上海常得物业管理有限公司与葛健物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海常得物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：栾江，总经理。
　　委托诉讼代理人：熊倩如，上海伟创律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张小潭，上海伟创律师事务所律师。
　　被告：葛健，男，1964年10月31日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　原告上海常得物业管理有限公司与被告葛健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告上海常得物业管理有限公司的委托诉讼代理人熊倩如、被告葛健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海常得物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2010年1月起至2018年6月止的物业服务费人民币26,591.40元；2.判令被告支付违约金7,977.40元。事实和理由：2006年6月29日，原告与建设单位上海意得实业投资有限公司(以下简称开发商)签订期限为2006年6月30日至2008年6月30日的《前期物业服务合同》，约定在业委会成立前由原告负责上海意得商城一期前期的物业管理，提供物业管理服务。合同第七条约定住宅：高层1.435元/月/平方米，多层1.015元/月/平方米，别墅：2.40元/月/平方米，办公楼：2.8元/月/平方米，商业用房：4.00元/月/平方米。合同第十条约定物业服务费按季交纳，季前30日内交付，逾期违约金按日0.2%收取。在上述合同履行期内，因业主大会尚未成立，原告与开发商两次达成补充协议，将合同期限延长至2011年6月30日。2011年7月1日，原告与上海“意得商城一期”小区业主大会签订《物业服务合同》，合同期限为2011年7月1日至2014年6月30日。履行期满后，原告与上海“意得商城一期”小区业主大会两次签订续签合同，将合同期限延长至2018年6月30日。合同履行过程中，原告让利给业主，将物业服务费调整为住宅：高层1.35元/月/平方米，多层0.95元/月/平方米，别墅：2.30元/月/平方米，商业用房：2.80元/月/平方米。被告系上海市浦东新区新场镇汇盟路XXX号XXX层房屋(以下简称涉案房屋)业主，房屋建筑面积93.10平方米。被告拖欠原告2010年1月至2018年6月的物业服务费，原告催讨未果，故诉来法院要求判如所请。
　　被告葛健辩称，不同意原告的全部诉讼请求.理由如下：1.原告主张的欠费期间的起始点不正确。2018年10月23日，原告就涉案房屋的欠费事宜诉至法院，故原告的部分诉请已经超过诉讼时效，应从2015年10月开始计算欠费期间，但鉴于被告于2017年11月1日完成涉案房屋的验收，根据相关法律规定，在此之前的物业服务费应由开发商承担，故被告应承担的物业服务费应自2017年11月1日起开始计算。2.被告购买涉案房屋时，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》已经到期，但开发商从未告知被告涉案房屋是由原告承担物业管理服务。3.涉案房屋门框及北面房间的西墙整个墙面存在渗水，房屋存在质量问题，被告向原告反映后，原告未予修缮。4.被告从未收到原告方的催缴材料；原告提供的服务与其收费标准存在差距。5.被告所有的同小区另一套房屋的产权证显示为普通住宅，但原告以别墅标准向被告主张物业服务费，要求原告予以解释。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
　　根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2006年6月29日，原告与开发商签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2006年6月30日起至2008年6月30日止，约定由原告对浦东新区新场镇上海意得商城一期小区提供物业管理服务，合同第七条约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为住宅：高层1.435元/月/平方米，多层1.015元/月/平方米，别墅：2.40元/月/平方米，办公楼：2.80元/月/平方米，商业用房：4.00元/月/平方米。合同第十条约定物业服务费按季交纳，业主应在季前30日内履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按每日0.2%收取。合同期满后，双方先后签订两份《前期物业服务补偿协议》，延长合同期限至2011年6月30日，其余条款未作变更。2011年7月1日，原告与上海意得商城一期小区业主大会签订为期三年的《上海意得商城一期物业服务合同》，合同对物业服务费、违约金的收费标准未作变更。合同期满后，双方先后签订两份《上海意得商城一期物业管理服务续签合同》，延长合同期限至2018年6月30日，另约定双方除合同约定的解除条款以外，还可以提前3个月以书面形式终止本物业服务合同，其余条款未作变更。原告实际收取的物业服务费标准为住宅：高层1.35元/月/平方米，多层0.95元/月/平方米，别墅2.30元/月/平方米，商业用房2.80元/月/平方米。被告系上海市浦东新区新场镇汇盟路XXX号XXX层房屋的业主，房屋建筑面积为93.10平方米。2009年12月28日，涉案房屋产权登记至被告及案外人名下。被告未支付2010年1月至2018年6月期间的物业服务费26,589.36元。
　　另查明，2018年10月23日，原告曾诉至本院请求解决。
　　2019年7月1日，原告诉至本院要求判如所请。
　　上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务补偿协议》、《上海意得商城一期物业服务合同》、《上海意得商城一期物业管理服务续签合同》、上海市不动产登记簿、本院加盖印章的情况表等证据所证实。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现原告要求被告按照每月每平方米2.80元的标准支付欠费，符合约定，本院予以支持。审理中，被告认为原告未向其进行过催缴，原告的部分诉讼请求已过时效。本院认为，根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告提供了2018年10月23日向本院提起诉讼的证据，但并未提供其他证据证明其向被告进行过催讨，原告的部分诉讼请求确实已超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，故对部分诉讼请求本院不予支持。经审理查明，被告已于2009年12月28日获得涉案房屋产权，证明房屋早已交付，故对于被告辩称其欠交的物业服务费应自其实际交房日即2017年11月1日起开始计算的意见，本院不予采信。综上，对于原告要求被告支付自2015年10月起至2018年6月止的物业服务费8,602.44元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，考虑到被告未按约支付系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故对违约金不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条的规定，判决如下：
　　一、被告葛健于本判决生效之日起十日内支付原告上海常得物业管理有限公司自2015年10月起至2018年6月止的物业服务费8,602.44元；
　　二、驳回原告上海常得物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费464元，减半收取计232元(原告上海常得物业管理有限公司已预交)，由原告上海常得物业管理有限公司负担207元，由被告葛健负担25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：龚燕敏

书记员：邱  娇