金福公司提起本案诉讼。
　　经审理查明，上海市黄浦区中福现代城系金福公司开发的配备电梯的内销商品房。
　　2016年11月16日，上海市黄浦区中福现代城业主大会(下称中福现代城业主大会)和业委会办理备案证。
　　2018年7月16日，中福现代城业主大会表决结果公告记载：上海市黄浦区中福现代城于同年7月9日召开业主大会，以书面征询意见的方式就……根据最终表决结果，业主大会决定：授权业主委员会聘请律师追讨小区维修基金、物业用房、确认小区地下车库属于小区物业管理区域，聘请律师所涉及的诉讼费用在小区专项维修资金和公共收益中列支。
　　再查明，2003年12月10日，金福公司(甲方、卖方)与陈鸣等(乙方、买方)签订上海市商品房预售合同，约定：二、乙方向甲方购买中福现代城11层11室，政府批准的规划用途为商办综合楼。十、该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：取得了《建设工程竣工验收备案录》；甲方已按规定交纳了物业维修基金。二十四、甲方已选聘中福酒店物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。附件五该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书三、2、乙方的义务及承诺(1)需依照规定交纳其名下应分摊的物业管理费、维修基金、水、电、煤、电话费等款项(首期维修基金的交纳标准：房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价格1,295元基数的4%交纳，购房人按照每平方米建筑面积成本价格1,295元基数的3%交纳)。四、1、物业管理企业的权利、义务及承诺(8)收取乙方须支付的一切款项。
　　审理中，金福公司确认未按上述合同第十条的约定交纳维修基金。
　　另查明，2004年9月，中福现代城业主根据金福公司要求，将应交纳的首期房屋维修基金共计1,720,711.57元交付中福酒店。
　　以上事实，由中福现代城业委会提供的上海市商品房预售合同、收据，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
　　本院认为，根据法律规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。中福现代城业主大会授权业委会聘请律师追讨小区维修基金，符合法律规定和业主大会议事规则的约定，故中福现代城业委会系本案适格原告。新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按规定(配备电梯的住宅，按每平方米建筑面积成本价的4%交纳)将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行，购房人应当在办理房地产权变更登记前，按规定(配备电梯的住宅，按每平方米建筑面积成本价的3%交纳)将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。而中福现代城业主大会和业委会于2016年11月16日备案。因此，金福公司未交纳首期维修基金，违反法律规定和预售合同约定。中福现代城业委会的诉请，符合上述规定和预售合同约定，本院予以支持。
　　依照《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，判决如下：
　　一、被告上海金福外滩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将应由开发商交纳的维修基金2,294,282.09元(44,291.16㎡×1,295元×4%)缴入维修基金专用帐户[户名：上海市黄浦区中福现代城业主大会，法定代表人(单位负责人)：沈惠民，开户银行：中国建设银行股份有限公司上海外滩支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX0];
　　二、被告上海金福外滩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将中福现代城业主交纳的维修基金1,720,711.57元(44,291.16㎡×1,295元×3%)缴入维修基金专用帐户[户名：上海市黄浦区中福现代城业主大会，法定代表人(单位负责人)：沈惠民，开户银行：中国建设银行股份有限公司上海外滩支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX0]。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费38,920.43元，减半收取计19,460.22元，由被告上海金福外滩置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  宁

书记员：陈佩华