上海常得物业管理有限公司与葛某物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海常得物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：栾X，总经理。
　　委托诉讼代理人：尹立君，上海伟创律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张小潭，上海伟创律师事务所律师。
　　被告：葛某，男，1964年10月31日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告上海常得物业管理有限公司与被告葛某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告上海常得物业管理有限公司的委托诉讼代理人尹立君、被告葛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海常得物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2010年1月至2018年6月期间的物业服务费人民币37,882.80元；2、判令被告支付违约金11,364元。事实和理由：2006年6月29日，原告与上海意得实业投资有限公司签订期限为2006年6月30日至2008年6月30日止的《前期物业服务合同》，约定在业委会成立前由原告负责上海意得商城一期前期物业管理，提供物业管理服务。原告按建筑面积向业主收取物业费。住宅高层1.435元/月/平方米，多层1.015元/月/平方米，别墅2.4元/月/平方米，办公楼2.8元/月/平方米，商业用房4元/月/平方米，按季交纳，季前30日内交付，逾期违约金按日0.2%收取。因在上述合同履行期内，业委会尚未成立，原告与上海意得实业投资有限公司两次达成补充协议，将合同期限延长至2011年6月30日。该小区业主大会成立后，2011年7月1日，原告与上海意得商城一期小区业主大会签订《物业服务合同》，合同期限为2011年7月1日至2014年6月30日。履行期满后，原告与业委会两次达成补充协议，将合同期限延长至2018年6月30日。合同履行过程中，原告让利给业主，将物业费调整为住宅高层1.35元/月/平方米，多层0.95元/月/平方米，别墅2.3元/月/平方米，商业用房2.8元/月/平方米。被告购买上海意得实业投资有限公司开发的位于浦东新区新场镇汇友路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积161.48平方米。被告拖欠原告2010年1月至2018年6月的物业服务费，原告催讨未果，故诉来本院要求判如所请。
　　被告葛某辩称，原告说多次催交不认可，要求原告出示催交证据；物业费的起算时间应是交房之日，其于2009年10月购房，同年12月验收房屋，但发现很多质量问题，近几年多次反馈，原告一直不作为，2017年9月13日才通知其去房屋验收，11月1日才交房，故物业费起始点应是2017年11月1日，其应该缴纳的物业费2,971.20元;根据合同约定别墅按照2.4元/月/平方米的标准收取，但收费组成不明确；其购买的系连体复式住宅非别墅，应按普通住宅收费，不应按别墅标准收费；原告之诉已过诉讼时效,故不同意支付物业费及违约金。
　　本院经审理认定事实如下：原告与上海意得实业投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限为2006年6月30日起至2008年6月30日，约定由原告对浦东新区新场镇上海意得商城一期小区提供物业管理服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，按季交纳，业主应在季前30日内履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按每日0.2%收取。该合同附件一为物业构成，其中注明小区名称：上海意得商城(一期)；总幢楼34幢：其中高层4幢，多层20幢，别墅10幢(连体)。合同期满后，双方延长合同期限至2011年6月30日。2011年7月1日，原告与上海意得商城一期小区业主大会签订为期三年的《上海意得商城一期物业服务合同》，合同期满后，双方延长合同期限至2018年6月30日。原告实际收取的物业服务费标准为住宅高层1.35元/月/平方米，多层0.95元/月/平方米，别墅2.30元/月/平方米，商业用房2.80元/月/平方米。被告系浦东新区新场镇汇友路XXX弄XXX号XXX(复式)室的业主，房屋建筑面积为161.48平方米，被告于2009年12月28日办出了房屋产权证。2010年1月至2018年6月，被告未支付该期间的物业服务费37,883元。2018年10月23日，原告诉至本院请求解决。
　　上述事实，由原、被告的陈述，前期物业服务合同及补充协议，物业服务合同，续签合同，上海市不动产登记簿等证据所证实。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现原告要求被告按照每月每平方米2.30元的标准支付欠费，符合合同约定，本院予以支持。被告认为原告部分诉讼已过时效的意见，本院认为，根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告提供了2018年10月23日向本院提起诉讼的证据，但并未提供其他证据证明其向被告进行过催讨，故原告之诉部分确实已超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，对超过部分不予支持，故本院支持自2015年10月起至2018年6月止的物业费12,256.30元。对于原告要求被告支付违约金的诉求，考虑到被告未按约支付系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故对违约金不予支持。被告认为其物业费的收费起始点应是验收房屋之日即2017年11月1日，但根据房地产登记信息显示，被告已于2009年12月28日办出了房屋产权证，证明房屋早已交付，故对被告意见不予采信。被告认为其房屋收费不能按照别墅的标准收取，但根据合同附件一约定，该小区中的别墅指的是10幢(连体)的房屋，被告在办理房屋入住手续时，应该已知晓其购买的房屋在该小区内被定性为别墅，且该小区并无被告所述的属于别墅标准的独栋房屋，故对被告意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条的规定，判决如下：
　　一、被告葛某于本判决生效之日起十日内支付原告上海常得物业管理有限公司自2015年10月起至2018年6月止的物业服务费12,256.30元；
　　二、驳回原告上海常得物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费106元，减半收取计53元，由被告葛某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚利伟

书记员：沈  洁