上海市黄浦区住房保障事务中心与毛国钢房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市黄浦区住房保障事务中心，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：唐言宏，主任。
　　委托诉讼代理人：车玉洁，上海汉盛律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告：毛国钢，男，1958年6月13日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。
　　原告上海市黄浦区住房保障事务中心诉被告毛国钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于2020年3月12日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人车玉洁、被告毛国钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海市黄浦区住房保障事务中心向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2014年9月1日起至判决生效之日止的房屋租金(2014年9月1日起至2018年3月8日止按每月120元的标准计算、2018年3月9日起至本判决生效之日止按每月298元的标准计算)；2、被告以欠缴租金为基数、按每日1‰的标准向原告支付自2014年9月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)系上海市公积金管理中心名下房屋。上海市公积金管理中心将涉案房屋提供给原告，由原告实施管理工作。该房为廉租房，被告系房屋配租申请户。2014年4月24日，原、被告签订《上海市廉租住房实物配租住房租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限为三年，自2014年5月5日起至2017年5月4日止；月租金总计为688元，其中被告自付租金为每月120元，应于每月15日前缴纳当月自付租金；逾期支付的，每逾期一日，需按欠缴租金1‰支付违约金。2017年9月14日，原、被告签订《上海市廉租住房租赁补充协议》，约定被告的过渡租赁居住期自2017年7月1日起计算，截止本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房“租售转化”具体政策出台实施且本区具体执行时(最迟不超过“租售转化”政策出台后一年，具体时间确定后另行书面通知；在此期间继续执行《租赁合同》。2018年3月9日，原、被告签订《上海市廉租住房实物配租住房租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限自2018年3月9日起至2021年1月31日止；月租金总计为1,028.80元，其中被告自付租金为每月298元，应于每月15日前缴纳当月自付租金；逾期支付的，每逾期一日，需按欠缴租金1‰支付违约金。前述租赁合同签订后，被告自2014年9月1日起拖欠原告自付租金。经原告多次催缴未果后，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
　　被告毛国钢辩称，其每月应当支付的租金为120元，不存在298元/月的说法。其确实从2014年9月1日起未支付租金。当初系因其身体长期不适导致经济困难支付不了租金。其现在可以支付租金了，但不清楚为何租金标准会变成298元。若原告能拿出298元/月的依据，其也愿意支付。
　　本院经审理认定事实如下：2014年4月23日，原告上海市黄浦区住房保障事务中心(出租人，甲方)与被告毛国钢(承租人，乙方)签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方仅作为乙方及其家庭配租成员生活居住使用，租期自2014年5月5日起至2017年5月4日止；该房屋每月租金688元，其中乙方自付租金120元，包括按乙方家庭总收入比例支付租金26.74元，超核准面积租金93.67元；乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付。
　　前述合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋。
　　前述合同约定之租期届满后，2017年9月14日，原告上海市黄浦区住房保障事务中心(甲方)与被告毛国钢(乙方)签订《上海市廉租住房租赁补充协议》，约定乙方家庭未在规定时限内复核或复核未通过或复核通过但未重新签订廉租住房实物配租租赁合同，但在本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房“租售转化”具体政策出台实施前，可以按本补充协议的有关约定过渡租赁当前居住使用的廉租实物配租房源。乙方过渡租赁居住的期限从2017年7月1日起，截止本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房“租售转化”具体政策出台实施且本区具体执行时(最迟不超过“租售转化”政策出台后一年，具体时间确定后另行书面通知)。过渡租赁居住期间,甲乙双方的权利义务、租赁价格及自付租金等均按原租赁合同的约定执行。
　　2018年3月9日，原告上海市黄浦区住房保障事务中心(出租人，甲方)与被告毛国钢(承租人，乙方)又签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方仅作为乙方及其家庭配租成员生活居住使用，租期自2018年3月9日起至2021年1月31日止；该房屋每月租金1,028.80元，其中乙方自付租金298元，包括按乙方家庭总收入比例支付租金205.46元，超核准面积租金92.91元；乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付。
　　然在前述租赁期内，被告欠付自2014年9月1日起的租金未付。经原告多次催讨，被告仍未支付，遂成讼。
　　另查明，涉案房屋登记的权利人为案外人上海市公积金管理中心。上海市公积金管理中心将涉案房屋提供给原告，用于原告本区的廉租实物配租。
　　以上事实，由原告提供的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》两份、《上海市廉租住房租赁补充协议》、租金催缴书、上海市房地产权证、《补充协议书》等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本院认为，原、被告分别于2014年4月23日签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》、2017年9月14日签订的《上海市廉租住房租赁补充协议》、2018年3月9日签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。至于被告庭审辩称的2018年3月9日签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》虽系其签署，也知晓合同上所载的自付租金为298元，但当时街道工作人员告知其仍按原自付租金的标准支付的意见，本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。然被告并未就其该点辩称意见提供任何证据材料，故对被告的辩称意见，本院难以采信。其次，被告作为具有完全民事行为能力人，对其亲笔签署的材料的内容及所产生的法律后果应当充分知晓且自愿承担，现在无其他相佐证据材料的情况下，被告自愿签署该份合同，应当视为被告自愿接受合同所约定的租金标准。鉴于此，在租期内，被告长期拖延租金未付，显然构成违约。原告要求被告支付自2014年9月1日起至判决生效之日止的房屋租金(2014年9月1日起至2018年3月8日止按每月120元的标准计算、2018年3月9日起至本判决生效之日止按每月298元的标准计算)，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告的违约行为，原告按合同约定主张违约金，符合合同约定。现就违约金的计算标准，被告认为过高，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到被告的逾期付款对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告按照每日万分之1.5的标准给付违约金。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、被告毛国钢于本判决生效之日起十日内向原告上海市黄浦区住房保障事务中心支付自2014年9月1日起至判决生效之日止的租金(租金标准为：2014年9月1日起至2018年3月8日止按每月120元的标准计算、2018年3月9日起至本判决生效之日止按每月298元的标准计算)；
　　二、被告毛国钢于本判决生效之日起十日内向原告上海市黄浦区住房保障事务中心支付逾期付款违约金【具体计算方式：以每月欠缴租金为基数、按每日万分之1.5的标准分段计算自应付未付之次日起至本判决生效之日止】。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计137.70元，由原告上海市黄浦区住房保障事务中心负担112.70元，由被告毛国钢负担25元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮